Sentencia CIVIL Nº 222/2019, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 370/2018 de 26 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00222/2019

Modelo: N10250

PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Teléfono:949-20.99.00 Fax:949-23.52.24

Correo electrónico:

Equipo/usuario: AAM

N.I.G.19130 42 1 2017 0003796

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000370 /2018-A

Juzgado de procedencia:JDO.PRIMERA INSTANCIA N.2 de GUADALAJARA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000435 /2017

Recurrente: PARQUE LAS CAÑAS SL

Procurador: MARIA DE LA CRUZ GARCIA GARCIA

Abogado: SUSANA PERALES MARGÜELLES

Recurrido: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUMERO NUM000 DE GUADALAJARA

Procurador: FRANCISCA ROMAN GOMEZ

Abogado: ANA ISABEL MORALES PARRA

ILMA. SRA. PRESIDENTE:

Dª. ISABEL SERRANO FRÍAS

ILMOS/AS. SRES/AS. MAGISTRADOS/AS:

D. JOSE AURELIO NAVARRO GUILLÉN

Dª MARIA ELENA MAYOR RODRIGO

Dª CARMEN MARTINEZ SANCHEZ

S E N T E N C I A Nº 222/19

En Guadalajara, a veintiseis de noviembre de dos mil diecinueve.

VISTO en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de Procedimiento Ordinario 435/17, procedentes del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA nº 2 de Guadalajara, a los que ha correspondido el Rollo nº 370/18, en los que aparece como parte apelante la entidad PARQUE DE LAS CAÑAS S.L., representada por la Procuradora de los tribunales Dª María Cruz García García, y asistida por la Letrada Dª Susana Perales Margüelles, y como parte apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 GUADALAJARA, representada por la Procuradora de los tribunales Dª Francisca Román Gómez, y asistida por la Letrada Dª Ana Isabel Morales Parra, sobre acción de reclamación por incumplimiento contractual y solicitud de condena a reparar, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA ELENA MAYOR RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.En fecha 25 de abril de 2018 se dictó sentencia, cuya parte dispositivaes del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimo íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en CALLE000, NUM000, de Guadalajara, frente a PARQUE LAS CAÑAS, S.L., y en consecuencia le condeno a reparar las distintas deficiencias constructivas existentes en la edificación detalladas por la parte actora en el hecho cuarto de la demanda, con cuantos requisitos materiales y administrativos sean necesarios para la reparación de los problemas constructivos conforme a lo solicitado, y con expresa imposición a la parte demandada del pago de las costas procesales'.

TERCERO.Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de la entidad PARQUE LAS CAÑAS S.L. se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo.

CUARTO. En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.Resumen de los antecedentes del recurso de apelación:

La comunidad de propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Guadalajara interpuso demanda de juicio ordinario contra la entidad Parque Las Cañas SL, en calidad de promotora de la urbanización constituida por 37 viviendas adosadas, y una planta bajo rasante destinada a garaje comunitario y cuartos de instalaciones, siendo concedida la Licencia de obras el 26 de octubre de 2006, emitido el Certificado Final de las obras el 22 de diciembre de 2008 y obtenida la Licencia de 1ª ocupación el 16 de febrero de 2009. Se alega que han aparecido numerosos defectos constructivos en los elementos comunes que se describen en el informe pericial que se acompañaba con la demanda de Dª Angelica, ejercitando acumuladamente contra la promotora la acción de resarcimiento por incumplimiento contractual, derivada de los arts. 1089, 1091, 1097 y 1101 CC, en relación con el art. 1445 del mismo cuerpo legal, así como la acción de responsabilidad por vicios en la construcción derivada del art. 17 de la Ley de ordenación de la Edificación, en lo sucesivo LOE. Se solicita se declare la existencia de los defectos denunciados y se condene a la demandada a la reparación de los mismos.

La promotora alegó, con carácter previo a contestar a la demanda, las excepciones procesales de 'incorrección absoluta de la demanda' en cuanto a su redacción y falta de litisconsorcio pasivo necesario por no demandar a los demás intervinientes en el proceso constructivo y falta de legitimación del presidente de la comunidad para ejercitar la acción de incumplimiento contractual contra la promotora, contraviniendo su mandato en cuanto que debía actuar solo contra los responsables de los defectos, no incluyéndose entre ellos a la promotora; y se opone a la estimación de los daños relatados por la parte demandante y su cuantificación, por considerarlos excesivos y, en cualquier caso, también derivados del normal uso del inmueble por los propietarios o su deficiente conservación.

La sentencia, tras desestimar las excepciones procesales, estimó la acción de resarcimiento por incumplimiento contractual dirigida frente a la promotora, en su condición de vendedora, condenándola a la reparación de los defectos denunciados en la demanda, sin que considere aplicable el art. 1591 del CC dada la vigencia de la Ley de Ordenación de la Edificación y a la vista de la naturaleza de los vicios apreciados.

La promotora se alza contra dicho pronunciamiento alegando, con carácter previo, las excepciones de falta de legitimación activa de la comunidad de propietarios para ejercitar las acciones judiciales de los propietarios individuales respecto a posibles incumplimientos de los contratos de compraventa, al no estar el presidente expresamente facultado por los respectivos propietarios, y de prescripción respecto a la acción ejercida por vicios de construcción; y, en cuanto al fondo del asunto, opone la existencia de error en la valoración de las pruebas testificales y periciales, sin que de las mismas pueda tenerse por acreditado el incumplimiento contractual por la promotora, debiendo dictarse una sentencia absolutoria respecto a la misma.

La parte actora se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia dictada por el Juez a quo.

SEGUNDO.Primer motivo del recurso de apelación: excepción procesal de falta de legitimación activa ad causam del presidente de la comunidad de propietarios.

La parte recurrente alega la falta de legitimación activa ad causam del Presidente de la Comunidad de Propietarios CALLE000 Nº NUM000 de Guadalajara para ejercitar las acciones judiciales de los propietarios individuales respecto a posibles incumplimientos de los contratos de compraventa firmados entre promotora y cada uno de los propietarios que forman la Comunidad de Propietarios actora, acción ejercitada acumuladamente con la de responsabilidad por vicios constructivos de la Ley de Ordenación de la Edificación, pues, según refiere, no consta que el Presidente de la Comunidad estuviera autorizado por los propietarios afectados para el ejercicio de aquella acción ya que el acuerdo adoptado en la Junta General le facultaba para reclamar las deficiencias constructivas pero no para ejercer por nombre y cuenta de los propietarios la acción de cumplimiento contractual derivada de sus respectivos contratos de compraventa.

(i).En primer lugar resulta, que examinada la contestación a la demanda, la parte demandada alegó como excepción procesal la falta de legitimación del presidente de la comunidad de propietarios para ejercitar la acción contra la promotora pues contravenía su mandato en cuanto que debía actuar solo contra los responsables de los defectos constructivos, no incluyéndose en el informe pericial en el que se basa a la promotora como responsable de los mismos, sin que estuviera autorizado para el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual. Así pues, es cierto, como señala la parte actora al oponerse al recurso de apelación, que la excepción alegada ahora es nueva, introducida en la apelación y no argüida en la contestación a la demanda.

Siendo esto así, debe recordarse el tenor del artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que proscribe la introducción de hechos nuevos en vía de apelación. El objeto del proceso, en virtud del principio dispositivo y de aportación de parte que informa el proceso civil, ha de ser fijado en los escritos de alegaciones rectores del proceso, identificando la pretensión mediante los tres clásicos elementos individualizadores del sujeto, objeto y causa de pedir, que ha de permanecer invariable a lo largo del proceso en virtud de la litispendencia, no estando autorizadas modificaciones sustanciales del mismo, que pudieran generar indefensión a la parte contraria, al no poder formular alegaciones y articular prueba sobre lo que no fue desde el inicio el objeto del proceso. La segunda instancia, a pesar de su carácter plenamente revisorio de los hechos y del derecho derivado de su carácter de recurso ordinario, no supone un nuevo juicio ni autoriza a la Audiencia Provincial a resolver cuestiones o excepciones distintas de las ya planteadas en legal forma y en los momentos procesales oportunos en primera instancia, por lo que no pueden ser examinadas cuestiones nuevas, salvo aquellas que puedan ser apreciadas de oficio por el tribunal, ya que de lo contrario se vulneraría el derecho de defensa de la parte contraria, pues la misma no podría alegar ni probar sobre las cuestiones extemporáneamente planteadas, y vulneraría los principios de igualdad de parte, preclusión, contradicción y dispositivo. En consecuencia, no es factible a las partes alterar los términos del debate en el recurso de apelación, planteando cuestiones nuevas, introduciendo en el escrito de recurso argumentos no articulados en la primera instancia que alteren sustancialmente la causa de pedir, o de oposición a los pedimentos de la parte actora y sobre los que es evidente no habrá podido pronunciarse el Juzgado 'a quo' ni acerca de las cuales nada habrá podido alegar ni probar en consecuencia la contraparte con quiebra en caso contrario de los principios de contradicción e igualdad de las partes en el proceso y sobre todo con infracción de las exigencias derivadas del artículo 24 CE y así lo señala una doctrina jurisprudencial reiterada uniforme y abundante ( SSTS y entre otras como la de fechas 2 de abril de 1962, 15 de abril y 14 de octubre de 1991, 3 de abril de 1993; 10 de diciembre de 2003; y 9 de mayo de 2005).

Todos los razonamientos expuestos conducirían, de por si, a desestimar el motivo del recurso y mantener la legitimación del Presidente de la Comunidad de Propietarios.

(ii).No obstante, debe señalar, que el motivo también debe ser desestimado por razones de fondo pues la cuestión planteada está resuelta por el Tribunal Supremo, en las SSTS 129/2011, de 16 de marzo, 278/2013, de 23 de abril, 183/2014, de 11 de abril, 7 de enero de 2015, y 16 de junio de 2017, todas ellas de fecha posterior a la de sentencia de la Audiencia Provincial recogida en el recurso. La última de las sentencias mencionadas, plenamente aplicable al presente supuesto, revoca la sentencia dictada por la Audiencia Provincial que había estimado la excepción de falta de legitimación activa del presidente de una comunidad de propietarios para ejercitar la acción de incumplimiento contractual sobre elementos privativos, precisando el contexto doctrinal sobre la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de propietarios para ejercitar la acción de responsabilidad contractual contra la promotora, en los siguientes términos: ' En la sentencia recurrida se desconoce la doctrina jurisprudencial referida en la mencionada sentencia de 23 de abril de 2013 , cuando ésta declara que «sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los 'vicios y defectos de construcción', strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular».

Esta sala debe declarar que en las actas antes transcritas se facultó al presidente para reclamar los vicios en los elementos privativos, al menos en dos ocasiones, ejerciendo las acciones que procediesen «según ley». Tan amplio mandato permitía al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana ( art. 13 LPH ).

Limitar las competencias del presidente, cuando los comuneros le han conferido su representación, introduce una innecesaria distorsión que perjudica los intereses de la comunidad y de cada uno de sus comuneros, siendo de indudable interés para la comunidad que se litigue bajo una misma representación, cuando el presidente tiene un mandato conferido con la necesaria extensión.

El presidente se ha limitado a ejercitar las acciones procesales procedentes, según el criterio de su dirección jurídica, sin que conste extralimitación alguna en su función ni uso arbitrario de las facultades concedidas'.

Trasladando dicha Jurisprudencia al presente caso, en el acta de la Junta General de Propietarios sita en la CALLE000 NUM000, de fecha 14 de diciembre de 2016, en el punto 1º, se aprobó por unanimidad, tras explicar las diferentes opciones existentes para la reclamación de los problemas constructivos en la edificación el siguiente acuerdo: ' facultar al presidente para iniciar las acciones judiciales oportunas con el fin de subsanar los problemas existentes en la edificación contra quien se considere responsable de los mismos'. El tenor literal de este acuerdo es amplio, abarcando tanto la acción por incumplimiento contractual como por defectos de la construcción, tanto en relación con elementos comunales como privativos, y fue adoptado por unanimidad, sin que haya la más mínima oposición de los asistentes, propietarios, para que el presidente pudiera 'iniciar las acciones judiciales oportunas con el fin de subsanar los problemas existentes en la edificación', siendo ello lo que hizo. Por consiguiente, el presidente de la comunidad estaba legitimado para el ejercicio de la acción de incumplimiento contractual, debiendo desestimar la excepción alegada en el recurso.

TERCERO.Segundo motivo del recurso de apelación: prescripción de la acción ejercitada por vicios constructivos.

Se alega en el recurso que la acción por defectos de la construcción ejercida en base a la LOE estaría prescrita pues la fecha del Certificado Final de obra fue el 22 de diciembre de 2008, pero incluso admitiendo que los defectos constructivos fueran de los que afectan a la habitabilidad o funcionalidad de la edificación y que hubieran aparecido en el plazo de garantía de tres años pues se afirma por la comunidad que los reclamó el día 5 de mayo de 2011, no se ejercitó la acción en el plazo de los dos años siguientes a su aparición, ya que no consta que hiciera ninguna actuación o reclamación hasta el 22 de marzo de 2016.

(i).De nuevo nos encontramos con una alegación ex novo, que no fue realizada en la contestación a la demanda, por lo que, conforme a lo indicado en el apartado anterior, no procede entrar a conocer de la prescripción alegada pues las partes no pueden alterar los términos del debate en el recurso de apelación, planteando cuestiones nuevas no articuladas en la primera instancia y sobre las que, es evidente, no pudo pronunciarse el Juez 'a quo'.

Ello aboca a la desestimación del motivo.

(ii).A mayor abundamiento, dando respuesta a la recurrente, la Sala advierte que la sentencia estima únicamente la acción de responsabilidad contractual ejercitada en la demanda, a la que es de aplicación el plazo de prescripción de quince años previsto en el art. 1.964 CC (en su anterior redacción), y no los plazos de garantía legal y de prescripción de los vicios de construcción establecidos en los arts. art. 17 y 18 LOE, por lo que, no habiendo transcurrido aquel plazo, procede rechazar también la excepción de prescripción alegada.

CUARTO.Tercer motivo del recurso de apelación: error en la valoración de la prueba.

(i).Debe partirse de que la sentencia recurrida desestima la acción de defectos constructivas basada en la Ley de Ordenación de la Edificación y estima la acción de resarcimiento por cumplimiento parcial o defectuoso del contrato dirigida frente a la promotora del conjunto edificado de 37 viviendas adosadas y una planta bajo rasante destinada a garaje comunitario y cuartos de instalaciones, al entender que ha incumplido sus obligaciones como vendedora al tener dicho complejo unas deficiencias constructivas, conforme resulta de la prueba pericial de Dª Angelica y de las declaraciones testificales, condenándola a reparar los defectos denunciados en la demanda.

De acuerdo con la doctrina reiterada del Tribunal Supremo, el promotor, si es vendedor, en virtud del contrato, está obligado a entregar la cosa en condiciones de servir para el uso a que se la destina conforme al mismo, de manera que, como indica la STS de 22 de octubre de 2012, se puede articular la responsabilidad del promotor por el cauce contractual derivada de la relación de compraventa, que tiene su justificación en los artículos 1.101 y concordantes del Código Civil, sin necesidad de acudir al art. 1591 CC, resultando irrelevante que la demanda mencione dicho artículo.

Insiste en ello la STS de 27 de marzo de 2015, declarando que no es posible confundir vicios constructivos ruinógenos con incumplimientos contractuales de la promotora para con los compradores, con cita de la sentencia de 13 de mayo de 2008 que, aunque referida al artículo 1591 CC, dice: ' Una cosa es el daño o vicio constructivo y otra la falta a las condiciones del contrato. El daño es el resultado que origina las consecuencias que prevé la norma, mientras que la falta a las condiciones del contrato no da lugar a la responsabilidad decenal, sino a acciones y a responsabilidades distintas, que afectan a la relación propia del contrato entre compradores y vendedores con proyección jurídica que no viene dada por el artículo 1591 del Código Civil , sino por los artículos 1101 y 1124 del mismo Cuerpo Legal , puesto que no derivan de la construcción propiamente dicha, sino de las obligaciones convenidas en el contrato, ni merecen por tanto el calificativo de dañosos en el sentido de la norma. Es razón de la remisión que en la actualidad hace la Ley de Ordenación de la Edificación a las responsabilidades contractuales, desde la inconcreta e insegura expresión 'sin perjuicio', utilizada en el apartado 1 del artículo 17, o desde la cita de los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil del apartado 9, respecto del vendedor frente al comprador, para el ejercicio de las acciones previstas específicamente para los vicios ocultos.'. Así el compromiso de entregar el inmueble litigioso, con fiel cumplimiento de lo estipulado, afecta a quien oferta la venta del inmueble y no lo construye en la forma convenida, esto es, al promotor, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1101 CC . Como decíamos, ello con independencia de la envergadura de los vicios o defectos de la construcción, cuya graduación puede tener variadas consecuencias en el ejercicio de la acción, pero no deja de ser incumplimiento de la obligación contractual o cumplimiento defectuoso'.

En consecuencia, en la presente resolución debemos analizar si el conjunto edificado por la demandada fue construido en los términos establecidos en los contratos de compraventa y si reunía las condiciones para su uso, como defiende la parte recurrente, o, por el contrario, presenta deficiencias que implican un incumplimiento contractual, como concluye la sentencia, de conformidad con el informe pericial elaborado por la Sra. Angelica, aportado por la parte actora, sin que tenga relevancia a tales efectos que en la ejecución de la obra de la edificación se hayan observado o no las normas del Código de Edificación, siendo lo determinante para establecer la responsabilidad contractual de la promotora que la edificación no fuese entregada en condiciones para ser usada por sus propietarios, debiendo responder también de las actuaciones de las personas que contrató para ejecutarla y que, en su caso, han ocasionado dichas deficiencias.

(ii).Sentado lo anterior, la promotora, en los apartados tercero, cuarto y quinto de su recurso, alega error del Juez a quo al valorar las pruebas testificales y periciales, que le llevan a estimar íntegramente la demanda, declarando el incumplimiento contractual de la promotora, como vendedora de la urbanización, y la obligación de la misma de reparar las deficiencias constructivas relacionadas en el informe pericial de Dª Angelica, conforme a las soluciones allí recogidas.

Este motivo se concreta en la valoración de la prueba testifical y pericial y en la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, donde los informes periciales se ofrecen con una importancia capital; y, en este sentido, se han incorporado a las actuaciones dos informes periciales: el primero, presentado por la parte actora con la demanda, emitido por la arquitecta técnica, Dª Angelica, de fecha 2 de junio de 2.017 (ac 8), y el segundo, presentado por la parte demandada, emitido por los arquitectos Dª Francisca y D. Sabino, de 30 de enero de 2018 (ac 35). Conviene indicar que ambos informes son contradictorios en cuanto a la calificación de las deficiencias que sufre el conjunto edificado, sus causas y las soluciones reparadoras. De esta manera, la valoración de los informes periciales emitidos -o presentados- en el proceso se perfila como el factor determinante para dirimir la cuestión litigiosa discutida; y, a este efecto, no puede desconocerse que el recurso de apelación de la parte demandada frente a la sentencia recurrida, se sustenta, fundamentalmente, en la circunstancia de que el Juez de instancia, a los efectos de formar su convicción, no ha atendido a las conclusiones del informe pericial presentado a su instancia, hasta el extremo de que el único objeto de la referida impugnación no es otro que la crítica del informe emitido por la perito propuesta a instancia de la parte actora, de las consideraciones que han sido acogidas por el Juez de instancia y de la valoración de las mismas.

Sobre la problemática apreciativa probatoria de los informes periciales emitidos en procesos como el presente, donde el expresado medio de prueba se perfila y conforma como el soporte acreditativo de mayor importancia dado que -por su carácter eminentemente técnico- es el medio idóneo para demostrar el alcance de los hechos en los que, contradictoriamente, fundamentan las partes sus respectivas pretensiones, se ha venido pronunciando el Tribunal Supremo , de manera reiterada, señalando que, en orden a la valoración judicial de las pruebas periciales emitidas en el proceso, nada impide que el Tribunal, al objeto de formar su convicción, pueda atribuir una mayor verosimilitud o credibilidad a uno de los dictámenes periciales sobre otro u otros si aparece realizado bajo parámetros técnicos, lógicos, racionales y objetivos, por cuanto que el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil autoriza al Tribunal para valorar los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica.

Por otra parte, y dentro de los cauces marcados por la parte en su escrito de impugnación, el hecho de que el Juez que ha dictado la Sentencia en primera instancia sea el mismo que presenció la prueba, confiere un carácter necesariamente limitado a la revisión fáctica que, de su valoración probatoria, debidamente motivada, se pueda hacer en la Sentencia de apelación. Dado que la inmediación dota de una posición privilegiada a la apreciación probatoria contenida en la Sentencia de instancia, sólo cabrá su revisión cuando la prueba sea inexistente, no tenga el resultado que se le atribuya, o cuando las conclusiones fácticas impugnadas no se apoyen en medios de prueba especialmente sometidos a la percepción directa - como ocurriría con la prueba documental, - y lo que desde luego no acontece en el caso de autos, de manera que en los demás supuestos, el examen y la revisión han de ceñirse a la razonabilidad y respaldo empírico del juicio probatorio, con arreglo a las reglas de la lógica, de la sana crítica y a los principios de la experiencia, sin entrar a considerar la credibilidad de las declaraciones o los testimonios prestados ante el Juzgador.

(iii).Dicho lo anterior, y entrando ya en el análisis de la prueba practicada en los presentes autos, hemos de avanzar que la valoración que se ha efectuado de la prueba en la primera instancia ha de ser plenamente compartida por este tribunal.

La sentencia que se recurre atiende a las explicaciones dadas por los testigos y por la perito de la demandante, la Sra Angelica, a las que da mayor credibilidad, por ser más concretas y detalladas sobre el estado constructivo real, que las de los peritos de la parte demandada, cuya prueba es más teórica. Añade que, actuando todos ellos con profesionalidad, y siendo cierto que la Sra. Angelica basa parte de su informe en infracciones del Código de la Edificación, cuando no estaba en vigor en el momento de iniciarse la ejecución de la obra, debe darse mayor valor al informe pericial elaborada por ella por ser más contundente y basarse en catas y en un examen exhaustivo de los defectos, a diferencia del informe contrario. Señala que es clara y contundente al analizar todos y cada uno de los defectos constructivos apreciados, explicando sus causas y descartando que tuvieran su origen en la falta de mantenimiento o que fueran meros defectos estéticos. Concluye que las deficiencias que presenta la edificación son defectos constructivos por inadecuación de las prácticas constructivas, lo que supone que no se realizó un correcto cumplimiento del deber de entrega de una edificación en las condiciones de estanqueidad e impermeabilidad usuales.

La promotora muestra disconformidad con la apreciación de la prueba testifical y pericial, que se refleja en la sentencia recurrida, y analiza cada uno de los defectos recogidos, defendiendo las conclusiones incluidas en el informe presentado por ella, en contra de lo indicado por la perito de la actora.

En cuanto a la prueba testifical, si bien en el recurso se indica que los testigos no fueron objetivos pues el Sr. Jose Ángel es el administrador de la comunidad de propietarios y D. Carlos Jesús, representante legal de la mercantil Rehabilitaciones y Reformas Terraqueas SL, fue quien realizó las catas y mediciones previas al informe elaborado, debe señalarse que no se aprecia que sus declaraciones no sean verosímiles pues resultan corroboradas con datos objetivos, como son los reportajes fotográficos incorporados a ambos informes periciales.

En relación con la valoración de los informes periciales, el propuesto a instancia de la parte actora ha sido -a juicio de esta Sala- correctamente valorado por el Juez de instancia en la sentencia recurrida, en conjunto con el informe pericial emitido por los peritos designados por la parte demandada y con las declaraciones testificales, no sólo porque alcanza conclusiones absolutamente lógicas, racionales y debidamente justificadas, sin que en el recurso se indique que sean arbitrarias o ilógicas, sino, sobre todo, porque goza de un rigor técnico y de una verosimilitud en sus conclusiones de las que carece el segundo de los informes referidos.

Así, el informe pericial emitido por Dª Angelica, se conforma como un informe completo sobre la práctica totalidad de las cuestiones litigiosas que han resultado controvertidas en este juicio, rigurosamente técnico, profusamente documentado e ilustrado con unos reportajes fotográficos de los defectos detectados y con la ejecución de catas, que combinan, a plena satisfacción, los razonamientos y conclusiones del informe con la situación real de las deficiencias que presentan la cubierta plana transitable de la planta baja, que constituye el techo del garaje, los accesos peatonales al garaje y las albardillas y vierteaguas; de las fisuras de las fábricas de ladrillo y aleros; de las humedades en los muros del sótano límite con CALLE000; de las grietas en el losado de hormigón del garaje; de los ligeros asientos y la defectuosa ejecución del encuentro con la canaleta; así como con las causas de dichas deficiencias, alcanzando unas conclusiones absolutamente admisibles, creíbles, verosímiles y basadas en datos objetivos, que en modo alguno se pueden considerar arbitrarias o ilógicas. Es cierto que pudiera dudarse de la obligatoriedad de la pendiente de la escalera y de su impermeabilización, o de la albardilla en el muro como única forma de remate para impedir la humedad, pero la realidad es que las deficiencias existen y que las soluciones constructivas adoptadas y la ejecución de las mismas no han sido las correctas a fin de evitar problemas, como humedades y grietas, debiendo asumir la promotora las consecuencias de ello.

Por su parte, el informe pericial emitido el 30 de enero de 2018 por los peritos designados por la parte demandada, Dª Francisca y D. Sabino (ac 35), si bien es igual de riguroso técnicamente y esta profusamente documentado e ilustrado con reportajes fotográficos de los defectos detectados, debe señalarse que las fotografías son tomadas a distancia, que no permiten observar, con la suficiente nitidez, los defectos, sin que tampoco haya realizado catas a fin de determinar la causa de tales defectos, circunstancias que -a nuestro juicio- son determinantes. Además, como señala la sentencia, no pueden mantener que nos encontramos ante defectos puntuales, estéticos o producidos por falta de mantenimiento cuando visiblemente (aunque sea a distancia) son mucho más, evidenciando una deficiente permeabilidad de las superficies y una defectuosa ejecución del solado, lo que constituye un defecto constructivo. Así pues, el informe pericial de la demandada, a pesar de las alegaciones vertidas en el recurso, no tiene una mayor virtualidad acreditativa que el de la parte actora, al contrario, lo que impide que pueda dotarse de una mayor preponderancia, a efectos probatorios, al primero sobre el segundo y, por consiguiente, el que puedan tenerse por acreditados los hechos controvertidos en los términos que sostiene la parte demandada, ni que se estime demostrada la tesis que la misma ha mantenido en ambas instancias.

En definitiva, el Juez a quo en la valoración de las pruebas periciales, conjuntamente con las demás pruebas, no sólo no vulnera las normas generales que, sobre la carga de la prueba, establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino que tal valoración debe respetarse por este Tribunal pues tal apreciación probatoria descansa en parámetros lógicos y racionales dotando de una mayor virtualidad acreditativa al dictamen técnico emitido por la perito designada por la parte actora sobre el que ha sido emitido por los peritos designados por la parte demandada.

La parte demandada apelante, en su recurso, mantiene un posicionamiento en el que subyace el único designio -claramente subjetivo- de que se dote de una mayor eficacia probatoria al informe pericial emitido por los peritos designados a su instancia y que las testificales practicadas en el juicio se interpreten conforme a su perspectiva hermenéutica, cuando resulta que dichas pruebas, en una exégesis estrictamente objetiva y aséptica, no son suficientes para desvirtuar la versión mantenida por la parte actora conforme a su informe pericial y en el que se basa la sentencia recurrida, como hemos expuesto, lo que lleva a la desestimación del motivo.

(iv).Finalmente, debe añadirse, en cuanto a las soluciones reparadoras, también impugnadas por la parte recurrente, que rige el principio de indemnidad en virtud del cual los derechos de propiedad se protegen restaurando la integridad de los concretos activos para preservar el valor de uso del bien, teniendo como límite que la reparación especifica no sea desproporcionada. Y si bien la parte demandada y el informe pericial presentado por la misma indican que se produciría una reparación desproporcionada si se adaptasen las soluciones del informe pericial de la Sra. Angelica, debe señalarse que, dado que el informe pericial de la parte demandada considera que son defectos mayormente estéticos y puntuales, cuando ha resultado acreditado que ello no es así, no pueden ser acogidas las soluciones que propone, pues no resultarían eficaces para atajar el origen de los defectos constructivos detectados y de los que la promotora es responsable.

En consecuencia, la comunidad de propietarios tiene derecho a que se reparen las deficiencias existentes, independientemente de su coste económico, teniendo en cuenta el informe pericial de la parte actora, siendo lógico que el paso del tiempo haya agravado las patologías existentes desde el origen de la obra, cuya subsanación debe asumir la recurrente.

En conclusión, si bien es cierto que todos los defectos constructivos no afectan a elementos esenciales de la construcción, ni la hacen inservible para el uso a que está destinada, todos ellos son debidos a deficiencias en la construcción, bien por una incorrecta solución, por inadecuado material o por una defectuosa ejecución o terminación, que exceden del mero defecto estético y son incardinables en el cumplimiento parcial o defectuoso del contrato de compraventa. Por ello procede confirmar la estimación, a favor de la comunidad de propietarios, como adquirente, de la acción de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación de la promotora, como vendedora, de entregar el conjunto edificado sin vicios ni defectos y con la aptitud precisa para ser destinado al uso previsto como propio, y si bien tales defectos no hacen que lo edificado sea inservible para el uso previsto, sí que entrañan una entrega de la edificación en condiciones distintas de las debidas y exigibles - artículos 1091, 1101, 1124, y 1258 del Código Civil, por las que debe responder.

Por el hecho de que esos defectos no tengan entidad no dejan de ser cumplimiento defectuoso por no entregar la edificación sin defectos y conforme a las calidades contratadas, lo que constituye obligación derivada del contrato de compraventa y de lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil, siendo esta la acción estimada en la sentencia. No nos encontramos ante el ejercicio de una acción de responsabilidad por dolo del vendedor - artículo 1486, párrafo segundo, 1487 y 1488- ni ante la acción que nace de los vicios ruinógenos de la cosa -ex art. 1591 del CC-, a diferencia de lo que se indica en el recurso, sino ante el ejercicio de la acción de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación del vendedor, para la que no se exige que concurra dolo o culpa del mismo.

Conforme a lo expuesto, siendo la entidad Parque Las Cañas SL la promotora y vendedora de la edificación, debe responder frente a la comunidad de propietarios por tal defectuoso cumplimiento de sus obligaciones, por lo que el motivo de apelación debe ser igualmente desestimado.

QUINTO.Costas procesales. A tenor de lo dispuesto en el art. 398.1 en relación con el artículo 394 de la L.E.C., al haberse desestimado el recurso de apelación, procede hacer expresa condena en costas a la parte recurrente en cuanto a las causadas en la alzada.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dª Mª Cruz García García, en nombre y representación de la entidad Parque Las Cañas SL, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Guadalajara, de fecha 25 de abril de 2018, debemos confirmar la referida sentencia en todos sus pronunciamientos. Se imponen las costas procesales del recurso a la parte apelante, y, con pérdida, en su caso, de los depósitos constituidos en el Juzgado de instancia para apelar.

Contra esta sentencia, se puede interponer recurso de casación por infracción procesal, o por interés casacional, en su caso, cumpliéndose, en ambos supuestos, con los requisitos exigidos por los artículos 469 de la LEC, en relación con la disposición final decimosexta, o 477.2.3 del mismo cuerpo legal. Debiéndose interponer, mediante escrito, firmado por letrado y procurador, y a presentar ante esta misma Sala. Formalizándose dicho recurso en el término de veinte días a contar desde la notificación de esta resolución. Y debiendo, igualmente, procederse al ingreso de la cantidad de 50 euros, en concepto de depósito.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y ejecución, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.