Sentencia Civil Nº 222/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 729/2011 de 20 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00222/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 0009198 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 729 /2011

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 829 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 26 de MADRID

De: GESPINVER CARTERA INMOBILIARIA, S.L.

Procurador: MIGUEL ANGEL CAPETILLO VEGA

Contra: Amalia , Felicidad HUCO SISTEMAS DE GESTIÓN S.L.

Procurador: JESÚS AGUILAR ESPAÑA

Ponente : ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

En MADRID, a veinte de marzo de dos mil doce.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 829/08, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 26 de MADRID , seguidos entre partes, de una, como apelante GESPINVER CARTERA INMOBILIARIA S.L., representado por el Procurador D. Miguel A. Capetillo Vega y defendido por Letrado, y de otra como apelados, Dª. Amalia , Dª. Felicidad y HUCO SISTEMAS DE GESTIÓN S.L., representados por el Procurador D. Jesús Aguilar España y defendidos por Letrado, seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO , siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 26 de Madrid, en fecha 22 de junio de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : "Que, ESTIMANDO la DEMANDA formlada por DOÑA Felicidad , HUCO SISTEMAS DE GESTION SL, DOÑA Amalia representados por el Procurador de los tribunales don Jesús Aguilar España contra GESPINVER CARTERA INMOBILIARIA SL representada por el procurador de los tribunales don Miguel ángel Capotillo Vega, CONDENO a la expresada demandada a abonar a:

1.- Felicidad la cantidad de 10.348,17 euros (DIEZ MIL TRESCIENTOS CLUARENTA Y OCHO EUROS Y DIECISIETE CENTIMOS) más intereses del artículo 576 LEC .

2.- Amalia , en la cantidad de 7.996,31 euros (SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS EUROS Y TREINTA Y UN CENTIMOS) más intereses del artículo 576 LEC .

3.- HUCO SISTEMAS DE GESTIÓN SL la cantidad de 6.585,20 euros (SEIS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CONCO EUROS Y VEINTE CENTIMOS) más intereses del artículo 576 LEC .

Se imponen a la demandada las costas procesales derivadas del presente procedimiento."

Posteriormente en fecha 23 de julio de 2010, se dictó Auto, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente "SE RECTIFICA Sentencia, de 22 de Junio de 2010 , en el sentido de que donde se dice Felicidad Y Amalia , debe decir Felicidad Y Amalia ."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 15 de febrero de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 13 de marzo de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- "Gespinver Cartera Inmobiliaria, S.L." (en lo sucesivo "Gespinver") otorgó escrituras públicas de compraventa a favor de "Huco Sistemas de Gestión, S.L.", Doña Felicidad y Doña Amalia , en fechas 15 de diciembre, 21 de diciembre y 27 de diciembre de 2006, teniendo por objeto cada una de ellas una vivienda de las ubicadas en la CALLE000 nº NUM000 de Madrid.

"Gespinver", en la persona de su administrador D. Celestino , fue nombrada presidente de la Comunidad de propietarios de la CALLE000 nº NUM000 , en Junta celebrada en fecha 1 de julio de 2004, siendo reelegido en Junta de 2 de octubre de 2005, habiendo ostentado la presidencia hasta la Junta de 19 de diciembre de 2006. Concretamente en Juntas de 15 de junio de 2005 y 19 de diciembre de 2006 se abordaron las cuestiones relativas a la inspección técnica y a la necesidad de abordar las obras exigidas por el Ayuntamiento de Madrid.

Tras realizar la inspección técnica de edificios, en fecha 30 de junio de 2005, la Gerencia Municipal de Urbanismo emite acta desfavorable con respecto al inmueble referido, procediendo a requerir a la Comunidad para que realice las obras necesarias (28- 11-05), emitiendo la orden de ejecución el día 1 de febrero de 2006, dictándose nueva resolución, en fecha 10 de noviembre de 2006, sobre las obras que había que ejecutar. La compañía eléctrica "Unión Fenosa" emite informe el 17 de abril de 2006, en el cual indica que la instalación eléctrica se encuentra en mal estado, siendo los cables de tela, no estando cambiados los fusibles. Todo ello es previo a las escrituras de compraventa referidas anteriormente. Ante dichas circunstancias, los compradores formulan la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando la condena de la vendedora al abono de determinadas cantidades que han de satisfacer como consecuencia de las obras realizadas por la Comunidad de propietarios.

La sentencia de instancia estimó la demanda, habiéndose interpuesto recurso de apelación por la parte actora y habiendo formulado impugnación la parte demandada.

SEGUNDO.- La defensa de "Gespinver" plantea que la sentencia de instancia incurre en error en la apreciación de la prueba, al entender que el estado que presentaba el edificio, cuando los actores adquirieron los respectivos inmuebles, se apreciaban a simple vista; además, considera que la estimación de la demanda conlleva el enriquecimiento injusto de los compradores.

A dichos efectos, hemos de tener en cuenta que tras el acta desfavorable de inspección técnica, elaborado por la Gerencia Municipal de Urbanismo en fecha 30 de junio de 2005, se concretan los daños existentes en la finca, que son los siguientes: "enfoscado de mortero de cemento desprendido, abollado, meteorizado y en mal estado en fachada principal y patios interiores" y "Existencia de goteras en zonas puntuales de viviendas bajo cubierta, con existencia de tejas rotas, partidas y otras corridas" (folio 113 de los autos); con posterioridad, el 30 de marzo de 2006, se emite informe apuntando que "se observa el descenso del forjado de la tercera planta en la zona de encuentro con pared medianera, mostrándose una grieta de hasta 5 cm. de espesor", "Asimismo, el enfoscado exterior de la pared medianera se encuentra disgregado, pudiendo ser causa de humedades". La Dirección General de Gestión Urbanística, en la propuesta de resolución de 10 de noviembre de 2006, aprecia la existencia de diversos daños, entre otros el "descenso de forjado de suelo de la vivienda interior 3º C, en zona de encuentro con muro de cerramiento lateral derecho de cuerpo constructivo posterior, en núcleos húmedos y dormitorio, cuya causa podría ser el cedimiento de viguetas de madera", "Grieta de trayectoria inclinada en tabique perpendicular a muro testero de cuerpo constructivo posterior y desnivel del suelo con dirección a tabique citado, en vivienda interior 1º C", "Humedad por capilaridad que se manifiesta en paramentos verticales de muros y tabiques de viviendas de planta baja de la finca y que podría tener entre otras causas filtraciones de la red horizontal de saneamiento", "Desprendimientos parciales del revestimiento de muros de fachada a c/ de referencia, cerramientos laterales de los dos cuerpos constructivos, testero e interiores de los tres patios de la finca", "Deformación de los faldones de cubierta de teja plana que vierten a patio de corrala del cuerpo constructivo posterior, que podrían tener por causa la rotura de rastreles de madera de apoyo de tejas, y que está produciendo filtraciones de humedad en techos de últimas plantas, se observan parcheos en faldones".

A la vista de la documentación citada, teniendo en cuenta las fechas de las actas de inspección e informes anteriormente referidos y las fechas de las escrituras públicas de compraventa, se evidencia que, cuando los actores adquirieron las viviendas, el edificio presentaba daños estructurales no apreciables a simple vista, estando obligado el vendedor "al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista" a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.484 C.Civil ; debiendo responder la parte demandada del importe total de las obras realizadas por la Comunidad de propietarios, pues aún cuando la fachada y patios interiores presentaran deterioro en el enfoscado de cemento, ello tan sólo constituía un aspecto estético que ocultaba daños estructurales.

Sobre dicha cuestión, el Tribunal Supremo se pronunció, en sentencia de 4 de abril de 2.005 , en los siguientes términos: "los compradores no sólo tienen las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también las que nacen del incumplimiento o anómalo cumplimiento del contrato ( STS de 3 de abril de 2.002 y las que cita), cuando es evidente que los defectos que hacen inhabitable el inmueble adquirido no son meras imperfecciones que no lo impiden sino que frustran la finalidad perseguida por la compraventa, según ha declarado reiteradamente esta Sala (entre otras, SSTS de 6 de marzo de 1.985 y 6 de abril de 1.989 ). Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin que se destina, lo que se permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1.124 y 1.101 del Código Civil (aparte de otras, SSTS de 30 de noviembre de 1.978 , 25 de abril de 1.973 , 21 de abril de 1.976 , 20 de diciembre de 1.977 y 23 de marzo de 1.982 ), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1.984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio". En términos similares aborda la cuestión la sentencia del Alto Tribunal de 22 de mayo de 2.008 , indicando que "En la demanda, ciertamente, se ejercitó una acción indemnizatoria por incumplimiento contractual, que se sitúa en la existencia de vicios o defectos que hacían la cosa objeto de contrato impropia para el fin al que se destinaba y que, rectamente entendida, presupone la exigencia de su cumplimiento, siquiera por equivalencia, mediante la deducción del precio del contrato del importe de las reparaciones necesarias para hacer desaparecer los defectos de la maquinaria y para adecuarla al fin que le era propio, según lo convenido, habiéndose añadido a dicha pretensión la estrictamente indemnizatoria de los daños y perjuicios irrogados a resultas del incumplimiento del contrato", añadiendo que "La demanda se basa, pues, en la concurrencia de los presupuestos que conforman un caso de aliud pro alio...en donde no se cumple el contrato, y se produce -como precisa la sentencia de 9 de julio de 2.007 , con abundante cita de otras anteriores- cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad, con la subsiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil - Sentencias de 4 de abril de 2.005 y 14 de febrero de 2.007 -, a través de las acciones de cumplimiento o de resolución y de indemnización por vicios ocultos presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallaba al tiempo de la perfección del contrato - Sentencia de 9 de julio de 2.007 ".

En definitiva, "Gespinver" ha de satisfacer a los compradores la cantidad que cada uno de ellos ha abonado por las obras llevadas a cabo, máxime si tenemos en cuenta que dicha entidad tuvo conocimiento desde el principio de los daños existentes en el inmueble y del resultado de las actas de inspección, no sólo por ser propietaria de varios pisos, sino también porque desempeñó el cargo de Presidente de la Comunidad de propietarios desde el 1 de julio de 2004 hasta el 19 de diciembre de 2006.

La estimación de la demanda no supone, en ningún caso, un enriquecimiento injusto, dado que, como indica la sentencia de instancia, "el precio pagado se corresponde con una vivienda en adecuado estado de conservación"; sin que la tasación que las entidades bancarias llevan a cabo cuando se concede un préstamo hipotecario constituya una prueba definitiva y contundente sobre el precio real del inmueble, no habiéndose aportado por la vendedora otro medio de prueba sobre la supuesta diferencia entre el precio satisfecho y el que considera precio real ( art. 217.3 L.E.Civ ).

TERCERO .- La sentencia de instancia tan sólo condena a la demandada a satisfacer las cantidades reclamadas en concepto de principal y los intereses que se devenguen con arreglo al artículo 576 L.E.Civ ., sin conceder los intereses generados por la financiación y los legales desde la fecha de interposición de la demanda. Llegados a este punto, hemos de tener en cuenta que los actores tienen que satisfacer una determinada cantidad, en concepto de intereses, al tener a su disposición el importe que les correspondía aportar en función de su cuota de participación en la Comunidad, importe que queda incluido en la partida daños y perjuicios económicos experimentados a consecuencia de las obras, que han de correr a cargo de la parte demandada, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.101 C.Civil establece que "Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquélla".

Por otra parte, procede el devengo de los intereses legales de las cantidades reclamadas desde la fecha de interposición de la demanda (art. 1.108 Civil), teniendo en cuenta que la obligación de saneamiento por vicios ocultos surgió con anterioridad a que los compradores formulasen la demanda, interesándose en este procedimiento un pronunciamiento de condena y no declarativo de nacimiento del derecho de los actores; por tanto no es de aplicación el principio "in iliquidis non mora".

En consecuencia, procede estimar la impugnación de la sentencia en este último punto, lo que conlleva la condena de la demandada a las costas causadas en primera instancia, ante la estimación total de la demanda, procediendo la imposición de las costas de la apelación a la parte apelante, sin que se efectúe pronunciamiento alguno con respecto a las costas de la impugnación ( art. 398 L.E.Civ .).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación, interpuesto por el Procurador D. Miguel Ángel Capetillo Vega, en representación de "Gespinver Cartera Inmobiliaria, S.L." y estimando la impugnación formulada por el Procurador D. Jesús Aguilar España, en representación de Doña Amalia , Doña Felicidad y "Huco Sistemas de Gestión, S.L.", contra la sentencia dictada en fecha 22 de junio de 2010 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 26 de Madrid, en el procedimiento ordinario nº 829/2008 , rectificada mediante auto de 23 de julio de 2010, en los siguientes términos:

1.- Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Jesús Aguilar España, en representación de Doña Amalia , Doña Felicidad y "Huco Sistemas de Gestión, S.L.", como actores, contra "Gespinver Cartera Inmobiliaria, S.L.", como demandada; se condena a la demandada a abonar las siguientes cantidades:

6.585,20 € a "Huco Sistemas de Gestión, S.L.", más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda.

7.996,31 € a Doña Amalia , más los intereses legales desde la interposición de la demanda y además los intereses devengados según el acuerdo alcanzado con la empresa HRM para la financiación de la obra, cantidad que será liquidada en ejecución de sentencia.

10.348,17 € a Doña Felicidad , más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, así como los intereses devengados según el acuerdo alcanzado con la empresa HRM para la financiación de la obra, cantidad que se liquidará en ejecución de sentencia.

2.- Con expresa imposición a la demandada de las costas procesales causadas en primera instancia.

Con expresa imposición a la parte apelante de las costas generadas por la apelación, sin efectuar pronunciamiento sobre las costas originadas por la impuganación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 729/11, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.