Sentencia Civil Nº 222/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 619/2011 de 30 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00222/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 619/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

D. CESÁREO DURO VENTURA

En MADRID, a treinta de marzo de dos mil doce.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de JUICIO VERBAL 109 /2011 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 38 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante FOMENTO DE RENTA ANTIGUA S.L. representado por el Procurador D. Manuel María Alvarez-Buylla Ballesteros, y de otra, como apelado D. Juan Enrique representado por la Procuradora Dña. María del Mar Montero de Cozar Millet, sobre desahucio en precario.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 38 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 19 de abril de 2011 , cuya parte dispositiva dice: "Uno.- la desestimación de la demanda interpuesta por Fomento de Renta Antigua SL, representada por el procurador don Manuel Alvarez-Buylla Ballesteros, contra don Juan Enrique , representado por la procuradora doña María del Mar Montero de Cozar Millet;

Dos.- y absuelvo a la demandada de la demanda referida;

Tres.- asimismo, dejo sin efecto el señalamiento por el Servicio Común para eventual lanzamiento del demandado para el 31.5.2001 a las 9,30 horas, y póngase así sin dilación en conocimiento de dicho Servicio Común, con libramiento del despacho correspondiente;

Cuatro.- por último, condeno a la demandante al pago de las costas."

TERCERO .- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de FOMENTO DE RENTA ANTIGUA S.L. se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 29 de marzo de 2012, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto , siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA .

Fundamentos

Se aceptan en lo pertinente los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del juicio verbal de desahucio por precario tramitado con el número 109/2011 tramitado en el Juzgado de 1ª Instancia número 38 de Madrid, promovido por FOMENTO DE RENTA ANTIGUA S.L. contra DON Juan Enrique .

La sentencia de fecha 19 abril 2011 desestima la demanda por entender que la ocupación del demandado está justificada, a la vista del contrato de compra-venta suscrito entre las partes de fecha 27 enero 2009, por lo que el demandado no tiene la condición de precarista, sin que conste la resolución del contrato.

Contra dicha resolución interpone recurso de apelación la parte actora alegando que el suscrito por las partes fue un contrato de promesa irrevocable de compraventa y arras, alegando como motivos los siguientes:

error inexcusable en la valoración de la prueba documental , resolución contractual de pleno derecho pactado de manera expresa entre las partes, apercibimiento notarial fehaciente de resolución. Entiende que no hay que acudir previamente a la efectiva resolución judicial por cuanto no existe contrato de compraventa, y el contrato queda resuelto al no formalizar el comprador la escritura notarial de compraventa en la fecha pactada, 30 julio 2010.

Inexigibilidad legal del requerimiento previo al precarista.

Incompatibilidad de acción de resolución judicial y acción de desahucio por precario en un mismo pleito. Juicio verbal por razón de la materia, no por razón de la cuantía.

Recurso al que se opone el demandado que solicita la confirmación la sentencia.

SEGUNDO.- El recurso no puede prosperar.

Según jurisprudencia consolidada el Juzgador que recibe la prueba, puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso ( SSTS 15-II-1999 EDJ 1999/563 y 26- I-1998 EDJ 1998/66, por todas).

En definitiva, la segunda instancia ha de limitarse, cuando de valoraciones probatorias se trata, a revisar la actividad del juzgador a quo, en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable ".

Circunstancias, todas ellas, que no concurren en el supuesto que ahora se enjuicia, donde expresamente el Juzgador a quo razona, acerca del resultado de las pruebas que ha tenido en consideración para alcanzar sus conclusiones, realizadas así en razonamientos suficientes y compatibles con las denominadas «normas de la sana crítica», razonabilidad de su valoración que ha de ser respetada por este órgano ad quem.

Así de la documental aportada y del resto de la prueba practicada no cabe extraer las consecuencias que pretende la apelante.

En primer lugar, cabe precisar que este tribunal asume un ámbito amplio del juicio regulado en el artículo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil . Como recoge la sentencia de esta misma sección de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 1-4-2011 (EDJ 2011/92753), y las que en ella se mencionan: " (...) el concepto de precarista a que alude el número 3.º del artículo 1565 de la Ley de Enjuiciamiento civil , no se refiere a la graciosa concesión a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, en el sentido que a la institución de precario le atribuyó el Digesto, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello, o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el dominical que ostente el actor, y... es aplicable al disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella, pues si bien es cierto que la oposición del propietario pone término, naturalmente, a su tolerancia, la resistencia contraria del tenedor u ocupante no puede mejorar su posición ni enervar la acción del dueño para hacer efectiva su voluntad de rescatar la cosa, pues, según lo también declarado por la jurisprudencia, ésta ha ido paulatinamente ampliando el concepto del precario hasta comprender no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva; así como que como síntesis de la doctrina jurisprudencial elaborada en torno al concepto de precario, merece ese calificativo, para todos los efectos civiles "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho"; (...). Una de las novedades que ha aportado la normativa procesal actual, es la supresión de la cuestión compleja, como alegación que, de prosperar, comportaba la desestimación de la demanda en los procesos de esta naturaleza, y ello porque, contrariamente a la situación existente antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento civil, el juicio de desahucio por precario, o lo que es lo mismo, el proceso verbal a que se refiere el artículo 250.1.2 º de referida Norma, no es un juicio sumario, sino un proceso plenario que finaliza por sentencia con efectos de cosa juzgada. (...) según la Sentencia de esta A.P. de Madrid, sección 25ª, de 16 de julio de 2008 : " (...) El ámbito objetivo de este proceso especial -encaminado a la recuperación de la plena posesión de una finca poseída o cedida en precario- viene determinado por el propio concepto de precario. En este sentido, ha de recordarse que el precario comprende los siguientes supuestos: a/ La posesión sin título. b/ La posesión tolerada. Y c/ La posesión concedida. Consecuentemente, lo que ha de dilucidarse en el proceso es única y exclusivamente la concurrencia -o no- de alguno de aquellos supuestos fácticos y, por ende, el derecho de la parte actora a obtener la tutela jurídica de su derecho a obtener la recuperación de la posesión material de la finca objeto del proceso frente al poseedor demandado, y el derecho de éste a mantener y continuar ostentando dicha posesión".

TERCERO.- Pues bien, en este caso debemos partir del contrato suscrito por las partes con fecha 27 enero 2009, según el cual FOMENTO DE RENTA ANTIGUA S.L. se obliga a vender a don Juan Enrique , quien se obliga a comprar, el piso vivienda letra NUM000 situada en la planta NUM001 de la CALLE000 número NUM002 de Madrid, por el precio de 165.000 €, de los que se han ya entregado 2.000 € en concepto de señal, 7.500 en el acto de la firma del contrato mediante pagaré con vencimiento el 31 julio 2009 y otros 7.500 € mediante otro pagaré con vencimiento el 1 diciembre de 2009. Además se abonarán 1000 € mensuales, a pagar los días uno de cada mes desde el 1º de febrero 2009 y hasta el mes en que se firme la escritura pública de compraventa. El resto pendiente hasta completar la cantidad total se hará efectivo por la parte compradora en el acto elevación a escritura pública de compraventa, que tendrá como fecha límite el 30 julio 2010.

Según la estipulación sexta del contrato, si la parte compradora incumple la obligación de pago del precio en la fecha estipulada, convienen las partes que este contrato quedará resuelto de pleno derecho, haciendo suyas la vendedora las cantidades que en este acto recibe a cuenta del precio, como cláusula penal indemnizatoria de los perjuicios causados, sin más requisitos que notificar fehacientemente a la parte compradora dicha resolución.

Como documento nº 2 de la demanda se acompaña acta notarial extendida el 30 julio 2010, en la que se solicita por la actora notificar al señor Juan Enrique el requerimiento de desalojo de la vivienda, dando por resuelto el contrato de promesa irrevocable de compraventa y arras. Por el demandado se aporta en el acto del juicio su contestación al referido requerimiento, poniendo de manifiesto su oposición a la resolución contractual pretendida de contrario, así como que el día 30 julio 2010 compareció en la notaría donde había sido citado por el administrador de la vendedora, y que no se formalizó la referida escritura de compra-venta porque la parte vendedora no presentó, a satisfacción del comprador, toda la preceptiva documentación acreditativa de la regularidad física y jurídica de la vivienda objeto de la proyectada compraventa, y en concreto no quedó debidamente justificada la deuda hipotecaria individual que recae sobre la misma, e igualmente que ambas partes acordaron concederse un plazo adicional de un mes, al efecto de que la vendedora pudiera regularizar la situación de la vivienda.

Pues bien a la vista de todo lo anterior cabe concluir que el demandado no tiene la condición de precarista, puesto que la posesión de la vivienda viene justificada por el contrato que la propia parte actora denomina de compraventa (así lo califica en la carta obrante al folio 46 y en el acto del juicio), contrato que no puede entenderse resuelto por la mera manifestación de una de las partes, cuando se opone la otra. Por todo lo cual se desestiman todos los motivos contenidos en el recurso de apelación, debiendo confirmar la sentencia desestimatoria de la demanda, y sin perjuicio, como es lógico, de cualesquiera acciones que el vendedor tenga frente al aquí demandado en relación al contrato indicado.

CUARTO.- Las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en artículo 398.1 en relación con el 394.1 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Manuel M. Álvarez-Buylla Ballesteros, en nombre y representación de FOMENTO DE RENTA ANTIGUA S.L., contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid, de fecha 19 de abril de 2011 , debemos confirmar y confirmamos la misma, con imposición de las costas causadas en ésta alzada a la parte apelante.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .-Firmada la anterior resolución es entregada en ésta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.