Sentencia Civil Nº 222/2010, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 106/2009 de 17 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

SANTANDER

SENTENCIA: 00222/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CANTABRIA ROLLO NÚM. 106/2009

Sección Segunda

S E N T E N C I A NÚM. 222/2010

Iltmo. Sr. Presidente:

Don Javier de la Hoz de la Escalera.

Iltmos. Sres. Magistrados:

Don Bruno Arias Berrioategortúa.

Doña Milagros Martínez Rionda.

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En la Ciudad de Santander a diecisiete de Marzo de dos mil diez.

Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria los presentes Autos de Juicio Ordinario número 96 de 2008, (Rollo de Sala número 106 de 2009), procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Santoña, seguidos a instancia de Dª. Tarsila contra El Solar de Laredo S.L., representada por la Procuradora de Santoña Sra. Mazas Reyes; y contra D. Remigio .

En esta segunda instancia han sido partes apelantes: D. Remigio , representado por la Procuradora de esta capital Sra. De Llanos Benavent y asistido por el Letrado Sr. Martin Villanueva; y Dª. Tarsila , representada por el Procurador Sr. Calvo Gomez y asistida por el Letrado Sr. Santos Marcos; y parte apelada EL SOLAR DE LAREDO S.L., no personada en esta segunda instancia.

Es ponente de esta resolución el Ilmo. Sr. Magistrado Don Bruno Arias Berrioategortúa.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Santoña y en los autos ya referenciados, se dictó Sentencia con fecha 19 de Diciembre de 2008 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando la pretensión subsidiaria de la demanda interpuesta por de Tarsila representada por Marta San Ildefonso Ugarriza contra El Solar de Laredo S.L., representada por Soledad Mazas Reyes y contra Remigio , debo condenar y condeno a Remigio a pagar a la parte actora la cantidad de 6.000 euros más los intereses legales desde el momento de la interpelación judicial, absolviendo a El Solar de Laredo S.L. La parte codemandada Remigio deberá pagar las costas causadas por la parte actora. La parte actora deberá abonar las costas procesales devengadas por El Solar de Laredo S.L., en esta instancia procesal ".

SEGUNDO: Contra dicha Sentencia, la representación de la parte demandada D. Remigio y demandante Dª. Tarsila interpusieron en tiempo y forma recursos de apelación, que fueron admitidos a trámite por el Juzgado; y tramitados los mismos, se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido por turno de reparto a esta Sección Segunda, donde se ha deliberado y fallado el recurso el día señalado, quedando pendiente de dictarse la resolución correspondiente.

TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

PRIMERO: La interposición de recursos de apelación por uno de los codemandados y por la demandante supone reproducir en su totalidad la cuestión litigiosa, consistente en la reclamación de cantidad efectuada por la Sra. Tarsila frente al Sr. Remigio y la sociedad denominada en la demanda "Gestión Inmobiliaria El Solar S.L." y por la propia demandada "El Solar de Laredo S.L."

El codemandado condenado Sr. Remigio insiste en su recurso que la única relación comercial con El Solar de Laredo S.L. consistió en un contrato de mediación o corretaje en cuyo cumplimiento se excedió la mandante al concertar la compraventa de cierta finca con la actora. Por su parte, la demandante Sra. Tarsila insiste en que lo que ella firmó fue un contrato privado de compraventa cuyo incumplimiento genera su derecho a obtener la devolución de la cantidad entregada y la indemnización por los daños y perjuicios causados y que cifra en 12.064 euros. Por su parte, la sociedad codemandada absuelta viene sustancialmente a sostener que actuó ajustándose al contrato de mandato concertado con el Sr. Remigio y que las consecuencias del incumplimiento del contrato de compraventa sólo a él le son exigibles, no estando obligada a devolver lo recibido de la Sra. Tarsila en concepto de arras al haberlo aplicado a la deuda de honorarios generada en su favor por su gestión comercial en beneficio del Sr. Remigio .

SEGUNDO: La prueba documental practicada revela suficientemente el sentido y alcance de las relaciones contractuales habidas entre las partes.

Por un lado, los codemandados El Solar de Laredo S.L. y el Sr. Remigio convinieron el 15 de diciembre de 2006 la "autorización gestión comercial venta de inmueble" (doc. nº 2 de los de la demanda). Este tribunal, a la vista de los términos de esa autorización concluye que la prestación convenida fue la gestión comercial para la venta de cierta finca, sin que de sus palabras pueda deducirse con claridad un apoderamiento por el comitente para que, en su representación, El Solar de Laredo S.L. procediera a efectuar la venta. La esencia de la prestación de servicios concertada consiste claramente en la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Siendo esa la prestación principal, el contrato de acuerdo con la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en su sentencia de 4 de julio de 2008 , ha de calificarse como contrato de mediación, especie de los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, figura contractual con similitudes, analogías o parentesco con el mandato, modelo histórico de las relaciones de gestión.

En lo que se refiere al "contrato de arras penitenciales" de 2 de marzo de 2007 (doc. nº 1 de la demanda), el mismo no es tal sino que lo es de compraventa perfeccionada por El Solar de Laredo S.L. que, por lo dicho en el párrafo precedente, carecía de mandato expreso para ello. Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo la de que el pacto arral constituye cláusula accesoria de un contrato principal, carente de naturaleza autónoma o independiente. Tal caracterización la pone de relieve, entre otras, la STS de de 29 de julio de 1997 , al razonar: "Sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces?".

TERCERO: Resulta indiscutido el incumplimiento del contrato de compraventa perfeccionado por El Solar de Laredo S.L. así como que al hacerlo esta compañía traspasó claramente los límites de la gestión comercial encomendada, sin informar a la compradora de la extensión del encargo y menos de que carecía de facultades para concertar la venta.

Como se ha apuntado más arriba, ninguna claúsula de la autorización para la gestión comercial convenida con el Sr. Remigio puede interpretarse, ni siquiera de manera remota, como apoderamiento de éste para enajenar. Concretamente, por no cabe atribuirle ese sentido de apoderamiento para enajenar a la claúsula del documento de "autorización", "El propietario del inmueble FINCA se compromete a facilitar los datos del comprador, en el caso de que la venta se produzca por persona ajena a Inmobiliaria El Solar", porque es equívoca, razonablemente cabe entender que se refiere a que la venta se produzca por la mediación comercial de persona ajena a Inmobiliaria El Solar y porque "cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar".

Tampoco se ha acreditado suficientemente qué información facilitó la inmobiliaria a la compradora acerca de la extensión del encargo y de la carencia de facultades para concertar la venta en representación del Sr. Remigio . No salva esta falta de prueba la constancia que se deja hecha en el contrato de compraventa de que "se informa a la parte compradora de la existencia de una autorización expresa de D. Remigio (sic) para realizar este documento", porque como se ha venido razonando, esa autorización no existía.

La conducta de la agencia inmobiliaria configura claramente el supuesto de hecho del art. 1725 CC , aplicable por analogía a la relación de mediación o corretaje y en virtud del cual el mandatario, aquí la mediadora El Solar de Laredo S.L., es responsable frente a la Sra. Tarsila , al haber traspasado los límites del mandato o gestión sin darle conocimiento suficiente de sus poderes.

En la determinación de esa responsabilidad es necesario tener presente tanto que el pacto de arras estatuido facultaba a cualquiera de las partes a desistir lícitamente del contrato celebrado mediante la pérdida o restitución doblada de los 3.000 euros entregados como arras, como que los gastos de proyectos y estudios afrontados por la actora no resultan del desistimiento del contrato sino de una actuación precipitada de la compradora fundada en unas expectativas que no llegaron a consolidarse.

En consecuencia, este tribunal resuelve revocar la sentencia para fijar como importe debido por El Solar de Laredo S.L. a la Sra. Tarsila el de 6.000 euros, devengándose los interese moratorios desde la interpelación judicial de conformidad con los arts. 1.100 y 1.108 CC .

CUARTO: En relación con las costas de la primera instancia no se imponen a ninguno de los litigantes de conformidad con las reglas del art. 394 LEC , bien por estimarse en parte la demanda frente a El Solar de Laredo S.L., bien por considerar que en la determinación de la relación existente entre la Sra. Tarsila y el finalmente absuelto Sr. Remigio concurrían para aquella serias dudas de hecho derivadas de su desconocimiento acerca de los exactos vínculos entre los codemandados.

Y en cuanto a las costas de esta alzada, estimados los dos recursos interpuestos contra la sentencia de instancia, de conformidad con el art. 398 en relación con el 394 LEC , tampoco procede imponer las costas del mismo a ninguno de los recurrentes.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad el Rey,

Fallo

Estimar los recursos interpuestos contra la sentencia de instancia.

Revocar la sentencia de instancia para en su lugar, estimando parcialmente la demanda interpuesta, (I) condenar a El Solar de Laredo S.L. a abonar a Tarsila seis mil euros más los intereses moratorios correspondientes desde la interpelación judicial hasta su completo pago, (II) absolver a Remigio de las pretensiones deducidas contra él en este procedimiento y (III) no imponer las costas de la primera instancia a ninguno de los litigantes.

No imponer las costas de esta alzada a ninguno de los litigantes.

Y una vez sea firme la presente resolución, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.