Sentencia CIVIL Nº 221/2017, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 185/2017 de 15 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

A CORUÑA

SENTENCIA: 00221/2017

N10250

CAPITAN JUAN VARELA S/N

-

Tfno.: 981182091 Fax: 981182089

MP

N.I.G.15030 42 1 2015 0001327

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000185 /2017

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 11 de A CORUÑA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000109 /2015

Recurrente: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL Nº NUM000 DE LA CALLE000

Procurador: JOSE MARIA MOREDA ALLEGUE

Abogado: ESMERALDA GERPE RODRIGUEZ

Recurrido: Teresa

Procurador: SONIA RODRIGUEZ ARROYO

Abogado: MARIA VICTORIA COMPARADA RODRIGUEZ

S E N T E N C I A

Nº 221/17

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION CUARTA

CIVIL-MERCANTIL

ILTMOS. SRS. MAGISTRADOS:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ

PABLO GONZÁLEZ CARRERÓ FOJÓN

En A Coruña, a quince de junio de dos mil diecisiete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000109 /2015, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 11 de A CORUÑA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000185 /2017, en los que aparece como parte apelante, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL Nº NUM000 DE LA CALLE000 , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JOSE MARIA MOREDA ALLEGUE, asistido por el Abogado D. ESMERALDA GERPE RODRIGUEZ, y como parte apelada, Teresa , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. SONIA RODRIGUEZ ARROYO, asistido por el Abogado D. MARIA VICTORIA COMPARADA RODRIGUEZ, sobre REPARACION E INDEMNIZACION POR DAÑOS.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 11 DE A CORUÑA de fecha 28-10-16 . Su parte dispositiva literalmente dice: 'Estimo íntegramente la demanda formulada por la procuradora de los tribunales DOÑA SONIA RODRIGUEZ ARROYO, en nombre y representación de DOÑA Teresa contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL INMUEBLE Nº NUM000 DE LA CALLE000 , en la ciudad de A Coruña, y en consecuencia, condeno a la demandada a reparar en los términos del informe pericial (documento nº4 que acompaña la demanda) la tubería que discurre oculta por el interior de la cámara del cerramiento de la fachada posterior y que sirve para evacuar el agua recogida por el canalón de pluviales de las cubierta del inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 de A Coruña para que, en lo sucesivo cesen las inmisiones de agua hacia el interior de la propiedad de la actora, y a indemnizar a dicha actora en la suma de 1.335,84 euros por los daños por humedades causados en la vivienda de su propiedad sita en el NUM001 de la CALLE000 , nº NUM000 , de A Coruña, y a que abone los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda hasta la fecha de sentencia, y desde esta, al pago del interés anual de dicha suma igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos hasta su completo pago.

Estimo parcialmente demanda reconvencional formulada por el procurador de los tribunales DON JOSE MARIA MOREDA ALLEGUE, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del inmueble nº NUM000 de la CALLE000 , en la ciudad de A Coruña, contra DOÑA Teresa , y, en consecuencia, declaro que el dominio del fayado o desván objeto de juicio lo ostenta la comunidad reconviniente, y desestimo las demás peticiones formuladas contra la demanda reconvencional, absolviéndola de las mismas.

Condeno a la Comunidad de Propietarios del inmueble nº NUM000 de la CALLE000 , en la ciudad de A Coruña a que abone las costas de la demanda principal.

En relación a la demanda reconvencional, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

SEGUNDO.-Contra la referida resolución por la demandada se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

TERCERO.-Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. MagistradoD. PABLO GONZÁLEZ CARRERÓ FOJÓN.

Fundamentos

PRIMERO.-Planteamiento del litigio. Resolución en primera instancia y recurso de apelación.

1. Doña Teresa , propietaria del CALLE000 NUM001 de la casa señalada con el número NUM000 de la CALLE000 de A Coruña, demandó a la comunidad de propietarios de su edificio en reclamación del importe de la reparación de los daños que tuvo en el año 2013 en el interior de su vivienda a consecuencia de filtraciones de agua debidas al mal estado del revestimiento exterior de la fachada posterior del edificio, hasta que en el año 2014 la comunidad lo reparó y cesaron las filtraciones. Pretende por este concepto 1.190,64 euros que es la parte proporcional de la valoración del daño cuyo origen asigna al defecto en el elemento común pues, según relata, en su vivienda hubo otro siniestro debido a rotura o avería en elementos privativos que concurrió a la producción del daño.

En el año 2014, tras la reparación de la fachada, se produjeron de nuevo filtraciones que afectaron al techo de la cocina. Sostiene la parte actora que en este caso las filtraciones se deben a la rotura de la tubería que discurre oculta por el interior de la cámara de cerramiento de la fachada posterior y que sirve para evacuar el agua recogida en el canalón de pluviales de la cubierta, de modo que las filtraciones se reproducen cada vez que llueve. Reclama por este concepto 145,20 euros, además de la condena de la comunidad de propietarios a reparar la tubería de evacuación de pluviales cuya avería origina las filtraciones.

2. La comunidad de propietarios se opuso a la demanda, negando su responsabilidad en la producción de los daños cuya indemnización se reclama. Reconvino, además, contra la actora por haber incorporado a su vivienda el fayado existente sobre ella y formado por la cubierta del edificio, con modificación no consentida de elementos comunes. Pretende así que se declare que dicho fayado tiene la condición de elemento común del edificio; que se condene a la propietaria del piso NUM001 a reponer el inmueble a su estado original, costeando la totalidad de las obras necesarias para tal fin; que igualmente sea condenada a que indemnice a la comunidad por los daños y perjuicios causados, incluyendo (sic) 'la imposibilidad y privación por parte de la propietaria del NUM001 de acceso al bien propiedad de la comunidad, esto es, el fayado', y 'se prohíba expresamente cualquier uso contrario a la finalidad propia del inmueble, constituyendo, a costa de la Sra. Teresa , entrada independiente de su vivienda para que pueda acceder al fayado la comunidad, y evitar estos problemas de cara al futuro, o, en su caso, de no ser posible lo anterior, constituyendo servidumbre a favor de la comunidad por el piso NUM001 ; ha de incluirse la obligación de modificación del título constitutivo de la comunidad'.

3. La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Once el 28 de octubre de 2016 estimó íntegramente la demanda de la Sra. Teresa y condenó a la comunidad de propietarios demandada a indemnizar a la actora en el importe pericialmente determinado de los daños ocasionados (1.335,84 euros), más los intereses legales devengados desde la fecha de la presentación de la demanda, así como a reparar a su costa la tubería de evacuación de aguas pluviales que discurre oculta por el interior de la cámara de la fachada posterior del edificio, de modo que cesen las filtraciones que sufre la vivienda de la actora.

En cuanto a la demanda reconvencional, la estimó parcialmente, limitándose a declarar que corresponde a la comunidad de propietarios el dominio del fayado o desván a que se refiere la reconvención. Las demás peticiones de la reconviniente fueron desestimadas.

4. La comunidad de propietarios recurre en apelación la sentencia de primera instancia, tanto en lo que se refiere a la estimación de las pretensiones de la actora, que considera carentes de prueba sobre el origen de los daños y la responsabilidad que se le imputa, como en cuanto a la desestimación de las pretensiones reconvencionales no atendidas. De este modo, el recurso nos sitúa, con relación a las cuestiones objeto de debate, en la misma posición y con el mismo ámbito de conocimiento que el tribunal de primera instancia. A todas ellas alcanza, por lo tanto, nuestro juicio revisorio que, como es sabido, es pleno pues 'la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del jueza quo'. Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre) y reiteradamente la Sala Primera del Tribunal Supremo, de cuya sentencia de 4 de diciembre de 2015 (ROJ:STS 4946/2015 ) procede el texto entrecomillado anterior.

SEGUNDO.-Daños por filtraciones de agua en el interior de la vivienda de la actora. Valoración del tribunal.

5. Es razonable sostener que el mal estado del revestimiento exterior de una fachada, en cuanto su función es la de contribuir a proteger el interior del edificio de las inclemencias meteorológicas, sea la causa de los daños por agua producidos en el pavimento de madera de la dependencia superior de la vivienda y en la pintura del techo de la cocina, en ambos casos en la zona próxima o contigua a la fachada que tiene el revestimiento deteriorado. Que el revestimiento de la fachada posterior estaba en mal estado en el año 2013 no ofrece duda alguna, puesto que la comunidad de propietarios lo reparó a principios de 2014.

6. La dificultad estriba en el hecho, reconocido en la demanda y en el informe pericial que con ella se aporta, de que la vivienda sufrió en esa misma época, 2013, otro siniestro por agua de origen diferente (inundación por mal mantenimiento o avería en una condición de agua privativa) que afectó igualmente al pavimento de la estancia superior de la vivienda, si bien el perito autor del informe aportado con la demanda ubica ese otro siniestro en la zona más próxima a la fachada principal. Bajo esta premisa, es razonable la solución de reparto que propone, es decir, considerar solo seis metros cuadrados de reposición del parquet, el barnizado de la mitad de la instancia y los daños de pintura y escayola en el techo de la cocina situada en la parte posterior del edificio, planta NUM001 .

7. Más dudosa es la conclusión que la sentencia alcanza con relación al origen de las filtraciones de agua que afectaron de nuevo, en 2014, al techo de la cocina después de que fuera reparado y pintado. La explicación del perito de la parte actora, conforme a la cual la causa probable de estas filtraciones se encuentra en el mal estado o deterioro de la bajante de pluviales que en la cubierta conecta con el canalón de recogida y discurre verticalmente embutida por la cámara de cerramiento de la fachada posterior, la que da al patio de luces, es una deducción que obtiene de la comprobación del estado de la tubería en la parte visible, que es la que en la cubierta conecta con el canalón. La avería, sin embargo, de existir, no se sitúa en ese primer tramo, sino a la altura de la placa que divide horizontalmente el fayado o piso NUM002 y el piso NUM001 . Como, por otra parte, el origen de las filtraciones de 2013 era otro distinto, habría que admitir que la avería en la bajante de aguas pluviales se produjo en 2014, sin que con anterioridad se manifestara mínimamente.

8. El perito de la parte demandada maneja otra conjetura diferente. Como sobre la cocina de la planta NUM001 se encuentra una pequeña terraza cubierta en la que hay un lavadero antiguo cuyas tuberías, en el tramo visible, presentan mal estado, el origen más probable de las nuevas filtraciones debe encontrarse en alguna fuga de agua procedente de estas tuberías que discurren por el suelo de la terraza, techo de la cocina. El perito de la parte demandada dice que, en su visita de 12 de noviembre de 2015, detectó humedad en la zona de encuentro entre el suelo y la pared de la terraza, entre la pila de lavar y la puerta.

9. Es cierto que el perito de la parte demanda, Sr. Eduardo , se mostró más dubitativo que el de la parte actora, Sr. Ernesto , en la exposición que ambos hicieron de sus respectivos informes en el acto de la vista. Pero el argumento de descarte que el Sr. Ernesto emplea frente a la tesis de que el origen de las filtraciones se encuentra en el mal estado de conducciones privativas, según el cual se trata de tuberías de presión en las que una avería provocaría una inundación y no filtraciones puntuales, no es concluyente por cuanto es obvio que un lavadero debe disponer también de una tubería de evacuación, por la que desciende el agua en las puntuales ocasiones en que se utiliza. Sabemos, además, que en 2013 el defectuoso mantenimiento de las instalaciones privativas del espacio bajo cubierta provocó daños por agua en dicho espacio; que no hay constancia de filtraciones originadas en la bajante de aguas pluviales que, siquiera fuera mínimamente, hayan afectado al interior de la vivienda del piso NUM001 , o a cualquier otra del mismo edificio, con anterioridad a 2014; y que tampoco se ha establecido la correspondencia entre las filtraciones en el techo de la cocina y los días de lluvia, más allá de las manifestaciones de la demandante.

10. La determinación segura del origen de las filtraciones exigía, en este caso, operaciones periciales más invasivas que pusieran a descubierto la bajante de aguas pluviales y los tramos de las tuberías privativas que proceden de las instalaciones con que cuenta la vivienda en el espacio superior. En nuestro criterio, la conclusión que la sentencia alcanza no resulta con la debida seguridad de la prueba practicada y, en tales circunstancias, conforme a la regla del artículo 217. 2 de la LEC , la pretensión relativa a la reparación de los nuevos daños de pintura en el techo de la cocina y la de reparación de la bajante de aguas pluviales debió ser desestimada. Así lo haremos nosotros con estimación parcial del recurso.

TERCERO.-Sobre las pretensiones reconvencionales desestimadas en la sentencia de primera instancia.

11. La escritura de división horizontal del edificio señalado con el nº. NUM000 de la CALLE000 , de fecha 29 de mayo de 1969, lo describe integrado por planta baja, cinco pisos altos y fayado formado por la cubierta el edificio. La finca número NUM002 de las que componen el edificio aparece descrita en la escritura como sigue: PISO NUM001 , destinado a vivienda, compuesto por cuatro habitaciones, cocina y cuarto de baño, y le son anexos: a) el uso y disfrute del fayado, formado por la cubierta del edificio, y al que tiene acceso desde el interior del piso; y b) el derecho conjunto de copropiedad sobre los otros elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute. Mide de superficie útil: sesenta y cuatro metros cincuenta y tres decímetros cuadrados (siguen linderos)' 'Representa dieciséis enteros por ciento del valor total del inmueble, elementos comunes y gastos'.

12. La sentencia apelada declara que el fayado formado por la cubierta es un elemento común del edificio y desestima, en nuestro criterio acertadamente, las demás pretensiones de la comunidad reconviniente. La de reposición del inmueble -se entiende, de sus elementos comunes- a su estado original presupone, en primer lugar, que sea éste acreditado, siendo así que no se ha practicado prueba alguna en tal sentido. Es ciertamente probable que la distribución actual de la planta bajo cubierta, las instalaciones de agua y calefacción con que cuenta y la cubierta misma hayan sido modificadas por antiguos propietarios del piso NUM001 , sin que conste que la comunidad haya consentido expresamente la modificación. Pero lo que no es dudoso es que no fue la Sra. Teresa la que hizo las supuestas obras inconsentidas, puesto que adquirió la vivienda en el mismo estado estructural y con las mismas instalaciones con que cuenta en la actualidad. Así se deriva del informe de tasación que en el año 2007, con ocasión de la compra de la vivienda a su anterior propietaria, emitió la firma TASAGALICIA (folios 230 y ss), y de la declaración testifical del perito tasador y del responsable de la inmobiliaria que tuvo a la venta el piso. La posible reposición de los elementos comunes a su estado original, si es que no puede entenderse consentida, expresamente o por actos inequívocos de significación equivalente, habrá de llevarse a cabo a costa de la comunidad de propietarios, a salvo su derecho a repetir -si a ello hubiere lugar- frente a quien la hubiese ejecutado que, desde luego, no fue la demandada. Con ello procede también la desestimación de la pretensión indemnizatoria que, por otra parte, no se concreta en daños que la demandada haya ocasionado y la comunidad no deba soportar.

13. El término fayado -del gallego,faiado- alude al espacio o 'desván que por lo común no es habitable' (diccionario RAE). La primera acepción del términofaiadoen el diccionario de la RAG (Real Academia Galega) es la 'parte máis alta da casa, inmediatamente debaixo do tellado'; la segunda, más propia el ámbito rural, alude a un techo de tablas. Con ello destacamos que el empleo del término fayado, si bien es frecuentemente utilizado como sinónimo de desván, no presupone necesariamente un uso exclusivo de almacenamiento de muebles o enseres. Es excesivo, y no se sustenta ni en la escritura de división horizontal ni en los estatutos de la comunidad, deducir del término una implícita prohibición de cualquier uso del fayado, atribuido exclusivamente al propietario del piso NUM001 , que no sea el de almacenamiento y, en particular, el de conformar con él una dependencia habitable. Cuestión distinta es, de nuevo lo destacamos, que el propietario que tiene asignado el uso y disfrute exclusivo del fayado pueda, sin contar con el consentimiento de la comunidad, alterar la cubierta, abrir huecos, dotar al espacio de instalaciones fijas o modificar su estructura, pues es claro que no puede hacerlo ( art. 7. 1 de la LPH ). En cuanto tales modificaciones se hayan realizado sin contar con el consentimiento de la comunidad, asiste a ésta el derecho a exigir o imponer la reposición de los elementos comunes afectados frente a quien, ilegítimamente, ha llevado a cabo la alteración, o el de acometer y costar las obras de reposición que el usuario del fayado habrá de consentir.

14. A los efectos prevenidos en las letras a) b) y c) del artículo 9. 1 de la LPH , todo propietario está legalmente obligado a consentir la entrada en su piso o local, de modo que si la comunidad precisa acceder al fayado para llevar a cabo obras de reparación o reposición de elementos comunes, el propietario del piso NUM001 habrá de permitirlo y, en caso de negativa injustificada, el acceso le podrá ser impuesto judicialmente. Pero la Ley no ampara la pretensión de la comunidad de propietarios de imponer un acceso independiente al fayado de uso exclusivo de la propietaria del NUM001 , ni el establecer una suerte de servidumbre de paso permanente a través de la vivienda del piso NUM001 , único acceso al fayado, con fines distintos de los legalmente previstos.

15. Por último, en cuanto a la modificación del título constitutivo, la pretensión de la reconviniente, ahora apelante, tiene adecuada respuesta en la sentencia apelada, con apoyo en la doctrina jurisprudencial. No consta que la modificación del título, entendida como redistribución de las cuotas de participación en los gastos comunes o como alteración de las reglas de uso de elementos comunes, haya sido sometida como propuesta a la junta de copropietarios que es, en principio y salvo supuestos de abuso de derecho, la única que, mediante acuerdo unánime de los condóminos, puede decidirla.

CUARTO.-Costas y depósito.

16. La parcial estimación del recurso de apelación y, con él, de la demanda principal, determina que dejemos sin efecto la condena en costas de la primera instancia ( artículo 394 de la LEC ) y no debamos hacer especial imposición de las de la apelación ( Artículo 398 de la LEC ).

17. Se dispondrá la devolución a la apelante del depósito constituido para recurrir ( disposición adicional decimoquinta de la LOPJ , apartado 8).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios del edificio nº. NUM000 de la CALLE000 de esta ciudad contra la sentencia dictada en fecha 28 de octubre de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia Número Once de A Coruña , que revocamos en el único sentido de desestimar parcialmente la demanda promovida por doña Teresa contra la referida comunidad de propietarios, limitando la condena a la del pago de la suma de 1.190,64 €, más los intereses legales devengados desde la fecha de la presentación de la demanda y hasta la de la sentencia de primera instancia, a partir de la cual será de aplicación lo dispuesto en el artículo 576 de la LEC ; desestimamos en lo restante la demanda interpuesta. Dejamos igualmente sin efecto la condena al pago de las costas correspondientes a la demanda principal, y acordamos en su lugar no hacer especial imposición de las costas de primera instancia. En lo restante, desestimamos el recurso de apelación y confirmamos la sentencia apelada.

No hacemos especial imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase a la apelante el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo, por razón de interés casacional siempre que concurran los presupuestos legales para su admisión, a interponer en el plazo de veinte días a partir de la notificación de esta resolución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados que la firman y leída en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.