Sentencia Civil Nº 221/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 127/2014 de 16 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 127/2.014

Procedimiento Ordinario nº 528/2.010

Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Massamagrell

SENTENCIA Nº 221

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA.

MAGISTRADOS

Dª MARIA MESTRE RAMOS.

Dª MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ.

En la ciudad de Valencia a dieciséis de julio del año dos mil catorce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelaciónque se ha interpuesto contra la sentenciade fecha 2 de Junio de 2.013 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte codemandada Dña. Tomasa , Dña. Antonieta y Dña. Emilia , representadas por las Procuradoras Sras Dª Teresa Zarzosa Sancho, Dª Matilde Solsona Solaz y Dª Silvia Tello García respectivamente y asistidas por la Letrada Dª Sara Bellver García, y, como apelada la parte demandante D. Victoriano y D. Juan Carlos , representada por la Procuradora Dª Amparo García Ballester y asistida por el Letrado D. Jose Luis Gavidia Sánchez y como apelados también los codemandados D. Fausto , D. Iván y D. Modesto , no personados en esta alzada.

Es Ponente Dña. MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:

' ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador D. Pilar Masip Larrabeiti,en representación de D. Juan Carlos y D. Victoriano , contra D. Fausto , D Iván , D. ª Tomasa , D. ª Antonieta , D. Modesto y D. ª Emilia , representados por el Procurador D. Vicente Adam Herrero, y en consecuencia,

- DECLARO la resolución del contrato de compraventa celebrado el 6 de octubre de 2009, mediante escritura publica otorgada ante la Notaria de Massamagrell, D. ª Amparo Messana Salinas, protocolo nº 1754, respecto de la vivienda sita en Rafelbuñol CALLE000 nº NUM000 - NUM001 - NUM002 , referencia catastral nº NUM003 , inscrita en el registro de la Propiedad de Massamagrell, al tomo NUM004 , libro NUM005 de Rafelbuñol, folio NUM006 , finca NUM007 , CONDENANDO a los demandados a estar y pasar por esta declaración.

- CONDENO a los demandados al pago del precio satisfecho de 60.000 euros, más los intereses legales, desde la fecha de interposición de la demanda, DEBIENDO los compradores entregar la vivienda en el mismo estado en el que la recibieron.

- CONDENO a los demandados al pago de los daños y perjuicios sufridos en la cuantía de 17.377,99 euros más los intereses legales, desde la fecha de interposición de la demanda.

- PROCEDASE a inscribir la resolución contractual en el Registro de la Propiedad, expidiéndose el mandamiento correspondiente para su efectividad.

- CONDENO a los demandados al pago de las costas derivadas del presente procedimiento.'

SEGUNDO.-Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte codemandada Dña. Tomasa , Dña. Antonieta y Dña. Emilia , que tras exponer los motivos y argumentos de su recurso, pidieron en sus respectivos recursos que se dicte sentencia por la que estimando el recurso de apelación, revoque íntegramente la sentencia apelada, con imposición de costas a la apelada.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso presentado por la contraparte y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votaciónel 14 de Julio de 2.014en que ha tenido lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La parte actora entabló acción de resolución contractual y de reclamación de cantidad y subsidiariamente de vicios ocultos de la cosa vendida en relación al contrato de compraventa de una vivienda en Rafelbuñol mediante escritura pública de 6 de octubre de 2.009 al estar dicha vivienda afectada por aluminosis.

La parte demandada opuso la excepción de caducidad de la acción, que fue desestimada en la sentencia apelada que argumentó:

'Con carácter previo a entrar en el fondo del asunto debe atenderse a la excepción planteada por los demandados, excepción de caducidad de la acción redhibitoria, con arreglo al artículo 1490 del Código Civil , por entender que desde que se firmó el contrato de arras, el 25 de septiembre de 2009, ya se perfeccionó el contrato aunque se consumara con la entrega de la vivienda el día del otorgamiento de la escritura publica, y que por tanto desde esa fecha tuvo conocimiento suficiente de la existencia de los vicios ocultos. Por otro lado alegan que los actores visitaron la vivienda en varias ocasiones antes de la firma y tuvieron conocimiento de los problemas estructurales y por tanto ha transcurrido con creces el plazo de 6 meses.

El artículo 1484del Código Civil dispone el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. Por su parte el artículo 1490 del mismo texto legal las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

A este respecto debe ponerse de manifiesto que, a pesar de lo manifestado por los demandados sobre la celebración del contrato de arras y el conocimiento del estado de la vivienda, que será objeto de debate en fundamentos posteriores, lo cierto es que dicho contrato se suscribió con la inmobiliaria, y que no supone la consumación del contrato de compraventa, que tuvo lugar efectivamente el día del otorgamiento de la escritura publica de compraventa, el día 6 de octubre de 2009, y presentada la demanda según el sello de decanato de los Juzgados de Massamagrell el día 1 de abril de 2010, no habría transcurrido el plazo de 6 meses, pues a este respecto debe tenerse en cuenta que, la caducidad de la acción por vicios de la cosa vendida, que puede ser apreciada de oficio por el tribunal, no es susceptible de interrupción, que al interponerse la demanda el día 1 de abril de 2010 no habían transcurrido los seis meses que para la acción de saneamiento señala el artículo 1490 del Código Civil desde la entrega, que en el presente caso ha de entenderse que coincide con el otorgamiento de la escritura de compraventa el 6 de octubre de 2009 ( art. 1462 CC ). Por lo tanto, en esta fecha se fija el día inicial del cómputo, lo que da lugar a que al presentarse la demanda no hubiera transcurrido el plazo de caducidad, lo que lleva a desestimar la excepción planteada por los demandados.'

En cuanto al fondo, estimó la demanda tras valorar la prueba practicada y dijo:

'De la prueba practicada ha quedado acreditado que efectivamente el edificio donde se ubica la vivienda litigiosa padecía aluminosis. A pesar de no constar con el expediente emitido por el Ayuntamiento relativo a la CALLE000 , donde se ubica la vivienda, lo cierto es que consta el informe efectuado en el año 1994 relativo al edificio de la CALLE001 , que forma con este una misma unidad constructiva. El actual presidente de la Comunidad ha venido a confirmar la existencia de dicho expediente y las reparaciones que se efectuaron en aquella fecha, lo mismo que el arquitecto encargado de las reparaciones D. Lorenzo , quien confirmó que el edificio padece aluminosis y que ya desde el principio cuando iniciaron las reparaciones vieron que existían unas reparaciones anteriores tanto en este edificio como en el de la CALLE001 , que vendrían a confirmar la existencia de dicho problema en la vivienda litigiosa, pues así lo vino a confirmar al pedir información en el Ayuntamiento y observar el informe del año 1994 que constata la existencia de aluminosis en el edificio. Así se constató también en los requerimientos del Ayuntamiento de Rafelbuñol, de fechas 20 de febrero y 23 de julio de 2009, oportunamente notificados en su día a la comunidad de propietarios, tal como consta en la documental aportada, en los que se recogía la conveniencia de adoptar determinadas precauciones y controlar la evolución del edificio, de conformidad con las indicaciones del informe técnico, así apuntalamiento de pilares de planta baja que presenten fisuración y el encargo a una empresa del sector el analisis estructural de todo el edificio, que dictamine la calidad del hormigon, del acero y su grado de deterioro, concluyendo con las medidas reparadoras. Con más detalle se verifica tal extremo, con la declaración prestada por el arquitecto D. Lorenzo . En el expediente municipal consta informe efectuado por el arquitecto D. Ángel Daniel , referente al estado aparente del edificio y detección de cemento aluminoso, de fecha 31 de octubre de 1994, en el que se hace referencia al edificio de la CALLE000 (antes DIRECCION000 , como se desprende del libro de actas de la Comunidad de Propietarios, en el que en los años previos a 1999, constaba la calle DIRECCION000 , paginas 46 y anteriores del libro de actas), afirmando que existe un precedente de la misma patología en los pilares del bloque de viviendas contiguo (el que se entra por la calle DIRECCION000 ), como se desprende del documento 17 de la demanda, folios 74 y siguientes.

El Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española (22 ed.) define laaluminosis como la 'degradación de las construcciones hechas con cementos que contienen sales de aluminio en calidades o proporciones inadecuadas'. La aluminosis es la patología que se produce en el hormigón aluminoso debido a la absorción de CO2 en presencia de humedad y favorecido por una porosidad elevada; como consecuencia de ello se produce una transformación en el hormigón que favorece su porosidad y disgregación, desatándose el proceso de corrosión del armado interior que aumenta de volumen y fisura el hormigón, haciéndolo más vulnerable.

La prueba practicada especialmente la testifical pericial de D. Lorenzo conduce a la inevitable conclusión de que la vivienda vendida a los actores está afectada poraluminosis, esto es, se ha desatado la patología a que puede dar lugar el cemento aluminoso. Así manifestó que a través de catas de hormigón y ensayos, constató la existencia de defectos en los pilares de la planta baja, por la existencia de cemento aluminosos, que en humedad pierde resistencia y deja de soportar la estructura, que los problemas estructurales se observaban en los pilares y también en los forjados, siendo necesario reforzarlos porque era peligroso. Que la primera visita la realizó en octubre de 2009 y a finales de ese año o principio de 2010 ya se apuntaló toda la estructura, y actualmente ya se han reparado las zonas húmedas en los baños y cocinas, sustituyendo las viguetas de todas las viviendas, reforzando la estructura de los pilares, si bien todavía falta reforzar las cubiertas, la fachada y el patio de luces. Que el edificio tiene mas de 50 años y aparentemente de aspecto estaba bien, sobre todo la fachada, que lo que peor estaban eran los pilares de la planta baja, pero a simple vista la aluminosis no se puede detectar.

Es importante resaltar, por lo que a continuación se dirá, que la aluminosis, es decir, la patología originada por el empleo de cemento aluminoso en las viguetas del forjado, es un defecto cuya importancia y gravedad es evidente, pues el propio arquitecto manifestó que al afectar a la resistencia del edificio la no reparación puede ser peligrosa.De hecho ello se puede comprobar con la denegación a los actores de la licencia de habitabilidad de la vivienda por parte del Ayuntamiento, haciéndose constar expresamente por D. ª Violeta arquitecto municipal que, visto el informe emitido de los ensayos efectuados en la estructura del edificio sito en la CALLE000 esquina CALLE001 y facilitado vía mail al departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de Rafelbuñol, por el arquitecto Lorenzo , se desprende que el edificio tiene patologías en la estructura, esto es carbonatación en los pilares de la planta baja y aluminosis en las viguetas de los forjados del edificio (...) no reuniendo las condiciones de habitabilidad y diseño requeridas por la legislación vigente al no cumplir el art. 1.13 de las Normas de Habitabilidad y Diseño de Viviendas en el ámbito de la Comunidad Valenciana, no siendo estructuralmente estable, pudiendo poner en peligro a sus ocupantes o terceros (documento 22 de la demanda).'

SEGUNDO.- Interponen recurso de apelación los codemandados Dña. Tomasa , Dña. Antonieta y Dña. Emilia que alegan en primer lugar que procede estimar la excepción de caducidad de la acción, porque el plazo comienza a contar desde el día que el comprador tuvo conocimiento suficiente de su existencia.

Que el contrato quedó perfeccionado entre las partes en el momento de la firma del contrato de arras el 25 de septiembre de 2.009, momento en el que conocieron los compradores que el edificio tenía problemas estructurales pendientes de determinar, estando el edificio apuntalado en algunas zonas .

La sentencia apelada ya dijo en su fundamento de derecho cuarto que la representante de la inmobiliaria desconocía que la finca tuviera aluminosis, y que les dijeron que la finca estaba apuntalada a causa de unos desconchados en los balcones, y si bien es cierto que los compradores visitaron la vivienda y observaron que un balcón estaba apuntalado, no consta acreditado que en ese momento tuvieran conocimiento de la existencia de problemas estructurales en la finca y mucho menos de su alcance, pues consta acreditado que los vendedores ya sabían desde la reunión de febrero de 2..009 que era necesario reparar la estructura, así, consta en el acta (folio 57) que se informó de la necesidad de rehabilitar el edificio, principalmente la estructura porque había pilares dañados y se estaba a la espera de informe del arquitecto municipal .

Se expuso también la necesidad de reparar un balcón que se cayó.

En la Junta del mes de Julio de 2.009 se informó del presupuesto para realizar un estudio del hormigón y se acordó realizar derramas extraordinarias para llevar a cabo las obras de saneamiento de la estructura.

No consta que tales problemas estructurales que ya conocían los vendedores se comunicaran a los compradores, que tan solo tuvieron conocimiento de la necesidad de reparar el balcón que estaba apuntalado y así lo pudieron observar, y no fue sino hasta después de la compraventa cuando tuvieron conocimiento de la existencia de aluminosis cuando se les exigieron las derramas extraordinarias.

Dijimos en la sentencia de esta Sala de 12 de abril de 2.005 (ROJ SAP V 5899/2005 ):

'la Sentencia Tribunal Supremo núm. 1103/1997 (Sala de lo Civil), de 1 diciembre (RJ 19978693), que, en un caso en el que se pretendía la resolución de un contrato de compraventa y la condena a reintegrar el precio de una vivienda que presentaba aluminosis , calificó ésta como vicio o defecto oculto y señaló que 'Sin dejar de reconocerse las dificultades que ofrece en la realidad una distinción segura entre la prestación diversa y los vicios de la cosa entregada, se estará en la hipótesis de entrega de una cosa por otra, «alliud pro allio», cuando ha existido pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y concurrido absoluta insatisfacción a la parte compradora, permitiendo ello al perjudicado acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 , 1106 y 1124 del Código Civil , como así, viene manteniéndose en reiterada jurisprudencia de la Sala -que por bien conocida excusa de citar las sentencias en que es recogida- pero las aludidas «inhabilidad absoluta» e «insatisfacción total» no tienen por qué concurrir necesariamente en los supuestos de «defectos ocultos» que posibilitan la acción específica que conceden los artículos 1484 , 1485 y 1486 del mentado Texto Legal .

En la misma línea, la Sentencia Tribunal Supremo núm. 679/2002 (Sala de lo Civil), de 1 julio (RJ 20025512), pronunciada en un caso en que las sentencias de instancia 'afirman que el inmueble está afectado por aluminosis , vicio que se considera «de extrema gravedad» y suficiente para la aplicación del art. 1484 CC ', sostiene 'que nos hallamos ante defectos redhibitorios /.../ de considerable entidad y no ante la entrega de cosa distinta («alliud pro allio»), ello conforme a lo declarado jurisprudencialmente «al distinguir los supuestos de incumplimiento por prestación diversa, de los atinentes vicios, radicando el incumplimiento pleno cuando se da inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que posibilita la sanción de los arts. 1124 y 1101 CC , mientras que los demás desperfectos encajan en la calificación de los arts. 1484 y ss. del Código Civil » ( S. de 27 noviembre 1999 [RJ 19999137 ], con cita de anteriores)'. Y después reitera 'que no se trata de un supuesto de incumplimiento por entrega de cosa distinta ni de impropiedad del objeto de la compraventa para el fin que se destina sino de la existencia de vicio oculto, que da lugar específicamente a la acción redhibitoria no obstante la genérica adecuación de la cosa a su finalidad como vivienda, pues concurre una particularidad -la aluminosis - que la hace no apta para satisfacer aquélla.

En definitiva, como dicen las Sentencias AP Barcelona (Sección 1ª), de 28 enero 2000 (AC 2002425 ) y AP Barcelona (Sección 17ª), de 29 enero 1999 (AC 19993103), es precisamente la importancia de estos vicios, en relación al valor total de lo vendido, lo que ha llevado a los Tribunales a incluir dentro del mismo los defectos por cemento aluminoso que se han planteado'.

Por tanto, el motivo ha de ser desestimado.

TERCERO.- El apelante está en desacuerdo con la pronunciamiento de la sentencia apelada que considera que la vivienda litigiosa se encuentra afectada por aluminosis, porque según afirma el apelante, se ha basado en meras presunciones .

Es suficiente para acreditarlo el doc. del folio 98 que es un informe del arquitecto técnico del Ayuntamiento de Rafelbuñol, de 9 de marzo de 2.010, que acredita que el edificio según el informe emitido por Horaing S.A. tras los ensayos efectuados, que ' tiene patologías en la estructura, esto es, carbonatación en los pilares de planta baja y aluminosis en las viguetas de los forjados del edificio' y concluye además con que ' no reúne las condiciones de habitabilidad y diseño requeridas por la legislación vigente'.

CUARTO.- Alegan también los apelantes que, si se considerara acreditada la existencia de aluminosis, niega que se trate de un vicio oculto porque los actores en todo momento fueron conocedores del estado del edificio y de que estaban pendientes obras de rehabilitación por problemas estructurales .

De la propia definición del contrato de compraventa que contiene el art. 1445 del Código Civil , nacen dos fundamentales y recíprocas obligaciones que luego se concretan en los arts. 1461 y 1500 del Código Civil que son, para el vendedor, entregar la cosa, y para el comprador, pagar el precio. Ahora bien, aquella no queda cumplida con la simple materialidad de la entrega, sino que es preciso que esta sea pacífica, esto es, que nadie le discuta la propiedad o posesión de la cosa, y también que sea útil, es decir, que sirva para el fin o destino para el que fue comprada. Y a fin de conseguir todo ello, la Jurisprudencia viene distinguiendo claramente entre las acciones redhibitoria y la estimatoria o quanti minoris, que tienden a las reparaciones provenientes de los vicios ocultos de las cosas vendidas y cuyo régimen viene regulado en los arts. 1484 y ss. del Código Civil , cuyo plazo de ejercicio es de seis meses, y aquellas otras acciones derivadas del defectuoso cumplimiento del contrato al haberse hecho la entrega de cosa distinta, contempladas en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil . Pues bien, decimos que se ejercita la acción «ex» art. 1486 del Código Civil en relación con el 1484, y al respecto hemos de señalar que son tres los requisitos a los que el art. 1484 y ss. del Código Civil subordina la responsabilidad del vendedor por los vicios de la cosa vendida: el vicio ha de ser grave, ha de ser oculto y ha de preexistir al tiempo de celebración del contrato, debiendo entender por vicio, una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad (STS 31-1-7]), careciendo aquella de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación ( STS 10-9-96 ), con su consiguiente inutilidad para satisfacer el interés del comprador en la celebración del contrato. El vicio ha de ser grave, requisito de gravedad que viene expresado en el art. 1.484 del Código Civil , al exigir que se trate de defectos que hagan impropia la cosa para el uso a que se la destina, o disminuyan de tal modo dicho uso, que de haberlas conocido el comprador no la habría adquirido, o habría dado menos precio por ella. Es decir, el vicio debe determinar la inutilidad total o parcial de la cosa ( TS 10-9-96 ), teniendo en cuenta que la utilidad no es la subjetiva del comprador, sino la propuesta en el objeto seguir la regla contractual. Ha de ser oculto, y no lo es en aquellos defectos que, si bien no son reconocibles por un comprador medio, sí lo son por un perito, mediante el empleo de una mínima diligencia, de modo que incurre en culpa lata, al no reconocerlos, debiendo entenderse la expresión «perito» que emplea el precepto, como dice la STS de 6-7-84 «No en el sentido de persona con título profesional en una determinada materia, sino en el de persona que por su actividad profesional tenga cualidades para conocer las características de determinadas cosa o materiales».

En este caso, los vendedores si conocían la necesidad de efectuar las obras de saneamiento de la estructura del edificio, y ya desde el mes de julio de 2.009 sabían que se había aprobado una derrama extraordinaria para ello, sin que conste que lo pusieran en conocimiento de los compradores, quienes no podían conocer el alcance de los graves defectos porque no eran perceptibles a simple vista ya que lo único que se podía observar es el apuntalamiento del balcón y se les informó de que la causa era por unos desconchados que había que reparar

La Sentencia del Tribunal Supremo del 08 de Julio del 2010 (ROJ: STS 3899/2010), Recurso: 1348/2006 , Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ, en la que se dice [...] 'se ha desarrollado en la jurisprudencia: sentencias de 20 de diciembre de 2000 , 1 de julio de 2002 , 22 de abril de 2004 y las de 29 de junio de 2005 y 17 de octubre de 2005 que dicen:

' Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conocible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso mas conforme con su naturaleza y mas en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 ).'

En tercer lugar la preexistencia del vicio, en el sentido de que existía ya en el tiempo de la perfección del contrato de compraventa, lo que también ha quedado acreditado en autos.'

En el caso que analizamos no hay ningún elemento que permita sostener con fundamento que los compradores pudieron detectar a simple vista la aluminosis que afectaba a la vivienda.

En cambio, es razonable deducir que los vendedores eran conocedores, en cuanto integrantes de la comunidad de propietarios de que existían importantes problemas estructurales en el edificio.

Aunque cuando se empezó a tramitar el expediente en el Ayuntamiento, no se hubiera detectado la patología, era inherente a la buena fe contractual que los vendedores hubieran advertido a los compradores de tal extremo y, no obstante, lo ocultaron a los compradores.

Es irrelevante en orden a la detección por profano de la aluminosis que los compradores visitaran la vivienda en varias ocasiones, porque el vicio de que adolece la vivienda es oculto para los compradores, que no pudieron detectarlo mediante una inspección visual.

En este ámbito de la detección a simple vista, tampoco tiene importancia que los demandantes pudieran observar en su día la existencia del apuntalamiento del balcón, que por sí solo no es indicativo de la afección por aluminosis lo que sólo se ha verificado mediante una prueba de análisis por laboratorio especializado. Además, ya recogió la sentencia apelada que el testigo- perito Sr. Lorenzo , que es el arquitecto, dijo: 'Que el edificio tiene mas de 50 años y aparentemente de aspecto estaba bien, sobre todo la fachada, que lo que peor estaban eran los pilares de la planta baja, pero a simple vista la aluminosis no se puede detectar.'

Se trata de un vicio oculto solo detectable por expertos en la materia, no puede hablarse del descuido por saber de quien carece de dicha condición.

QUINTO.- Alegan los apelantes que el importe que los actores tienen que abonar por las obras es de 8.242,85 euros, lo que supone un 13,73% del importe de la venta, por lo que no puede entenderse que se haya frustrado el fin para el cual se adquirió la vivienda ni se ha justificado tampoco su depreciación y que, en su caso se debería minorar el precio de la venta descontando el importe de las obras.

La acción ejercitada por los actores es de resolución del contrato y subsidiariamente la de vicios ocultos optando por la resolución del contrato, por ello no procede acordar la disminución del precio que pretende la apelante.

La específica normativa sobre vicios ocultos en la compraventa no es aplicable cuando los defectos de la cosa vendida son tan importantes que la hacen inhábil para servir a la finalidad que le es propia; supuesto éste en el que, al amparo de las normas generales contenidas en los arts. 1101 y 1124 CC , es suficiente en el caso de los vicios ocultos hagan impropia la cosa para el fin para la cual se destina que es para habitarla.

Es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1997 , 1 de julio de 2002 , y 17 de octubre de 2005 ; RJA 8693/1997 , 5512/2002 , y 8593/2005 ) que la construcción de la estructura de una finca urbana con cemento aluminoso supone un vicio oculto, grave, desconocido, e irreconocible para el comprador, y constituye un peligro potencial que sólo puede ser evitado mediante la íntegra reparación o sustitución funcional de la estructura, lo que comporta que, en otro caso, sea necesario un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble por sus propietarios, de manera que requiere un mayor control y cuidado en su conservación, continuando la contingencia de la necesidad de nuevas obras con los subsiguientes gastos extraordinarios y privación del uso pacífico y normal de la finca, por lo que el vicio apreciado, debido a requerir cuantiosas y periódicas reparaciones de control y a originar una considerable reducción del tiempo de disfrute y uso del inmueble, se encuentra comprendido en los presupuestos fácticos descritos en el artículo 1484 del Código Civil , para lo cual no es óbice la circunstancia de que en la actualidad sea posible habitar y utilizar la vivienda con normalidad.

SEXTO.- En cuanto a la indemnización, alegan los apelantes que es improcedente y en ella demás se incluyen partidas que no merecen la consideración de gastos necesarios para la venta, como son los honorarios de la inmobiliaria ni los pagos que corresponden a los vecinos morosos y que asumieron voluntariamente.

Nos remitimos íntegramente a los razonamientos de la sentencia apelada que dijo:

'la consecuencia de la resolución es la pérdida de efectos del contrato y la obligación de las partes de restituirse las prestaciones respectivas así como del vendedor de reintegrar también los gastos necesarios soportados por el comprador. Consecuencia de lo dicho es la procedencia de la resolución del contrato, que comporta que los vendedores deban entregar a los compradores los 60.000 euros satisfechos en concepto de precio de la compraventa (no se discute el precio, ni el pago, acreditados en el contrato y en los documentos acompañados a la demanda). Y, a su vez, los compradores han de devolver a los demandados la vivienda litigiosa en el estado en que la recibieron.

En cuanto a los gastos efectuados por los compradores que también se reclaman en concepto de daños y perjuicios, reclamaban inicialmente unos gastos en cuantía de 8.115,99 euros, que posteriormente en la Audiencia Previa ampliaron a otros 9.262 euros, por gastos ocasionados con posterioridad, derivados de las reparaciones por la aluminosis, de manera que el total importe reclamado en concepto de gastos derivados de la venta se concreta en 17.377,99 euros. A este respecto deben hacerse una serie de consideraciones, determinando si todas las partidas que integran esta porción de la reclamación merecen la consideración de gastos necesarios para la venta.

Así merecen tal consideración los honorarios de la inmobiliaria por su mediación, 2.000 euros (documento 3 de la demanda), gastos notariales por importe de 92,03 euros (documento 4), gastos de inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad y liquidación del ITPAJD ante la Conselleria de Hacienda, por importes de 4.200 euros y 150,96 euros (documentos 5 y 6), y las cuotas por gastos ordinarios y derramas extraordinarias para la rehabilitación, por importes de 120 euros y 1.533 euros, como se desprende de la certificación emitida por el administrador de la comunidad de propietarios, de fecha 29 de marzo de 2010 (documento 11) y recibos de pago (documentos 12 a 16 de la demanda), inicialmente reclamados, más otros 9.262 euros, que reclamaron con posterioridad por gastos derivados de las obras de rehabilitación, como se desprende del certificado aportado por los actores en la Audiencia Previa, emitido por el administrador de la comunidad de propietarios, de fecha 3 de julio de 2012.'

Se trata de gastos efectuados por los compradores y que están debidamente acreditados, en concreto de los honorarios de la inmobiliaria son gastos derivan de la compraventa realizada y debieron ser abonados necesariamente por los compradores pues fueron los vendedores los que encomendaron la venta a la inmobiliaria.

En cuanto a los pagos a la Comunidad de Propietarios están debidamente acreditados en la certificación del Secretario de la Comunidad y por concepto de obras de rehabilitación y pagados por D. Victoriano (folio 8 del tomo II).

SÉPTIMO.- La STS, Civil sección 1 del 09 de Junio del 2006 (ROJ: STS 3729/2006 ) estudia el régimen de imposición de las costas en nuestro proceso civil desde la reforma que en 1984 modificó el artículo 523 de la LEC de 1881 , diciendo:

«El sistema general, pues había numerosas normas especiales, de la LEC de 1.881, aquí aplicable por razones de derecho intertemporal procesal, que se recoge en el art. 523 , introducido en aquel Texto Legal de la Ley 34/1.984, de 6 de agosto , de Reforma Urgente de la LEC, sistema que con ligeras variantes pasó al art. 394 LEC 2.000 , se basa fundamentalmente en dos principios: el del vencimiento objetivo y el de la distribución, también llamado compensación -aunque no es estrictamente tal-, que tiene carácter complementario para integrar el sistema. El primero, representado en la fórmula latina 'victus victori' ( SS. 29 de octubre 1.992 , 15 de marzo de 1.997 , 28 de febrero de 2.002 ), se fundamenta en la regla chiovendana, auténtica 'ratio' de la norma legal, de que 'la necesidad de servirse del proceso para obtener la razón no debe volverse en contra de quien tiene la razón', y opera cuando las pretensiones hubieren sido totalmente rechazadas -vencimiento total-, debiendo entenderse la expresión pretensión, no en sentido técnico, sino en el amplio comprensivo también del planteamiento opositor, lo que implica la exigencia de observar el precepto en el caso de estimación total de la demanda, que se corresponde con la desestimación total de la oposición. El principio de distribución integra el sistema en el caso de que la estimación o desestimación fueren parciales, y no ser aplicable, por consiguiente, el principio de vencimiento objetivo, por su exigencia de totalidad. El sistema se completa mediante dos pautas limitativas. La primera afecta al principio del vencimiento, y consiste en la posibilidad de excluir la condena cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición (lo que en régimen del art. 394 LEC 2.000 tiene lugar cuando el caso presente serias dudas de hecho o de derecho). Su acogimiento (art. 523, párrafo primero, inciso final) transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado. La segunda pauta afecta al principio de la distribución, permitiendo que se impongan las costas a una de las partes (se discute si ha de ser total, o cabe hacerlo proporcionalmente, con opinión mayoritaria favorable a la segunda solución) cuando hubiese méritos para imponerlas por haber litigado con temeridad. Por otro lado, la doctrina de los Tribunales, con evidente inspiración en la 'ratio' del precepto relativo al vencimiento, en la equidad, como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, complementa el sistema con la denominada doctrina de la 'estimación sustancial' de la demanda, que, si en teoría se podría sintetizar en la existencia de un 'cuasi-vencimiento', por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, en la práctica es de especial utilidad en los supuestos que se ejercitan acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del 'quantum' es de difícil concreción y gran relatividad, de modo que, por mor de la misma, resulta oportuno un cálculo 'a priori' ponderado y aproximado, con lo que se evitan oposiciones razonables por ser desproporcionadas las peticiones efectuadas, y además se centra la reclamación en relación al 'valor' del momento en que se formula, dejando la previsión de la actualización respecto del momento de su efectividad, a la operatividad de la modalidad que se elija de las varias que en la práctica son posibles.»

Por ello, no procede exonerar a los apelantes del pago de las costas por ausencia de temeridad.

Procede desestimar los recursos.

OCTAVO.- Conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.

Fallo

Desestimamos los recursos interpuestos por Dña. Tomasa , Dña. Antonieta y Dña. Emilia .

Confirmamos la sentencia impugnada.

3. Imponemos a los apelante las costas causadas por sus respectivos recursos.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.