Sentencia Civil Nº 221/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 804/2014 de 03 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 804/14

Procedente del procedimiento ordinario nº 25/12

Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Boi de Llobregat

S E N T E N C I A Nº 221

Barcelona, a tres de junio de dos mil dieciséis.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Don Antonio RECIO CÓRDOVA, Doña Mª Dolors PORTELLA LLUCH y Doña Amelia MATEO MARCO, actuando el primero de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 804/14, interpuesto contra la sentencia dictada el día 25 de marzo de 2014 en el procedimiento nº 25/12, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Boi de Llobregat en el que son recurrentes Don Severino y Doña Mariola y apelado GRUPO RENTA JBP, S.L., y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada a instancia de Dº Severino y Dª Mariola , representados por el Procurador Sr. Alejandro Villalba Rodríguez y asistidos por el letrado Sr. Juan Manuel Menéndez Tirado, contra GRUPO RENTA JBP SL, en rebeldía procesal, y en consecuencia CONDENO a la demandada a cancelar en el plazo de 5 días, la parte de la hipoteca que grava la finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Mataró, en el tomo NUM000 , libro NUM001 , folio NUM002 , nº de finca NUM003 , en la cantidad de CIENTO TREINTA UN MIL NOVECIENTOS CATORCE EUROS CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS DE EURO (131.914'35€).'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña Amelia MATEO MARCO.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Don Severino y Doña Mariola , que habían comprado una vivienda a GRUPO RENTA JBP, S.L., mediante escritura pública otorgada el día 10 de diciembre de 2009, interpusieron demanda frente a la vendedora, en la que solicitaban su condena a cancelar el principal de la hipoteca que grava la vivienda, con los gastos e intereses que ello suponga, hasta dejarlo en la suma de 240.000 €, que es la cifra que corresponde asumir a los compradores. Y, subsidiariamente, para el caso de que no lo hiciese, se declare la resolución del contrato de compraventa de la vivienda, con la obligación de reintegrar la vivienda de autos a la vendedora y cesando la obligación de pago que pesaba sobre ellos.

La demandada compareció en los autos, pero no contestó la demanda, por lo que fue declarada en rebeldía, y el Juzgado ha dictado sentencia en la que estima parcialmente la demanda y condena a la demandada a cancelar, en el plazo de cinco días, la parte de hipoteca que grava la finca vendida, en la cantidad de 131.914,35 €, que es la cantidad resultante de restar a la de 371.914,35 €, que es el principal del que responde la finca, la de 240.000 €, que el precio de la compraventa.

Por lo que se refiere a la petición subsidiaria, la desestima porque los actores no han probado que hayan abonado el precio de venta a la entidad bancaria, ya sea en su totalidad, o de forma periódica.

Contra dicha sentencia se alza la parte demandante, alegando, en síntesis, que se ha producido una posible incongruencia de la sentencia porque no resuelve qué es lo que pasa si la demandada no cumple su obligación, dejando en indefensión al actor; y, además, error en la valoración de la prueba, pues la condena debe incluir todos los términos de la acción inicial; y, también en cuanto a la acción subsidiaria, pues parece razonable que el comprador no deba cumplir su obligación de pago hasta que el vendedor no haya cumplido previamente la suya porque si no lo hace se habrá frustrado igualmente el objetivo, que es liberar la carga.

SEGUNDO. Hechos relevantes.

Son hechos relevantes que han quedado acreditados en autos a través de la prueba documental obrante en autos, los siguientes:

1) Con fecha 10 de diciembre de 2009, las partes en litigio otorgaron una escritura pública por la que GRUPO RENTA JBP, S.L vendía a los actores una vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM004 de Tiana, por el precio de 240.000 €.

2) La vivienda estaba gravada con una hipoteca a favor de Caixa d'Estalvis de Sabadell en garantía de un capital de 396.000 €, y unas determinadas cantidades para intereses ordinarios, de demora, y costas, quedando pendiente de amortizar en el día del otorgamiento de la escritura, la cantidad de 371.914,35 €.

3) En la escritura se estableció que el precio de 240.000 €, quedaba retenido íntegramente para pagar la hipoteca que gravaba la finca.

4) Al propio tiempo, se decía que la sociedad demandada asumía el compromiso de pagar a sus expensas la diferencia entre el precio que quedó expresado y el saldo pendiente de la hipoteca, bien entendido que el comprador había subrogado en ese acto la totalidad de la misma.

5) La entidad demandada mantiene deudas con la Agencia Tributaria que han dado lugar a expedientes administrativos de apremio sobre sus bienes.

6) La hipoteca que grava la vivienda ha sido ejecutada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró, y resultó adjudicada a la ejecutante el día 3 de julio de 2014, por 291.840 €.

TERCERO. Acción principal.

La pretensión principal de la apelante era la condena de la demandada a cancelar el principal de la hipoteca que gravaba la vivienda, con los gastos e intereses que ello supusiese, hasta dejarlo en la suma de 240.000 €, que es la cifra que correspondía asumir a los actores como compradores, mientras que el pronunciamiento de la sentencia no se acomoda exactamente a esa petición sino que condena a la demandada a cancelar, en el plazo de 5 días, la parte de hipoteca que grava la vivienda en la cantidad de 131.914,35 €.

Se argumenta en la sentencia que los términos del suplico de la demanda son imprecisos y abiertos, por lo que la condena se establece en los términos antes referidos, sin embargo no se aprecia inconveniente alguno en que la condena se acomode literalmente a dicho suplico.

En la escritura se estableció que la vendedora asumía el compromiso de 'pagar a sus expensas la diferencia entre el precio que quedó expresado y el saldo pendiente de la hipoteca'. Es decir, la vendedora asumía la obligación de pagar no sólo la diferencia entre el principal que quedaba pendiente de amortizar, y el precio de la compraventa, sino 'entre el precio que quedó expresado y el saldo pendiente de la hipoteca', que en el momento de llevar a cabo el pago podía verse incrementado con intereses, gastos, etc. En definitiva, la intención de las partes al establecer el pacto era que el capital que pasara a estar garantizado con la hipoteca se limitase a la cantidad de 240.000 €, que era el precio de la compraventa.

Además, tampoco existe imprecisión alguna en la pretensión de la demandante, ya que la condena es a cancelar la deuda garantizada con la hipoteca, sea la que sea, en concepto de principal, intereses y gastos, hasta dejarla reducida a la suma de 240.000 €, que es una cantidad determinada y precisa.

Por último, debe señalarse que la pretensión de la demandante se acomoda por completo a la a la naturaleza del negocio jurídico de compraventa que lo motivó, pues de otro modo la parte compradora podría verse obligada a tener que pagar al banco una cantidad mayor que la fijada como precio para poder salvaguardar la vivienda.

Se estimará pues la pretensión principal, en los términos solicitados, con independencia de la virtualidad que dicha condena pueda tener, habida cuenta de que ya se ha ejecutado la hipoteca.

CUARTO. Pretensión subsidiaria. Resolución contractual.

Subsidiariamente, para el caso de que la demandada no cumpliese en el plazo señalado por el Juzgado, o se opusiese a la demanda, solicitó la actora que se declarase la resolución del contrato, lo que ha sido denegado por la sentencia de primera instancia por no haber cumplido, a su vez, con la obligación de pagar el precio que le incumbía.

Es doctrina jurisprudencial constante la que señala que no puede pedir la resolución del contrato por incumplimiento de la otra parte aquella que a su vez no hubiera cumplido ( SSTS 29 julio 1999 , 22 abril 2004 , 9 diciembre 2004 , 7 octubre 2005 , 28 enero 2010 , o 10 junio 2010 ). En esta razón funda la sentencia de primera instancia la desestimación de la demanda, en que los actores no han pagado el precio de la compraventa, lo que les inhabilita, a su entender, para instar la resolución de la compraventa.

No podemos compartir dicha conclusión.

El otorgamiento de la escritura de compraventa de autos, atendidas las circunstancias de la vivienda (gravada con una hipoteca en garantía de un préstamo cuyo capital pendiente excedía en mucho el precio de la compraventa), comportaba una situación equivalente a la del pago total a la vendedora del precio pactado, por la subrogación del comprador en la hipoteca, que en la propia escritura se establecía. Y, correlativamente, suponía la entrega de la vivienda ( art. 1462 CC ), consumándose con ello la compraventa.

Cierto es que los compradores no se subrogaron frente a la entidad prestamista en la posición de la vendedora, de modo que ésta seguía estando obligada personalmente al pago del préstamo, pero al existir la garantía hipotecaria, el bien contra el que eventualmente se procedería en caso de impago, sería la vivienda hipotecada, -de hecho, así ha sido-.

Por ello, el hecho de que los compradores no cancelaran parcialmente el préstamo, en la cantidad de 240.000 €, no puede interpretarse como incumplimiento por su parte, a los efectos de privarles de la facultad resolutoria que ahora ejercitan.

No se estableció una fecha en concreto para que se llevara a cabo esa amortización parcial por parte de los compradores, ni era lógico que se estableciese, porque al estar gravada la finca con una hipoteca podía llevarse a cabo haciéndose cargo de las cuotas del préstamo. Pero lo que sí que se estableció expresamente, por razones obvias, es que la sociedad vendedora asumía el compromiso de pagar a sus expensas la diferencia entre el precio y el saldo pendiente de la hipoteca.

Es decir, el compromiso de la vendedora, y, por ende, la necesidad de su cumplimiento, atendido el montante de la deuda garantizada con la hipoteca, que excedía del precio de la compraventa, formaba parte esencial de la base económica del contrato, hasta el punto de hacerla desaparecer si no se cumplía, a pesar de que no se trataba de la obligación principal, -que para el vendedor es la entrega de la cosa vendida-. Téngase presente que el incumplimiento por parte de la vendedora de esa obligación de cancelar la parte de la deuda que excedía del precio de la compraventa, podía suponer para el comprador la pérdida de la finca si se ejecutaba la hipoteca, salvo que se aviniese a pagar más del 50 % del precio. Por esta razón, y por la propia base económica del contrato, la vendedora debía cumplir esa obligación con carácter previo.

No puede hablarse de incumplimiento del comprador hasta tanto la vendedora no hubiera liberado la finca del exceso de carga hipotecaria del que tenía que hacerse cargo aquél como pago del precio. Sólo de ese modo aparecía el contrato despojado de aquello que desbordaba sus estrictos términos prestacionales: la vivienda y el precio (el pactado, no uno superior).

En conclusión, el incumplimiento de la demandada debe considerarse un incumplimiento esencial con trascendencia resolutoria, en el sentido señalado en la última jurisprudencia del Tribunal Supremo, de la que es ejemplo la Sentencia de 18 de noviembre de 2013 , que sitúa dicho incumplimiento, dentro de los incumplimientos resolutorios, en la esfera de la satisfacción del acreedor, en nuestro caso, los compradores, que por tal razón están legitimados para instar la resolución, a la que debe darse lugar, por aplicación del art. 1.124 CC .

QUINTO. Costas.

Al estimarse totalmente la demanda, las costas serán de cargo de la demandada ( art. 394.1 LEC ), sin que proceda hacer pronunciamiento sobre las de la alzada.

Fallo

EL TRIBUNAL ACUERDA: Estimar el recurso de apelación interpuesto por DON Severino y DOÑA Mariola , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Boi de Llobregat en los autos de que este rollo dimana, y estimando la demanda formulada contra GRUPO RENTA JBP, S.L., condenar a la demandada a cancelar en el plazo de cinco días, el principal de la hipoteca que grava la vivienda de autos, con los gastos e intereses que ello suponga, hasta dejarlo en la suma de 240.000 €; y, para el caso de no cumplirlo, se declara la resolución del contrato de compraventa de vivienda documentado en la escritura pública otorgada el día 10 de diciembre de 2009, debiendo reintegrar los compradores la vivienda a la vendedora, y cesando la obligación de pago del precio. Todo ello, con imposición a la demandada de las costas de la primera instancia y sin hacer pronunciamiento sobre las de la alzada.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a ....................., en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.