Sentencia CIVIL Nº 222/2020, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 637/2019 de 01 de Junio de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00222/2020

Rollo: RECURSO DE APELACION Nº 637/2019

S E N T E N C I A nº 222/2020

Ilmos/as. Sres/as.:

PRESIDENTE

Dª. MARIA DEL PILAR FERNANDEZ ALONSO

MAGISTRADOS

Dª. JUANA-MARIA GELABERT FERRAGUT

D. GABRIEL AGUSTIN OLIVER KOPPEN

En PALMA DE MALLORCA, a uno de Junio de dos mil veinte.

VISTOSen grado de apelación ante esta Audiencia Provincial los autos del JUICIO ORDINARIO nº 274/2018, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Ibiza, a los que ha correspondido el ROLLO DE APELACIÓN nº 637/2019, en los que aparece como parte actora-reconvenida-apelante, a SOCROTA REAL ESTATE S.L., representada por el Procurador D. ALBERTO VALL CAVA DE LLANO, asistida de la Letrada Dª. MELINA GONZALEZ TRONCOSO, y como demandada-reconviniente-apeladaa Dª. Virtudes, representada por el Procurador D. JUAN REINOSO RAMIS, asistida del Letrado D. MIGUEL ANGEL TORRES COLOMAR.

ES PONENTEla Ilma. Sra. Magistrada Dª. JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia antedicho en el encabezamiento del presente, se dictó SENTENCIA de fecha 22 de Julio de 2019,cuyo Fallo dice:

'De conformidad con la normativa aplicada y tomando en debida consideración los criterios jurídicos expuestos,DESESTIMOla demanda presentada a instancias de SOCROTA REAL ESTATE, S.L. con la representación procesal del Procurador de los Tribunales D. Alberto Vall Cava de Llano y la dirección letrada de Dª. Paula Sánchez Rubio contra Virtudes con la representación procesal del Procurador de los Tribunales D. Juan Antonio Landaburu Riera y la dirección letrada de D. Miguel A. Torres Colomar. ESTIMOla reconvención presentada a instancias de Virtudes con la representación procesal del Procurador de los Tribunales D. Juan Antonio Landaburu Riera y la dirección letrada de D. Miguel A. Torres Colomar contra SOCROTA REAL ESTATE, S.L. con la representación procesal del Procurador de los Tribunales D. Alberto Vall Cava de Llano y la dirección letrada de Dª. Paula Sánchez Rubio.

Se declara la extinción del derecho de opción de compra concedido en contrato de obra en escritura pública otorgada (...), de fecha 6 de julio de 2016, (...), dejándolo sin efecto, por no haber sido ejercitado en tiempo y forma por la mercantil optante, ordenando a las partes a estar y pasar por dicha declaración;

Se declara la procedencia de la cancelación de la inscripción registral del derecho de opción de compra, remitiendo oficio al Registro de la Propiedad, instándole la cancelación registral;

Se declare el derecho de la demandada a hacer suyas las cantidades entregadas en su día en concepto de prima de opción.

Se imponen las costas a la parte actora, dada la demanda presentada. Las costas generadas por la reconvención, se imponen también a la parte actora'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso por la representación de la parte ACTORA recurso de apelación, que fue admitido, y, seguido éste por sus trámites, sin que ninguna de las partes interesare el recibimiento del pleito a prueba, se señaló para votación y fallo día 20 de Mayo de 2020.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia de instancia salvo los que se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-En la sentencia recaída en el primer grado jurisdiccional se desestimó la demanda principal y se estimó la de reconvención, en los términos que han quedado transcritos en el primer Antecedente de Hecho de la presente resolución.

Para ello, el Juez 'a quo' razona en la referida sentencia lo siguiente:

'De la lectura del contrato suscrito entre las partes, que se incorpora como documento número 1 de la demanda, no podemos más que asumir como propias las consideraciones a tal efecto estipuladas en la contestación a la demanda. Así, las partes no pactaron, como condición, la obtención de la licencia de obras en atención a unas características urbanísticas concretas. La parte compradora asume, dado el tipo de contratación que decide ejecutar, una serie de riesgos, que no tienen por qué repercutir en la parte vendedora. En efecto, en el presente caso, la administración competente reduce la capacidad de edificación del terreno adquirido, lo que, si noresulta del agrado del comprador, deberá pechar con las consecuencias que se establecen en el propio contrato, que regula, de forma clara y precisa, la eventualidad descrita.

En consecuencia, la demanda presentada decae. La parte actora incumple las condiciones del contrato, por lo que pierde el derecho a la opción de compra, tal y como fue, en su día suscrito. Así, visto lo cual, se accede a las peticiones formuladas por la demandada, vía reconvención.'.

SEGUNDO.-La parte actora-reconvenida se alzó contra la referida sentencia y solicitó la revocación de la misma y que se dictara otra en su lugar en la que se estimase la demanda principal y se desestimase la demanda de reconvención.

La parte apelante alega en su recurso que si bien en el contrato objeto del procedimiento no se establecían los parámetros urbanísticos concretos para la parcela, estos eran perfectamente conocidos por ambas partes y, de hecho, el proyecto de licencia presentado lo era materializando los aprovechamientos derivados del planeamiento en vigor en el momento de concretarse la opción, por lo que lógicamente el contrato de opción de compra se vinculó a la obtención favorable de la licencia de obras con unos parámetros urbanísticos concretos que eran los existentes en el momento de la firma del contrato y no otros. Con posterioridad a la firma de la escritura de opción de compra y a la presentación del proyecto y solicitud de licencia por parte de la ahora apelante, el Consell Insular de Eivissa aprobó definitivamente una norma territorial cautelar (BOIB de 29 de abril de 2017) que afectaba a todos los proyectos presentados a partir de 1 de septiembre de 2016 y que determinaba la reducción a la mitad de los parámetros edificativos, lo que hacía por completo inviable la obtención de la licencia solicitada y obligaba a modificar el proyecto reduciendo la edificabilidad a la mitad (de 600 m² a 300 m²).

De una simple lectura de la escritura de opción -se sigue alegando en el recurso- queda meridianamente claro que el fin último del contrato era la construcción de una vivienda, ya que, en la misma, la compradora se obliga a solicitar licencia de obra para la construcción de una vivienda unifamiliar en el plazo de tres meses, y ello lleva aparejado que dicha licencia se solicitará con los parámetros urbanísticos existentes en el momento de la firma del contrato de opción de compra.

El comprador -se sigue alegando en el recurso- cumplió con su obligación, y presentó en el plazo de tres meses estipulado un proyecto para la construcción de una vivienda de 600 m², que se ajustaba completamente a los parámetros urbanísticos existentes en aquel momento y que era el fin del contrato. Esta licencia no fue concedida porque posteriormente a su solicitud y antes de finalizar el plazo para el ejercicio de la opción, el Consell d'Eivissa aprobó en fecha 26 de abril de 2017 una norma con carácter retroactivo.

Dicha merma en la edificabilidad -sigue alegando la parte apelante- supone un cambio sustancial en el objeto del contrato pues la cosa deja ya de tener la cualidad esencial con la que fue vendida y que determinó además la voluntad de la ahora apelante.

Refiere también la parte apelante en su recurso la jurisprudencia recaída en relación a la llamada cláusula rebus sic stantibus y su aplicación al supuesto de autos al haberse producido un cambio normativo de manera totalmente sobrevenida e imposible de prever en el momento en el que se concertó la opción y que afecta a los parámetros urbanísticos de la parcela de tal forma que limitó la edificabilidad máxima permitida que pasaba de ser de los 600 m² anteriormente permitidos a 300 m² construidos.

TERCERO.-Conforme hemos indicado antes, en la sentencia de instancia el Juez 'a quo' desestima la demanda principal y estima la de reconvención, y para ello se limita a razonar que las partes no pactaron, como condición, la obtención de la licencia de obras en atención a unas características urbanísticas concretas.

CUARTO.-El Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 13 de Junio de 2014 señala:

'3.En relación a los motivos planteados, claramente conexos respecto a la fundamentación técnica del presente caso, debe señalarse, con carácter general, que la reciente jurisprudencia de esta Sala ha resaltado el papel de la coordenada de la satisfacción del interés del acreedor en el contexto de la dinámica contractual del cumplimiento de la obligación, particularmente configurado en orden a los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato y que, por lo general, cursan o se instrumentalizan a través de la naturaleza y características del tipo contractual llevado a cabo, así como de la teoría de la base del negocio y de la causa concreta del mismo. Instrumentación técnica que concuerda, por lo demás, con las expresiones al uso ya en relación a la privación sustancial de 'todo aquello que cabe esperar en virtud del contrato celebrado', en la formulación de los principales textos de armonización del Derecho contractual europeo, o bien, en terminología más jurisprudencial, respecto de la frustración del 'fin práctico' perseguido por las partes, de la 'finalidad buscada' y, en definitiva, de las 'legítimas expectativas planteadas'.

En la línea expuesta, y a título ejemplificativo ( STS de 18 de noviembre de 2013, núm. 638/2013 ) se ha destacado la instrumentación técnica de la base del negocio como criterio de interpretación contractual en orden a la delimitación del carácter esencial del término establecido ( STS de 20 de noviembre de 2012, núm. 674/2012 ), de la calificación del contrato celebrado ( STS de 26 de marzo de 2013, núm. 165/2013 ), del objeto contractual proyectado ( STS de 12 de abril de 2013 , núm. 226/2013 ), de determinación en el marco de una relación negocial compleja ( STS de 23 de mayo de 2013, núm. 333/2013 ) como, en su caso, de su incidencia natural en orden a la tipicidad contractual de la cláusula rebus sic stantibus (ente otras, SSTS de 8 de octubre de 2012 y 26 de abril de 2013, núm. 309/2013 ).

En parecidos términos, el plano satisfactivo de los intereses del acreedor ha sido tenido en cuenta a la luz de la naturaleza y caracterización del tipo contractual realizado; SSTS de 26 de noviembre de 2012 (núm. 696/2012 ), 8 de marzo de 2013 (núm. 105/2013 ) y, en general, a la hora de determinar el cumplimiento obligacional en los supuestos de retraso y determinabilidad del plazo de entrega ( STS de 11 de abril de 2013, núm. 221/2013 ), así como su proyección en los supuestos de licencia de primera ocupación y del aval en garantía ( SSTS de 25 de octubre de 2011, núm. 706/2011 y de 10 de diciembre de 2012, núm. 731/2012 )'.< /i>

Y en la de fecha 18 de Julio de 2019 indica:

'2.1.- Como recuerda la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , aunque el Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles, doctrina y jurisprudencia recurren a la cláusula 'rebus sic stantibus' [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , para solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato.

Según esta doctrina, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.

Es condición necesaria para la aplicación de la regla 'rebus' la imprevisibilidad del cambio de circunstancias.

Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica la no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)'.

QUINTO.-Del contenido de la escritura pública de opción de compra otorgada por las partes hoy litigantes en fecha 6 de Julio de 2016, y que constituye la base del procedimiento del que dimana el presente Rollo, consideramos debidamente acreditado que el contrato de opción de compra se vinculó a la obtención de licencia de obra para la construcción de una vivienda unifamiliar, pues así resulta claramente de los 'pactos esenciales de la opción' y en concreto del apartado 2.3 (pactos especiales a), b), apartado 2.4 y 2.5).

De lo actuado en el procedimiento también resulta acreditado que en fecha 30 de septiembre de 2016; es decir, en el plazo fijado en el apartado 2.3 letra a) la hoy apelante solicitó licencia de obra ante el Ayuntamiento para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada con anexos y piscina de aproximadamente 600 m², conforme los parámetros urbanísticos y condiciones edificativas vigentes en la fecha de la presentación de dicha solicitud de licencia de obra.

Como también ha quedado acreditado que el Consell Insular d'Eivissa aprobó definitivamente una norma territorial cautelar (BOIB de 29 de abril de 2017) que, con carácter retroactivo, afectaba a todos los proyectos presentados a partir del 1 de septiembre de 2016 y que determinaba la reducción a la mitad de los parámetros edificativos.

De la escritura de opción de compra y de las cláusulas referidas a la futura compraventa resulta que el precio pactado para la compraventa fue el de 1.300.000 euros.

SEXTO.-Expuesto lo anterior, procede examinar y resolver sí en el supuesto de autos, la norma aprobada por el Consell Insular d'Evissa con posterioridad a la solicitud de la licencia de obra pero a lo que se dio carácter retroactivo a una fecha anterior a tal solicitud, supone una alteración sobrevenida a la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la firma de la opción de compra, de tal magnitud que incrementa de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato y que tal alteración era imprevisible.

En el supuesto de autos consideramos que ha quedado debidamente acreditado que la parte actora-reconvenida suscribió la opción de compra objeto del procedimiento referida a una finca rústica de 293.713 m² de superficie y por el precio de compraventa, caso de ejercitarse la opción, de 1.300.000 euros, y con la clara voluntad de construir en ella una vivienda unifamiliar aislada con anexos de aproximadamente 600 m²; y que, con posterioridad a la suscripción de la opción de compra y de haber presentado la correspondiente solicitud de licencia de obra, se produjo una alteración sobrevenida de las circunstancias o situación existente al tiempo del otorgamiento de la repetida escritura pública de opción de compra, como consecuencia de que el Consell Insular d'Eivissa en fecha 29 de Abril de 2017 aprobó definitivamente una Norma Territorial cautelar, con efectos retroactivos, que redujo a la mitad la superficie edificable en suelo rústico. Y tal alteración sobrevenida es de tal magnitud que incrementa de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad de contrato; siendo la misma, además, de carácter imprevisible.

Por todo ello es por lo que consideramos que debe ser estimado el recurso de apelación y revocada la resolución objeto del mismo; acordando, en su lugar, que procede estimar la demanda principal y desestimar la de reconvención.

SÉPTIMO.-Al estimar la demanda principal y desestimar la de reconvención procede imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada-reconviniente ( art. 394.1 de la LEC ).

Y al estimar el recurso de apelación, no procede hacer especial pronunciamiento de las costas de esta alzada ( art. 398.2 de la LEC ).

En virtud de cuanto antecede,

Fallo

1)Que debemos ESTIMAR Y ESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. ALBERTO VALL CAVA DE LLANO, en nombre y representación de SOCROTA REAL ESTATE S.L., contra la sentencia de fecha 22 de Julio de 2019, dictada por el Ilmo. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Eivissa , en el procedimiento del cual el presente Rollo dimana, cuya sentencia, en su consecuencia, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS. Y en su lugar:

Debemos ESTIMAR Y ESTIMAMOSla demanda principal formulada por el referido Procurador, en la mencionada representación, contra Dª. Virtudes, y, en su consecuencia, debemos DECLARAR Y DECLARAMOSresuelta la opción de compra otorgada en la escritura pública de fecha 6 de Julio de 2016, ante el Notario D. Javier Cuevas Pereda, nº 1.667 de su protocolo, y debemos CONDENAR Y CONDENAMOSa la demandada a abonar a la actora la cantidad de 200.000 euros, con más el interés legal de dicha cantidad desde la interposición de la demanda; con expresa imposición de las costas a la parte demandada.

2)Y debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOSla demanda de reconvención formulada por el Procurador D. JUAN ANTONIO LANDABURU RIERA, en nombre y representación de Dª. Virtudes, contra SOCROTA REAL ESTATE S.L., y, en su consecuencia, debemos ABSOLVER Y ABSOLVEMOSa dicha demandada de todas las pretensiones contra ella deducidas en la referida demanda; con expresa imposición de las costas a la parte actora.

3)No procede hacer especial pronunciamiento de las costas de esta alzada.

4)Procédase a la devolución del depósito efectuado con motivo del recurso de apelación a la parte apelante.

Recursos.-Se puede interponer ante esta Sala el recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación.

Órgano competente.-Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio- la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.-Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal, en virtud de la reforma introducida por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre.

Aclaración y subsanación de defectos.-Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

- No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

- Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , para la admisión del recurso el justificante de la consignación dedepósito de 50 € por recurso para recurrirsalvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

-

- El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el BANCO DE SANTANDER, en la cuenta de este expediente nº0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

- Asimismo en virtud de la Ley 10/2012, de 20 de Noviembre deberá aportarse el justificante de la liquidación de la tasa judicial.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y publicada ha sido la anterior sentencia por los/las Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente Dª. JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrada de la Administración de Justicia certifico.