Sentencia CIVIL Nº 220/2020, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 207/2020 de 06 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 02 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.02)
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N.I.G.: 1707942120198188764
Recurso de apelación 207/2020 -2
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Girona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 1352/2019
Parte recurrente/Solicitante: Divarian Propiedad, S.A.
Procurador/a: Gregoria Tuebols Martinez
Abogado/a: Josep Maria Español Moreda
Parte recurrida: TEXPOL AISLANTE SLU
Procurador/a: Ma. Àngels Vila Reyner
Abogado/a: Marta Forroy Marti
SENTENCIA Nº 220/2020
Ilmos. Sres:
PRESIDENTE
D. JOSÉ ISIDRO REY HUIDOBRO
MAGISTRADOS
Dª. MARIA ISABEL SOLER NAVARRO
D. JAUME MASFARRÉ COLL
Girona, 6 de julio de 2020

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 16 de marzo de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio precario art.

250.1.2) 1352/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Girona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª GREGORIA TUEBOLS MARTINEZ, en nombre y representación de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. contra la Sentencia de fecha 17 de enero de 2020 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Dª Mª ÀNGELS VILA REYNER, en nombre y representación de TEXPOL AISLANTE SLU.



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dª. Gregoria Tuebols Martínez en nombre y representación de DIVARIAN PROPIEDAD S.A. debo absolver y absuelvo a TEXPOL AISLANTE SLU de la pretensión ejercitada con imposición de costas a la parte actora'.



TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 03/07/2020.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda de desahucio por precario presentada por la mercantil demandante, porque la demandada comparecida como ocupante habría demostrado que posee la nave objeto de este procedimiento en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con una titular antecesora de la demandante, que entró en concurso voluntario de acreedores, en cuyo ámbito y por el administrador concursal de la sociedad, en nombre y representación de esta, se vino a admitir en documento de 4 de octubre de 2011, la existencia del contrato, de 30-09-2008, introduciendo en él, de común acuerdo con la entidad arrendataria, una serie de modificaciones que allí se relacionan.



SEGUNDO.- La parte demandante discrepa de lo decidido en primera instancia e interpone recurso de apelación alegando que la parte demandada no tiene un contrato de arrendamiento que pueda ser oponible a la demandante, porque dicho contrato no se aportó con la contestación a la demanda e intentó aportarse en el acto del juicio, pero no se le admitió.

Y se continúa alegando que además dicho contrato tiene más de 15 años y no es oponible a terceros porque no se encontraba inscrito en el Registro de la Propiedad cuando se produjo la adjudicación del inmueble a favor de la demandante, que según sostiene es un tercero de buena fe. Y caso de existir el contrato se habría resuelto ipso iure a partir del momento que se acordó el testimonio del decreto de adjudicación con el anterior propietario.



TERCERO.- El tribunal Supremo ha definido reiteradamente lo que ha de entenderse por precario, en sus sentencias de 19 de septiembre y 28 de febrero de 2013 y 1 de octubre de 2014, entre otras, donde se configura del siguiente modo: 'Se define el precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho y que 'el hecho de pagar merced que excluya la condición de precarista no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de merced o de alquiler por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga..( SSTS 30 de octubre 1986 ; 31 de enero 1995 i 6-11-2008 )'.

Particularmente la de 28 de mayo de 2015 dice: 'La jurisprudencia ha considerado el precario en un sentido muy amplio, sin entrar en conceptuaciones dogmáticas. Lo considera en todo caso de disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced o de detentar una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño o sin ella, carente de título o abusiva; lo resume como situación de hecho que implica la utilización gratuita de una cosa ajena; en todo caso, falta de título que justifique la posesión; y también en todo caso, sin pagar merced'.



CUARTO.- En el caso examinado, ha de coincidir este tribunal con la valoración dispensada por el órgano ' a quo' en su sentencia, en el sentido de que la ocupación de la nave por parte de TEXPOL AISLANTES, S.L.

responde a un título consistente en un contrato de arrendamiento con INECSA, anterior propietaria declarada en concurso de acreedores, siendo el citado contrato de 30 de septiembre de 2008, el cual fue modificado por acuerdo de 4 de octubre de 2011, en los términos que es de ver en el documento nº 7 de la contestación a la demanda.

La declaración del administrador concursal, Sr. Primitivo , viene a corroborar el arrendamiento a la ocupante TEXPOL AISLANTES SLU, de parte de la nave industrial, la cual ha venido poseyendo y realizando el pago de las rentas durante la tramitación del concurso, según declaración del Sr. Ramón y documental acompañada con la contestación a la demanda.

Que durante la tramitación del concurso se trató sobre el contrato de arrendamiento de la finca en cuestión es algo evidente que se desprende de la documentación aportada con la contestación a la demanda, habiéndose personado TEXPOL AISLANTES SLU, en los autos del concurso, con conocimiento de la adjudicataria de la finca a Catalunya Banc S.A., interviniente en el concurso que había de conocer la existencia del arrendamiento y de la ocupación por la demandada que se personó en el concurso.

Por último, esta adjudicataria fue la cedente de la finca a la demandante DIVARIAN PROPIEDAD S.A., que no puede ampararse en una supuesta condición de tercero de buena fe, cuando consta en autos la Certificación Registral interesada el 10 de enero de 2017, en la cual se relacionan las inscripciones 7ª y 8ª y notas marginales, constando en dichas inscripciones, que la finca NUM000 , se encuentra arrendada a la sociedad TEXPOL AISLANTES SLU, con C.I.F. B - 55014609, domiciliada en 17244 - Cassá de la Selva, Carretera de Girona a Sant Feliu de Guixols, km 11, e inscrita en el Registro Mercantil de Girona al tomo NUM001 , folio NUM002 , Hoja número NUM003 .

Que en la nota simple informativa aportada con la demanda cuyos datos se refieren al día 2 de agosto de 2017, no se haga constar la existencia del arrendamiento que figura en la Certificación registral emitida el mismo año, donde sí consta el arrendamiento, no priva de eficacia a esta Certificación, cuando no figura en la inscripción 8ª relativa a las cancelaciones derivadas del concurso e hipotecas la cancelación del arrendamiento.

Por lo tanto, sí que figura el arrendamiento en la Certificación registral y desde luego la parte apelante no puede invocar su condición de tercero hipotecario de buena fe en base a una nota simple registral contradicha por la Certificación con la firma del Registrador que autentica su contenido y acredita frente a terceros la libertad o gravamen de los inmuebles registrados.

Por otra parte, el desarrollo del concurso de acreedores, donde figuraba el contrato de arrendamiento y donde compareció la arrendataria, adoptándose acuerdos en su sede, con intervención del administrador concursal, permite inferir que la actora cesionaria del inmueble arrendado, conocía la existencia del arrendamiento y desde luego la ocupación de la nave por la entidad arrendataria, cuando incluso figura el logotipo de esta empresa en una zona de acceso, junto al de la sociedad concursada (documento nº 61 de la contestación a la demanda).

Por lo tanto, la relación arrendaticia disponía de constancia registral, era pública, y la demandante no puede ampararse en una supuesta condición de tercero de buena fe, alegando en su demanda la posesión por ignorados ocupantes, que el conjunto de la prueba practicada desvirtúa, acreditando la evidencia de la ocupación por la comparecida como demandada, que además ha demostrado la existencia del título en que basa su posesión.



QUINTO.- Por último, respecto a la eventual duración del contrato y a su resolución por expiración del término y a la oponibilidad del contrato a la actual propietaria, ha de decirse que la demanda presentada se basa en la supuesta situación de precario de los ocupantes de la nave, no en la resolución del contrato existente que mantiene desconocer, cuando en la fundamentación jurídica de su demanda recoge jurisprudencia relativa a la resolución del contrato de arrendamiento que insinúa de aplicación al caso.

Ello permite inferir que la alegación de desconocimiento de los ocupantes y de inexistencia de título, en que se basa la demanda, no se ajustaba a la realidad, conociéndose los avatares del concurso de acreedores del que devino la adjudicación y posterior cesión de la finca a la demandante, según se desprende de los documentos acompañados selectivamente con la demanda, evitando aquellos que mostraran la consideración y conocimiento del arrendamiento, desde el acuerdo adoptado por el administrador concursal respecto al mismo, en representación de la concursada, hasta los informes trimestrales de la administración concursal, donde figura 'Finca NUM000 (finca arrendada a la entidad Texpol Aislantes S.L.)', documento nº 8 de la contestación a la demanda.



SEXTO.- En definitiva, además de lo hasta aquí expuesto que avala lo acertado de la desestimación de la demanda, como tiene declarado este tribunal en procedimientos de desahucio por precario, en los que se alegaba lo mismo que en este, ' CINQUÈ. Pel que fa a la presumpta resolució del contracte per expiració del termini contractual que al·lega el recurs, el primer que hem de dir és que la demanda presentada es basa en la suposada situació de precari dels ocupants de l'habitatge, no en la resolució per cap motiu (expiració de termini o impagament de rendes) del contracte existent.

A partir d'aquí si la societat demandant considera que el títol que legitima l'ocupació s'ha d'entendre extingit, en el cas que la demandada no hi estigui d'acord, haurà de presentar la corresponent demanda en què així ho sol·liciti.

SISÈ. Finalment, quant a la consideració del recurs sobre el desconeixement de l'existència del contracte, és tracta d'una qüestió completament aliena a la demandada.

La demandant només podria exigir responsabilitats civils a qui li va transmetre l'immoble sense comunicar-li aquella circumstància.' Sentencias de esta Sección 2ª de la AP de Girona de 29 de junio de 2020 y de 1 de julio de 2020.

Por todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia apelada.

SÉPTIMO.- El rechazo de la apelación conlleva la imposición a la parte apelante de las costas de esta instancia, conforme al art 398.1 en relación con el art 394.1 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dª GREGORIA TUEBOLS MARTINEZ, en nombre y representación de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. contra la Sentencia de fecha 17 de enero de 2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Girona, dictado en los autos de Juicio verbal (Desahucio precario art.

250.1.2) 1352/2019, de los que el presente rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con imposición a la parte recurrente de las costas de esta apelación.

De acuerdo con la Disposición Final 16 y la Disposición Transitoria Tercera de la LEC 1/2000, contra esta Sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya solamente si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477. También cabe recurso extraordinario por infracción procesal ante el mismo Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 468 y siguientes de la misma norma, siempre que concurra aquel interés casacional exigido por el recurso de casación y se formule de manera conjunta con este; dichos recursos deberán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez firme, remítanse las actuaciones originales al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

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