Sentencia Civil Nº 221/2015, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 60/2015 de 30 de Junio de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00221/2015

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BALEARES

APELACIÓN CIVIL; SECCIÓN 4ª

Rollo nº 60/15

Autos nº 600/13

Ilmos. Sres.

Presidente Acctal.

Dª María Pilar Fernández Alonso.

Magistrados:

Dº Miguel Álvaro Artola Fernández.

Dª Juana María Gelabert Ferragut.

SENTENCIA nº 221/2015

En Palma de Mallorca, a treinta de junio de dos mil quince.

VISTOSen fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre reclamación de cantidad, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Palma, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante -apeladaDª Vanesa , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Luisa Adrover Thomas y asistida por la Letrada Dª Eva Maria Sancho Vélez, siendo parte demandada- apelanteD. Victorino , representado por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Arbona Serra y asistida por el Letrado D. Juan Vidal Astorga; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.

Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Álvaro Artola Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Palma en fecha 20 de junio de 2014 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de reclamación de cantidad, seguidos con el número 600/13, de los que trae causa el presente rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que se transcribirá:

'ESTIMAR íntegramente la demanda, presentada por la actora Dª Vanesa representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Luisa Adrover Thomas, dirigida contra el demandado D. Victorino , representado por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Arbona Serra, acordando los siguientes pronunciamientos:

1°) Condenar al demandado D. Victorino a pagar a la actora el importe de cincuenta mil euros (50.000€) más intereses legales desde la interposición de la demanda hasta la fecha de la sentencia, sin perjuicio de los intereses de mora procesal.

2°) Condenar al demandado al pago de las costas causadas.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación que correspondió a esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de D. Victorino y se fundó en las alegaciones que se resumirán:

CAUSAS NO IMPUTABLES AL DEMANDADO. POR FUERZA MAYOR.

La Actora, requirió mediante Acta Notarial de fecha 24 de Abril 2013, del Notario Dña. Marta Mulet Amer, Protocolo n° 420 (documento n° 7 del escrito de demanda), a efectos de que este le otorgara escritura publica de compraventa.

Mi representado contesta a dicho requerimiento en fecha 30 de Mayo de 2013, acompañando a su vez, acta notarial Protocolo 269, de fecha 14-03-2013, en la que cita a los propietarios del solar, para que el día 21 de Marzo de 2013, procedan a otorgar los documentos públicos oportunos, para el cumplimiento del referido contrato (escritura permuta a cambio de la Obra Nueva realizada), de acuerdo con el contrato suscrito entre las partes de fecha 16-11-2010 (documento n° 7 acompañado con el escrito de demanda, folio notarial BG7974840).

Los propietarios del solar se oponen a dicho otorgamiento, mediante las manifestaciones que obran en dicha acta, folio notarial BF5048525 (documento nº 7 acompañado, con el escrito de demanda).

Del análisis del contenido de dichas manifestaciones, se deduce que no quieren otorgar la escritura porque han hecho un mal negocio. Queremos aclarar que los importes de las hipotecas existentes fueron percibidas por los propietarios del solar. Igualmente se debe destacar que no han alegado incumplimiento alguno por parte de mi representado.

Queda demostrada la voluntad de mi representado, de realizar los tramites encaminados a obtener la posesión y propiedad de la integra finca en la cual se ubica el piso objeto del procedimiento.

NO EXISTE OPOSICIÓN A LA VENTA POR PARTE DEL VENDEDOR.

La cláusula Sexta, párrafo segundo del contrato de fecha 11 de Enero de 2.013 (documento numero 3 de adverso), dice textualmente:

Si, por le contrario, fuera la parte vendedora quien se opusiera a la venta de la finca y al otorgamiento de la correspondiente escritura a favor de la compradora, en el plazo y las condiciones pactadas, deberá aquella reintegrar a la compradora la cantidad de cincuenta mil euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios.'

Ha efectuado todos los trámites. Mi representado no reúne los requisitos de oposición a la venta de la vivienda contemplados en el contrato necesarios, para poder otorgar la escritura publica de venta; han sido los propietarios del solar los que con su conducta no han hecho viable la venta de la vivienda. En ningún momento mi representado se ha opuesto a la venta y ha efectuado todos los tramites encaminados al otorgamiento de escritura publica de venta.

En consecuencia, la parte apelante terminó suplicando que se dicte sentencia revocando en parte la recaída en el Juzgado de Primera Instancia, ' por la que condene a mi representado únicamente al pago del importe de 25.000.-€, sin imposición de costas en ambas instancias.'.

TERCERO.-La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad. Sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan ser realizadas en la Fundamentación jurídica de esta resolución .

ÚLTIMO.- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, se siguió el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, Dª Vanesa , accionaba contra D. Victorino alegando el incumplimiento de un contrato de opción de compra y la entrega por duplicado del capital entregado, de acuerdo con lo expresamente pactado en el contrato suscrito entre las partes; solicitando en el suplico los siguientes pronunciamientos:

1°) Se declaren resueltos tanto el contrato privado de compraventa de 24 de agosto de 2012 como el anexo de contrato de opción de compra de 11 de enero de 2013, suscritos entre las partes por cuanto el demandado ha incumplido con lo estipulado en ambos.

2°) Se condene al demandado al pago de la cantidad de cincuenta mil euros (50.000.-€) en cumplimiento de lo estipulado tanto el pacto quinto del contrato privado de compraventa de 24 de agosto de 2012 como en el pacto VI del anexo de contrato de opción de compra de 11 de enero, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados, cantidad que deberá incrementarse con los intereses legales desde la interposición de la demanda.

3°) Y con expresa condena la demandado de las costas causadas a mi representada por la interposición de la presente.

Admitida a trámite la demanda, el demandado presentó escrito fuera de plazo por en virtud del cual se allanaba parcialmente a la demanda y planteaba cuestión prejudicial penal. Por diligencia se tuvo por no presentada la demanda al haberse formulado fuera de plazo y se dio traslado de la cuestión prejudicial planteada; la parte actora se opuso a la misma; resolviéndose, mediante auto de fecha 24.2.14, en el sentido desestimatorio de la pretensión. Asimismo, se acordó tener a la parte demandada por personada y se señaló día y hora para la celebración de la Audiencia previa.

En dicha Audiencia previa la demandada admitió la procedencia de la devolución de los 25.000.-€, pero no la entrega del doble de las cantidades recibidas, por estimar que el incumplimiento no le es imputable. No existiendo avenencia, se siguió el curso de dicho acto y se acordó señalar día y hora para celebrar el juicio, tras el cual recayó sentencia en la primera instancia en cuyo texto se parte de los siguientes hechos, por considerar que sobre ellos no existe disconformidad:

1. En fecha 24 de agosto de 2012, se suscribió contrato entre D°. Victorino como entidad promotora y constructora, y Dª Vanesa como compradora, estipulándose en el pacto primero la compraventa de una vivienda en construcción, ubicada en la planta baja del edificio sitio en la CALLE000 num. NUM000 del Coll d'en Rabassa, en Palma de Mallorca. En el pacto segundo se fijaba el importe del precio en 135.000 más iva, entregándose 25.000 en el mismo momento de la firma del contrato y el resto en el momento de la escritura pública. La fecha para elevar a público el contrato se fija en seis meses desde la firma del contrato privado. Igualmente se convino en el pacto QUINTO, del contrato los siguientes términos: 'Si no se llegara al otorgamiento de la escritura pública de venta en los plazos y condiciones anteriormente expuestos por causa imputable a la parte compradora, se entenderá que renuncia a la adquisición de la finca y la parte vendedora hará suya la cantidad de veinticinco mil euros entregada en este acto en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Si, por el contrario, fuera la parte vendedora quien se opusiera a la venta de la finca y al otorgamiento de la correspondiente escritura pública a favor de la compradora o persona por esta designada, en el plazo y las condiciones pactadas, deberá aquella reintegrar a la compradora la cantidad de cincuenta mil euros en concepto de indemnización pro daños y perjuicios'.

2. En fecha 11 de enero de 2013, se suscribió nueva declaración negocial entre las partes, que se calificó como ANEXO de OPCIÓN DE COMPRA, con idénticas partes, objeto, y precio que el anterior, pero señalándose un nuevo plazo de 60 días hábiles, para la elevación a escritura pública de la venta, contados a partir de la fecha de la firma del documento. Igualmente se estipuló una cláusula VI, en idénticos términos a la convenida en el pacto quinto del anterior contrato.

3. El día 24 de abril de 2013, comparece Dª Vanesa , ante Notario, y solicita que se requiera a D. Victorino para que se persone el día 29 de mayo de 2013 ante la Notaria para otorgar escritura pública de compraventa de la vivienda.

4. El día 30 de Mayo de 2013, comparece D. Victorino , ante la Notaria, y contesta al requerimiento, efectuando entre otras las siguientes manifestaciones 'Que el motivo de no poder otorgar escritura pública de compraventa, ha sido por causa de fuerza mayor, y no por incumplimiento, por mi parte, ya que la obra está terminada, y en condiciones de efectuar la entrega.'...' Que esta parte requirió a su vez a los propietarios del solar, para que llevaran a efecto la permuta, en fecha 14 de Marzo de 2013, para suscribir la escritura, el 21 de Marzo de 2013, negándose estos a la firma de la escritura de Obra Nueva, División Horizontal y permuta de vivienda a cambio de obra. Adjuntamos copia del requerimiento efectuado.'

Partiendo de dicho marco, la sentencia analizó, en primer término, la naturaleza del contrato, considerando que si bien el tenor literal del contrato es claro, al denominarlo de OPCIÓN DE COMPRA, sin embargo, se planteó si era un contrato de compraventa con entrega de arras del art. 1.454 del Código Civil (CC ), una promesa de compra y venta del art. 1451 CC que actuaría como precontrato, o si se trataba de un contrato de opción. En cualquier caso, concluyó que el efecto del contrato era claro dado que, en caso de incumplimiento, tanto del pacto quinto del primer contrato como del sexto del segundo, que actúa como mera prórroga del plazo, se desprende la consecuencia, que es la devolución del doble de la cantidad entregada inicialmente, por lo que actuaría, o bien como una contrato de opción de compra con cláusula penal en caso de incumplimiento, o bien como arras penitenciales. Pero, en todo caso, los efectos del incumplimiento para una y otra parte fueron considerados claros.

Así las cosas, entregada por la actora la suma de 25.000.-€, y constada su voluntad de entregar el resto del precio el día de la elevación a publico del contrato mediante el requerimiento fehaciente al vendedor para que acuda a otorgar el contrato el día señalado ante el Notario, con señalamiento de día y hora, y como quiera que el vendedor respondió en términos de que no podía otorgar la escritura publica por cuanto no constaba realizada la declaración de obra nueva ni la división horizontal, por impedirlo los propietarios del terreno, la conclusión judicial de primera instancia fue que, en definitiva, el actor acreditaba el incumplimiento del demandado y, en consecuencia, la sentencia estimó íntegramente la demanda presentada por Dª Vanesa contra D°. Victorino , acordando los siguientes pronunciamientos:

1) Condenar al demandado D°. Victorino a pagar a la actora el importe de cincuenta mil euros (50.000.-€) más intereses legales desde la interposición de la demanda hasta la fecha de la sentencia, sin perjuicio de los intereses de mora procesal.

2) Condenar al demandado al pago de las costas causadas.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en los términos relacionados en el Antecedente de Hecho Segundo de la presente resolución, oponiéndose la parte apelada, tal y como también se reflejó en los Antecedentes.

SEGUNDO.-Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, la representación procesal de la parte apelante aboga por una estimación parcial de la demanda hasta el importe de 25.000.-€, al entender que la devolución de las arras no se debería duplicar puesto que el incumplimiento del contrato no trae causa de la actuación del demandado sino de los propietarios del inmueble, quienes se habrían, finalmente, opuesto a culminar la operación.

Apreciando la Sala que, en consecuencia, la parte apelante no cuestiona las reflexiones contenidas en la sentencia sobre la naturaleza del contrato y, en especial, la conclusión judicial que considera que la consecuencia del contrato es ' la devolución del doble de la cantidad entregada inicialmente, por lo que actuaría, o bien como una contrato de opción de compra con cláusula penal en caso de incumplimiento, o bien como arras penitenciales, pero en todo caso, los efectos del incumplimiento, para una y otra parte son claros.'

Llegados a este punto la Sala no puede atender a los motivos de apelación, fundados esencialmente en una pretendida falta de oposición de la parte hoy demandada para la firma del contrato y en la concurrencia de ' fuerza mayor'; puesto que, por un lado, de entre las dos partes aquí contratantes el obstáculo surge de la parte vendedora, hoy demandada, y no de la compradora, luego el incumplimiento contractual procede del lado de la parte hoy demandada. Y, en segundo lugar, los requisitos de la fuerza mayorno se cumplen en el supuesto de autos, viniendo al caso recordar que, en orden a la apreciación de la fuerza mayor en el ámbito jurídico, es de tener en cuenta que tales supuestos no deberían ser solo imprevisibles, sino además inevitables o irresistibles (vis cui resisti non potest). De modo que debería tratarse, de concurrir fuerza mayor, de un acontecimiento que, aun cuando se hubiera previsto, habría sido inevitable. Sucediendo que, en el caso de autos, la causa invocada no presenta concordancia con tales premisas y, de hecho, la representación procesal de la parte apelante no solo no acredita la presencia de las mismas sino que ni siquiera justifica argumentalmente -ni tampoco pretende justificar- que el caso de autos se acomode a tales circunstancias.

Por lo tanto, la Sala comparte las conclusiones judiciales relativas a que, entregada por la actora la suma de 25.000.-€ como parte del precio y constada su voluntad de entregar el resto del precio el día de la elevación a publico del contrato mediante el requerimiento fehaciente al vendedor para que acudiera a otorgar el contrato el día señalado ante el Notario, con señalamiento de día y hora, como quiera que la parte demandada manifiesta que no pudo cumplir por justa causa, si bien no acredita la misma; y habida cuenta de que la imposibilidad de otorgar la escritura pública es porque el hoy demandado carece de poder de disposición sobre la finca comprometida con los hoy actores, al pertenecer a un tercero, la conclusión es que la antedicha excusa para no cumplir no es calificable como de fuerza mayory, por lo tanto, no concurre justa causa que justifique el incumplimiento. Bien entendido que los problemas del constructor-promotor con terceros, en concreto con los propietarios del suelo, son ajenos a la parte compradora dado que el contrato se suscribió entre la Sra. Vanesa como compradora y el Sr. Victorino como promotor, sin que exista relación contractual alguna entre la propiedad y la Sra. Vanesa , y, por tanto, sin que puedan afectarle a la Sra. Vanesa los efectos de un contrato de permuta (solar por obra o parte de una construcción de un edificio de tres viviendas), de acuerdo con el principio de relatividad de los contratos.

En consecuencia, debe de responder el Sr. Victorino como promotor-vendedor de las consecuencias o efectos del incumplimiento, los cuales, conforme el pacto quinto y sexto de los contratos suscritos, consisten en devolver duplicada la cantidad entregada como parte del precio, es decir, un total de 50.000.-€ ( arts. 1.258 del Código Civil , sin que exista justa causa que exima de responsabilidad ex art. 1.105 de dicho texto legal ).

ÚLTIMO.-Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓNinterpuesto por D. Victorino , representado por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Arbona Serra, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Palma en fecha 20 de junio de 2014 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de reclamación de cantidad, seguidos con el número 600/13, de los que trae causa el presente rollo de apelación, DEBEMOS ACORDAR Y ACORDAMOS:

1) CONFIRMARla sentencia de instancia.

2)Imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C . 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección cuarta de la Audiencia Provincial, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sra. María Pilar Fernández Alonso Sr. Miguel Álvaro Artola Fernández Sra. Juana María Gelabert Ferragut

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