Sentencia Civil Nº 223/2015, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 3, Rec 364/2014 de 09 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N.3

MERIDA

SENTENCIA: 00223/2015

S E N T E N C I A 223/15

ILMOS. SRES.

MAGISTRADOS:

DOÑA JUANA CALDERÓN MARTÍN (PONENTE).

DON JESÚS SOUTO HERREROS.

DOÑA FIDELA LEONOR CERCAS DOMÍNGUEZ.

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Recurso Civil núm. 364/2014

AUTOS: JUICIO ORDINARIO núm. 697/2013.

Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Mérida.

En Mérida, a nueve de octubre de dos mil quince.

VISTOS en trámite de apelación ante la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial los Autos nº 697/2013, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Mérida, siendo partes: como apelante, ACIMEX, ACTUACIONES INMOBILIARIAS, S.L., representada por el Procurador Sr. Riesco Martínez, y defendida por el Letrado Sr. Olivera Acosta; como apelados, DON Millán Y DOÑA Graciela , representados por la Procuradora Sra. Cardona Olivares, y defendidos por el Letrado Sr. Polo García.

Antecedentes

PRIMERO.Se aceptan en cuanto son relación de trámites y antecedentes los de la sentencia apelada que con fecha 5 de julio de 2014 dictó la Ilma. Sra. Magistrado de Primera Instancia núm. 2 de Mérida.

SEGUNDO.La referida sentencia contiene el siguiente FALLO:

'Que estimando la demanda formulada por D. Millán y Dª Graciela contra ACIMEX, ACTUACIONES INMOBILIARIAS, S.L, debo condenar y condenoa la citada demandada a que abone a la actora la cantidad de 6.041,12 euros, más los intereses de demora establecidos en el fundamento de derecho cuarto de esta sentencia y las costas.

Contra esta sentencia cabe RECURSO DE APELACIÓN que se interpondrá, en su caso, ante este Juzgado en el plazo de los 20 días siguiente a su notificación.'

TERCERO.Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de ACIMEX ACTUACIONES INMOBILIARIAS, S.L., que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado a la parte contraria para su impugnación o adhesión; por la representación de DON Millán Y DOÑA Graciela , se presentó el correspondiente escrito de impugnación del recurso y se interesó la confirmación de la sentencia impugnada, tras lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde se formó el rollo de Sala, que fue seguido por sus trámites.

CUARTO.En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales

VISTOsiendo ponente la Ilma. Sra. Magistrado DOÑA JUANA CALDERÓN MARTÍN.

Fundamentos

PRIMERO.Para la resolución del recurso conviene empezar reseñando determinados hechos, que no son cuestionados por las partes, y además, constan en los documentos incorporados al procedimiento: los demandantes, como compradores, y la mercantil ACIMEX, suscribieron el 1 de julio de 2010 contrato de compraventa de una vivienda de protección oficial, por el precio señalado en el contrato, y del que se habían de deducir determinadas cantidades por distintos conceptos (subrogación en préstamo hipotecario cualificado, subvención personal con cargo al Ministerio de Fomento y subvención personal con cargo a la Comunidad Autónoma); el resto del precio, una vez deducidas tales cantidades, se abonaría mediante el pago de 2.000 euros que se entregaron antes de la firma del contrato; once plazos de 403,73 euros, y 11.396,76 euros a la entrega de las llaves y otorgamiento de la escritura pública de venta.

Los compradores pagaron a cuenta del precio la suma total de 6.041,12 euros.

La estipulación tercera del pliego de condiciones generales del contrato dice:"La parte compradora solicita de la parte vendedora que concierte y formalice un préstamo en las condiciones descritas en la cláusula expositiva II, en el que pueda subrogarse...".

La entidad BBVA, con quien la promotora tenía concertado un préstamo hipotecario, no concedió la financiación necesaria a los vendedores.

La precitada estipulación ha sido interpretada por la juzgadora de instancia como una condición suspensiva cuyos efectos serían que no es exigible la obligación de pago del precio hasta que no se cumpla condición, que, según se deduce de la sentencia, habría asumido la vendedora y que consistía en 'garantizar' o 'conseguir' para los compradores la financiación para la adquisición de la vivienda.

SEGUNDO.El recurrente cuestiona la interpretación de la cláusula que hace la sentencia, denunciando esencialmente la infracción de los preceptos del C. Civil que establecen las reglas de interpretación de los contratos (arts. 1281 y siguientes ); así mismo alega como infringidos los arts. 1113 a 1115 del C. Civil .

Dado que la cuestión debatida es básicamente la interpretación y alcance de una cláusula contractual, debemos partir de lo dispuesto en el artículo 1281.2 del Código Civil , que indica que 'si las palabras parecieran contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquellas'.

En cuanto a la intención de los contratantes, el artículo 1282 del Código civil establece que 'para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato'. El Tribunal Supremo viene señalando desde hace tiempo (por ejemplo, Sentencia de 4 de octubre de 1993 ) que ' cuando surjan dudas fundadas sobre la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial que lleve a efecto la labor exegética no puede detenerse en la mera literalidad de los términos del contrato, por claros que estos parezcan, sino que ha de indagar lo verdaderamente querido o la intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios hermenéuticos que le brindan el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos anteriores, coetáneos y posteriores al contrato ( artículo 1282 del Código civil )'(en igual sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2005 ).

Otro elemento relevante a tener en cuenta en el presente caso es que para interpretar el contrato no pueden tomarse en consideración expresiones aisladas del mismo, descontextualizadas del conjunto. La sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2005 afirma que 'la intención común de las partes, de cuya indagación realmente se trata ( artículo 1281 del Código Civily Sentencia de 2 de febrero de 1975 ), no se puede encontrar en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye el contrato ( Sentencia de 30 de noviembre de 1964 ), lo que obliga a utilizar otros medios hermenéuticos, como el denominado de la totalidad expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil (...)'.

Partiendo de las anteriores pautas interpretativas, no se comparte la conclusión alcanzada en la instancia. La cláusula antes transcrita, interpretada como condición suspensiva tal como hace la sentencia, significaría que la vendedora se obligó a garantizar que una entidad bancaria concediera el préstamo hipotecario a los compradores; pero la literalidad de la cláusula, a juicio de la Sala no conduce a tal interpretación, pues en modo alguno dice la cláusula que la vendedora 'se obligue' o 'se comprometa' a obtener, para los compradores, la financiación necesaria para la adquisición de la vivienda; mucho menos podemos concluir que el nacimiento de la obligación de pago del precio, en la forma y plazos pactados, se hicieran depender

o quedara supeditada a que la vendedora obtuviera para los compradores un préstamo hipotecario con el que hacer frente a la parte del precio para cuyo pago se pactó que se haría mediante subrogación en el préstamo hipotecario cualificado a que se alude en el contrato. Y buena muestra de que el nacimiento de la obligación de pago no quedó suspendido hasta el cumplimiento de la condición es el hecho de que tal pago comenzó a efectuarse en los términos previstos en las cláusulas particulares que contiene el contrato de compraventa -contrato consensual que nace y obliga desde el momento en que las partes prestan su consentimiento sobre la cosa y el precio-.

Si ponemos en relación la cláusula discutida con el resto de las condiciones, particulares y generales, contenidas en el contrato, entendemos que la intención de las partes o sentido real de la estipulación que analizamos es que la vendedora proporcionara a la compradora la posibilidad de concertar un préstamo hipotecario en las condiciones legalmente exigidas para poder acceder a los beneficios derivados de la adquisición de una vivienda de protección oficial; es más, el préstamo en el que podía subrogarse la parte compradora ya existía pues la promotora vendedora lo había concertado para acometer la construcción del edificio; y del mismo modo que la compradora entendemos que no se obligó a obtener o conseguir el crédito para los compradores, tampoco éstos asumen la obligación de subrogarse necesariamente en el préstamo concertado por la vendedora anteriormente o en otro que pudiera facilitar; los compradores tenían, insistimos, la posibilidad, si les interesaba, de subrogarse en el préstamo que había de facilitarles la vendedora o podían negociar y conseguir el préstamo en cuestión por su cuenta negociando ellos mismos con otra entidad bancaria; este es, además, el modo habitual de operar en la compraventa de viviendas, incluso en el caso de viviendas de protección oficial aun cuando en este supuesto los préstamos tengan que cumplir determinadas condiciones o requisitos derivados de la aplicación de la normativa reguladora de estas promociones de viviendas. Destacamos también que, según se deduce de los documentos que presenta la parte actora y sus propias alegaciones, fue dicha parte actora quien mantuvo los contactos habituales, tanto con la entidad BBVA - con quien tenía concertado el préstamo hipotecario la vendedora- como también con otras entidades para intentar obtener la financiación que finalmente no consiguió. Si hubiera sido la vendedora quien estuviera obligada a obtener el préstamo para los compradores, sería ella quien habría contactado y recibido la contestación negativa de las entidades bancarias.

En definitiva, aunque en el contrato privado de compraventa se diga que la compradora solicita a la vendedora que concierte un préstamo hipotecario en el que se pueda subrogar la vendedora, ello en absoluto implica que ésta última se obligara a asegurar que la subrogación será posible en todo caso, sino que evidentemente queda supeditado a la aprobación de la entidad crediticia, que dependerá de las posibilidades económicas, garantías, solvencia etc. del que pretenda subrogarse; en consecuencia, no procede la devolución de las cantidades ya abonadas por los compradores pues su obligación de pagar no estaba condicionada en los términos que razona la sentencia. Y, puesto que sí incumplieron el resto de las condiciones pactadas para el total pago del precio pactado, la resolución contractual que la vendedora y sus consecuencias se ajustan a las previsiones tanto legales como las establecidas en la cláusula novena del contrato.

La parte actora, aunque no lo alega en los hechos de la demanda, sí reseña en su fundamentación jurídica jurisprudencia relativa a la doctrina de la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato o sobre la eventual aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus'. Ni una ni otra doctrina son aquí aplicables: no hay imposibilidad sobrevenida pues no se dan las condiciones y requisitos de los arts. 1183 y 1184 del C. Civil , y además no consta probado que la imposibilidad de obtener financiación se debiera aun cambio en las circunstancias o condiciones de los solicitantes de tal financiación posterior a la firma del contrato. La misma ausencia de prueba impide acudir a la precitada cláusula 'rebus sic stantibus' para limitar o pretender la ineficacia del contrato, cláusula ésta de aplicación restrictiva en cuanto supone una clara excepción al principio esencial de vinculación de los contratos y un riesgo de muy graves consecuencias para la seguridad jurídica; como decíamos no sabemos, porque no se ha probado -es más, ni se ha intentado siquiera- cual era la situación de los compradores a la firma del contrato y si esa situación, ya al principio, hubiera derivado en la imposibilidad o dificultad para obtener financiación; por tanto, no podemos analizar si tal situación o circunstancias habían cambiado en el momento en que tenían que concurrir a otorgar la escritura de venta con la financiación necesaria, y además de manera relevante o extraordinaria, para poder apreciar ese cambio con eficacia resolutoria del contrato.

TERCERO.Las costas del recurso no se imponen a ninguna de las partes, dada su íntegra estimación, por virtud de lo dispuesto en el art. 398 de la L.E.C .

VISTOS los artículos citados, y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

QUE ESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓNpresentado por la representación procesal de ACIMEX ACTUACONES INMOBILIARIAS S.L., contra la sentencia dictada en fecha 5 de julio de 2014, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Mérida , en los autos de JUICIO ORDINARIO núm. 697/2013, DEBEMOS REVOCARla citada resolución, y en consecuencia, DESESTIMAMOS LA DEMANDAformulada por DON Millán Y DOÑA Graciela contra ACIMEX ACTUACIONES INMOBILIARIAS S.L., absolviendo a dicha demandada de las pretensiones formuladas en su contra,con imposición de las costas de primera instancia a la parte demandante, y sin expresa imposición a ninguno de los litigantes de las costas de esta alzada .

Conforme a lo resuelto en esta resolución, dése al depósito que, en su caso, se hubiere constituido para recurrir, el destino previsto en la Disposición Adicional 15ª LOPJ .

Notifíquese a las partes interesadas esta resolución y con certificación literal a expedir por la Sra. Secretaria de esta Audiencia Provincial y del oportuno despacho, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, para cumplimiento y ejecución de lo acordado. Archívese el original en el libro-registro correspondiente de esta Sección.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno. Sólo se admitirán los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación, si se fundan en los motivos y supuestos previstos, respectivamente, en los artículos 469 (en relación con la Disposición Final 16ª LEC ) y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de los que conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y que, en su caso, deberán interponerse por escrito ante este Tribunal, en el plazo de los veinte días hábiles siguientes al de su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos