Sentencia Civil Nº 224/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, de 17 de Marzo de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 224

Ilmos.

Presidente: D. José Luis Ubeda Mulero

Magistrada: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrado: D. Luis Antonio Soler Pascual

En la ciudad de Alicante, a diecisiete de marzo del año dos mil cuatro

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario sobre cuestión relativa a la Propiedad Horizontal, seguidos en instancia ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Alicante con el número 184/02, y de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora, la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , NUM000 de Alicante, representada por el Procurador Dª. Eva Gutiérrez Robles y dirigida por la Letrado Dª Adelina Pérez Antón; y como parte apelada la Asociación de Comunidades de Propietarios del EDIFICIO000 , representada por el Procurador D. Pedro Montes Torregrosa y dirigida por la Letrado Dª. Ana María Barrachina Andrés, que ha presentado escrito de oposición.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia nº 5 de Alicante, en los referidos autos tramitados con el número 184/02 , se dictó sentencia con fecha con fecha 1 de septiembre de 2003 cuyo fallo es como sigue "1.- Estimo la excepción de falta de legitimación activa de la comunidad de Propietarios de la CALLE000 número NUM000 para pretender la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados por la demandada Asociación de Comunidades de Propietarios EDIFICIO000 en las Juntas Generales celebradas en fechas 28 de febrero de 2001, 5 de octubre de 2001 y 5 de diciembre de 2001 y sin entrar, por tanto, a conocer del fondo del asunto en lo relativo a la validez o nulidad de los mismos, desestimo la pretensión de declaración de nulidad de tales acuerdos. 2.- Desestimo íntegramente las restantes pretensiones de la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 número NUM000, de Alicante, contra la Asociación de Comunidades de Propietarios EDIFICIO000, a quien absuelvo libremente de tales pretensiones. 3.- Condeno a la actora al pago de las costas del pleito."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora antes referida en tiempo y forma , que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal , donde quedó formando el Rollo núm. 718-B/03, tramitándose el recurso en forma legal y en el que se señaló para la deliberación y votación el día 16 de marzo de 2004 en el que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia , en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. D. Luis Antonio Soler Pascual.

Fundamentos

PRIMERO.- La comunidad de Propietarios de la CALLE000 número NUM000 de Alicante, formula demanda contra la Asociación de Comunidades de Propietarios EDIFICIO000 instando el abono, mediante compensación de cuotas de contribución a gastos ordinarios, de 9.966,45 euros por la ejecución y pago de determinadas obras que la citada parte actora consideran que son responsabilidad de la Asociación demandada, formulando también, en relación a la misma cuestión, pretensión de nulidad de determinados acuerdos adoptados en el seno de la Asociación demandada.

La Sentencia de instancia desestima en su integridad ambas pretensiones y más concretamente la segunda, como consecuencia de la estimación de la excepción de falta de legitimación activa y por tanto , sin entrar en el fondo de la impugnación que se efectúa, recayendo precisamente el primer motivo impugnatorio de los que se argumentan en el recurso formulado por la Comunidad de Propietarios actora , en el debate en torno a la apreciación de la citada excepción y , en su orden, examen primero que hará este Tribunal en el respeto del orden diseñado por el propio recurrente.

Es cierto que, como señala la Sentencia de instancia, la Asociación de Comunidades de Propietarios EDIFICIO000 no están constituida formalmente como una agrupación de Comunidades de las que hace referencia el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y que, estatutariamente, su elemento personal está integrado no por las cinco Comunidades de propietarios en las que se divide el edificio, que es único en su estructura inmobiliaria, sino por todos y cada uno de los propietarios individuales que se integran en aquellas cinco Comunidades. Sin embargo de lo que no cabe duda alguna es de que la Asociación , cualquiera que sea la forma jurídica que adopte, asume funciones estatutarias que, derivadas precisamente de la integración de la totalidad de propietarios de las Comunidades que las forman , de los fines que le son propios y que se definen en el artículo 8 de sus estatutos ("mantenimiento y conservación del bloque, creación de zonas verdes y de recreo y su conservación, vigilancia y control del buen estado y policía de los espacios comunes y modernización de los servicios comunes") y de los elementos comunes sobre los que extiende su actuación -art. 9 Estatutos- que se solapan con los elementos comunes de cualquier Comunidad de Propietarios, decíamos , de todas estas circunstancias , lo que deviene evidenciado es que nos encontramos ante una supraComunidad o manComunidad de Propietarios que como tal, el Tribunal Supremo ha venido reconociendo ya con anterioridad a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en 1999, admitiendo su jurisprudencia la coexistencia , al lado de las Comunidades de Propietarios típicas, de otros colectivos que, en su conjunto, integran una supraComunidad o ManComunidad de Propietarios, considerando esta situación como práctica con relevancia jurídica y que, como tal, llevaba a esta doctrina jurisprudencia a admitir la posibilidad de poder actuar con autonomía a cualquiera de estos dos entes , tanto en el aspecto activo o pasivo de la relación jurídico-procesal. Así la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 1991 afirmaba que "... tanto doctrinal como jurisprudencialmente [SS. 18-4-1988 y 13-3-1989] se admite en el caso de las urbanizaciones la posibilidad de coexistencia de dos tipos de Comunidades entrelazadas para su Administración la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de vivienda y la de la Urbanización, cada una con sus propios cometidos comunitarios, pero , hallándose ambas sometidas, en cuanto a su constitución y funcionamiento (a falta de una regulación específica de la segunda), no a la Ley de Asociaciones de 1964, sino al régimen de la LPH, de 21-7-1960, sin que existiera inconveniente legal ni jurisprudencial, en admitir que la defensa de aquellos intereses comunitarios que , por extravasar los propios y exclusivos de cada edificio, afecten a la generalidad o a una gran mayoría de los comPonentes del conjunto urbanístico, podía ser asumida por la expresada Comunidad de la Urbanización, porque, siendo ello así , y sin dejar de reconocer que la Comunidad de Propietarios (sea la de un edificio , sea la de la urbanización) carece de personalidad jurídica [SS. 29-5-1984 y 27-3-1989], no puede desconocerse la legitimación procesal que al Presidente de la respectiva Comunidad le viene conferida por el art. 12 LPH, que le otorga la representación en juicio de dicha Comunidad, estando situada su actuación entre la representación orgánica y la meramente voluntaria, llevando implícita la de todos los titulares, al actuar como órgano del ente comunitario...".

En suma, nos encontramos ante una superestructura organizativa que sólo se comprende, porque es su exclusivo objeto, en el tratamiento de cuestiones propias de la Comunidad de Propietarios en el ámbito de una finca que se divide en otras tantas Comunidades y en la que la participación e interés viene dado no sólo por el particular interés de cada propietarios individual sino también por el que dimana de cada Comunidad particular. Por ello , y con independencia el título jurídico o la forma que adopta, dado que el tratamiento de las cuestiones que se le someten son las propias de la Legislación especial para este tipo de Comunidades y que sus decisiones, afectan o pueden afectar, más allá que al interés individual, al colectivo de una o varias de las Comunidades individuales, no cabe duda alguna que lo que se crea es una particular relación de interés y de Comunidad entre los propietarios individuales, las particulares Comunidades de propietarios y la supraComunidad que fundamenta la legitimación en relación a determinados acuerdos, no sólo del propietarios sino también de la Comunidad que se ve afectada y por ello , sin duda alguna, en supuestos como el que nos ocupa en el que la propia Comunidad hoy actora adopta la decisión -doc. nº 28 demanda- en Junta de propietarios, de impugnar determinados acuerdos de la asociación que entiende perjudiciales , facultando a su Presidente, miembro además de Derecho de la asociación, a ejercer las acciones oportunas.

En conclusión, en modo alguno puede prosperar la excepción propuesta pues por lo dicho y porque negar al Presidente de la Comunidad de Propietarios CALLE000 nº NUM000 de Alicante la facultad de representación que comporta el artículo 12 LPH, supondría negar la legitimidad de accionar en defensa de los intereses comunitarios en el ámbito de una decisión adoptada en relación a un complejo inmobiliario privado que, no se olvide , como dispone el artículo 24 LPH, inciso último , se rige las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, y al tiempo negar la coexistencia de relaciones inmediatas entre las tres partes que integran el complejo, el propietarios individuales, la Comunidad de Propietarios y la Asociación de Comunidades de Propietarios y de cuya existencia dimana también el Derecho de acción que es el que, a través de su natural representante, ejercita una de las partes de dicha relación.

Procede en consecuencia desestimar el motivo impugnatorio.

SEGUNDO.- Recurre el apelante en segundo lugar el pronunciamiento de la sentencia de instancia sobre las pretensiones reseñadas con los numerales 1º , 2º y 3º del suplico de la demanda relativas a la reclamación de cantidad por importe de 9.966,45 euros. Sin embargo, y como bien parece apuntar el recurrente, existe una más que aparente contradicción en la valoración independiente que sobre esta cuestión hace la Magistrada a quo respecto de la impugnación de los acuerdos.

En efecto, la demanda, después de instar un pronunciamiento sobre la responsabilidad y cargo de las obras a la Asociación , insta una condena de abono idéntica a la acordada en su día por la Junta de fecha 21 de febrero de 2000 -doc. Nº 16 demanda- de compensación con las cuotas de contribución a los gastos ordinarios que mensualmente se devengan , con la alternativa propuesta de compensación mediante pago completo de la suma adelantada por la actora. Y ello como resultado de la propuesta nulidad de los acuerdos que impugna de las Juntas de 28 de febrero, 5 de octubre y 5 de diciembre todas de 2001 en las que se produce la revocación de aquél acuerdo y , por tanto, la exclusión como gasto comunitario de la reparación ejecutada en el local de la Comunidad actora.

Parece por tanto evidente que si negáramos la legitimación para impugnar los acuerdos en los que la Asociación finalmente, tras el proceso que analizaremos, se opone a que la reparación haya recaído sobre elementos cuyo mantenimiento a ella corresponda conforme a los Estatutos por los que se rige, penetrar en el examen del carácter o no comunitario de las citadas reparaciones sería cuestión que, fuera del examen de la impugnación , nos estaría vedada sin caer en la contradicción de poder negar la legitimación para rechazar los acuerdos que excluyen el carácter comunitario de la reparación y sin embargo poder dictar Sentencia en la que, estimando el carácter comunitario del siniestro, se impusiera a la Asociación el pago de la misma.

En todo caso , y hecha la anterior aclaración que se entendía pertinente, lo cierto es que este Tribunal ha desestimado la excepción de falta de legitimación activa en relación a la impugnación que se hace en la demanda de los acuerdos de la Asociación de fecha 28 de febrero, 5 de octubre y 5 de diciembre de 2001, y procede en consecuencia, al análisis de la impugnación de que se trata.

En el supuesto enjuiciado, la Comunidad actora aduce en su escrito de demanda que , tras aprobarse por unanimidad en Junta General de la Asociación de fecha 21 de febrero de 2000 -doc. Nº 16 demanda- la inclusión de las facturas acreditativas del gasto y pago efectuado por la actora por los daños padecidos en el local comercial de referencia, acordándose su abono a la citada Comunidad mediante un sistema de compensación de cuotas mensuales, e incluyéndose como gasto en el ejercicio económico del año 2000 -doc. Nº 7 de la demanda-, tal acuerdo quedó desvirtuado por el adoptado en fecha 28 de febrero de 2001, con los efectos que resultan de los acuerdos adoptados en Juntas de 5 de octubre y 5 de diciembre del mismo año de privación del voto a los propietarios de la escalera nº 1 (Comunidad actora) al tenerlos como morosos y de expresa exclusión de gasto de reparación de las citadas obras (doc. Nº 22 y 23 demanda).

TERCERO.- Pues bien, del conjunto de pruebas practicadas, especialmente de la documental unida con la demanda, se evidencia que en la Asamblea General ordinaria de la Asociación de 21 de febrero de 2000 se adoptó el acuerdo, con ocasión del punto 3º relativo a la aprobación de las cuentas correspondientes al ejercicio del año 1999 en el que literalmente se disponía que "En este mismo punto se comentan las reparaciones que han tenido que ser realizadas en el local comercial de la ferretería con motivo de la rotura de una arqueta que ha ido produciendo el hundimiento del suelo de dicho local. El importe total de la reparación ascendió a la cantidad de 1.658.277 pesetas. Dicha cantidad ha sido abonada por los propietarios de la Escalera 1 , por lo que se toma el acuerdo, por unanimidad, de compensar el citado importe con las cuotas mensuales que deben aportar a la Comunidad General dicha escalera.", siendo así que con ocasión de la siguiente de las Juntas celebradas, hecho que tiene lugar el día 28 de febrero de 2001, y aprovechando el trámite inicial de la lectura y aprobación del acta de la Junta anterior, se entra en el debate sobre esta misma cuestión, la referente a los gastos ocasionados por las reparaciones efectuadas en la ferretería, acordando la "...Asamblea proceder a la votación del Acta excluyendo el apartado en el que figura el acuerdo relativo a las reparaciones efectuadas en la ferretería el cual será motivo de estudio por parte de la Junta Directiva y tratado en una próxima Asamblea para llegar a un acuerdo definitivo" , propuesta que es aprobada, según consta en el acta, por mayoría, desencadenándose como consecuencia de tal acuerdo, primero, que la administración de la Comunidad general entendiera que el acuerdo de febrero de 2000 había quedado en suspenso y por tanto , devengables las cuotas mensuales que a la Escalera le correspondían abonar desde la fecha del acuerdo de 2001 -doc. nº 18-, segundo, que en la Junta de 5 de octubre de 2001, al constar como deudores los propietarios de la citada Escalera, se les retirara el derecho de voto y, tercero, que en la Junta de 5 de diciembre también de 2001, manteniendo la suspensión del Derecho de voto ante la subsistencia de la deuda , se aprobara definitivamente la exclusión del abono por la Asociación del gasto de reparación del siniestro en la ferretería.

Se trata de un iter, consecuencial en una serie de acuerdos que dimanan con causa en el de 28 de febrero de 2001, que carecen de validez por intoxicación anulatoria del causal , esto es , del citado de 28 de febrero de 2001 hacia los de 5 de octubre y 5 de diciembre, ya que el acto nulo trasmite también su ineficacia a cuanto de él se deriva directa o indirectamente.

En efecto , el acuerdo adoptado el día 28 de febrero adolece de una serie de evidentes irregularidades que se traducen en la infracción de los preceptos que regulan la adopción de acuerdos en materia de Propiedad Horizontal, tanto en materia de requisitos de la convocatoria, en lo que hace al orden del día -art. 16 LPH-, como en materia de ejecutividad de acuerdos firmes -art. 18 LPH-. Lo primero porque el tema debatido no era cuestión contenida en el Orden del día, contravención que per se, como señalan las Sentencias AP Madrid de 20 de septiembre de 1996, Sevilla de 17 de febrero de 1997, Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1991, 27 de julio de 1993 y de 26 de junio de 1995 , supone la infracción de un deber inexcusable, requisito que no queda subsanado con cláusulas abiertas y absolutamente indeterminadas (sirvan de referencia las Sentencias antes reseñadas) y porque en todo caso , como hemos dicho en la muy reciente Sentencia de 24 de febrero de 2004 , el punto relativo a la aprobación del acta anterior no tiene sino un contenido alegal, en cuanto no se contempla en la ley, que no es cuestión que adicione validez a los acuerdos previos, que se encuentran sometidos, según la materia de cada uno de ellos a su propio régimen de mayorías conforme a los artículos 17 LPH en relación a los artículos 14, 15 y 16 de dicho cuerpo legal, y que no deja de ser sino una forma de abrir debate sobre extremos que afectan a la redacción de los acuerdos y en su caso, sobre subsanación de meros defectos de forma que puedan , por su entidad, ser convalidados, pero nunca a su carácter sustantivo o material , que no es otro que el que obra en el acta correspondiente. Y lo segundo porque, en relación a lo ya apuntado, y como deriva de lo dispuesto en el artículo 18-4 LPH, los acuerdos adoptados en Junta son ejecutivos salvo cuando se adopta , con los requisitos legales , otros que contravienen al anterior (ya que no se niega la facultad soberana de la Junta de contravenir sus propios acuerdos) o cuando resultan aquellos impugnados judicialmente y se solicita y acuerda su suspensión. Vicios en suma que hacen nulo al acuerdo de 28 de febrero de 2001 por el que se apertura un trámite de revisión (entendido además por la Administración de la finca como de suspensión) de una acuerdo previamente adoptado y, por extensión, a los derivados de aquél de fecha 5 de octubre de 5 de diciembre de 2001 en los que la revisión se completa , dejándolo sin efecto y con consecuencias de morosidad en relación a quienes tenían las legítimas expectativas del acuerdo que se varía.

CUARTO.- Las anteriores argumentaciones excusan de entrar en el análisis de las restantes alegaciones de la parte, relativas a la naturaleza y alcance de la actuación de la Comunidad actora en relación a las obras de reparación de las instalaciones, del importe abonado por la misma y de la condena a la Asociación a su pago mediante compensación o, alternativamente, mediante pago completo ya que la declaración de nulidad de los acuerdos citados se hace sobre la manifestación expresa de la validez y ejecutividad del acuerdo de 21 de febrero de 2000 sobre asunción del gasto por la Comunidad general y su abono mediante el sistema de compensación de cuotas mensuales.

QUINTO.- En cuanto a las costas procesales, y estimándose en su integridad el recurso de apelación formulado no cabe, sino de conformidad con los artículos 398 y 394 L.E.C. , declarar que no ha lugar a hacer expresa imposición sobre las costas procesales de esta alzada y, en relación a las causadas en la primera instancia, su expresa imposición a la parte actora conforme al artículo 394 LEC al entenderse , tal y como se ha explicitado, que la declaración de nulidad de los acuerdos impugnados implica per natura el reconocimiento de los efectos propios de las pretensiones contenidas en los puntos 1º a 3º de la demanda.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Alicante de fecha 1 de septiembre de 2003 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución, dictando en su lugar el siguiente fallo: que estimando en su integridad la demanda deducida por la comunidad de Propietarios CALLE000 nº NUM000 de Alicante contra la Asociación de Comunidades de Propietarios EDIFICIO000, debemos declarar y declaramos la nulidad de los acuerdos de referencia, adoptados en las Juntas Generales de la citada Asociación de fechas 28 de febrero de 2001 (punto 1º), de 5 de octubre de 2001 (antecedente punto 1º) y de 5 de diciembre de 2001 (punto 2º); y con expresa imposición de las costas causadas a la demandada; y sin expresa declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia , de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.