Sentencia CIVIL Nº 220/2018, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 977/2017 de 09 de Mayo de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000977/2017
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ELX
Autos de Juicio Ordinario - 002486/2015
SENTENCIA Nº220/2018
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado:D.Andrés Montalbán Avilés
Magistrado:D. Edmundo Tomás García Ruiz
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En ELCHE, a nueve de mayo de dos mil dieciocho
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos.
Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 2486/2015 del Juzgado de
Primera Instancia nº 4 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por
D. Gaspar , habiendo intervenido en la alzada esta parte, en su condición de recurrente, representado por
la Procuradora Dª. María Ferrandis Montoliu y defendido por el Letrado D. Eric J. Gilabert Zaragoza, y como
parte apelada la Comunidad de Propietarios ' AVENIDA000 nº NUM000 ', representada por la Procuradora
Dª. María Luisa Mínguez Valdés y defendida por el Letrado D. Francisco M. Pertusa Ruiz.

Antecedentes

Primero.- Con fecha 13 de mayo de 2016 el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Elche, en el procedimiento mencionado, dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que SE DESESTIMA la demanda formulada por la Procuradora Sra. Ferrandis Montoliu, en nombre y representación de D. Gaspar , contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 NUM000 sita en Elche, y, en consecuencia, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición de costas a la parte actora' Segundo.- Contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la Procuradora Dª. María Ferrandis Montoliu, en nombre y representación de D. Gaspar , siendo admitido a trámite.

Tercero.- Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a la Comunidad de Propietarios ' AVENIDA000 nº NUM000 ', emplazándola por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo término la Procuradora Dª. María Luisa Mínguez Valdés presentó escrito de oposición.

Cuarto.- Elevadas las actuaciones a este tribunal, se formó el Rollo nº 977/2017, designándose ponente y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 3 de mayo de 2018.

Quinto.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr Magistrado D. Edmundo Tomás García Ruiz, que expresa la convicción del Tribunal.

Fundamentos

Primero.- Objeto del recurso de apelación interpuesto .

Se interpone recurso de apelación alegando error en la apreciación de la prueba y vulneración de los arts. 5 , 9.1.3 y 17.6 L.P.H ., puesto que el sistema de contribución a los gastos de conservación de los elementos comunes establecido en el título constitutivo es el previsto en la citada Ley, esto es, con arreglo al coeficiente de participación, sin que se haya modificado válidamente en una junta de propietarios posterior y sin que el demandante haya consentido en ningún momento un criterio de reparto diferente, que además le resulta perjudicial.

La Comunidad demandada rechaza tales argumentos alegando vulneración de la doctrina de los actos propios, pues el demandante tenía conocimiento del sistema de reparto de gastos vigente desde la adquisición de su vivienda en 2013, sin haber formulado impugnación del acuerdo adoptado en la Junta de 2014, volviendo a votar a favor en la Junta de 2016. En cuanto a la valoración de la prueba, debe prevalecer el criterio objetivo del Juez 'a quo' sobre las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte. Asimismo, el acuerdo de reparto igualitario de los gastos comunes, frente al de coeficientes de participación, se adoptó por unanimidad y con carácter indefinido en la Junta fundacional de la Comunidad, celebrada en 2001. Por último, el acuerdo impugnado ni siquiera supone la modificación del sistema de contribución a los gastos, sino una simple reducción de la cantidad a pagar por cada propietario.

Segundo.- Contribución de los propietarios a los gastos de conservación y mantenimiento de los elementos comunes del inmueble .

El art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que 'En el mismo título (constitutivo de la propiedad) se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial'. Y el art. 9 que 'Son obligaciones de cada propietario: e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización'.

Por tanto, la participación de los propietarios en el pago de los referidos gastos se determinará, bien con arreglo a lo previsto en el título constitutivo sobre el coeficiente de participación de cada piso o local, bien de conformidad con lo especialmente establecido.

Ahora bien, la alteración del criterio contenido en el título constitutivo para la contribución a los gastos comunes exige el acuerdo unánime en junta de propietarios debidamente convocada al efecto.

En este sentido, la STS. de 22 de octubre de 2013 señala: ' En principio la contribución a tales gastos ha de hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal ( párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ). Pero tal criterio puede alterarse, pues el art. 9.e) prevé como criterio alternativo de contribución a los gastos, el 'especialmente establecido' entre los copropietarios, esto es, el fijado en un acuerdo adoptado con los requisitos exigidos por el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizonta l'.

La necesidad de adoptar este acuerdo por unanimidad no ofrece duda alguna, pues así viene corroborado por el Alto Tribunal en doctrina constante y reiterada. Así, la STS. de 2 de febrero de 1991 indica: ' A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del art.

16 de la L.P.H ., que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los Estatutos '. Y en el mismo sentido, por ejemplo, la sentencia de 30 abril de 2002 , que cita las de 10 de diciembre de 1990 , 22 de diciembre de 1993 y 16 de noviembre de 1996 .

Más recientemente, la STS. de 29 de diciembre de 2015 declara la nulidad de un acuerdo semejante al no haber sido adoptado por unanimidad, considerando que, según el artículo 396 del Código Civil , la propiedad horizontal se rige por las disposiciones especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. Voluntad de los interesados también respetada en la Ley Especial de 21 de julio de 1960 (artículo 9º, párrafo 5 º, hoy 9.1 e) pero con el mismo contenido).

En consecuencia, procede examinar el título constitutivo de la Comunidad de demandante y, en su caso, los acuerdos adoptados con posterioridad en junta de propietarios.

Tercero.- Valoración de la prueba practicada .

Dicho título viene conformado por la escritura de obra nueva y régimen de propiedad horizontal de 28 de septiembre de 1999, inscrito en el Registro de la Propiedad en fecha 30 de septiembre de 1999, y en él se expone que 'La comunidad de propietarios se rige por las normas contenidas en la vigente Ley de Propiedad Horizontal, en el art. 396 del Código Civil , por las demás disposiciones legales aplicables y por las siguientes especiales'.

Como resulta de la escritura de permuta aportada como documento nº 1 de la demanda, en estas disposiciones especiales no se incluye una específica sobre contribución a los gastos generales, sino únicamente de exclusión de los propietarios de elementos que no tengan servicio de los gastos de limpieza y mantenimiento de escaleras, portales y ascensores (apartado b), de atribución exclusiva al propietario del local comercial de los gastos relativos a su fachada y a los propietarios de las viviendas los de las fachadas del resto del edificio (apartado a) y, finalmente, que 'los correspondientes a los demás elementos comunes del edificio serán satisfechos por todos los propietarios del inmueble' (apartado c). Estas disposiciones especiales se constatan igualmente, en lo que afecta a este procedimiento, en la inscripción registral del título constitutivo aportada como documento nº 2.

Por su parte, la Comunidad demandada acompañó el acta de la Junta Extraordinaria de 10 de abril de 2001 (documento nº 2 de la contestación), cuyo punto primero del orden del día fue la constitución formal de la Comunidad, aprobándose por unanimidad una cuota mensual de 5.000 pesetas por vivienda para distribuir entre los propietarios la estimación de los gastos anuales del ejercicio 2001 , de alrededor de 50.000 pesetas mensuales, indicando en el inciso final: 'por lo que no se tendrá en cuenta, a estos efectos, el coeficiente legal de participación en gastos comunes'.

Y esta Comunidad considera que, a partir de esta Junta, se había adoptado por unanimidad un acuerdo de contribución igualitaria o paritaria de todos los propietarios en los gastos generales de conservación del inmueble, el cual se ha venido cumpliendo desde entonces en la distribución de gastos de los presupuestos aprobados en las juntas de los años sucesivos (de 2002 hasta 2016), sin oposición alguna hasta que el actual demandante impugnó el acuerdo del punto tercero del acta de la Junta Ordinaria de 17 de agosto de 2015, conforme al cual se modifica a la baja la cuota trimestral de contribución a los gastos para el adecuado sostenimiento de los elementos comunes, reduciéndola a 100 € trimestrales (documento nº 3 de la demanda).

En cambio, el propietario demandante sostiene que no puede otorgarse dicho valor a tal acuerdo, pues se circunscribía exclusivamente al reparto de los gastos correspondientes al presupuesto del ejercicio 2001, citando en apoyo de su tesis la sentencia 402/2016, de 20 de octubre, de esta Sección Novena , en la que se expone que ' no es válido el acuerdo que se limita establecer un determinado reparto de cargas para un periodo determinado, pues como dice la STS de 16 de noviembre de 2004 , sin que '.

Cuarto.- Consecuencias jurídicas resultantes .

Aplicando la referida doctrina jurisprudencial al presente caso, no se comparte por esta Sala la interpretación jurídica realizada por la sentencia recurrida en atención a las siguientes razones.

De un lado, el título constitutivo se remite en cuanto a la distribución de los gastos de conservación y mantenimiento a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, en la que, si bien como criterio prioritario establece el relativo a los coeficientes de participación, con carácter subsidiario admite uno diferente especialmente convenido por los integrantes de la Comunidad.

De otro lado, en la Junta de Propietarios de 10 de abril de 2001 se acordó por unanimidad distribuir el presupuesto de gastos comunes de ese ejercicio (50.000 pesetas mensuales) de forma igualitaria entre todos los propietarios, señalando expresamente que no se tendría en cuenta, a estos efectos , el coeficiente legal de participación en gastos comunes.

Y aunque los testigos D. Aquilino (propietario de la vivienda NUM001 desde la constitución de la Comunidad) y D. Borja (administrador y secretario también desde el inicio de la Comunidad), declararon que el acuerdo de esta Junta tenía carácter indefinido, no estando destinado únicamente al reparto de los gastos de ese ejercicio, lo cierto es que en el acta aportada como documento nº 2 de la contestación se constata que ese acuerdo estaba circunscritoexclusivamente al ejercicio 2001, explicando además que así se establecía 'ante la falta de datos significativos sobre los gastos previsibles para ese ejercicio', limitándose los ejercicios posteriores a mantener, por inercia, este criterio.

Esto es, aunque la Ley de Propiedad Horizontal permite establecer un régimen de contribución a los gastos comunes distinto del coeficiente de participación de cada piso o local, adoptándose uno diferente en el título constitutivo o en acuerdo posterior alcanzado por unanimidad, este criterio subsidiario ha de aprobarse de modo expreso , sin que sean válidas interpretaciones extensivas, lo que se desprende de una interpretación gramatical de la Ley, y en particular de los términos 'lo especialmente establecido'.

No cabe entender que el demandante actúa en contra de sus actos propios por el hecho de no haber impugnado el acuerdo de reparto del gasto adoptado en la Junta de 31 de julio de 2014, posterior a la adquisición de su vivienda en fecha 13 de noviembre de 2013, pues en ese acuerdo no se hizo mención expresa al sistema de reparto, igualitario o por coeficientes de participación, y, por tanto, pudo pasarle desapercibido que se estuviera verificando el reparto con arreglo a un criterio distinto.

Por otra parte, la inscripción registral del título constitutivo deja constancia frente a terceros de que el sistema de reparto en los gastos comunes es el establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, lo que significa que en tanto no se haya aprobado por unanimidad un sistema diferente, el criterio aplicable ha de ser el preferente de los respectivos coeficientes de participación.

Finalmente, la doctrina contenida en la citada sentencia nº 402/2016, de 20 de octubre, de esta Sección , y la que menciona del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 2004, se complementa con otras resoluciones del Alto Tribunal .

Así dice la STS de 6 de febrero de 2014 : ' En régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración ( SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004 ; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013 ) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente 'lo especialmente establecido' mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quien establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.

Como precisa la sentencia más reciente de 7 de marzo de 2013 'el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos, sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada . En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo '.

Por todo ello, procede la estimación del recurso interpuesto y la revocación de la sentencia impugnada.

Quinto.- Costas procesales de la primera instancia Tal y como estableció la repetida sentencia nº 402/2016, de 20 de octubre, de esta Sección , 'estimado el recurso y con ello la demanda, se imponen a la demandada las costas causadas en la instancia, precisando que la derrama por estas costas no podrá ser reclamada en su parte proporcional por la comunidad de propietarios contra los aquí comuneros-demandantes'.

Sexto. - Costas procesales de la alzada De conformidad con el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte apelante al haber sido estimado el recurso interpuesto.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Gaspar , representado por la Procuradora Dª.

María Ferrandis Montoliu, contra la sentencia de fecha 13 de mayo de 2016 recaída en los autos de juicio ordinario nº 2486/2015 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Elche , debemos revocar y revocamos dicha resolución, acordando en su lugar la estimación de la demanda interpuesta contra la Comunidad de Propietarios ' AVENIDA000 nº NUM000 ', representada por la Procuradora Dª. María Luisa Mínguez Valdés, declarando la nulidad del acuerdo tercero de la Junta General Ordinaria de fecha 17 de agosto de 2015, con imposición de las costas procesales de primera instancia a la parte demandada, sin imposición de las costas de la alzada al apelante y devolución del depósito constituido para recurrir, en su caso.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casación en los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite: 1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación.

2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr.

Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.

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