Sentencia CIVIL Nº 223/2018, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 589/2017 de 23 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Sección nº 1 de la Audiencia Provincial de Tarragona. Civil
Avenida Presid. Lluís Companys, 10 - Tarragona - C.P.: 43005
TEL.: 977920101
FAX: 977920111
EMAIL:aps1.tarragona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 4316342120158112643
Recurso de apelación 589/2017 -U
Materia: Juicio ordinario por cuantía
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de El Vendrell
(UPAD)
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 376/2015
Parte recurrente/Solicitante: Porfirio , Angustia
Procurador/a: Manel Dionisio Borrell, Jose Roman Gomez
Abogado/a: Joan Llovet Vives, JOAN GUIXERAS CORBALAN
SENTENCIA Nº 223/2018
ILMOS. SRES.
Presidente
D. Antonio Carril Pan
Magistrados
Dª Mª Pilar Aguilar Vallino
D. Manuel Horacio García Rodríguez
En Tarragona, a 23 de mayo de 2018.
Visto ante la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial los recursos de apelación interpuestos por Porfirio
, representado por el Procurador Sr. Dionisio y defendido por el Letrado Sr. Llovet, en el rollo nº 589/2017, y
por Angustia , representada por el Procurador Sr. Román y defendida por el Letrado Sr. Guixeras, derivados
del procedimiento Ordinario nº 376/2015 del Juzgado de Primera instancia UPSD nº 2 del Vendrell, al que se
opusieron las correspondientes parte contraria a cada uno de ellos.

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y
PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: 2Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador Sr. Dionisio, en nombre y representación de Porfirio , debo condenar y condeno a Angustia a abonar al actor la cantidad de seis mil euros (6.000 euros), cantidad que devengará el interés legal desde la interpelación judicial hasta la fecha de esta sentencia y, desde la misma hasta su completo pago, el interés legal incrementado en dos puntos. Cada parte abonará las costas causadas y las comunes por mitad'.



SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpusieron recursos de apelación por Porfirio y por Angustia , en base a las alegaciones que son de ver en los escritos presentados.



TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulasen adhesión o se opusieran al mismo, se opusieron a los mismos la correspondiente parte contraria a cada uno de ellos

CUARTO.- Por Angustia se solicitó el recibimiento a prueba y la práctica de documental consistente en requerir a la parte actora para que aportase extracto de la entidad bancaria de su titularidad donde supuestamente dispuso de la suma de 6.000.-euros para pagar la suma convenida en el contrato, solicitud que fue rechazada por auto de 22/12/2017 que no fue recurrido y devino firme.



QUINTO.- En la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente D. Antonio Carril Pan.

Fundamentos

PRIMERO.- Las apelaciones se alzan contra la sentencia que, frente a la demanda que insta la entrega de unas arras penitenciales pactada con ocasión de un contrato de compraventa en el que el actor era comprador y la demandada vendedora, estimó parcialmente la demanda y declarando que se dio un mutuo disenso del contrato, condeno a la demandada a devolver al actor la suma de 6.000€ recibida como arras penitenciales, y lo hacen invocando error en la apreciación de la prueba.



SEGUNDO.- Son hechos trascendentes en orden a la resolución de la litis, esencialmente recogido en la sentencia de instancia: Porfirio era inquilino de la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 / NUM001 de la población de Santa Margarita i les Monjos.

Angustia era propietaria de 1/3 de la referida vivienda.

El 25/7/2012 suscribieron ambos un contrato privado que denominaron de arras penitenciales, en el que expresaron que, estando el primero interesado en adquirir la vivienda arrendada por precio de 110.000€, pactaron que Porfirio entregaba a Angustia en el mismo acto 6.000 € en efectivo metálico, en concepto de arras penitenciales, con los efectos previstos en el art. 1454 del CC ., agregando en el nº 4 del documento que 'la señal entregada tendría validez hasta el día 25/9/2012, en el que se formalizaría la escritura pública de compraventa en el Notario que designe la parte compradora, debiendo notificar a la parte vendedora en forma fehaciente con un antelación de, al menos, siete días el lugar y hora para su otorgamiento. La parte compradora se reserva el derecho para que la escritura pública de compraventa sea otorgada a favor de la persona que libremente designe.' En la cláusula 8ª hicieron constar que 'se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras penitenciales, pudiendo por tanto el adquirente como el vendedor en concordancia con el art. 1454 del CC , desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. En el caso de desistimiento por parte del adquirente, éste perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición del vendedor en concepto de señal y pago a cuenta del precio. Si desiste la vendedora el adquirente percibirá de esta la cantidad que entrego, duplicada.

El 9/5/2012 Porfirio solicitó un crédito hipotecario sobre la referida finca, siendo tasada la misma el 7/8/2012.

El 27/8/2012 Angustia adquirió las 2/3 parte restante en escritura pública de aceptación de herencia, la que se inscribió en el Registro de la Propiedad el 15/10/2012.

El 31/10/2012 estaba señalada en la Notaria de Sant Sadurni d`Anoia, a las 9,30 horas para otorga la escritura de compraventa.

La cédula de habitabilidad de la vivienda fue entregada por la Agencia de l`Habitatge a Angustia el 3/12/2012.



TERCERO.- De lo referido se deriva que el 25/7/2012 celebraron un contrato de compraventa en documento privado, contrato consensual y vinculante a partir del momento en que en él se fijó un precio y un objeto ( art. 1445 CC ), con independencia de que aplazase la consumación del mismo mediante su entrega respectiva, pues son diferentes el momento de la perfección ( art. 1450), con la expresión de las voluntades concordes, y el de la adquisición o consumación de lo comprado ( art. 1462 CC ) con transmisión de la cosa y pago del precio (art. 1500), contrato en el que se incluyó una clausula de arras penitenciales, y ello ha de ser interpretado en ese sentido ya que, como señaló la sentencia del TS de 29/7/1997 , 'las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que este especificado el objeto y el precio; de otra manera no podría desplegar sus efectos' (en el mismo sentido la sentencia del TS de 24/10/2002 ), sin que se opusiera a ello que la vendedora únicamente fuese en el momento de la firma propietaria del 1/3 de la misma, pues como contrato consensual y generador de obligaciones la venta de cosa ajena es validad y eficaz, y en tal sentido cabria señalar la sentencia nº 619/2015 del TS, de 3/11/2015 , que referida a la solicitud de nulidad de un compraventa de una cuota indivisa de un bien hereditario sin autorización de los demás herederos, reitero la doctrina jurisprudencial anterior señalando: 'Se ratifica como doctrina jurisprudencial la referida en la sentencia de esta Sala, antes citada, de 28 de marzo de 2012 , en el sentido de que ante la falta de consentimiento de los comuneros solo afronta la nulidad cuando el vendedor hace creer al comprador que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros, siendo incierto, pero abandona un remedio tan drástico cuando el comprador conoce que la transmisión solo es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio. En consecuencia, concurren las circunstancias que determinan, frente al efecto más radical de la nulidad, la procedencia de aceptar el carácter puramente consensual y generador de obligaciones en que se basa el criterio jurisprudencial que declara la validez de la venta de cosa ajena .' Por su parte la sentencia del TS de 8/10/2008 señaló: 'que la realidad extrarregistral determine que el transmitente no era dueño al tiempo de otorgarse la escritura no equivale a apreciar la ineficacia del contrato de compra venta, pues está legal y doctrinalmente admitida como válida la venta de cosa ajena - Sentencias de 24 de junio de 2004 y 5 de mayo de 2008 -' A destacar que el comprador tenia perfecto conocimiento de la titularidad de la demanda de un 13 y que la adquisición del resto estaba pendiente de la conclusión de los tramites hereditarios de los que resulto titular del total tramites concluidos antes de la fecha establecida para otorgar la escritura pública, por lo que nada se oponía a ello, aunque la inscripción no se hubiera consumado, pues la misma no era imprescindible para la trasmisión de la vivienda.



CUARTO.- A la vista del contrato firmado, con clara referencia al art. 1454 y a la facultad de desistir del mismo, se impone la conclusión de que el pacto de arras concluido por los contratantes está claramente referido a las arras penitenciales, pero también se impone precisar que ese pacto de arras tenía un tiempo de vigencia, como se deriva del nº 4 del contrato, 'la señal entregada tendrá validez hasta el día 25/9/2012, en el que se formalizara la escritura pública de compraventa en el Notario que designe la parte compradora. Regia pues lo dispuesto en el art. 1117 del CC , por lo que se extinguió la obligación desde que pasó el tiempo.

Es jurisprudencia reiterada que las arras penitenciales únicamente se admiten cuando conste expresa y claramente la intención de la partes, pues ello va en contra de la conservación del negocio celebrado, constituyendo, pues, una cuestión de interpretación de los contratos sometida a los arts. 1281 a 1289 del CC , y actúan como un medio para desistir lícitamente del contrata a través de los mecanismos de la devolución doble o perdida de la suma entregada, convirtiéndose en el precio a pagar por esa facultad pactada de desistir del negocio, lo que consiste en la declaración de voluntad, explícita o implícita, de uno de los contratantes en virtud de la cual manifiesta, unilateralmente, su voluntad inequívoca de desligarse del contrato, desistimiento que se ampara en el convenio pactado, sin que tenga que basarse en otra causa, ya que la determinante del mismo es la voluntad de los interesado expresamente manifestada en el negocio y con relación al mismo, excluyendo así la prohibición del art. 1256 de dejar al arbitrio de uno de los contratantes la validez y cumplimiento de las obligaciones.

Conviene precisar que si bien el art. 1454 del CC se refiere a que podrá rescindirse el contrato, no se trata de una rescisión en los términos de los arts. 1290 y 1291 del CC , sino de la facultad expresa y voluntariamente pactada de desistir del contrato válidamente celebrado, y en el mismo sentido procede distinguir desistimiento de resolución, ya que el primero no necesita causa concreta diferente a la voluntad del contratante y la aplicación de los mecanismos del 1454, mientras que la resolución es la facultad legalmente otorgada al obligado recíprocamente en el caso de que la parte contraria haya incumplido sus obligaciones, facultad que oscila entre la exigencia del cumplimiento o la resolución, con la resarcimiento de daños y perjuicios y abona de intereses en ambos casos ( art. 1124 CC ). También conviene precisa que cabe la posibilidad que la parte que desiste no cumpla con los mecanismos previstos, caso en el que se produciría un incumplimiento del pacto de arras, pero no del contrato que se habría extinguido como efecto directo del desistimiento ejercitado, a ello puede agregarse que el desistimiento cabe realizase por mera declaración de voluntad, no sujeta a forma determinada, acompañada de la devolución o perdida de la suma que integraba las arras, pero si ello no es eficaz, han de ser los tribunales los que resuelvan respecto de su eficacia.

Entre otras muchas, la sentencia nº 581/2013 del TS, de 26 de septiembre , señala respecto de las arraspenitenciales : 'Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de Marzo de 1986 ).

Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad.'

QUINTO.- La parte actora incurre en reiterada y manifiestas imprecisiones y contradicciones, alegando alternativamente que la demandada desistió o que incurrió en incumplimiento voluntario o resolución, cuando amparada su demanda en el art. 1454 del CC , único que invoca en sus fundamentos de derecho, lo que debió probar es que la demandad desistió, no que incumplió, del contrato antes de la fecha limite pactada, 25/9/2012, y ello ni lo hace ni lo intenta, pues toda su actividad se encamina a acreditar que incumplió cuando citada a la Notaria, compareció sin Cedula de habitabilidad, o cuando en la fecha pactada no tenía inscrita su propiedad, pero tanto uno como otro supuesto daría lugar, en todo caso, a un motivo de resolución del contrato con los efectos que le son propios, pero no a la aplicación de la arras penitenciales, pues no acreditó que la demandada hubiera desistido ni expresa ni tácitamente, sino que lo que invoca es que no podía consumar el contrato con el intercambio de prestaciones dada las carencias de inscripción registral y de Cédula de habitabilidad, lo que califica de imposibilidad de otorgar la escritura pública, convirtiendo la misma en requisito constitutivo de la compraventa cuando la realidad es que el CC únicamente reconoce la facultad de compelerse recíprocamente a su otorgamiento (art. 1279 ), sin afectar a la eficacia del contrato.



SEXTO.- Respecto a la invocación por el actor de la incongruencia omisiva por no haber efectuado la sentencia recurrida pronunciamiento respecto a su alegación de que el contrato no se cumplió por haber exigido la vendedora un mayor precio, debemos señalar que esa invocación carece de eficacia, ya que la misma se habría producido, hipotéticamente, después de haber vencido el pacto de arras, y en segundo lugar la referida exigencia carecía de efectividad ya que el precio estaba perfectamente determinado y era obligatorio para ambos contratantes desde el documento privado inicial.

De lo referido y del hecho de que el contrato no se consumo y ninguna parte reclamó su cumplimiento ni requirió a la contraria para ello ni invocan su resolución, se impone concluir, tal y como hizo la Juez a quo, que se dio un mutuo disenso del mismo con los efecto propios de la restitución de las respectivas prestaciones, tal y como acordó la sentencia de instancia SEPTIMO.- Que la desestimación del recurso planteado obliga a hacer imposición de costas a la parte recurrente por disposición del art. 398 de la L.Enj.Civil.

OCTAVO.- La apelación de la demandada pretende la desestimación de la demanda en base a que no fue requerida para el cumplimiento antes del vencimiento del pacto de arras, lo que implica que ella no desistió del contrato, y que no recibió la suma que constituía el depósito de las arras.

El primer alegato lo viene a reconocer el actor cuando señala que el requerimiento que se hizo fue para acudir a la Notaria el 31/10/2012, es decir después del día 25/9/2012 fecha límite para otorgar la escritura fijada en el contrato privado.

Por lo que se refiere a la falta de recepción de la suma de 6.000, procede una remisión a lo pactado y firmado por la demandada y a la total falta de prueba de la simulación invocada, máxime cuando la recepción es consustancial con el pacto de arras celebrado, el motivo de la simulación, permitirle al comprador presentar el contrato para obtener la hipoteca, fue contradicho por la Directora de la entidad crediticia en cuanto a su exigencia, al tiempo que la cantidad esta reiteradamente mencionada y en términos claros y sin asomo de duda.

Constituye una tergiversación de la realidad el alegato de que la esposa del actor reconoció que la suma había salido de una cuenta del mismo, cuando lo manifestado es que lo tenía en efectivo procedente de la venta de una casa, y por lo que se refiere al alegato de que el borrador de la escritura preparado el 31/10/2012 no contemplaba su deducción del importe a pagar, lo cierto es que la realidad lo contradice, pues como invoco el actor en su oposición, el pacto segundo del borrador, fijaba como precio el de 110.000€, pero al ocuparse de la forma de pago diferenciaba dos cantidades, una a satisface mediante cheque, y un resto que el vendedor confiaba tener recibido, por lo que se impone el rechazo de los alegatos.

La apelación se rechaza.

NOVENO.- Que la desestimación del recurso planteado obliga a hacer imposición de costas a la parte recurrente por disposición del art. 398 de la L.Enj.Civil.

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

Que declaramos NO HABER LUGAR a las apelaciones interpuestas por Porfirio y por Angustia , contra la sentencia dictada el 29 de febrero de 2016, por el Juzgado de 1ª Instancia nº UPSD nº 2 del Vendrell, cuya resolución confirmamos, con imposición de costas de los recursos a las partes apelantes.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - Disposición Final 16ª LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.