Sentencia Civil Nº 221/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 657/2012 de 19 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 657/2012

Procedente del procedimiento Ordinario nº 339/2011

Juzgado de Primera Instancia nº 1 Berga

S E N T E N C I A Nº 221

Barcelona, 19 de mayo de 2014

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Dª Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Dª Maria Dolors MONTOLIO SERRA y D. Manuel Horacio GARCIA RODRIGUEZ,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 657/2012,interpuesto contra la sentencia dictada el día 20 de diciembre de 2011 en el procedimiento nº 339/2011, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 Berga en el que es recurrente AJUNTAMENT DE SALDESy apelados Dª Piedad y D. Moises y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el procurador Andreu Pino Suarez en representación de Moises y Piedad contra EL AJUNTAMENT DE SALDES representado por el procurador Vicenç Ruiz Amat, DEBO DECLARAR Y DECLARO Resuelto el contrato de compraventa suscrito en fecha 18 de octubre de 2005, entre los demandantes Don. Moises Doña. Piedad contra la demandada AJUNTAMENT DE SALDES. y en su virtud DEBO CONDENAR Y CONDENO:

1) A la demandada AJUNTAMENT DE SALDES a reintegrar a la actora la cantidad de 1.800.- euros,. Correspondientes a la devolución de la cantidad entregada en su dia, en concepto de parte del precio. Esta cantidad devengará los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.

2) A la demandada AJUNTAMENT DE SALDES al pago de la cantidad de 17.329,80.- (7.329,80.- euros + 10.000.- euros) a la actora en concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato.

3) Las costas irán a cargo del Ajuntament de Saldes.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Manuel Horacio GARCIA RODRIGUEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de los antecedentes.

Don Moises y Doña Piedad solicitan la resolución del contrato de compraventa con arras concertado, el 18 octubre 2005, con el Excmo. Ayuntamiento de Soldes que tenía por objeto una de las seis viviendas de protección oficial y aparcamiento que el vendedor se comprometía a edificar en la calle Cansanserres de Soldes, en concreto la ubicada en la escalera SB, planta 1ª, puesta 2ª, y el parquing 1, según proyecto, debido a que ni siquiera se iniciaron las obras, interesando la devolución de la cantidad entregada a cuenta (1800 €) y la indemnización del perjuicio material y moral que concretan en: el importe del precio del arrendamiento de la vivienda que habitaban desde el mes de Febrero 2008 hasta marzo 2011 y los que se devenguen con posterioridad hasta la firmeza de la sentencia (7.329,80 €), la diferencia de precio existente entre el de la Vivienda de Protección Oficial adquirida en 2005 y el actual (28.542,57 € sin IVA), y el daño moral que estiman en 8.700 €.

El Ayuntamiento demandado, después de allanarse a la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras, se opuso a la pretensión alegando, de forma resumida, que: 1) El contrato suscrito con los actores fue una promesa de venta que debe ser equiparada a un contrato de arras o deposito, que debía culminar con el otorgamiento de un contrato privado de compraventa para que los actores pudieran solicitar ayudas públicas y la definitiva escritura pública de compraventa; 2) La improcedencia de la indemnización de daños y perjuicios no prevista contractualmente, aparte de considerar un enriquecimiento injusto el importe de los alquileres de la vivienda y parquing cuyo alquiler responde a una decisión unilateral de los actores que decidieron hacerlo tres años después de la firma de la promesa de venta; 3) La diferencia entre precios de compra es injustificada dada la tendencia a la baja del mercado inmobiliario y también supondría un enriquecimiento injusto, además el lucro cesante exige un perjuicio real y efectivo y prueba cumplida, y los actores no justifican la disponibilidad de efectivo o de ingresos suficientes para la concesión de la financiación; y 4) Rechaza el daño moral que ni siquiera viene acreditado por informes médicos que prueben la ansiedad generada.

La sentencia de instancia califica el contrato como de compraventa de cosa futura ( art. 1451 C. civil ), no como contrato de arras ( art. 1454 C. civil ), y acepta la indemnización de daños y perjuicios reclamada por perdida de alquileres y diferencia de precio de compra, si bien rebajando la estimación de parte (28.542,57 €) y la realizada pericialmente (34.719,42 €) a la suma prudencial de 10.000 €, y no acepta la indemnización por daño moral por no estar acreditado.

Frente a esta resolución se alza el demandado Ayuntamiento de Saldes reproduciendo idénticos argumentos que en su contestación, a los que añade su queja por la imposición de costas cuando hay estimación parcial de la demanda.

Los actores-apelados se oponen al recurso conformándose con la indemnización fijada por la diferencia de precio de la vivienda y parquin comprometidos y la no concesión del daño moral.

SEGUNDO.- Las cuestiones controvertidas.

Son objeto de controversia las siguientes cuestiones:

1) El contrato de entrega de apartamento y parquing a construir.

El contrato otorgado entre los actores y la recurrente debe ser calificado como compraventa de cosa futura. Este es, como indica la STS 19 julio 2012 , EDJ 2012/201029, 'aquel contrato por el que una de las partes se obliga, a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente, a entregar una vivienda o local en proyecto o en construcción, una vez terminada. Constituye una modalidad característica de la compraventa de cosa futura, al menos como regla general. Así lo consideró este Tribunal en las sentencias de 17 de febrero de 1967 , 3 de junio de 1970 EDJ 1970/381 , 28 de noviembre de 1973 EDJ 1973/445 y 1 de julio de 1992 EDJ 1992/7170, a las que hay que añadir las SSTS 69/2010, de 18 febrero EDJ 2010/12425 , 199/2007, de 23 febrero EDJ 2007/8509 y 223/2012, de 30 marzo EDJ 2012/49918, entre otras'. Y continúa diciendo: 'lo que presupone indudablemente en el vendedor la obligación de hacer entrega al comprador de lo enajenado, una vez alcance realidad exterior, con el deber de desplegar las actividades necesarias para que dicha existencia se produzca y así dar cumplimiento cabal y preciso al negocio en el que se obligó, -que por ello no reviste naturaleza precontractual ( Sentencia de 17 de junio de 1986 EDJ 1986/4163 )-, ya que el comprador adquirió el local [vivienda en nuestro caso] en función de su terminación, pues expresamente se pactó que el resto del precio, -aún debitado-,[....] sería efectivo a la entrega del local de referencia'.

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En aplicación de la anterior doctrina, se llega a la conclusión de que el contrato celebrado por los actores con el Ayuntamiento de Soldes constituye una compraventa de cosa futura, consistente en el piso identificado en la escalera SB, planta 1ª, puerta 2ª, y el parquing 1, según proyecto, de la calle Cansanserres, con unas características perfectamente definidas en el Pacto VI de superficie útil, aparcamiento, superficies exteriores de uso privativo y dormitorios, por un precio de 87.922,09 € más IVA. Por tanto, el objeto y el precio están perfectamente determinados: si no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional ( STS, Sala 1ª, 14 diciembre 2006 , EDJ 2006/325579).

Esta naturaleza no queda desvirtuada por las arras penitenciales contenidas en el Pacto Séptimo del contrato de 18 octubre 2005 y la posibilidad que se concede al comprador de desistir con pérdida de la cantidad entregada a cuenta, como tampoco por la obligación de suscribir un contrato privado antes de la formalización de la escritura pública, recogido en el Pacto tercero, ni se advierte desequilibrio alguno por el hecho de que el incumplimiento de la vendedora sea más gravoso que para los compradores, pues: (i) La demandada-apelante confunde lo accesorio, que son las arras, con lo principal que es la venta ( STS 25 febrero 2013 ); (ii) La situación planteada es precisamente la inversa: quien incumple es el vendedor, no el comprador; (iii) El contrato privado posterior esta finalísimamente ordenado a la obtención de ayudas públicas para el pago del precio, mas no afecta a la inequívoca voluntad de las partes de comprar y vender una vivienda y un aparcamiento; y (iv) El art. 1451 C. civil remite a lo dispuesto en materia de obligaciones y contratos en el C. civil entre cuya normativa se encuentran los arts. 1124 y 1101 , que prevén la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento imputable a una de las partes, sin que sea preciso que se disponga contractualmente, y si no se contemplo un pacto similar al de arras para la vendedora no es atribuible a los actores-apelados; el contrato lo redacto el Ayuntamiento demandado y en ese momento las expectativas inmobiliarias eran enormes por lo que no se vislumbraba la posibilidad de su incumplimiento.

2) El incumplimiento contractual.

El Ayuntamiento recurrente mantiene que no ha habido incumplimiento alguno por su parte y sí, por contra, de los actores-apelados que no acreditan el cumplimiento de los requisitos para acceder a una vivienda de protección oficial, según las bases de la convocatoria que exigía, en concreto, la financiación y que no fueren titulares de una vivienda en propiedad o usufructo (Base nº 2 y 4.3).

El motivo decae si tenemos en cuenta: (i) El reiterado interés de los Sres. Moises Piedad por la construcción de la vivienda adquirida, incluso proponiendo un convenio al Ayuntamiento, lo que evidencia que estaban en condiciones de hacer frente al pago del precio, bien con medios propios o con financiación y ayudas públicas; (ii) El arrendamiento de una vivienda, que es lo que tenían contratado los actores cuando solicitaron la VPO, no equivale en modo alguno a un usufructo, derecho real de más amplio señorío; (iii) En todo caso, el incumplimiento de los requisitos establecidos en las bases podría plantearse con más fundamento en el momento de otorgar la escritura privada o pública de compraventa, momento final en el que operaria con todo rigor el eventual incumplimiento por los compradores de los presupuesto legales exigidos para acceder a una VPO, condiciones que deben ostentar tanto en el momento de la solicitud como durante todo el tiempo que dura el procedimiento hasta la firma de la ulterior compraventa; y (iv) La realidad es que el Ayuntamiento ni siquiera ha iniciado las obras.

3) La indemnización de daños y perjuicios.

El resarcimiento de daños y perjuicios no es una consecuencia automática del incumplimiento de las obligaciones pues han de probarse y así lo tiene declarado reiterada jurisprudencia ( STS 29 enero 2010 , entre otras). Veamos lo que reclaman los actores y los términos en que se opone la demandada.

(a) Alquileres satisfechos desde el mes de marzo 2008.

El Ayuntamiento de Soldes debió entregar la vivienda a los actores en el mes de Febrero 2008, esto es, 30 meses como máximo a contar desde el día 4 mayo 2005 (Pacto 4) mientras la formalización de la escritura pública debía realizarse en el termino máximo de 3 meses a contar dese la obtención de la Cedula de Calificación Definitiva (Pacto 5). No solo incumplió su compromiso sino que meses después (Octubre 2008) el Ayuntamiento instó a los compradores-actores para que confeccionaran un convenio privado con el propósito de cumplir el contrato de compraventa de 2005, convenio que se confeccionó e hizo llegar al Ayuntamiento, reiterándolo el 13 febrero 2009, obteniendo por toda respuesta en Mayo 2009 que la situación 'se resolvería', hasta que el 17 marzo 2010 los actores le notifican la resolución contractual y requieren para que indemnice daños y perjuicios, sin contestación alguna por el Ayuntamiento lo que les obliga a presentar esta demanda.

En consecuencia, los compradores Sres. Moises Piedad consintieron la demora durante todo el tiempo que medió entre el momento en que el Ayuntamiento había comprometido la entrega de la vivienda y el de la resolución y no tienen derecho a indemnización por el alquiler de la vivienda.

(b) Diferencia de precio.

Los actores reclamaban la diferencia entre el precio estipulado para la compraventa en 2005 (87.922,09 € más IVA) y el precio que tendría hoy una vivienda de protección oficial de las mismas características y en la misma zona (116.459,66 € más IVA), según la base de datos IDESCAT (Institut d'Estadistica de Catalunya), lo que daba una diferencia de 28.542,57 € (sin IVA). En el mismo sentido, aportaron informe pericial del arquitecto Sr. Roque fechado el 26 marzo 2010, que establecía una diferencia de precios entre 2005 y 2010 de 32.448,12 € (99.952,59 € el 18 octubre 2005 por 132.400,72 € en la fecha de su informe), tomando como base el precio máximo de venta en el régimen general de viviendas de protección oficial. Sin embargo, se conformaron con los 10.000 € concedidos por el Juzgado de instancia.

El Ayuntamiento demandado aduce que se trata de partidas de lucro cesante o ganancias dejadas de obtener, que el mercado está a la baja y no existe prueba de que los actores-apelados dispusieran del numerario necesario o financiación para adquirir la vivienda comprometida.

Así las cosas y teniendo en cuenta que: (i) El cumplimiento de las obligaciones contractuales por la vendedora hubiera supuesto que los actores-apelados adquirieran una vivienda y un aparcamiento por 87.922,09 € en el momento de otorgarse la escritura pública; y (ii) Los compradores interesaron repetidamente el cumplimiento del contrato, lo que evidencia que disponían de capital propio o financiación para la compra, forzoso es reconocer que algún perjuicio se les ha causado y el estándar que manejan de la diferencia de precios, que hubiere quedado a su favor o el mayor coste que tendrían que abonar hoy por una vivienda análoga, es razonable y está acreditado, por lo que mantenemos la indemnización en los términos en que fue fijada en la instancia: 10.000 €.

4) Las costas de la instancia.

El Juez de primer grado impone las costas al Ayuntamiento demandado lo que no se compagina con la regla del art. 394 LEC ni con la doctrina de la estimación sustancial también llamada de 'cuasi vencimiento', que opera únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, no cuando existe una diferencia tan notable como para no poder equipararla al vencimiento total ( STS 9 julio , 19 junio y 29 diciembre 2006 ). Los demandantes solicitaron en la demanda la suma de 46.372,37 € y les fueron concedidos 19.129,80 €, luego hay estimación parcial y no debieron imponerse las costas al Ayuntamiento demandado.

TERCERO.- Régimen de costas.

Al estimarse en parte el recurso de apelación y la demanda no se hace pronunciamiento sobre las costas de ninguna de las instancias ( art. 394 y 398.2 LEC ).

Fallo

1º.- Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Ayuntamiento de Saldes contra la sentencia de 20 de diciembre 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1, de Berga , y, con revocación parcial de la misma, declarar que los actores no tienen derecho a indemnización por las rentas del arrendamiento.

2º.- No se hace pronunciamiento sobre las costas de ninguna de las instancias.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.