Sentencia CIVIL Nº 222/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 1239/2015 de 18 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1239/2015 --D
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 09 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1210/2013
Parte recurrente/Solicitante: Comunidad de Propietarios CALLE000 , NUM000 - NUM001 de Sant
Cugat del Vallès
Procurador/a: Jaume Guillem Rodriguez
Abogado/a: Albert Fontanet Calopa
Parte recurrida: Icosa Promociones Inmobiliarias, S.A.
Procurador/a: Jesús Sanz López
Abogado/a: Carles Ballester Burguet
SENTENCIA Nº 222/2018
Magistrados:
Inmaculada Zapata Camacho
Marta Rallo Ayezcuren
Federico Holgado Madruga
Barcelona, 18 de mayo de 2018
Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los autos de
juicio ordinario número 1.210/2013, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia número 9 de Barcelona, a
instancia de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 , NÚMERO NUM000 - NUM001 , DE
SANT CUGAT DEL VALLÈS , representada en esta alzada por el Procurador Don Jaume Guillem Rodríguez,
contra ICOSA PROMOCIONES INMOBILIARIAS, S.A. , representada en esta alzada por el Procurador Don
Jesús Sanz López; autos que penden ante esta Sección en virtud del recurso de apelación interpuesto por
la representación de la Comunidad de Propietarios actora contra la sentencia dictada por dicho Juzgado en
fecha 19 de octubre de 2015 .

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia número 9 de Barcelona dictó sentencia en fecha 19 de octubre de 2015 , en los autos de juicio ordinario número 1.210/2013, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor: 'Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por Don Jaume Guillem Rodríguez en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , número NUM000 - NUM001 , de Sant Cugat del Vallès, contra Icosa Promociones Inmobiliarias, S.A., condenando a la Comunidad de propietarios de la CALLE000 , número NUM000 - NUM001 , de Sant Cugat del Vallès, al pago de las costas causadas'.



SEGUNDO .- Contra dicha sentencia se formuló recurso de apelación por la representación de la Comunidad de Propietarios actora. Admitido el recurso, se dio traslado a la parte contraria, que se opuso.

Seguidamente se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial, donde, una vez turnadas a esta Sección, y tras los trámites correspondientes, quedaron pendientes para deliberación y decisión, que tuvieron efecto en fecha 28 de noviembre de 2017.



TERCERO .- En el procedimiento se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia, por acumulación de trabajo.

Visto, siendo ponente el magistrado Federico Holgado Madruga.

Fundamentos

PRIMERO .- Antecedentes del debate I. La Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , número NUM000 - NUM001 , de Sant Cugat del Vallès, entabló acción judicial frente a la mercantil Icosa Promociones Inmobiliarias, S.A., y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho: a) La sociedad demandada promovió y realizó a su costa, con destino a su venta, la construcción del edificio de viviendas plurifamiliar sito en la CALLE000 , número NUM000 - NUM001 , de Sant Cugat del Vallès, construcción que finalizó el 15 de junio de 1995, según el correspondiente certificado final de obras.

b) En fecha 7 de diciembre de 2012 se causaron en el precitado edificio diversos desperfectos a consecuencia de un desprendimiento parcial del revestimiento cerámico que cubría la fachada, lo que determinó que por parte del Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallès se impusiera a la Comunidad la adopción de determinadas medidas precautorias para evitar daños adicionales.

c) Los vicios que presenta el edificio tienen su origen exclusivamente en la solución constructiva adoptada en su día por la demandada en relación con la fachada.

d) La empresa Icosa Promociones Inmobiliarias, S.A. desempeñó la función de promotora y constructora, por lo que resulta obligada a responder frente a la Comunidad por las deficiencias que presentaba el edificio.

Al amparo de los antecedentes expuestos, se postulaba en la demanda la condena de Icosa Promociones Inmobiliarias, S.A., en su condición de promotora, constructora y vendedora del edificio, a abonar a la Comunidad actora la suma total por principal de 144.203,91 euros, de los que 120.285,51 euros se correspondían con el importe de la reparación de los daños causados y de las obras de restauración de la fachada, y 23.918,40 euros al coste de las actuaciones precautorias impuestas por el Ayuntamiento.

II. La parte demandada se opuso a la acción así descrita invocando inicialmente la prescripción de la acción ejercitada, al haber transcurrido más de 17 años desde la finalización de la construcción del edificio, y manteniendo en todo caso que los daños que presenta la fachada no tienen su origen en defecto constructivo alguno atribuible a la empresa Icosa Promociones Inmobiliarias, S.A., sino que son imputables a la actuación del ocupante de una de las viviendas de la Comunidad, el cual provocó la caída del revestimiento tras colgar del techo del balcón una saca de boxeo que utilizó durante años para la práctica de dicho deporte.

III. El magistrado de instancia desestimó íntegramente la demanda porque apreció la concurrencia de prescripción de la acción ejercitada. Argumentaba al respecto que, al ejercitarse por la Comunidad actora una acción de responsabilidad contractual, el plazo de prescripción aplicable sería el de 15 años establecido en el artículo 1.964 , 2 del Código civil común, en su redacción anterior a la reforma introducida por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre , y que aquel plazo habría de empezar a computarse desde la fecha de finalización de las obras, coincidente con el agotamiento de la eficacia del vínculo. Y como quiera que desde esta última fecha (año 1995), hasta la de la primera reclamación extrajudicial formulada por la Comunidad por razón de los desperfectos en el edificio comunitario (4 de junio de 2013), transcurrió en exceso el expresado plazo de 15 años, concluyó que la acción había perdido vigencia por causa de prescripción, absolvió a la empresa demandada e impuso las costas a la demandante.

IV. La representación de la Comunidad actora aduce en su recurso que el plazo prescriptivo de 15 años debe iniciarse en la fecha en que se ocasionó el desprendimiento del revestimiento cerámico de la fachada del edificio, por cuanto únicamente desde entonces dicha Comunidad podía estar en condiciones de ejercitar la acción de responsabilidad contractual.

Reitera, por lo demás, los argumentos expuestos en el escrito de demanda acerca de la realidad de los defectos constructivos y su imputabilidad a la empresa demandada en su doble condición de promotora y constructora.



SEGUNDO .- Ratificación del pronunciamiento desestimatorio adoptado por el magistrado a quo por apreciación de la prescripción de la acción ejercitada por la Comunidad apelante El juzgador de instancia, como se anticipó, declaró extinguida por prescripción la acción ejercitada en la demanda por la Comunidad actora, y adoptó tal pronunciamiento a partir de dos premisas: primera, aplicabilidad del plazo prescriptivo de 15 años establecido con carácter general en el artículo 1.964 , 2 del Código civil común, en su redacción anterior a la reforma introducida por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre ; y segunda, referencia del inicio del cómputo de aquel plazo a la fecha del 'agotamiento de la eficacia del vínculo contractual que unió a los litigantes', que, a su juicio debía coincidir con la fecha de finalización de las obras.

Consiguientemente, desde aquella última fecha (año 1995) hasta la de la primera reclamación extrajudicial formulada tras la aparición de los desperfectos en la fachada del edificio comunitario (4 de junio de 2013, documento número 12 de la demanda), transcurrió en exceso el expresado plazo de 15 años y la acción, por tanto, había perdido su vigencia por causa de prescripción.

Para verificar si aquel pronunciamiento puede considerarse ajustado a derecho debe inicialmente esclarecerse la acción que realmente se ejercita por la Comunidad demandante, porque el contenido literal del escrito de demanda resulta ambiguo desde el momento en que se introducen referencias a distintas clases de acciones que dificultan la identificación e individualización de la específicamente pretendida.

Así, en el encabezamiento de la demanda se asegura formularse juicio ordinario 'en reclamación de cantidad y declaraciones por vicios en la construcción que se especifican en el suplico del presente escrito', con lo que podría entenderse que la acción ejercitada se correspondería con la del artículo 1.591 del Código civil común. Sin embargo, en la súplica se interesa tener por interpuesta 'demanda de juicio ordinario en reclamación de las cantidades y declaraciones por vicios ocultos en la construcción', expresión que evoca la acción de saneamiento por defectos o vicios a la que se refieren los artículos 1.484 y siguientes del mismo cuerpo legal .

En el hecho tercero la representación de la Comunidad alude, como fundamento de la responsabilidad que atribuye a Icosa Promociones Inmobiliarias, S.A., al vínculo contractual existente entre ambas partes por la condición de promotora-constructora de dicha empresa, lo que, a su juicio, confiere a la Comunidad un plazo de 15 años para reclamar contra Icosa Promociones Inmobiliarias, S.A., computado a partir del momento en que se constató el incumplimiento.

Finalmente, en el cuerpo jurídico de la repetida demanda, bajo la intitulación de 'acción que se ejercita', se subraya por la actora que la jurisprudencia 'ha admitido la viabilidad de la acción contractual por vicios de la construcción en supuestos de defectos constructivos no determinantes de ruina, pero que implicaban un incumplimiento contractual por parte de la vendedora', y que 'para ello ha acudido en ocasiones al artículo 1101 CC y en otras a la doctrina del aliud pro alio '. Y se concluye: 'Por tanto, esta es la acción que formula esta parte, pudiendo acudir simultáneamente a las acciones del párrafo 2º del artículo 1.591 ('si la causa fuere la falta del contratista las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará 15 años') y a las acciones de responsabilidad contractual por incumplimiento o cumplimiento defectuoso de los artículos 1101 y 1124 del Código civil '.

La asistemática invocación de conceptos, acciones y normas legales que ha quedado expuesta impide identificar adecuadamente, se insiste, la acción en la que verdaderamente se sustentan las pretensiones actoras, lo que no resulta baladí desde el momento en que no son coincidentes los plazos prescriptivos aplicables a cada acción.

No obstante ello, se intentará a continuación esquematizar las acciones a disposición de la Comunidad actora y se escrutará individualmente cada una de ellas en relación con el plazo de prescripción que resulta respectivamente aplicable. La conclusión, ya se adelanta, es coincidente con la alcanzada por la juzgadora de instancia en cuanto a la pérdida de vigencia de la acción por causa de prescripción: 1. Por razón del contrato de compraventa el adquirente de una vivienda goza inicialmente de la acción de saneamiento por defectos o vicios a la que se refieren los artículos 1.484 y siguientes del Código civil común.

Establece dicho art. 1484 que 'el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos'.

El art. 1486 regula las dos clases específicas de acciones a disposición del comprador cuando opte por el saneamiento: la redhibitoria propiamente dicha, que le faculta para desistir del contrato con abono de los gastos que pagó, y la actio aestimatoria o quanti minoris , dirigida a la obtención de la rebaja de una cantidad proporcional del precio en función de la naturaleza y envergadura de los vicios.

Sin embargo, el art. 1490 proclama que aquellas acciones se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida, por lo que es evidente que, datando la entrega del edificio del año 1995, esta clase de acción se encontraba ya extinguida cuando se formuló la reclamación extrajudicial por parte de los responsables de la Comunidad.

2. En el mismo ámbito del contrato de compraventa la jurisprudencia ha entendido que aquel riguroso régimen de las acciones de saneamiento, que únicamente otorga al adquirente el brevísimo plazo de seis meses para reclamar por razón de vicios ocultos, debe matizarse, a modo de correctivo de la reducida operatividad de las expresadas acciones edilicias, cuando el objeto transmitido presenta defectos determinantes de una radical inutilidad de la cosa, hasta el punto de que pueda entenderse que se entrega cosa distinta de la convenida o carente de las cualidades mínimas para su normal provecho por el adquirente.

Es la denominada doctrina del aliud pro alio , que faculta al comprador para denunciar aquellas graves carencias por medio de la acción de incumplimiento de contrato, que prescribe a los 15 años, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 CC (véanse en tal sentido las SSTS de 3 de abril de 2002 y 4 de abril y 15 de noviembre de 2005 ), y que se asocia normalmente a la acción de resolución contractual, precisamente en virtud de la gravedad del incumplimiento.

La sentencia de esta Sección de 13 de septiembre de 2016 se refería a la doctrina del aliud pro alio como única acción alternativa a la de vicios ocultos a disposición del comprador para reclamar por los defectos de la cosa. Se exponía en aquella resolución que la doctrina del denominado aliud pro alio , desarrollada por la jurisprudencia a partir del artículo 1.166 CC ('el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida') como medio de evitar las injustas consecuencias de la brevedad del plazo de caducidad (seis meses desde la entrega) que, para reclamar por vicios ocultos, establece el artículo 1490 CC , resulta aplicable en aquellos casos en que, por su gravedad, el defecto en las cualidades del bien entregado lo convierte en inhábil -ontológica o funcionalmente- para servir a la finalidad que le es propia; circunstancia que permite considerar concurrente un incumplimiento que abre paso a la protección dispensada por los artículos 1101 y 1124 CC (entre otras, SSTS de 28 de febrero de 1997 , 27 de noviembre de 1999 , 22 de abril de 2004 , 14 de febrero de 2007 , 22 de mayo , 29 de septiembre , 28 de octubre y 20 de noviembre de 2008 , 17 de febrero de 2010 , 11 de junio de 2012 ).

Como recuerda la STS de 23 de octubre de 2013 , a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1124 del CC es preciso que el incumplimiento -aun parcial- desequilibre la relación y tenga la entidad suficiente para producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin del contrato, ya porque la estricta observancia de la obligación incumplida forme parte de lo pactado, ya porque prive sustancialmente a la otra parte de aquello que tenía derecho a esperar ( SSTS de 17 de febrero de 2010 , 17 de marzo y 10 de noviembre de 2011 , 29 de marzo , 1 de octubre y 8 de noviembre de 2012 , 5 de febrero de 2014 y 14 de mayo de 2015 ).

Tratándose de compraventa de vivienda, solo cabrá entender concurrente un incumplimiento esencial del vendedor cuando carezca el inmueble de los requerimientos de seguridad estructural, utilización y habitabilidad comúnmente establecidos ( art. 3.1 LOE y SSTS de 2 de octubre de 2003 , 4 de abril de 2005 , 1 y 9 de octubre de 2008 ), y no es discutible, en el supuesto que se enjuicia, que ninguna de aquellas graves carencias constructivas ha sido invocada por la Comunidad actora, como no podía ser de otra manera porque durante 17 años las viviendas integrantes del edificio comunitario sirvieron adecuadamente a su fin por reunir las condiciones de habitabilidad y seguridad exigibles.

No se trataba tampoco, por tanto, de una acción para cuyo ejercicio estuviera facultada la Comunidad actora conforme a las razones expuestas, aunque en todo caso el contenido de la demanda, a salvo una mención tangencial de la doctrina del aliud pro alio en el cuerpo de la fundamentación jurídica, no permitía inferir que fuera precisamente la repetida doctrina la esgrimida para sustentar el derecho indemnizatorio que se pretende, ya que no se denuncia en ningún momento que se haya entregado cosa distinta que la pactada o que el edificio transmitido adolezca de vicios que lo hagan impropio o o inhábil para el uso al que se destina, ni se ejercita, consiguientemente, la acción por incumplimiento sustancial, aparte de que el plazo de prescripción de 15 años -computable obviamente desde la consumación de la compraventa en el ámbito de la acción fundamentada en la doctrina del aliud pro alio -, habría quedado igualmente cumplido con creces cuando se reclamó extrajudicialmente por primera vez frente a la promotora-constructora.

3. La aparición de vicios constructivos determinantes de ruina puede también facultar teóricamente al adquirente para el ejercicio de las acciones ex lege o de responsabilidad extracontractual reguladas en el art.

1591.1 del Código civil común, de las que son destinatarios los agentes de la edificación, incluido el contratista.

Sin embargo, aquellas acciones cuentan con el presupuesto de que los vicios determinantes de la ruina se presenten dentro del plazo de 10 años contados desde que concluyó la construcción, plazo de garantía que en el supuesto que se debate finalizó en el año 2005.

4. Finalmente, el propio artículo 1591 regula, en su párrafo 2º, una acción específica frente al contratista y de naturaleza indiscutiblemente contractual porque resulta aplicable cuando la causa de la ruina 'fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato', supuesto en el que 'la acción de indemnización durará quince años'.

La representación de la Comunidad apelante parece propugnar que el inicio del cómputo prescriptivo asociado a aquella acción debe ubicarse en el momento de la aparición del vicio constructivo. Sin embargo, pese a que los términos literales del precepto pueden inducir a alguna clase de incertidumbre, la doctrina legal se ha ocupado de esclarecer que el plazo de 15 años al que se refiere el párrafo 2º del art. 1591 se configura también como un plazo de garantía, de modo que la ruina debe presentarse dentro de aquel lapso temporal, y en tal supuesto el perjudicado contará desde entonces con otro plazo de 15 años de prescripción para reclamar.

La sentencia del Tribunal Supremo de 17 de septiembre de 1996 analiza pormenorizadamente la aplicabilidad de los plazos de garantía y de prescripción establecidos en el artículo 1.591, y aporta las siguientes consideraciones: a) Es doctrina consolidada aquella que distingue en el mencionado precepto legal dos plazos distintos de garantía, no confundibles en ningún caso con los de prescripción. En el párrafo primero se plasma la normal garantía decenal que cubre los vicios ruinógenos de la construcción en relación con el contratista, y los vicios ruinógenos del suelo y la dirección en relación con el arquitecto. Es decir, si el edificio sufre una ruina real o funcional dentro de los diez años a partir de su construcción, responderá el contratista si su origen está en los vicios de la construcción, y del mismo modo responderá el arquitecto si el origen se debe a vicio del suelo o de la dirección.

Apreciada la ruina dentro de este periodo de garantía (los diez años), a partir de ese momento el perjudicado contará con los 15 años del plazo prescriptivo general del art. 1964 del C. Civil , que empezarán a contarse de acuerdo con la doctrina de la 'actio nata', proclamada en el art. 1969 del mismo cuerpo legal ; cómputo que en caso extremo puede prolongarse hasta 25 años desde la terminación del edificio, si el vicio ruinógeno se manifiesta en el último momento de la expiración del plazo de garantía.

b) El segundo plazo de garantía, se regula en el párrafo 2º del citado artículo 1.591, y se refiere a una causa agravatoria, como es cuando la ruina se debiere 'a la falta del contratista a las condiciones del contrato', en cuyo supuesto el plazo de garantía se prolonga hasta los 15 años, plazo que tampoco puede confundirse con el de prescripción, que opera de la misma forma antes descrita ( Sentencias entre otras muchas 17-7 y 4-12-1989 ; 4-12 y 3-7-1989 ; 15-10-1990 ; 15-7-1991 ). Y esta interpretación del párrafo segundo debe ser la correcta, pues difícilmente se entenderá que el incumplimiento de las reglas genéricas de la profesión esté menos sancionado que un específico incumplimiento contractual.

Después de incidir en que el supuesto de incumplimiento contractual regulado en el párrafo 2º del art. 1591 debe referirse a los supuestos en los que la ruina se haya producido por actos imputables al contratista y que supongan el incumplimiento directo del contrato de ejecución de obra por parte del mismo, y de exigir además que se establezca una relación directa entre ese incumplimiento y los daños ruinógenos, la misma resolución reitera que se configura como presupuesto esencial del ejercicio de la repetida acción la circunstancia de que los defectos constructivos se revelen dentro del plazo de garantía de 15 años.

Se recuerda que los defectos que afectan a la fachada del edificio propiedad de la Comunidad apelante aparecieron en fecha 7 de diciembre de 2012, es decir, más de 17 años después de la expedición del certificado final de obras y de la entrega de las viviendas, por lo que, en definitiva, la referida Comunidad no gozaba ya de la posibilidad de reclamar frente a la promotora-constructora Icosa Promociones Inmobiliarias, S.A. al amparo de ninguna acción -contractual o de otra índole- que conservara a la sazón su vigencia.

La sentencia de instancia, consecuentemente, debe confirmarse.



TERCERO .- Costas La desestimación del recurso determina la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).



CUARTO .- Recursos A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , número NUM000 - NUM001 , de Sant Cugat del Vallès, representada en esta alzada por el Procurador Don Jaume Guillem Rodríguez, y, consiguientemente, confirmar la sentencia dictada en fecha 19 de octubre de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia número 9 de Barcelona en los autos de juicio ordinario número 1.210/2013, promovidos frente a Icosa Promociones Inmobiliarias, S.A., representada en esta alzada por el Procurador Don Jesús Sanz López.

Se imponen a la apelante las costas devengadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por la apelante de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ .

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya. El recurso deberá, en su caso, ser interpuesto por escrito y presentado ante este tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la presente resolución.

Firme esta resolución, expídase testimonio de la misma, el cual, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.