Sentencia CIVIL Nº 221/2020, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 171/2020 de 21 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

SENTENCIA: 00221/2020
AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA
SECCIÓN SEXTA
SANTIAGO DE COMPOSTELA
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 171/2020
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. ANGEL PANTIN REIGADA -PRESIDENTE-
D. CESAR GONZALEZ CASTRO
D. EDUARDO FERNANDEZ-CID TREMOYA
SENTENCIA
NÚM. 221/20
En SANTIAGO DE COMPOSTELA, a veintiuno de septiembre de dos mil veinte.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 332/2018, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de SANTIAGO DE
COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 171/2020, en los que
aparece como parte apelante, D. Amador , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. OSCAR PEREZ
GORIS, asistido por la Abogada Dª ANA INMACULADA GONZALEZ SOBREDO, y como parte demandada no
personada, D. Arcadio , representado en 1ª Instancia por el Procurador de los tribunales, Sr. FERNANDO
GONZALEZ-CONCHEIRO ALVAREZ; siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. EDUARDO FERNANDEZ-CID
TREMOYA, quien expresa el parecer de la Sala en los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de
Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 4/12/19, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D. Amador contra D. Arcadio y, en consecuencia: -Declaro resuelto el contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 27 de julio de 2017 celebrado entre las partes y referido al local y negocio sito en la calle Aller Ulloa nº 3 de Santiago de Compostela.

-Condeno al demandado a desalojar el local indicado, apercibiéndole de que, para el caso de que no desalojara el mencionado inmueble objeto del arrendamiento de industria, se practicará el lanzamiento a su costa.

-Condeno al demandado a devolver al demandante el negocio arrendado, dejando libres y expeditos los locales a disposición de la actora, así como la explotación del café-bar, cesando en las actividades del mismo, con devolución de todos los elementos, maquinaria, enseres y herramientas que quedaron comprendidas en el arrendamiento, según los anexos del contrato adjuntados al documento número 6 de la demanda.

-Condeno al demandado a abonar al demandante la cantidad de 69.716,86 euros, más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha de la presente resolución en que comenzarán a devengarse los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como a abonar las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen hasta la efectiva entrega de la posesión del local, todo ello sin imposición de costas.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por D. Amador se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para la deliberación, votación y fallo, el pasado día nueve de septiembre de dos mil veinte, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En los términos que resulta de los escritos rectores y de la vista de juicio celebrada y revisada, ejercitando una acción tendente a resolver primero un contrato de reserva y después un contrato de arrendamiento de industria con opción de compra, lo solicitado por los actores fue la restitución de la posesión del inmueble y el abono de 73.716,86 euros correspondientes a rentas impagadas y gastos de suministro del local, y a la indemnización de daños y perjuicios pactada por cifra de 50.000€ fijada en el contrato en caso de no llegar a formalizarse la opción de compra, como así sucedió, pues sólo llegaron a abonarse los 20.000€ de la reserva inicial.

La sentencia de instancia explica que como reserva del local y garantía del arrendamiento con opción de compra se entregaron 20.000€ que serían tenidos en cuenta como parte del precio; y apreciando que el contrato de reserva de 27 de junio de 2017 se cumplió, al firmarse un mes después el 27 de julio 2017 el arrendamiento con opción de compra, con toda razón apreció que el contrato de reserva estaba cumplido, y agotados sus efectos, por lo que no podía ser resuelto, de manera que está primera petición de la actora fue desestimada, con resolución que ha sido consentida.

Se acogió la petición de resolución del contrato de arrendamiento de industria con opción de compra de 27 de julio de 2017, porque a pesar de que la juez de instancia, centrando el debate al inicio de la vista e instando a las partes al deseable acuerdo, tuvo que preguntar reiteradamente al respecto, lo cierto es que sobre la resolución contractual no existía cuestión entre las partes El único debate planteado se refería a los efectos derivados de la resolución contractual.

El arrendatario demandado consideraba que habiendo habido un cumplimiento parcial del contrato, respecto de la indemnización de daños y perjuicios que consideraba una cláusula penal, solicitaba la moderación equitativa de la pena en los términos del artículo 1.154 del código civil; aspecto que también fue rechazado por la sentencia de instancia, aplicando la doctrina jurisprudencial consolidada de no caber la facultad moderatoria cuando el contrato prevé precisamente el incumplimiento producido.

Resolvió transcribiendo la STS 148/2019 de 12 de marzo de 2019 cuando dice que ' Como recoge la reciente sentencia de 25 de enero de 2017, recurso número 1471/2014, tiene declarado la Sala , entre otras muchas, en la sentencia 366/2015, de 18 de junio (rec. 1429/2013 ), con cita de la sentencia 8 72014 , de 21 de febrero (rec.

406/2013 ), que el mandato del artículo 1154 C.C está condicionado a la concurrencia del supuesto en él previsto, esto es, a que la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor; por lo que: 'En los demás casos la jurisprudencia - sentencias 585/2006 . de 14 de junio 170/2010, de 31 de marzo, 470/2010, de 2 de julio, entre otras-, respetando la potencialidad creadora de los contratantes - artículo 1255 del Código Civil - y el efecto vinculante de la 'lex privata' - artículo 1091 del Código Civil : 'pacta sunt servanda' rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento - total o, incluso, parcial o deficiente de la prestación- que se hubiera producido.

'La sentencia 585/2006, de 14 de junio , recordó que es doctrina constante de esta Sala que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil si se produce exactamente la infracción prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe, rebajar equitativamente la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido -sobre ello, las sentencias 962/2008, de 15 de octubre , 211/2009, de 26 de marzo 384/2009 de 1 de junio y 170/2010, de 31 de marzo , entre otras-.

'Esta doctrina ha sido recogida también en la SSTS de Pleno de 15 de abril de 2014, rec. n.º 2274/2012 , y 21 de abril de 2014, rec. n°1228/2012 .' Este pronunciamiento rechazando hacer uso de la facultad moderadora del artículo 1.154 del código civil solicitado por la demandada por estimar que no se daba el supuesto del artículo citado, también ha sido consentido por la demandada apelada, que ni siquiera se ha personado en esta alzada.



SEGUNDO.- Pero en la contestación a la demanda, con análisis de los efectos de la restitución de prestaciones consecuencia de la resolución contractual, no discutidas las cifras pactadas y pagos realizados (el proyecto de compra ascendía a 650.000€), el demandado solicitó la restitución y compensación de dos cantidades abonadas, a saber: 1.- Por un lado los 4.000€ entregados como fianza del contrato de arrendamiento.

La restitución de la fianza fue rechazada en la instancia con el razonable argumento de que estará sujeta a la correcta restitución de la posesión del inmueble, por lo que no se sabe si será o no procedente su devolución; siendo argumento consentido por el demandado, que como ya se ha dicho, siendo apelado, no se ha personado en esta alzada.

2.- La restitución de otros 4.000€ entregados para comprar las participaciones sociales de una sociedad llamada ALEA S,L, sociedad que se dice sin discusión que tenía concedida la explotación de la industria o negocio que se proyectó vender, y que pertenecía a los vendedores, de manera que se aprecie la compensación con las cantidades que el arrendatario resulte obligado a pagar.



TERCERO.- Así las cosas, el único objeto del recurso es la procedencia de compensar esos 4.000€, una vez que se actualizaron cifras indemnizatorias, dado que se actualizaron rentas impagadas a abonar mientras no se devolviese la posesión del inmueble, y un consumo de agua pagado por el arrendador por cuenta de lo gastado por los demandados.

La cifra indemnizatoria concretada por el actor en la vista y sin discusión, fue la cantidad final de 73.716,86€ (resultante de la suma de rentas hasta la fecha del juicio por importe de 42.840€, más 876,86€del gasto de agua a repercutir, y los 30.000€ de indemnización de daños y perjuicios sobre los 50.000€ pactados al haberse abonado sólo los 20.000€ iniciales); pero la sentencia acogió sólo 69.716,86, descontando los 4.000€ del precio de venta de esas participaciones sociales, y con intereses desde la presentación de la demanda, aspecto el de los intereses, también consentido.

Por tanto, es apelante el actor que considera que no debió descontarse de la cifra a recibir los 4.000€ que pagó el arrendatario para adquirir las participaciones que los actores tenían en la Sociedad ALEA S,L, explicando que ese pacto tenía relación con el arrendamiento de industria con opción de compra pactado, porque esa sociedad de la que los actores eran propietarios y administradores solidarios, tenía atribuido el derecho de explotación del negocio que se pretendía ceder.

La sentencia de instancia justificó su decisión haciendo ver lo siguiente: 'Sí que se debe tener en cuenta la alegación de compensación en cuanto al importe de 4.000€ destinado a la compraventa de participaciones de la empresa ALEA S,L. Este importe formaba parte del total de 80.000 euros pactado como precio de la opción de compra, junto con otros 76.000€ que debían abonarse en octubre de 2017, cuyo impago ha dado lugar a la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra conforme al artículo 1.124 del Código Civil, resolución que determina la devolución de prestaciones.

Por lo tanto, el arrendador viene obligado a devolver las cantidades entregadas a cuenta del precio, salvo la establecida como penalización, por lo que no existe justificación para la retención de esos 4.000 euros, (debiendo igualmente el demandado entregar al actor las participaciones sociales recibidas en virtud de la compraventa de 31 de julio de 2017)'; razón por la que descuenta de los 73.716,86 euros, el importe que los 4.000€, con acogimiento parcial de la demanda y por la cifra de 69.716,86€.



CUARTO.- El recurso de apelación debe ser desestimado, y confirmada la acertada resolución de instancia La juez de instancia resuelve con toda corrección, analizando los efectos 'ex tunc' de la resolución contractual instada, efectos que se producen según constante jurisprudencia 'ex lege', es decir por ministerio de ley, y al margen de que las partes lo hayan solicitado.

Es evidente que la compra de las participaciones de la mercantil era sólo una consecuencia del único propósito buscado, que era la venta de un inmueble y también de la industria que en él se desarrollaba; y como al parecer y según demuestra la propia actora con su documento nº 7, la explotación la tenían cedida los vendedores del inmueble a una sociedad de la que eran únicos propietarios y administradores solidarios, con un valor de 4.000€ coincidente con el del capital social a razón de un euro cada una de las 4.000 participaciones, para ceder al futuro comprador la industria, decidieron cederle la explotación, dándole forma jurídica mediante la venta de la sociedad explotadora de la que eran titulares.

Por tanto, el precio de 4.000€ era el de las participaciones sociales, pero desde el punto de vista del sustrato interno, también era el precio de compra de la explotación de la industria que se había acordado vender, y que por incumplimiento del comprador, se ha visto frustrada, con la oportuna resolución contractual instada.

EL comprador incumplió al no pagar los 650.000€ de la operación, y ni siquiera el total de los 80.000€ iniciales comprometidos (sólo pagó los 20.000€ de la reserva inicial), pero sí pago esos 4.000€ formalizando la venta de las participaciones en escritura pública de 31 de julio de 2017 que los vendedores aportan como documento nº 7.

Esos 4.000€ deben ser devueltos en forma de compensación respecto del resto debido como consecuencia del incumplimiento del demandado y frustrado comprador, que es sancionado no con la devolución de prestaciones reciprocas, que es un efecto 'ex lege', sino con la cláusula penal de 50.000€, de los que ha pagado 20.000€ de la reserva inicial también a cuenta del precio, por lo que debe abonar esos 30.000€ restantes y sin moderación, así como las rentas debidas y el agua consumida.



QUINTO.- Con el fin de hacer visible lo que la actora consideraba el error de la magistrada de instancia, apuntando a una incongruencia, los actores solicitaron un complemento de sentencia para que la magistrada de instancia llevase al fallo la declaración de resolución del contrato de venta de participaciones sociales, que se había documentado en su día en otra escritura pública donde se acordó el cambio de administradores, y hasta el del domicilio social, condenando al demandado a devolver las participaciones, lo que fue rechazado por la Juez de instancia sosteniendo que se salía de lo pedido, haciendo ver que nadie le pidió esas declaraciones expresas.

Es doctrina comúnmente admitida, que 'la obligación de restitución de las prestaciones recibidas que establece el art. 1303 del Código Civil para cuando se declare la nulidad de una obligación, aplicable según la doctrina de esta Sala a los supuestos de resolución contractual, no precisa de petición de parte, en razón del principio 'iura novit curia' ( STS de 6 de octubre de 2006).

También 'Es doctrina jurisprudencial la que afirma que no es incongruente la sentencia que anuda a la declaración de ineficacia de un negocio jurídico las consecuencias que le son inherentes, que son aplicables de oficio como efecto 'ex lege', al tratarse de las consecuencias ineludibles de la invalidez' ( STS de 20 de diciembre de 2016); y esta misma sala, en supuesto distinto de productos bancarios, lo ha recordado en la reciente SAP de A Coruña Sección sexta de 31 de marzo de 2020.

No obstante la Sala entiende que si en la fundamentación jurídica de la sentencia y como efecto producido por ministerio de la ley, la juez motivó con acierto que no existía justificación para la retención de esos 4.000€, y que el demandado debía proceder a la devolución de las participaciones sociales recibidas en virtud de la compraventa de 31 de julio, nada le impedía llevar lo resuelto con todo acierto a la parte dispositiva de la sentencia, de manera que resulte claro lo que puede ser objeto de ejecución si no hubiese cumplimiento voluntario, único aspecto en el que la sentencia de instancia debe ser completada.

Por lo demás, la sentencia es congruente porque su fallo se ajusta a los suplicos, y lo es porque recuerda los efectos 'ex lege' de una resolución contractual que son apreciables de oficio y se producen por ministerio de ley, por lo que en función de lo expuesto en la sentencia, los actores pueden pedir en ejecución la devolución de las participaciones sociales.

Es comprensible que a los actores les preocupe la situación actual de la sociedad cuyas participaciones le son devueltas, pero debe recordarse que ello no les ha privado de oponerse a compensar los 4.000€ que recibieron por unas participaciones de una sociedad que al parecer tenía concedida la explotación del negocio o industria que se proyectaba traspasar, de manera que frustrada la venta del negocio, carece de finalidad el traspaso de las participaciones, por lo que la resolución contractual del contrato de arrendamiento con opción de compra, afecta a la venta de esas participaciones sociales que carece ya de objeto.

Cualesquiera otras circunstancias vinculadas a la mercantil que entiendan los actores que les son prejudiciales, podrán hacerlas valer con las oportunas acciones, pero la sentencia ahora apelada es perfectamente congruente y acertada, por lo que debe ser confirmada, sin perjuicio del complemento explicado.



SEXTO.- No obstante la desestimación del recurso, el acogimiento de un complemento a la sentencia en parte solicitado, determina que se acuerde no haber lugar a imponer costas procesales en esta alzada, y la devolución del depósito constituido para recurrir.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del actor don Amador actuando también en beneficio de su sociedad de gananciales con doña María Dolores Gerpe García, debemos confirmar la sentencia de fecha 4 de diciembre de 2019 dictada por el Juzgado de Instancia nº 4 de Santiago de Compostela, con la única aclaración de llevar al fallo lo también resuelto en la fundamentación jurídica, de manera que el demandado podrá compensar los 4.000€ relativos a la compraventa de las participaciones sociales de la mercantil ALEA S,L, mediante la entrega a los actores de las participaciones sociales, acordando no hacer imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución, en legal forma a las partes, haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia.

Dentro del plazo legal y una vez que la sentencia sea firme, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.