Sentencia Civil Nº 223/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 416/2010 de 16 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00223/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8 ª

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7006773 /2010

RECURSO DE APELACION 416 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 864 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 81 de MADRID

De: GRUPO INMOBILIARIO HISPANA EUROPA, S.A.

Procurador: ANTONIO PUJOL VARELA

Contra: ROSALEJ, S.L.

Procurador: MÓNICA OCA DE ZAYAS

Ponente : ILMA. SRA. Dª CRISTINA DOMENECH GARRET

SENTENCIA Nº 223/12

Magistradas:

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

ILMA. SRA. Dª CRISTINA DOMENECH GARRET

En Madrid, a dieciséis de abril de dos mil doce. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por las Sras. Magistradas expresadas al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario nº 864/09, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 81 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-apelada, la entidad ROSALEJ, S.L., representada por la Procuradora Dª MÓNICA OCA DE ZAYAS, y de otra, como demandada-apelante, la entidad GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA-EUROPA, S.A., representada por el Procurador D. ANTONIO PUJOL VARELA.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª CRISTINA DOMENECH GARRET.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, en fecha 1 de febrero de 2010, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

" ESTIMAR íntegramente la demanda promovida por ROSALEJ, S.L., contra GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA-EUROPA, S.A., y en consecuencia:

1.- DECLARO resuelto el contrato de compraventa que ligaba a las partes de fecha 24 de julio de 2006, por el incumplimiento de la parte vendedora de su obligación de entrega en el plazo convenido.

2.- CONDENO a la demandada a abonar a la actora la suma de 2.816Euros , en concepto de cantidades pagadas en concepto de IVA, y la suma de 4.647,85Euros , en concepto de interés legal del dinero del precio pagado por la actora, desde que se entregó a la vendedora, hasta la devolución hecha por la entidad avalista.

3.- CONDENO a la demandada al pago de las costas causadas en esta primera instancia."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 12 de abril de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia impugnada.

PRIMERO.- La mercantil actora Rosalej, S.L., formuló demanda contra la también mercantil Grupo Inmobiliario Hispana Europa, S.A., en la que solicitaba la resolución del contrato de compraventa privado suscrito por las partes en fecha 24 de julio de 2006 fundada esencialmente en el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda objeto del mismo en el plazo convenido, así como la condena de la demandada al pago de la cantidad de 2.816 €, a que asciende el IVA de las cantidades pagadas por la compradora-actora, más la cantidad de 4.600 € en concepto de intereses legales del precio ya pagado por la actora desde que fue entregado a la demandada hasta su devolución por la entidad avalista, con imposición de las costas.

La sentencia de instancia declara probado que: 1- los inmuebles objeto del contrato debían ser puestos a disposición de la parte compradora, salvo causa de fuerza mayor ajenas a la vendedora, antes del 31 de diciembre de 2008; 2- la actora pagó una suma total de 43.052 €, IVA incluido, y la entidad que avalaba la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, en fecha 17 de marzo de 2009, ha devuelto a la actora la cantidad de 40.236 €; 3- la licencia de primera ocupación fue solicitada el día 17 de septiembre de 2009 y fue concedida por el Ayuntamiento de Alcalá de Henares el día 15 de diciembre de 2009. Con base en las disposiciones de la Ley 57/1968, considera que el comprador al que no se le entrega la vivienda con la licencia de primera ocupación en el plazo previsto en el contrato, puede resolver el mismo con independencia de la causa que motivó dicho retraso, y razona que si bien la demandada minimiza el retraso en la terminación de la obra no se justifica en ninguna causa de fuerza mayor y no se dice qué causa provocó el retraso. Considera que contra lo alegado por la demandada no puede entenderse que la puesta "a disposición de la parte compradora" a que alude el contrato pueda ser identificada con la emisión del Certificado Final de Obra, y que en definitiva debe entenderse que la vendedora estuvo en disposición de cumplir la obligación de entrega cuando obtuvo la licencia de primera ocupación, lo que tuvo lugar casi un año después de la fecha de entrega pactada. Como consecuencia de todo ello estima íntegramente la demanda.

Frente a dicha sentencia se alza la demandada solicitando en definitiva la desestimación de la demanda con imposición de las costas a la parte demandante. En el recurso se alega que el retraso no es causa suficiente para resolver el contrato, sino que para ello es necesario que el incumplimiento produzca la insatisfacción de las expectativas o genere la frustración del fin del contrato, circunstancias que, a su juicio, no concurren en el presente caso. Se insiste en el recurso en que la obra ha sufrido un retraso de cuatro meses pues fue finalizada con fecha 6 de mayo de 2006 en que se emitió el Certificado Final de Obra y entiende que la demora en el otorgamiento de la licencia de primera ocupación no es imputable a la vendedora ahora apelante.

SEGUNDO.- Ciertamente como regla general el simple retraso en la entrega de la cosa debida no se erige en causa resolutoria de los contratos, siendo necesario para ello en definitiva que para ello el término se haya configurado como esencial. Sin embargo es indudable que el presente caso el plazo de entrega de la vivienda tenía carácter esencial, pues así resulta del propio contrato y por ello su incumplimiento ha de determinar la resolución declarada en la sentencia apelada, sin que por lo tanto sea necesaria la concurrencia de otros requisitos adicionales que en otros supuestos -no concurrentes- serían exigibles en definitiva para determinar la resolución contractual.

En primer lugar y en cuanto aquí interesa, se constata que la cláusula sexta del contrato suscrito por los aquí litigantes expresa que el mismo "se establece de conformidad con las normas contenidas en la Ley 57/68" y que "en consecuencia la vendedora se obliga a devolver al adquirente las cantidades percibidas a cuenta del precio de la compraventa, más el interés anual correspondiente, en el caso de que la construcción del edificio no se terminase en el plazo convenido a que se alude en estipulación cuarta o no se obtuviera la licencia de primera ocupación correspondiente". Por su parte en la cláusula cuarta se prevé que la vivienda será puesta a disposición de la parte compradora, salvo causa de fuerza mayor ajenas a la vendedora, antes del 31 de diciembre de 2008". Así las cosas, se ha concluir que el incumplimiento de la obligación de finalización de la obra o de la obtención de la licencia de primera ocupación en el plazo convenido por la parte vendedora, se configura como sustancial en la medida que faculta a la parte vendedora a resolver el contrato, y por ello se ha de entender en definitiva que la obligación que incumbe a la misma de entregar la cosa vendida en el plazo convenido también tiene carácter esencial. De este modo, es claro que el retraso en la entrega se configura como verdadero incumplimiento que frustró las expectativas de la parte compradora ahora apelada, quedando así justificada la resolución que se preveía además de forma expresa.

En este sentido, declara la STS de 14 de noviembre de 1998 con cita de las SSTS de 5 junio 1989 [RJ 19894298 ], 24 febrero 1990 [RJ 1990713 ] y 7 junio 1991 [RJ 19914430], para la que la resolución sea procedente basta que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria -no señalada por justa causa que la origine- obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó , y declara también que la causa general que lleva al comprador a celebrar el contrato es la adquisición de la propiedad de la cosa, salvo que haya otra finalidad convenida entre comprador y vendedor (que en el caso litigioso no existe); el vendedor ha de cumplir conforme a lo pactado; sólo puede liberarse de las consecuencias del incumplimiento si prueba la concurrencia de causa a él no imputable, ...; y que la falta de cumplimiento frustra «per se» las expectativas de la otra parte contratante, a menos que, tratándose de un incumplimiento afectante a la entrega de la cosa y su escrituración, se hubiese convenido por las partes, expresa o tácitamente, un nuevo término de cumplimiento .

Por lo demás, supuesto de hecho semejante al que se plantea en el presente caso es el examinado en la STS de 5 de diciembre de 2002 que sobre la base de las cláusulas contractuales llega a idéntica conclusión de configuración de la obligación de entrega como esencialmente relevante y declara la resolución contractual.

Por otro lado, la liberación de las consecuencias de la resolución requiere que el incumplimiento se deba a causa no imputable al incumplidor, lo cual lleva a examinar la siguiente cuestión planteada por la apelante.

Cierto es que previsto en el contrato que la entrega de la vivienda tendría lugar el día 31 de diciembre de 2008 la edificación en que radica obtuvo el Certificado Final de Obra el día 6 de mayo de 2009, sin embargo contra lo alegado por la vendedora apelante ello no implica que el retraso en la entrega fuera de este modo de poco más de cuatro meses, pues para que pudiera entenderse cumplida la obligación de entrega de la vivienda que le incumbía, ésta debía reunir las necesarias condiciones de habitabilidad que sólo concurren una vez obtenida la licencia de primera ocupación, no bastando con la obtención de dicho certificado en cuanto ello no impide que la obra adolezca de ciertos defectos se halle pendiente de ejecución de ciertas partidas que impidan que la misma sirva a su destino, para lo que es necesario la obtención de la licencia de primera ocupación. Precisamente en el caso sometido a la consideración de este Tribunal, consta que a fecha de 30 de julio de 2009 la vendedora no había solicitado la licencia de primera ocupación del edificio en que radica la vivienda vendida, habiéndola solicitado el día 17 de septiembre de 2009 -durante la sustanciación del pleito- y obtenido el día 19 de diciembre de 2009. Por lo tanto habida cuenta la fecha contractualmente prevista para la entrega y aquella en que se obtuvo la licencia de primera ocupación, momento en el que debe entenderse que la vendedora estaba en condiciones de cumplir su obligación de entrega en los términos requeridos y conforme al destino del objeto de la venta, el retraso en su cumplimiento fue de casi un año.

Por otra parte, se ha de tener en cuenta que la vendedora fue promotora de la edificación en que radica la vivienda objeto del contrato, y por tanto no se puede olvidar que la misma es profesional del sector y como tal pudo y debió prever las vicisitudes que podían afectar a la entrega de las viviendas por ella promovidas para fijar la fecha de entrega en el contrato que la misma redactó. Por razón de su actividad habitual, como es la construcción, debe estar suficientemente informada de la tardanza usual que pueda producirse en los trámites administrativos requeridos para ello, y por este motivo debió prever el tiempo a necesario para la obtención de la licencia de primera ocupación y computar ese tiempo dentro del plazo fijado por ella en el contrato para la entrega de la vivienda. Por otro lado, tal como resulta de lo ya expuesto, no se puede obviar que desde la obtención del Certificado Final de Obra hasta la solicitud de la licencia de primera ocupación la vendedora dejó transcurrir cuatro meses, sin que conste motivo alguno que impidiera una mayor celeridad. Por lo demás, el transcurso de tres meses desde la presentación de la solicitud de la licencia de primera ocupación y la obtención de esa licencia, no puede calificarse como determinante de causa imprevisible ni integrante de supuesto de fuerza mayor justificativo del incumplimiento de la obligación que incumbía a la vendedora en el plazo previsto contractualmente y establecido por ella.

En definitiva, contra lo alegado no cabe concluir que la falta de entrega de la vivienda en el tiempo pactado, fuera debida a causas imprevisibles e inevitables, ni tampoco que ello fuera debido a causas ajenas a la voluntad de la promotora, que en otro caso podrían dar lugar a la exoneración de la misma.

TERCERO.- Cuanto precede lleva a la desestimación del recurso de apelación por lo que conforme a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 CC debemos imponer las costas de ésta alzada a la apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Grupo Inmobiliario Hispana Europa, S.A., contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 81 de Madrid en fecha 1 de febrero de 2.010 , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 864 de 2.009, CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición de las costas de ésta alzada a la apelante.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a