Sentencia Civil Nº 224/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 1016/2012 de 22 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

BARCELONA

SECCIÓN 11

CIVIL

Don Josep Maria Bachs Estany (Presidente)

Doña María del Mar Alonso Martínez

Don Antonio Gómez Canal (Ponente)

ROLLO DE APELACIÓN 1.016/12

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 3 DE MANRESA

JUICIO ORDINARIO 199/11

S E N T E N C I A nº 224/2014

En Barcelona, a 22 de mayo de 2014

La Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona formada por los Ilmos. Sres. Magistrados arriba reseñados ha visto en grado de apelación los autos de JUICIO ORDINARIO 199/11sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de los de Manresa por demanda de AINER INMUEBLES, S.L., representada por la Procuradora sra. García y defendida por el Letrado sr. Calvet, contra DON Carlos Francisco , representado por el Procurador sr. Grasa y asistido por el Abogado sr. Fíguls, y que penden ante nosotros por virtud del recurso interpuesto por la actora originaria y demandada reconvencional contra la Sentencia dictada en dichas actuaciones en fecha 3 de julio de 2.012 y pronuncia la presente resolución en base a los siguientes,

Antecedentes

Primero.- RESOLUCIÓN RECURRIDA.

En el juicio ordinario 199/11 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de los de Manresa recayó Sentencia el día 3 de julio de 2.012 cuya parte dispositiva, por lo que aquí interesa, es del siguiente tenor literal:

'PRIMERO.- Que desestimo en su integridad la demanda de juicio ordinario interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. IMMA SERRA GRAS, en nombre y representación de la entidad mercantil AINER INMUEBLES, S.L. contra Don. Carlos Francisco , representado por el Procurador de los Tribunales Sr. MIQUEL VILALTA FLOTATS, absolviendo a éste de los pedimentos contenidos frente al mismo en el suplico de la demanda, con imposición de costas a la demandante.

SEGUNDO.- Que estimo íntegramente la demanda reconvencional formulada por la representación procesal de D. Carlos Francisco contra la entidad mercantil AINER INMUEBLES, S.L., y en consecuencia, declaro la cancelación de la opción de compra que consta inscrita sobre la finca registral núm. NUM000 , Tomo NUM001 , Libro NUM002 de Rajadell, Folio NUM003 , inscripción 21ª y sobre la finca registral núm. NUM004 , Tomo NUM001 , Libro NUM002 de Rajadell, Folio NUM005 , inscripción 18ª, ambas del Registro de la Propiedad núm. 2 de Manresa, se ordena a la demandada reconvencional a estar y pasar por la anterior declaración, expidiéndose el oportuno mandamiento dirigido al Registro de la Propiedad núm. 2 de Manresa, a fin de que se proceda a las cancelaciones acordadas, no procediendo imponer las costas de este procedimiento a ninguna de las partes.'

Segundo.- LAS PARTES EN EL RECURSO.

Contra dicha resolución desestimatoria de las pretensiones ejercitadas en el escrito rector del proceso, la actora originaria interpuso recurso de apelación al que se opuso el interpelado en el traslado conferido al efecto. Emplazadas las partes ante la Superioridad comparecieron ambas en tiempo y forma.

Tercero.- TRAMITACIÓN EN LA SALA.

Recibidos los autos en esta Sección y descartada la necesidad de celebración de vista, el día 7 de mayo de 2.014 tuvo lugar la sesión de deliberación, votación y fallo.

Cuarto.- CUMPLIMIENTO DE LOS TRÁMITES.

En la tramitación de la segunda instancia jurisdiccional se han observado todas las prevenciones legales en vigor a excepción del plazo global de duración debido al cúmulo de asuntos que penden ante esta Sección.

Expresa la decisión del Tribunal el magistrado don Antonio Gómez Canal, que actúa como ponente.

Fundamentos

Primero.- RECURSO DE APELACIÓN FORMULADO POR AINER INMUEBLES, S.L. CONTRA LA SENTENCIA DE 3 DE JULIO DE 2.012 .

La Sentencia de primer grado, tras calificar la relación jurídica concertada por las partes mediante escritura pública de fecha 27 de julio de 2.007 y modificada en fechas 27/3/08, 30/1 y 25/6 de 2.009 y 4/3/10 (documentos 1, 3, 7 y 10 de la demanda) como un contrato de opción de compra, adopta las siguientes decisiones en relación a las pretensiones ejercitadas por cada una de las litigantes en sus respectivas demandas ( art. 409 LECivil ): 1º.- rechaza la originaria interpuesta por la mercantil optante encaminada a: i) la declaración de resolución del vínculo por incumplimiento de la concedente al hallarse las fincas que constituían su objeto arrendadas y/o ocupadas por el sr. Jacinto (cláusula 9.a de la escritura originaria) y ii) consiguiente condena al contrario a la restitución de las sumas entregadas (1,56M€), gastos (93.846,17€) y penalización pactada (1,2M€) y 2º.- acoge, por allanamiento de la actora originaria, la demanda reconvencional formulada por el concedente y cuya finalidad era la de proceder a la cancelación en el Registro de la Propiedad número 2 de los de Manresa del derecho de opción de compra en el historial de las dos fincas que constituían su objeto.

Frente al rechazo de la demanda originaria se alza AINER INMUEBLES, S.L. por medio del presente recurso que articula en base a nueve alegaciones que por razones sistemáticas reconducimos a dos motivos de apelación que seguidamente examinamos:

Primer motivo: error en la calificación jurídica del contrato suscrito por las partes en fecha 27 de julio de 2.007 (alegación 8ª del escrito de formalización frente al fundamento jurídico 2º de la Sentencia).

El motivo se desestima por las siguientes razones:

1º.- Ante todo porque la cuestión, muy interesante desde un punto de vista teórico, carece de interés práctico para la resolución del litigio por lo que la conclusión alcanzada por el juzgado, según la cual el contrato que unía a las partes se incluye dentro de la categoría de la opción de compra, ningún gravamen ocasiona a la apelante, requisito ineludible para acceder al sistema de recursos ( art. 448.1 LECivil ). Tal como sostenía esa entidad en el párrafo 1º de la página 27 de su demanda, ya se califique el contrato como una opción de compra o como una compraventa con precio aplazado, la resolución por incumplimiento del sr. Carlos Francisco y los efectos económicos postulados por ella son idénticos conforme a la cláusula 9.a) de la escritura de 27 de julio de 2.007, subsistente en este punto.

2º.- En segundo lugar la apelante, en su escrito de formalización, se limita a reproducir, y a remitirse en bloque, al hecho undécimo del escrito rector del proceso infringiendo la carga impuesta por el art. 458.2 LECivil : omite exponer a este tribunal las razones por las que a su juicio la Sentencia -con su motivada argumentación y estudio de la escritura de 4/3/10 y liquidaciones fiscales aportadas por la recurrente- erró al calificar el contrato como una opción de compra.

3º.- En último término, la calificación jurídica efectuada por la resolución de primer grado no resulta irrazonable pues aunque es cierto que en la postrera escritura de 4/3/10 se introducen algunas modificaciones que podrían avalar la tesis de la apelante -la conversión de las sucesivas primas entregadas en parte del precio de la compraventa si en el futuro llegara ésta a otorgarse, lo que no fue el caso- no podemos olvidar que:

3.1.- la inexistencia de prima no es impedimento para la existencia de una opción de compra, que puede ser gratuita ( SsTS de 15/7/93 y 18/4/01 ), por lo que esa novedosa estipulación no resulta de todo punto incompatible con la obligación originaria a los efectos de concluir que estamos en presencia de una novación extintiva (arts. 1.156 y 1.204 CCivil).

3.2.- es clara, a tenor del pacto 5º de la referida escritura (art. 1.281 CCivil), la voluntad de las partes de mantener subsistente la relación originaria constituida mediante escritura de 27 de julio de 2.007 que ambas califican de opción de compra a pesar de la denominación concedida a las partes ('vendedora' y 'compradora') y caracterizada, siguiendo la definición contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 2/6/09 , por la atribución por el sr. Carlos Francisco a AINER INMUEBLES, S.L. del derecho a decidir unilateralmente, dentro del período de tiempo fijado -hasta el día 31 de marzo de 2.010-, la eficacia del contrato de compraventa proyectado en sus elementos esenciales conforme al art. 1.445 CCivil: el objeto a entregar por el vendedor en determinadas condiciones, las fincas números NUM004 y NUM000 del término municipal de Rajadell e inscritas en el Registro de la Propiedad nº 2 de los de Manresa (art. 1.461 CCivil) y el precio a satisfacer por la compradora, 6M€ (art. 1.500 CCivil).

3.3.- la propia recurrente funda sus pretensiones, declarativa de resolución y de condena dineraria ( art. 5.1 LECivil ), en la cláusula 9ª de la escritura originaria en la que se contrapone la opción de compra, ya suscrita, a la compraventa precedida de la expresión 'en su caso'lo que evidencia que se trata de un negocio únicamente proyectado, eventual, pendiente de consumar a voluntad de AINER INMUEBLES, S.L.

Segundo motivo: infracción, por inaplicación, del art. 1.124 del Código Civil y cláusula 9.a) del contrato suscrito por las partes en fecha 27 de julio de 2.007 al descartar su resolución por incumplimiento del sr. Carlos Francisco , y efectos derivados de la misma, (alegaciones 2ª a 7ª del escrito de formalización frente al fundamento jurídico 3º de la Sentencia).

El motivo se desestima por las razones que seguidamente exponemos.

1º.- Del tenor literal de la cláusula 9.a) del contrato de 27/7/07, subsistente según el pacto 5º del acuerdo novatorio celebrado el 4/3/10 e invocado por la actora/apelante como base de sus reclamaciones, llegamos a las siguientes conclusiones: - la existencia de ocupantes en las fincas que constituían su objeto, distintos de la arrendataria PRESSEGUÉ RESTAURACIÓ, S.L., se configuró como causa resolutoria del vínculo que unía a las partes y - esta prerrogativa de resolver el contrato debía ejercitarse por parte de AINER INMUEBLES, S.L. al tiempo de la opción, ello es hasta el día 31 de marzo de 2.010, o una vez ejercitada tras la firma de la compraventa.

En el presente supuesto constatamos que la optante, antes de la fecha señalada en el último de los contratos, y a pesar de la carga que tenía de actuar en un sentido u otro según la Ley privada inter partes(arts. 1.089 y 1.091 CCivil): a.- ni comunicó al concedente su deseo de ejercitar la opción, en esto no hay discusión, cobrando fuerza la tesis de aquél según la cual AINER INMUEBLES, S.L., conocedora de que el mercado inmobiliario había sufrido un desplome importante y así lo demuestra la escritura de 4/10/11 (folios 435 y ss.), desistió del ejercicio de la opción de compra ante la imposibilidad de cumplir con sus obligaciones económicas tras fallar el aval de la familia Avelino (testificales sr. Gines 39m.:17s. y 41m.:30s. y sr. Porfirio 33m.:29s.) y b.- tampoco puso de manifiesto, antes de la fecha indicada, la imposibilidad de ejercitar la opción por concurrir una de las causas de resolución expresamente previstas por las partes en el contrato: - a pesar de la plasmación escrita de todos y cada uno de los hitos del largo proceso negocial -basta ver el volumen de la documental actora-, no hay constancia del ejercicio de esa prerrogativa resolutoria hasta la remisión del burofax de fecha 20 de mayo de 2.010 (documento 13 de la demanda) y - Don. Gines , conocedor de las vicisitudes habidas entre las partes, negó en su declaración testifical que AINER INMUEBLES, S.L. comunicara su decisión de poner fin al contrato por la presencia del sr. Jacinto en las fincas, a pesar de conocerla, obedeciendo a razones estrictamente económicas (40m.:05s., 43m.:17s., 47m.:25s. y 52m.:12s.).

Ante esta tesitura la conclusión alcanzada por el juzgado resulta perfectamente razonable: si el derecho de opción de compra ni se ejercitó por su titular dentro del plazo estipulado para ello, ni se resolvió antes de esa fecha por parte de AINER INMUEBLES, S.L., se produjo de manera irremisible su caducidad. La extinción del vínculo por esta razón -falta de ejercicio en el plazo marcado y consiguiente otorgamiento de la escritura de compraventa- excluía, por extemporáneo ( STS de 21/3/98 ), el ejercicio de la facultad resolutoria concedida por el art. 1.124 CCivil ( STS de 4/2/2011). En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 2/6/09 arriba mencionada al decir que 'La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar el contrato; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil («la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes») se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación. Así ha de entenderse que, incluso la falta por el concedente u optatario a las obligaciones propias del contrato de opción, no releva al optante de la necesidad de que, en caso de estar interesado en el ejercicio de la opción, dirija a aquél la oportuna comunicación recepticia dentro del plazo previsto, perfeccionando así el negocio en los términos pactados. La falta de tal comunicación dentro del plazo establecido - como ha ocurrido en el caso- cualquiera que hubiera sido la actuación del concedente u optatario, hace caducar un derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de un plazo previamente fijado.'

2º.- A mayor abundamiento admitamos a efectos dialécticos la posibilidad de AINER INMUEBLES, S.L. de invocar, de manera retroactiva -caducada la opción-, la concurrencia de una causa resolutoria que hubiera justificado la imposibilidad de su ejercicio dentro del plazo señalado en el contrato: presencia Don. Jacinto en las fincas litigiosas. Tampoco en este supuesto cabría acoger las pretensiones de la actora.

A pesar de que las partes en los contratos escritos únicamente salvaban la presencia en las fincas de PRESSEGUER RESTAURACIÓ, S.L., nos parece innegable que AINER INMUEBLES, S.L.:

2.1.- conocía la relación del sr. Jacinto con los inmuebles: - así lo manifestó éste al ser interrogado como testigo (15m.:06s.) y con mayor contundencia Don. Gines (40m.:05s., 43m.:17s. y 47m.:25s.); - al ser la optante una empresa mercantil dedicada al tráfico inmobiliario cabe presumir que visitó las fincas en varias ocasiones durante los más de tres años que se prolongó el proceso y el documento número 11 de la demanda (folio 258) y la testifical del sr. Bernabe (2m.:34s.) pusieron de manifiesto que las fincas litigiosas estaban perfectamente cultivadas, lo que denota un trabajo prolongado en el tiempo y claramente visible, cuando es evidente que el dueño no era quien desarrollaba esas labores de manera personal y la única arrendataria se dedicaba a la hostelería. Así pues el citado instrumento, elaborado a los dos meses del vencimiento del plazo para el ejercicio de la opción, parece un intento de disfrazar de súbito descubrimiento una realidad que ya se conocía con anterioridad.

2.2.- la optante consideraba irrelevante la presencia del sr. Jacinto en las fincas a los efectos de culminar la operación, posiblemente por conocer la posición jurídica de aquél plasmada con posterioridad en el acta de 27 de julio de 2.010. En otras palabras la existencia de esa persona cultivando las fincas se estimaba sin fuerza resolutoria para AINER INMUEBLES, S.L., tal como por otro lado preveía la propia escritura originaria (página 24 al folio 53). Así lo demuestra, y aquí volvemos al principio, la falta de denuncia de ese hecho antes del día 31 de marzo de 2.010 a pesar de su pleno conocimiento.

Los anteriores razonamientos conducen inexorablemente a la desestimación del recurso de apelación interpuesto por AINER INMUEBLES, S.L. y consiguiente confirmación de la Sentencia de primera instancia.

Segundo.- COSTAS DE APELACIÓN.

La desestimación de las pretensiones de la recurrente y la inexistencia de serias dudas fácticas o jurídicas -más allá de las inherentes a toda situación litigiosa- justifica que las costas causadas por el seguimiento del proceso en segunda instancia se impongan a AINER INMUEBLES, S.L. ( art. 398.1 LECivil en relación al art. 394.1 de la misma norma ).

Tercero.- DEPÓSITO PARA RECURRIR.

Desestimado el recurso de apelación, conforme al punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, AINER INMUEBLES, S.L. pierde el depósito en su día constituido, al que se dará el destino legal.

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por AINER INMUEBLES, S.L. contra la Sentencia dictada en fecha 3 de julio de 2.012 en los autos de juicio ordinario 199/11 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de los de Manresa y en consecuencia:

1º CONFIRMAMOSíntegramente dicha resolución.

2º CONDENAMOSa AINER INMUEBLES, S.L. a:

2.1.- el pago de las costas causadas por la tramitación del recurso de apelación por ella interpuesto.

2.2.- la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal.

Inclúyase en el libro de Sentencias dejando testimonio en el rollo de apelación procediendo a la devolución de las actuaciones originales al juzgado junto con certificación de la presente para que cumpla lo ordenado.

Notifíquese a las partes esta sentencia en legal forma comunicándoles que contra ella no cabe interponer recurso ordinario alguno.

Así por esta nuestra sentencia, juzgando de manera definitiva en segunda instancia, lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.