Sentencia Civil Nº 222/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 442/2008 de 28 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMOSEXTA

ROLLO Nº 442/2008 -A

JUICIO ORDINARIO NÚM. 1101/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 34 DE LOS DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 222/2009

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de abril de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1101/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 34 de los de Barcelona, a instancia de FINCAS MEIRUA S.L., Alejandra , Dª. Enriqueta , y D. Norberto y Dª. Miriam , como socios únicos de FINCAS NÚÑEZ SCP, representados por la Procuradora de los Tribunales Doña Gracia Soler i Gaarcía, contra ANSA CITY S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales, Doña María José Blan char García; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de diciembre de 2007, por la Sra. Magistrada-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO LA DEMANDA interposada per l'entitat FINCAS MEIRUA, SL, la sra. Alejandra , Doña. Enriqueta , Don. Norberto i la sra. Miriam , com a sòcies úniques de l'entitat FINCAS NÚÑEZ SCP, representats per la procuradora Gracia Soler García, contra l'entitat ANSA CITY, SL, representada per la procuradora Maria José Blanchar García; que queda absolta de tot pediment.

Les costes processals s'imposen a la part actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito motivado; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 14 de abril de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS.

Fundamentos

PRIMERO.- Las demandantes piden la devolución duplicada de las arras correspondientes a tres de las cuatro viviendas que la parte demandada estaba reformando en el edificio sito en C/ DIRECCION000 nº NUM000 de esta capital, alegando incumplimiento de la sociedad vendedora demandada quien alega que fueron las demandantes quienes no quisieron formalizar la compraventa.

La sentencia del Juzgado desestima la demanda y contra dicha resolución recurre la parte demandante reiterando en esta alzada su pretensión inicial.

SEGUNDO.- Revisadas las actuaciones practicadas, lo primero que tiene que matizarse es que las arras penitenciales deben su propio nombre a la facultad de desistimiento del contrato que confiere, mediante la pérdida de la cantidad entregada o devolución de duplicada, pretensión ésta que es la que se ejercita en este proceso por los compradores al amparo de lo que dispone el art. 1454 del código civil , cosa que hay que afirmar con rotundidad que no ha sucedido aquí. Al contrario, es precisamente ante la petición de escrituración formulada por la demandada en comunicación de 26 de junio, cuando los demandantes empiezan a hablar, no de desistimiento de la vendedora sino de incumplimiento por su parte, respecto de determinados compromisos de rehabilitación que no se relacionan con los pisos concretos sino con las obras encargadas por la Comunidad de Propietarios a las que también se hacía referencia en el contrato. En el mejor de los casos para las demandantes, deberíamos estar ante una petición de resolución del contrato o de indemnización, pero nunca ante una petición de devolución de arras dobladas, propias del desistimiento de una venta con pacto de arras.

La parte demandada apunta que las compradoras fueron las que desistieron del contrato mencionando la cuestión de que no hicieron nada por preparar la financiación para el pago que deberían haber llevado a cabo a final de junio de 2006. Esto parece haber sido así. Las demandantes parece claro que compraban para revender lucrándose con la diferencia y de lo que se preocuparon es de enseñar los pisos buscando comprador final que sería quien pagara el precio comprometido en el contrato de arras. Ello explicaría, en parte, la inacción en materia de financiación propia; de ahí las referencias que se hicieron en el juicio a la tenencia de llaves y a las visitas a los pisos de posibles compradores. El problema, tal como lo ve este tribunal, es que las demandantes encontraron comprador para uno de los pisos (el primero primera) y no para los restantes. A partir de ahí lo único que resta a las demandantes que no pueden escriturar en favor de terceros y que no quieren o pueden financiar la adquisición para ellas, es querer hacer ver que su desistimiento del contrato, verdadero desistimiento ahora, se justifica por incumplimiento ajeno.

TERCERO.- El incumplimiento lo argumentan en una doble dirección: De un lado, porque la totalidad de las obras no estarían enteramente terminadas precisamente en fecha de 30 de junio aunque lo estuviera en fechas inmediatas posteriores, y, por otro lado, porque no se habría hecho la rehabilitación en los términos convenidos.

La tesis de las demandantes resulta artificiosa chocando frontalmente con la realidad de que efectivamente procedieron a vender a terceros el piso primero primera que fue escriturado el día 3 de julio. Así pues, parece que debemos entender su alegación del cumplimiento del demandado por no haber acabado la rehabilitación de la finca como algo dependiente de que las demandantes tuvieran, o no, comprador para los pisos comprometidos. Si hubiera tenido comprador es claro que no hay conflicto alguno para formalizar las compraventas, como no lo hubo en el caso del piso primero primera; y si no tienen comprador -cosa que ocurrió con los restantes tres pisos comprometidos- tenemos que creer que había incumplimiento por parte de la demandada que justificara la arriesgada pretensión de la demanda.

A su vez, la esencialidad del plazo que se insinúa en la demanda choca con el texto del propio contrato que establece que "si no fuera posible habitar las viviendas en fecha 30 de junio de 2006, la vendedora alargará este plazo por el tiempo necesario hasta la solución del problema". Por lo demás no deja de ser significativo que no conste que nunca antes del requerimiento efectuado por la vendedora para escriturar, las demandantes hubieran objetado nada, ni por la marcha de las obras ni por su contenido concreto, que en definitiva conocían por la entrega del proyecto de "adecuación de fachada y zonas comunes".

CUARTO.- En tales circunstancias, el grueso de la argumentación de las demandantes se relaciona, no ya con un desistimiento del contrato de la vendedora que es evidente que nunca ha existido sino todo lo contrario, sino con un alegado incumplimiento relacionado con el compromiso de rehabilitación de los elementos comunes del inmueble. En este punto coincidimos enteramente con el parecer de la Juzgadora de Primera Instancia cuando, para definir lo que debió ser la voluntad contractual, da un carácter preferente al texto contractual que pormenoriza el contenido de los compromisos en este aspecto y a un acto previo a la suscripción del contrato tan significativo como lo fue la entrega del proyecto de lo que se estaba realizando en los elementos comunes del inmueble por encargo de la Comunidad, hechos anteriores que justifican se cerrara el trato por unos precios y no por otros.

Coincidimos pues en que resulta más atendible para valorar del contenido concreto de la voluntad contractual, el hecho de facilitar la información de aquellos otros compromisos de "adecuación de fachada -en singular- y elementos comunes" asumidos por la demandada con la Comunidad de Propietarios, que no fijarse exclusiva y descontextualizadamente en la frase final del párrafo (escrito por las demandantes) cuando dice refiriéndose a esas reformas en elementos comunes "lo que se considera rehabilitación integral de la finca". Consideración que, referida a compromisos ajenos a los directos del contrato, se quiere identificar con una interpretación muy concreta de semejante expresión, cuyo contenido concreto varía incluso según qué normativa se utilice, hasta hacerla equivalente a "dejarlo en condiciones de piso nuevo" según expresión del perito en sus momentos finales de la declaración a lo que cabría añadir "y en finca dejada como nueva en la totalidad de los elementos ordinarios de finca nueva"; lo que incluiría, por cierto, hasta instalación de un ascensor que la finca nunca tuvo ni previó tener, por el aquel del facilitamiento de la accesibilidad a que se refería la Sra. Jacinta .

La realidad de la realización de las obras a que se refería el proyecto de adecuación de los elementos comunes es incontestable a la vista de las declaraciones en juicio del presidente de la Comunidad y de la Arquitecta que dirigió las obras. Salvo el detalle de la puerta de entrada de la finca que, efectivamente, en lugar de ponerse nueva, se procedió a la rehabilitación de la antigua. Pero ese aspecto por su entidad no justifica ni la resolución de los contratos sobre los pisos que los demandantes no pudieron vender ni, desde luego, la devolución duplicada de las arras entregadas para los pisos que las demandantes finalmente no quisieron formalizar las compras.

Por todo lo expuesto, se procederá a confirmar la sentencia que se recurre, haciendo propios y dando por reproducidos los argumentos que la misma contiene.

ÚLTIMO.- Las costas de esta alzada han de quedar de cargo de la parte apelante de conformidad a lo que establecen los arts. 398 y 394 de la ley de enjuiciamiento civil.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por FINCAS MEIRUA SL, Alejandra , Enriqueta , Norberto y Miriam ("Fincas Núñez SCP") contra la sentencia de fecha 11 de diciembre de 2007 del Juzgado de Primera Instancia nº 34 de esta capital, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS dicha resolución con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.