Sentencia Civil Nº 223/2012, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 538/2011 de 07 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

A CORUÑA

SENTENCIA: 00223/2012

RECURSO DE APELACIÓN (LECN) Nº 538/2011

SENTENCIA

AUDIENCIA PROVINCIAL de A CORUÑA

SECCIÓN 3ª

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DÑA. MARÍA JOSEFA RUIZ TOVAR, Presidenta

D. RAFAEL JESÚS FERNÁNDEZ PORTO GARCÍA

DÑA. ANA DÍAZ MARTÍNEZ, ponente

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En A Coruña, a siete de mayo de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 899/10 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 7 de A CORUÑA , a los que ha correspondido el Rollo RPL Nº 538/2011 , en los que aparece como parte APELANTES/DDOS: -D. Dimas -, con D.N.I Nº NUM000 , y -DOÑA Ángela -, con D.N.I. Nº NUM001 , ambos con domicilio en c/ DIRECCION000 Nº NUM002 - NUM003 NUM004 Coruña, representados por el Procurador Sr/a GÓMEZ-PORTALES GONZÁLEZ y bajo la dirección del Letrado Sr/a. SANZ BRAVO; y como APELADOS/DTES: -D. Joaquín -, con D.N.I. Nº NUM005 , y -DOÑA Gregoria -, con D.N.I. Nº NUM006 , ambos con domicilio en c/ DIRECCION001 Nº NUM007 - NUM003 de A Coruña, representados por el Procurador Sr./a CASTRO BUGALLO y bajo la dirección del Letrado Sr./a EDREIRA COUCEIRO, sobre Reclamación de cantidad.

Y siendo Magistrado/s Ponente el/la Ilmo/a. Sr./a. D/Dª ANA DÍAZ MARTÍNEZ.

Antecedentes

ACEPTANDO los de la sentencia de fecha 30-Mayo-2011, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 7 de A CORUÑA , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda presentada por el Procurador Sr. Castro Bugallo en nombre y representación de D. Joaquín y Dª Gregoria contra D. Dimas y Dª Ángela representados por la Procuradora Sra. Gómez-Portales González. Debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes con fecha 8 de octubre de 2009. Debo condenar y condeno a los demandados, de forma conjunta y solidaria, a reintegrar a los actores la cantidad 28.116,40 euros, más los intereses legales correspondientes desde la fecha de interpelación judicial. Con imposición de costas a los demandados".

PRIMERO.- Interpuesta la apelación por D. Dimas y Dña. Ángela , y admitida, se elevaron los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes, compareciendo en tiempo y forma para sostener dicho recurso al/la Procurador/a Sr/a Gómez-Portales González.

SEGUNDO.- Registradas las actuaciones en esta Audiencia, fueron turnadas a esta Sección. Por diligencia de fecha 28-09- 11, se admite el recurso, mandando formar el correspondiente Rollo, designando Ponente y acordando esperar el término del emplazamiento. Se tiene por parte al Procurador/a Sr/a Gómez-Portales González, en nombre y representación de D. Dimas y Dña. Ángela , en calidad de apelantes y se tiene por parte al Procurador Sr./a Castro Bugallo, en nombre y representación de D. Joaquín y Dña. Gregoria , en calidad de apelados. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba por la parte apelante, quedan los autos pendientes de señalamiento para votación y fallo cuando por turno corresponda. Por providencia de fecha 14-03-12 se señaló para votación y fallo el día 3-Abri-12.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO . El litigio de que hoy conoce esta Sala en apelación tiene como origen la formalización entre demandantes y demandados de un contrato privado de compraventa de una finca, de fecha 8 de octubre de 2009. En dicho contrato, fijándose un precio total para el inmueble de 150.000 euros, de los que 10.000 se entregan en ese momento, se pacta que el resto se pagaría en el momento de otorgarse la escritura pública, con la fecha límite de 10 de enero de 2010. Asimismo se establece que los compradores perderían lo entregado si no se llegaba a firmar la escritura por causas ajenas a los vendedores y si era por causa imputable a éstos devolverían la cantidad recibida doblada. Se acompaña al documento en que se redacta el contrato un plano de la finca, elaborado por ingeniero técnico agrícola colegiado, en que consta que la parcela, identificada con el nº 1, tiene 4.714 m2, de los que 1.052 m2 se califican de superficie urbana. Cuando los compradores presentan ante el Ayuntamiento de Sada solicitud de licencia para construir una vivienda unifamiliar, el ente local pone de manifiesto ciertas irregularidades en la documentación aportada que habrían de ser corregidas para la concesión de aquella y queda constancia, tras la pertinente medición, de que la parcela cuenta sólo con 875 m2 edificables, calificados como suelo de núcleo rural. Los compradores requieren a los vendedores la devolución de las cantidades entregadas, más los 20.000 euros contemplados en el contrato para el caso de que no se pudiera otorgar la escritura por causa a ellos imputable, con la intención de resolver el contrato, a lo que la otra parte se niega, enviando un burofax en el que se convocaba en la notaría a los compradores para la firma de la escritura pública.

Los compradores interponen demanda en la que instan la resolución del contrato por incumplimiento de los vendedores y reclaman el reembolso de las cantidades entregadas a la firma del documento privado, más la penalización prevista en él, además del reembolso de los gastos realizados, en concepto de indemnización de daños y perjuicios (proyecto arquitectónico, tasas, informes geotécnicos...), por importe total de 28.116,40 euros, más intereses. Los vendedores oponen que los compradores tenían perfecto conocimiento de la situación urbanística de la finca, que el suelo de núcleo rural es equivalente al urbano, en cuanto a su edificabilidad, que las deficiencias señaladas por el Ayuntamiento eran subsanables, afectaban al proyecto redactado por el arquitecto y no impedían la concesión de la licencia y que la diferencia de superficie entre la real y la que figuraba en el contrato sería intrascendente a efectos edificatorios, habiéndose ofrecido, además, a completarla con otra parcela colindante, también de su propiedad. La sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de A Coruña de 30 de mayo de 2011 estima íntegramente la demanda, apreciando la existencia de un incumplimiento contractual de los vendedores, que "entregan 895,18 m2 de suelo de núcleo rural, que no es equiparable al suelo calificado urbano, pues el segundo tiene menor valor y la edificabilidad es menor".

SEGUNDO . Recurren en apelación los vendedores expresando, en diferentes motivos, su discrepancia con la valoración de los hechos y la prueba realizados por el juzgador de instancia e invocando una incorrecta aplicación del Derecho al apreciar aquél incumplimiento contractual en los demandados, además de infracción de normas o garantías procesales al haberse admitido prueba documental que no se había aportado originariamente con la demanda.

Entienden en su recurso que ha de admitirse probado que los compradores tenían información sobre la situación urbanística de la finca antes de contratar (lo que, a su juicio, de deriva de la declaración del arquitecto al que encargaron el proyecto), que no era presupuesto de la compraventa que la parcela fuera de suelo urbano, aunque así constaba en el catastro, que las dimensiones de la vivienda familiar que querían construir los compradores no podrían ser superiores aunque el suelo fuera urbano y la superficie entregada la que figuraba en el contrato y que la edificación era de licencia directa. Los recurridos oponen la existencia de incumplimiento esencial de los compradores, que entregaron suelo en superficie inferior a lo pactado casi en un 20% y de peor condición urbanística y que la adición de metros de otra parcela colindante ofrecida por los vendedores era jurídicamente inviable porque no cabían segregaciones o parcelaciones por la peculiar naturaleza urbanística del suelo.

TERCERO . Uno de los motivos del recurso de apelación se fundamenta, al amparo del art. 459 LEC , en la infracción de normas o garantías procesales, en cuanto a la extemporánea admisión de prueba documental (informe técnico jurídico por parte del arquitecto técnico municipal del Ayuntamiento de Sada) que no fue aportada con la demanda. En el acto de la audiencia previa la juzgadora rechazó tal alegación, denunciada oportunamente por la defensa del recurrente, según éste a causa de la incorrecta cita de los preceptos legales aplicables al caso. Según la consideración de esta Sala, sin embargo, ello no constituye motivo suficiente para la estimación del recurso de apelación, dado que la admisión de dicha documental pudo estar fundada, por parte de la juzgadora, aun cuando ello no se pusiera suficientemente de relieve, en su interés o relevancia manifestados a consecuencia de ciertas alegaciones efectuadas en la contestación de la demanda ( art. 265.3º LEC ) y, en todo caso, su valor no es esencial a los efectos de la calificación jurídica que de los hechos se realizará en esta alzada para la resolución del fondo del asunto.

CUARTO. Desde el punto de vista sustantivo, constituye, el núcleo de la controversia, tal como se plantea en esta alzada ante el tribunal, determinar si existió, por parte de los vendedores, un incumplimiento de sus obligaciones derivadas del contrato suscrito de naturaleza y entidad suficiente para fundamentar la resolución pretendida, con las consecuencias jurídicas a ella inherentes en el ámbito resarcitorio. En este sentido, se han hecho valer por los compradores dos circunstancias relativas al objeto del contrato, respecto a las cuales los vendedores habrían incumplido lo pactado: la entrega de superficie inferior a la que figuraba en el contrato y que la naturaleza urbanística de la parcela no era coincidente con la que constaba en el plano que se adjuntó al contrato. No ha de olvidarse, sin embargo, a los efectos de calificación jurídica de los hechos, que nuestro Tribunal Supremo viene exigiendo, para que sirva de fundamento a la acción resolutoria contemplada en el art. 1124 CC , la existencia de un incumplimiento esencial, sin que tenga virtualidad resolutoria, en cambio, cualquier otro tipo de incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las partes, que podría generar, en su caso, consecuencias jurídicas de otra índole. Como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 2006 , sólo ante uno de los llamados incumplimientos esenciales, de diversa tipología, que comprenden la imposibilidad sobrevenida fortuita, el transcurso del término llamado esencial, el aliud pro alio , la imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato, estaremos ante un incumplimiento resolutorio y el remedio habrá de buscarse por la vía del art. 1124 CC a través de las acciones pertinentes, de cumplimiento o de resolución y de indemnización

quinto . En cuanto a la entrega de menor superficie de la que figuraba en el contrato, resulta complejo deslindar los supuestos de reducción voluntaria de la cabida de la cosa vendida por parte del vendedor, que podría sustentar la aplicación del art. 1124 CC , por inexacto cumplimiento de la obligación de entrega que incumbe a éste, y la existencia de una divergencia entre lo convenido y la realidad física del bien objeto del contrato que implica un error en el consentimiento, supuesto que queda sometido a las reglas especiales de los arts. 1469 a 1472 CC . En el caso objeto de este recurso, la venta se concertó como de cuerpo cierto por precio alzado, aunque se especificara la cabida del inmueble, sin fijarse un precio por unidad de medida, y el resultado de las definitivas mediciones del terreno pone de relieve que la superficie total de la finca no es la que figuraba en el contrato (aproximadamente es inferior en un 15%), siendo aplicable lo dispuesto en el art. 1471.1º CC . Es claro, pues, que esta circunstancia en modo alguno podría calificarse como el incumplimiento esencial a que nos referíamos como presupuesto de la resolución contractual, especialmente tomando en consideración que la vivienda unifamiliar que se pretendía construir no se ve afectada, en su superficie y estructura, por la menor superficie de la parcela, ya que, aunque se hubiera entregado la que figuraba en el contrato, no podría construirse de mayores dimensiones. Habiéndose señalado los linderos, son éstos los que fijan la extensión de la parcela que ha de ser entregada al comprador. Es más, aun no siendo de aplicación el art. 1471 CC por la forma en que se concertó la compraventa, un incumplimiento cuantitativamente similar al que analizamos (entrega de dos viviendas de 50 y 43 m2 cuando debían ser de "en torno a 60 m2") justifica tan sólo una indemnización a los compradores, pero no la resolución contractual, en STS de 25 de junio de 2009 .

Desde otra perspectiva, es cierto que la calificación urbanística de la finca es de suelo de núcleo rural y no suelo urbano, como aparecía en el plano que se adjuntó al contrato (no es tampoco suelo rústico, como los compradores ponen de manifiesto en su escrito de oposición a la apelación). Alegan los compradores falta de información por parte de los compradores sobre la verdadera situación urbanística de la parcela y que la finalmente existente resulta perjudicial para sus intereses, al ser de peor condición. En este último sentido, declaran en el acto de la vista que su intención era construir, posteriormente, en la parcela, una piscina y una zona de juegos y que la calificación del suelo hacía inviable esos proyectos. Si tal era su propósito (lo que en modo alguno fue objeto de prueba), se trata, en todo caso, de móviles subjetivos no incorporados al contrato, lo que carece de relevancia jurídica suficiente para fundamentar en su frustración la existencia de incumplimiento apto para promover la acción resolutoria. Sí aparece probado, y así fue exteriorizado siempre en la relación con los vendedores, que la compra de la parcela tenía como propósito la construcción de una vivienda unifamiliar, pero no que pensaran hacerse también construcciones accesorias o complementarias que por la naturaleza urbanística del suelo debieran ser suprimidas del inicial proyecto. Por otra parte, de la prueba practicada (especialmente de la declaración del arquitecto que elaboró el proyecto de obra) parece claro que los compradores eran conocedores de la situación urbanística de la finca no sólo por ser propietarios de una parcela en la misma zona los padres de uno de ellos sino por haber realizado consultas concretas sobre el particular en el Ayuntamiento, como resulta de la declaración del mencionado profesional, que manifestó su extrañeza por sus amplios conocimientos sobre el particular. No resulta, por tanto, coherente que ahora puedan invocar, con el fin de resolver el contrato suscrito y recuperar las cantidades entregadas, dobladas, más el resarcimiento adicional por los gastos efectivamente realizados, que se les entregó terreno de calificación urbanística diferente de la que constaba en el plano que acompañaba al contrato.

Coincide la Sala con la calificación que los compradores demandantes realizan del pacto incluido en el contrato en virtud del cual se entregaban 10.000 euros a la firma de éste y si no se formalizaba la escritura por causa imputable a los vendedores debían devolver tal cantidad doblada, mientras que la perderían los compradores si a ellos les fuera imputable tal circunstancia. Se trata, en efecto, siguiendo la interpretación que del art. 1454 CC ha venido haciendo el Tribunal Supremo, de arras penales, en las que se fija anticipadamente la cuantía del resarcimiento de una de las partes en caso de incumplimiento de la otra, ya que la calificación de las pactadas como penitenciales o de arrepentimiento es muy excepcional. Así se recoge, entre otras muchas, en sentencias del Tribunal Supremo de 29 de junio de 2009 y 11 de noviembre de 2010 , que exigen para que pueda hablarse de arras penitenciales la constatación de una voluntad clara, patente e inequívoca de conceder a los contratantes la facultad de desistir. Sin embargo, así concebidas las arras, es evidente que sólo será exigible por parte de los compradores la devolución de la cantidad entregada, doblada, cuando la otra parte haya incumplido esencialmente el contrato suscrito, pues su significado es reparar los daños y perjuicios que tal incumplimiento haya causado en el contratante que sí cumplió sus obligaciones. La función de las arras penales es facultar al contratante cumplidor a exigir el cumplimiento de la otra parte o la efectividad de la pena, todo ello sin perjuicio de la compatibilidad del carácter de arras confirmatorias y penales, pues es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento ( STS 16 de marzo de 2009 ), ya que las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato. En todo caso, de sentencias del Tribunal Supremo como la de 27 de junio de 2007 se desprende que las arras penales tienen una función propiamente liquidatoria, es decir, la pérdida o devolución doblada de la cantidad entregada sustituye a la indemnización de daños y perjuicios y abono de intereses en caso de incumplimiento.

SEXTO . Disentimos, en cambio, de la calificación que la sentencia recurrida, estimatoria de la demanda de los compradores, hace del incumplimiento de los vendedores como grave y esencial, a los efectos de integrar uno de los presupuestos exigibles para que prospere la resolución del contrato instada al amparo del art. 1124 CC . En efecto, es innegable que en el plano que se acompañó al contrato la parcela aparecía como suelo urbano y su naturaleza urbanística era suelo de núcleo rural, que no permite idénticos aprovechamientos e implica algunas limitaciones adicionales, pero también lo es que sí era posible edificar la vivienda unifamiliar en las condiciones pretendidas por los compradores y que la condición de que el que se vendía fuera propiamente suelo urbano no formaba parte como tal de las estipulaciones contractuales, por lo que no puede admitirse que concurra la frustración objetiva del fin perseguido al contratar que permitiría tomar el incumplimiento como esencial y presupuesto de la acción resolutoria.

Por otra parte, no puede ser irrelevante la circunstancia, ya apuntada, de que los compradores, por diferentes razones, no eran desconocedores de la naturaleza urbanística de la parcela que adquirían, habiendo realizado, diligentemente, consultas sobre ello en el Ayuntamiento con carácter previo. De hecho, aunque se hubiera instado la resolución del contrato (o rescisión, según los términos literales del texto legal) al amparo de las previsiones de la Ley de Suelo ( art. 19 Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio ), con base en el incumplimiento, por parte del vendedor, de su deber de informar acerca de la verdadera situación urbanística de la finca, puede ser discutible la incidencia del error del comprador, en relación con el nivel de diligencia que le es exigible y el carácter público del planeamiento urbanístico, pero es claro que dicha acción no prosperaría si el comprador era conocedor de la misma, como parece resultar de la prueba practicada. En todo caso, el deber de informar sobre la situación urbanística de los terrenos que impone dicho precepto legal y fundamenta, en caso de incumplimiento, la acción denominada rescisoria, se refiere sólo al caso en que los terrenos no sean susceptibles de un uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, circunstancias que no concurren en el caso de que conocemos.

La parcela vendida es edificable, los defectos observados por el Ayuntamiento en el procedimiento instado para la concesión de la licencia (que afectaban fundamentalmente al proyecto de obra) son subsanables, la vivienda familiar que deseaban construir los compradores puede ser erigida en las mismas condiciones que si el suelo vendido fuera calificado urbanísticamente como suelo urbano y si bien es cierto que la naturaleza del realmente entregado no es la que figuraba en el contrato (a través del plano que se adjuntó a éste) tal incumplimiento de los vendedores no puede ser calificado, a juicio de esta Sala, como esencial y no constituye presupuesto, por tanto, de la acción de resolución contractual ejercitada, sin perjuicio de que pudieran haberse planteado otras acciones judiciales de diferente naturaleza, encaminadas a la reparación de los perjuicios que pudiera acreditarse causó a los compradores el cumplimiento defectuoso de los vendedores.

SÉPTIMO . Consecuentemente con lo expuesto, estimamos el recurso de apelación interpuesto y revocamos la sentencia de primera instancia, con devolución del depósito constituido para recurrir. La desestimación íntegra de la demanda determina la imposición de las costas de la instancia a la actora según lo dispuesto en el art. 394.1º L.E.C .

OCTAVO . La estimación del recurso de apelación interpuesto determina, según lo previsto en art. 398.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que no se haga un especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, con estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Dimas y doña Ángela contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de A Coruña de fecha 30 de mayo de 2011 , revocamos la misma, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por don Joaquín y doña Gregoria , con imposición de costas de la instancia a la actora, sin imposición de las costas de esta alzada y con devolución del depósito realizado para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, a interponer ante este mismo Tribunal en el plazo de veinte días, a contar desde la notificación de esta resolución y, en tal caso, igualmente recurso extraordinario por infracción procesal, ambos para su decisión por la Sala 1ª del Tribunal Supremo.

Y al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

Así, por esta sentencia de la que se llevará certificación al rollo de apelación civil, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo/a. Sr./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario. Doy fe.