Sentencia Civil Nº 223/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 135/2011 de 25 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 135/11- AUTOS Nº 1512/09

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº NUEVE DE GRANADA

ASUNTO: P. ORDINARIO

PONENTE SR. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN.

S E N T E N C I A N º 223

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

D. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN

En la Ciudad de Granada, a veinticinco de mayo de dos mil once.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 135/11- los autos de P. Ordinario nº 1512/09, del Juzgado de Primera Instancia nº Nueve de Granada, seguidos en virtud de demanda de Dª María Virtudes y Dª Florinda contra Promycon Monachil, S.L..

Antecedentes

PRIMERO .- Que por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha once de noviembre de dos mil diez, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda formulada Dª María Virtudes y Dª Florinda contra Promycon Monachil S.L. debo declarar y declaro resuelto el contrto de compraventa suscrito entre las partes de fecha 12 de noviembre de 2007, condenando a la demandada a estar y pasar por dicho pronunciamiento absolviendo a la demandada del resto de pretensiones ejercitadas en su contra, sin imposición de costas, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes mitad".

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que no se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 3/03/11, y formado el rollo se señaló día para la votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN.

Fundamentos

PRIMERO .- Constituye base de la demanda el contrato de compraventa suscrito el 12 de noviembre de 2007 entre Doña María Virtudes y Dª Florinda , en calidad de vendedoras, y la entidad mercantil Promycon Monachil, SL, en calidad de compradora, cuyo objeto es una parcela de terreno dedicada a solar edificable, por el precio de 270.455 €, que comprende también una vivienda unfamiliar. Las vendedoras y actoras en el presente procedimiento, se obligaron contractualmente a la inscripción de la previa adjudicación de la herencia, en virtud de la cual una tiene la nuda propiedad y la otra el usufructo, y declaración de obra nueva, circunstancias éstas que constan en el Registro de la Propiedad. Con fecha de 5 de noviembre de 2008, dado el incumplimiento de la vendedora de sus obligaciones de pago del precio, instaron un requerimiento notarial para comunicar a la compradora la resolución del contrato de compraventa. Nuevamente, con fecha de 3 de abril de 2009, mediante burofax, las vendedoras pusieron en conocimiento de la compradora la voluntad de resolver el contrato. Tanto la notificación anterior como la posterior no fueron contestadas por la compradora. A causa de estos hechos, las vendedoras ejercitan la acción de resolución del contrato de compraventa. Además de esta acción, se ejercita la acción indemnizatoria.

En la sentencia de instancia se estima sólo la primera de las acciones, con cuyo pronunciamiento discrepan exclusivamente las actoras, por lo que el recurso de apelación queda limitado exclusivamente a la acción indemnizatoria de daños y perjuicios.

SEGUNDO .- El artículo 1124 CC contempla junto con las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato la acción indemnizatoria, que es una acción que tiene sus propios presupuestos, los cuales se deben enmarcar en la responsabilidad civil contractual ex artículos 1101 y ss. CC .

Según la demanda, el incumplimiento por parte de la compradora ha supuesto para las vendedores un perjuicio económico que se cifra en 57.491, 91 €. El perjuicio económico se debe a una disminución del valor de la finca objeto de la compraventa. De acuerdo con el análisis de mercado inmobiliario actual, se está produciendo una excesiva oferta así como una falta de liquidez para la constitución de hipotecas, y todo ello unido a una desconfianza por la evolución de la economía nacional, como queda constatado con la reducción de venta de viviendas. Se aporta un estudio realizado por un arquitecto técnico, de fecha 10 de febrero de 2009, en el que se manifiesta que el valor de la vivienda ha descendido aproximadamente en un 15 %, siendo valorada la vivienda en 172.475, 72 €. Sin embargo, como el valor de la vivienda en 2007 ascendía a 229. 967, 63 €, en caso de una venta inmediata, la depreciación es, según el informe de parte, un 25%, debiendo ser indemnizados las actoras en la cantidad de 57.491, 91 €.

En la contestación de la demanda, la compradora no niega la situación económica actual por ser conocida por todos la crisis que ha golpeado especialmente al sector inmobiliario, pero rechaza totalmente los perjuicios que el incumplimiento haya causado a las vendedoras.

El incumplimiento de un contrato no supone siempre un perjuicio para la otra parte del contrato, y es criterio generalizado que el perjuicio se debe acreditar conforme a las reglas de la responsabilidad civil contractual, debiendo probar, quien reclama daños y perjuicios, la causa del daño, el efectivo daño y la relación de causalidad. En cuanto al origen del daño, no cabe duda de que tiene su en origen en el incumplimiento del contrato de compraventa. Por lo que respecta al daño mismo, la única prueba que se ha aportado en los presentes autos es el informe del arquitecto técnico. El perjuicio que se alega es que de "venderse inmediatamente la finca" el precio sería 172.475, 72 € cuando en 2007 el precio era de 229.967, 63 €. No hay ninguna prueba en los autos de que en la finca estaban interesados otros compradores, por lo que el perjuicio es más hipotético que real. Ciertamente no se puede vender la finca mientras no esté resuelto judicialmente el contrato de compraventa, ya que, de lo contrario, habría una doble venta o una venta de cosa ajena. Pero para estimar la indemnización en los términos planteados en la demanda, se debería haber acreditado que la finca no se podía vender por el precio anterior y que había nuevos interesados en adquirir la finca.

Sin embargo, en el informe del arquitecto técnico se alude a una depreciación general de un 15 %, con independencia de la venta inmediata o mediata de la finca. Y también se afirma que la situación no va a cambiar en cinco años (el informe es de 2009). En el marco del artículo 1106 CC , parece claro que el incumplimiento de la promotora, que ha consentido la sentencia favorable a la resolución contractual, ha provocado un perjuicio económico que debe ser reparado por quien incumple el contrato. La promotora podría haber aportado su propio estudio económico sobre el mercado inmobiliario actual por la disponibilidad probatoria que tiene el artículo 217.7 LEC . Ante la falta de cualquier otro estudio o informe, se debe estar al aportado por las actoras.

Nuestra jurispudencia parte, conforme al artículo 1106 CC , de una concepción amplia de daño, que abarca todo el menoscabo económico sufrido por el acreedor, consistente en la diferencia que existe entre la actual situación del patrimonio que recibió el agravio y la que tendría de no haberse realizado el hecho dañoso, bien por la disminución efectiva del activo, ya por la ganancia perdida o frustrada, pero siempre comprendiendo en su plenitud las consecuencias del acto lesivo, por cuanto el resarcimiento tiene por finalidad volver el patrimonio afectado a la disposición en que se encontraría de no haber mediado el incumplimiento o acto ilícito ( SSTS 10 enero 1979 , 6 octubre 1982 , 13 abril 1987 , 2 abril 1997 ).

El perjuicio económico que se reclama es el lucro cesante, es decir, las ganancias razonables dejadas de obtener ( SSTS 8 julio 1996 , 21 octubre 1996 , 24 abril 1997 ). Señala la STS 8 junio 1996 que "El lucro cesante o ganancias frustradas ofrece muchas dificultades para su determinación y límites, por participar de todas las vaguedades e incertidumbres propias de los conceptos imaginarios, y para tratar de resolverlas el derecho científico sostiene que no basta la simple posibilidad de realizar la ganancia, sino que ha de existir una cierta probabilidad objetiva que resulte del curso normal de las cosas y de las circunstancias especiales del caso concreto, y nuestra jurisprudencia se orienta en un prudente criterio restrictivo de la estimación del lucro cesante, declarando con reiteración que ha probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ventajas, sin que sean dudosas o contingentes y sólo fundadas en esperanzas". En el mismo sentido se pronuncian, entre otras, las SSTS 14 julio 2003 , 30 octubre 2007 y 5 junio 2008 .

En el caso de autos de autos es evidente que las ganancias que se esperaban obtener con la venta no se han producido por el incumplimiento voluntario de la compradora, imputable además a ella.

En cuanto a la cuantificación del lucro cesante, el fundamento de la indemnización del lucro cesante ha de verse, según la jurisprudencia, en la necesidad de reponer al perjudicado en la situación en que se hallaría si el suceso dañoso no se hubiera producido ( SSTS 8 julio 1996 , 17 julio 2002 , 26 septiembre 2002 ). No consta en los autos, como se ha señalado más arriba, que las vendedoras podían haber vendido de nuevo y de forma inmediata la vivienda. Pero aun en el caso de que se vendiera la vivienda en el futuro, dada la actual situación económica, es casi imposible que puedan venderla con el mismo precio que el de la venta que ha sido resuelta por culpa de la compradora. Afirma el TS en su S. 8 julio 1996 que las ganancias que pueden reclamarse son aquellas en que concurre similitud suficiente para poder ser reputadas como muy probables, en la mayor aproximación a su certeza efectiva. Desechada, por las razones expuestas más arriba, la aplicación de la pérdida del precio en un 25 %, a falta de cualquier otro criterio que el aportado por las actoras, se debe aplicar el 15 % en concepto de pérdida sobre el precio de la venta, lo que se traduce en un perjuicio de 40.568, 25 € (el 15 % de 270.455 €), debiendo ser pagado, por razón del contrato de venta en el que una de las vendedoras tiene una participación de un 10 % en el precio y la otra una participación de un 90% en el precio, 4.056, 82 € a favor de Dª María Virtudes y 36.511, 43 € a favor de Dª Florinda .

TERCERO .- Conforme a los artículos 394.2 y 398.2 LEC , no procede una expresa imposición a ninguna de partes las costas causadas ambas instancias

Y por lo que antecede,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación, debemos revocar y revocamos parcialmente la sentencia de instancia, y dictando otra en su lugar debemos condenar y condenamos a Promycon Monachil, SL, al pago de 4.056, 82 € a favor de Dª María Virtudes y 36.511, 43 € a favor de Dª Florinda , y debemos confirmar y confirmamos los demás pronunciamientos de la sentencia de instancia, y todo ello, sin una expresa imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en ambas instancias. Con devolución del depósito constituido para recurrir.

La presente resolución es firme y contra la misma no cabe recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.