Sentencia Civil Nº 224/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 744/2013 de 01 de Junio de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

251658240

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0012997

Recurso de Apelación 744/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 6 de Colmenar Viejo

Autos de Procedimiento Ordinario 867/2010

DEMANDANTES/APELADOS:Dª Guadalupe , D. Carlos Alberto , Dª Serafina , D. Arturo , D. Esteban , Dª Carmela , Dª Leticia , D. Leandro , Dª María Luisa , Dª Elvira , D. Vidal , Dª Nuria , D. Alejo , D. Doroteo , Dª Andrea , D. Iván , Dª Gema , D. Ruperto , Dª Susana , D. Juan Alberto , Dª Constanza y ANGORA, S.L. ZONA COMERCIAL

PROCURADOR:Dª MARÍA JESÚS GONZÁLEZ DÍEZ

DEMANDADO/APELANTE:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS URBANIZACIONES ' DIRECCION000 ' y ' DIRECCION001 ' DE MANZANARES EL REAL (MADRID)

PROCURADOR: D. RAÚL MARTÍNEZ OSTENERO

DEMANDADOS/APELADOS INCOMPARECIDOS:Dª María Milagros , Dª Enma , Dª Pilar , Dª Asunción , Dª Josefa , D. Lucio , D. Teodoro , Dª María Angeles , Dª Emilia , Dª Petra , Dª Aurora , D. Aquilino , Dª Lidia , D. Evelio , Dª María Dolores , D. Luciano , Dª Fátima , Dª Sacramento , Dª Clara y AGUAS DEL PRADILLO, S.A.

PONENTE ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

SENTENCIA Nº 224

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En Madrid, a uno de junio de dos mil dieciséis.

La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario 867/2010 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 6 de Colmenar Viejo, a los que ha correspondido el rollo 744/2013, en los que aparece como parte demandante-apelada Dª Guadalupe , D. Carlos Alberto , Dª Serafina , D. Arturo , D. Esteban , Dª Carmela , Dª Leticia , D. Leandro , Dª María Luisa , Dª Elvira , D. Vidal , Dª Nuria , D. Alejo , D. Doroteo , Dª Andrea , D. Iván , Dª Gema , D. Ruperto , Dª Susana , D. Juan Alberto , Dª Constanza y ANGORA, S.L. ZONA COMERCIAL, representados por la Procuradora Dª MARÍA JESÚS GONZÁLEZ DÍEZ, y asistidos por la Letrada Dª BELÉN MARTÍNEZ LAGO DE LANZOS, como parte demandada-apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS DIRECCION000 ' y ' DIRECCION001 ' DE MANZANARES EL REAL (MADRID), representadas por el Procurador D. RAÚL MARTÍNEZ OSTENERO, y asistidas por el Letrado D. MIGUEL ÁNGEL IBÁÑEZ SALVADOR, y como parte demandada-apelada Dª María Milagros , Dª Enma , Dª Pilar , Dª Asunción , Dª Josefa , D. Lucio , D. Teodoro , Dª María Angeles , Dª Emilia , Dª Petra , Dª Aurora , D. Aquilino , Dª Lidia , D. Evelio , Dª María Dolores , D. Luciano , Dª Fátima , Dª Sacramento , Dª Clara y AGUAS DEL PRADILLO, S.A., que no han comparecido en esta instancia.

VISTO, siendo Magistrado PonenteD. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida en cuanto se relacionan con la misma.

SEGUNDO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 6 de Colmenar Viejo se dictó Sentencia de fecha 10 de septiembre de 2013 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por el procurador D. JUAN MANUEL MANSILLA GARCÍA en nombre y representación de Guadalupe , Serafina , Arturo , Carmela , Leticia , Esteban , María Luisa , Elvira , Leandro , Vidal , Carlos Alberto , Nuria , Alejo , Doroteo , Andrea , Iván , Gema , Ruperto , Susana , Constanza , Juan Alberto y ANGORA S.L. ZONA COMERCIAL contra Asunción , Lucio , Clara , Fátima , Sacramento , María Dolores , Teodoro , Josefa , Pilar , Aquilino , Emilia , Lidia , Aurora , María Angeles , Petra , Evelio , María Milagros , Enma , Luciano , COM. PROP. DIRECCION000 Y DIRECCION001 DE MANZANARES EL REAL, AGUAS DEL PRADILO S.A. representados por los procuradores Sr. Lozano García y Sra. Sánchez Oliva: Declaro nulas y sin valor las transmisiones de dominio efectuadas mediante los contratos privados de fecha junio de 1982 (parcela nº NUM000 ) y 30 de junio de 1982 (parcela nº NUM001 ). Declaro que la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 y DIRECCION001 ha devenido inexistente por carencia sobrevenida de objeto. En cuanto a las costas de conformidad con el art 394 y 395 de la L.E.C . se han de imponer a la parte demandada que se ha opuesto a la demanda.'

Notificada dicha resolución a las partes, por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS DIRECCION000 ' y ' DIRECCION001 ' se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno y solicitando el recibimiento a prueba en la segunda instancia. Admitido el recurso y dado traslado, se opuso al mismo la parte demandante, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Con fecha 3 de febrero de 2016 la Sala dictó auto por el que se acordó admitir a trámite la práctica de la prueba de interrogatorio solicitada por la parte apelante con su escrito de interposición del recurso, señalándose para el acto de la vista y la práctica de dicha prueba el día 11 de mayo de 2016.

La vista pública tuvo lugar el día señalado con la asistencia de los Letrados de las partes personadas, que informaron en apoyo de sus pretensiones, y la asistencia de la codemandada Dª Aurora para la práctica de la prueba de interrogatorio acordada, quedando registrado el acto en el correspondiente soporte de grabación.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda que da origen al proceso indica que diversos propietarios de parcelas de la DIRECCION000 y DIRECCION001 , se constituyeron en comunidad de propietarios al entender que se estaba ante una propiedad horizontal tumbada. A partir de entonces, continúa indicando la demanda, se iniciaron diferentes procedimientos derivados de las reclamaciones de cantidad entabladas por la comunidad. La sentencia de 12 de marzo de 2008, de la en Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid , justificó la pervivencia de la comunidad por la existencia de elementos comunes siempre que éstos fuesen necesarios para el funcionamiento de la urbanización, sin que sea suficiente acreditar que los miembros de la misma son titulares de fincas por las que pagan contribución o que exista un servicio de conserje, puesto que es necesario que estos bienes comunes se encuentren ligados obligatoriamente a las necesidades de la urbanización.

Indica el demandante que el único elemento determinante de la existencia de la comunidad es la existencia de dos parcelas comunes, debiéndose determinar si las mismas se encuentran o no afectas al uso de la comunidad.

Señala que las parcelas referidas no pertenecen a la comunidad, ya que fueron donadas a ésta mediante documento privado, y además no están afectas a ningún uso o servicio de la misma.

Solicita se declare nulas las cesiones de dominio a favor de la comunidad y que se declare la inexistencia de la comunidad por carencia sobrevenida de objeto, al carecer de bien alguno en copropiedad, acordando su liquidación.

La comunidad de propietarios se opuso alegando la excepción de cosa juzgada, ya que los mismos propietarios ejercitaron acción interesando la declaración de inexistencia de la comunidad, la cual fue desestimada por sentencia del juzgado de primera instancia 2 de Colmenar Viejo, de tres de abril de 2000, confirmada por la sección 25 ª de la Audiencia Provincial de Madrid por sentencia de 16 de julio de 2002 , así como procedimiento instado por la entidad copropietaria Isaac González, S.A., la cual fue desestimada igualmente por el juzgado de instancia y la Audiencia Provincial.

Alegó igualmente la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, ya que, indica, la conversión de la comunidad de propietarios en comunidad ordinaria precisa el acuerdo unánime de todos los propietarios.

Con respecto al fondo del asunto alegó que la comunidad de propietarios cuenta con servicios comunes como es el administrador, que la comunidad ha entablado diferentes procedimientos administrativos para el cumplimiento de la normativa urbanística, y tiene contratado un conserje encargado del mantenimiento de las parcelas de la comunidad y la seguridad de la urbanización. Con respecto a las parcelas, señala que aparte de las parcelas reseñadas en la demandada existe una zona verde, y que en una de las parcelas citadas en la demanda se encuentra un depósito de agua.

Considera que los negocios jurídicos por virtud de los cuales se le transmitió la propiedad de las parcelas no eran donaciones, ya que no se trataba de actos gratuitos realizados con ánimo de liberalidad.

Diversos demandados, que lo fueron como transmitentes o causahabientes de los cedentes de las parcelas, se allanaron a la demanda.

La sentencia que se recurre estimó la demanda, al entender que las parcelas habían sido objeto de donación modal, no siendo elevadas a escritura pública, no existiendo elemento o servicio común necesario para el desenvolvimiento de la comunidad.

SEGUNDO.-Se aceptan y se dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en aquello en que queden contradichos por los fundamentos de la presente resolución.

Cabe indicar que si en esta resolución se hace referencia a lo manifestado por intervinientes en el proceso, se indicará, de forma aproximada, el momento en que tales manifestaciones aparecen en la grabación del acto de juicio o, en su caso, de la vista celebrada ante esta Sala.

TERCERO.-La comunidad demandada considera que ha existido indebida aplicación del artículo 619 del Código civil , ya que los contratos privados por virtud de los cuales se trasmitía la propiedad de las parcelas a la comunidad recogían una mutua cesión de derechos y obligaciones bilaterales y recíprocos.

Reitera la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, ya que entiende que cuando se trata de desafectar elementos comunes es preciso el consentimiento unánime.

Indica que los estatutos de la comunidad reflejan como servicios comunes la guardería, vigilancia, jardinería, etc. y que la extinción de la comunidad precisa del consentimiento unánime de todos los propietarios.

CUARTO.-Comenzando por la cuestión relativa a si la comunidad es propietaria de las parcelas NUM000 y NUM001 , la sentencia recurrida considera que la comunidad recibió la propiedad de dichas parcelas en virtud de sendas donaciones, básicamente porque en ambos contratos se utiliza literalmente la expresión 'dona', considerando que la existencia de otras prestaciones y contraprestaciones no desvirtúan la calificación de los contratos como donación, ya que también las donaciones modales son donaciones y quedan sujetas a la normativa que rige a éstas, por lo que la donación de bienes inmuebles precisa de la elevación a escritura pública como requisito de validez del contrato.

QUINTO.-En el contrato suscrito en junio de 1982 por la Comunidad con Aguas del Pradillo, S.A., (documento 5 de la demanda), se establece que Aguas del Pradillo era la suministradora de agua a los distintos integrantes de la comunidad que habían contratado sus servicios, y por virtud de dicho contrato transmite a la Comunidad la propiedad sobre las instalaciones y elementos que integraban la red de abastecimiento, así como la propiedad de la parcela NUM000 en la que se encontraba situado el depósito de agua, quedando la comunidad de propietarios obligada a prestar el servicio de abastecimiento y distribución de agua y mantenimiento de la red.

Aguas del Pradillo cedía a la comunidad el crédito frente a los usuarios morosos por suministro de agua hasta el 25 de abril de 1982, fecha de la última lectura, por el importe de 1.323.526 Ptas., comprometiéndose a abonar la diferencia si el importe de los créditos no ascendiese a dicha cantidad.

La comunidad por su parte asumía el pago al Ayuntamiento de los recibos correspondientes al suministro de agua en el año en curso, por importe de 215.610 Ptas., y el pago del 50% de la factura dimanante de la lectura de contadores del primer cuatrimestre, ascendente a 24.234 Ptas.

El 30 de junio de 1982 se suscribe contrato (documento 6 de la demanda) entre la Comunidad y el Sr. Don Aquilino . En el mismo se indica que don Aquilino es promotor de las DIRECCION000 y DIRECCION001 , y que con el ánimo de transigir sus diferencias en orden a la actuación legal de dichas promociones acuerda que la comunidad se hará cargo de ambas urbanizaciones y servicios en el estado en que se encontraban, exonerando al promotor de cualquier tipo de responsabilidad en relación con la comunidad o con los propietarios de las parcelas como consecuencia de su gestión empresarial, dejando a salvo, por no están al alcance de la comunidad, las posibles responsabilidades contraídas frente entidades públicas o privadas ajenas a la comunidad con motivo de su gestión empresarial, comprometiéndose la comunidad a buscar soluciones positivas de cualquier problema de índole administrativo que pudieran presentarse y renunciando expresamente al ejercicio de toda clase de acciones al respecto.

La comunidad acepta la situación de los edificios de la zona Comercial y su venta bajo el régimen en que se estaba llevando a cabo, renunciando expresamente al ejercicio de toda clase de acciones.

Con respecto a la parcela conocida como ' DIRECCION000 ', las partes dejaban abierta la posibilidad de convenir la permuta de la misma por otra igual en la zona verde.

Como 'contraprestación' a dichos acuerdos el referido promotor:

-Condonaba a la Comunidad de propietarios la deuda contraída por ésta que ascendía 1.284.000 pesetas, correspondiente a los gastos generales.

-Entregaba a la comunidad de propietarios recibos por valor de 495.407 Ptas., adeudadas por diversos comuneros particulares, al efecto de que la comunidad cobrase e hiciese suyos dichos créditos.

-Trasmitía ('dona') a favor de la comunidad la parcela NUM001 .

SEXTO.-Pese al profundo estudio de la cuestión que revela la sentencia recurrida, esta Sala discrepa de la calificación de los contratos como contratos de donación.

El hecho de que en los contratos, a la hora de aludir a la transmisión de la propiedad, se utilice el término 'dona', no es suficiente para considerar que nos encontramos ante contratos de donación.

Determinar si los contratos son o no donación implica la calificación de los mismos, que es tarea inserta dentro del ámbito de la interpretación contractual. Los contratos son lo que son y no lo que las partes quieren que sean, y por ello el que las partes lo hayan denominado o calificado en un determinado tipo contractual, no obliga al intérprete a acoger necesariamente dicha calificación, lo cual requiere la correspondiente interpretación de la voluntad de las partes y del contenido obligacional del contrato, tal y como señala reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo ( Sentencias del Tribunal Supremo de y 23 de julio de 1992 , 26 de enero y 25 de febrero de 1994 , 9 de abril de 1997 , 26 de noviembre de 2014 y 6 de abril de 2015 , entre otras).

La interpretación de los contratos, de la que la calificación, como se indicaba, es una modalidad, debe partir ante todo de la interpretación del contrato como un conjunto y no como una suma aislada de cláusulas, debiendo indagarse la voluntad real de las partes, por encima incluso de la literalidad del contrato, ya que si bien la interpretación gramatical es uno de los medios hermenéuticos a seguir, no es un fin en sí mismo, ya que la labor de interpretación se encamina finalmente a indagar la verdadera voluntad de las partes, incluso por encima de expresiones literales que pudieran significar cosa distinta, y de ahí el párrafo segundo del artículo 1281 del Código civil ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2015 y 18 de junio de 2012 , entre otras).

SÉPTIMO.-Por otro lado, la donación es un contrato caracterizado, entre otras notas, por su esencial gratuidad, de tal manera que para que exista donación, aun cuando sea modal o remuneratoria, es preciso que el donante se empobrezca y el donatario se enriquezca correlativamente, debiendo actuar el donante guiado por un ánimo de liberalidad, es decir por la voluntad de beneficiar al donatario mediante la transmisión del bien o derecho donados. Igualmente el donatario ha de aceptar la transmisión del bien a título de liberalidad. Cuando a través de la transmisión del bien o derecho se satisface el interés de uno o ambos contratantes, sin que exista ánimo de liberalidad, no existe donación.

Indica a este respecto la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2006 :

'La jurisprudencia ha sentado que la donación es un negocio jurídico por el cual una persona, por voluntad propia, con ánimo de liberalidad ('animus donandi'), se empobrece en una parte de su patrimonio en beneficio de otra que se enriquece en el otorgamiento (por todas, STS de 24 de junio de 1988 ), de manera que, como recuerda la STS de 7 de enero de 1975 , su causa está constituida por la mera liberalidad, en términos de que el enriquecimiento del donatario constituye el fin esencial del contrato, y si la liberalidad aparece como el aspecto objetivo de éste, del mismo modo, y bajo el aspecto subjetivo, a la intención de beneficiar por parte del donante debe corresponder correlativamente en el donatario el 'animus' de aceptar a título de liberalidad la atribución patrimonial, puesto que el disenso en la causa impediría la perfección del contrato, siendo de recordar a estos efectos la doctrina establecida en la antigua STS de 5 de mayo de 1896 , la cual declara que cuando el acto no es gratuito en beneficio del donatario y lo determina el interés de ambas partes y no la liberalidad de una de ellas, carece de los requisitos indispensables para ser calificado de donación.'

La donación modal es una especie, dentro del género de las donaciones, caracterizada por que el donante impone al donatario una obligación, carga o gravamen ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1999 , 21 de octubre de 2011 ), pero éstas han de ser de valor inferior al bien o derecho donados, no siendo carga o modo una contraprestación ( Sentencias del Tribunal Supremo de seis de abril de 1999 y 11 de marzo de 1988 ), y por ello, para poder ser considerada como donación, el modo o gravamen ha de consistir en una prestación que no haga desaparecer el ánimo de liberalidad que ha de presidir con carácter esencial la transmisión del bien o derecho, ya que la causa de las donaciones modales es la misma que las demás donaciones, es decir el ánimo de liberalidad ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1997 y 16 de diciembre de 1988 ).

Por otro lado, el ánimo de liberalidad no se presume, debiendo ser demostrado (y Sentencia del Tribunal Supremo de 13 julio 2000 y 21 junio 2007 y 3 de febrero de 2010 , entre otras).

OCTAVO.-En consecuencia con lo indicado en los anteriores fundamentos, los contratos anteriormente reseñados no constituyen contrato de donación.

El contrato que se suscribe con el promotor, claramente denota la intención por parte de éste de quedar exento frente a la comunidad de toda posible responsabilidad por su actuación como tal promotor. A cambio de dicha exoneración de responsabilidad, o si se prefiere de la renuncia por parte de la comunidad al ejercicio de toda acción que a ella pudiera competer contra el promotor, éste transmite a la comunidad la propiedad de la finca, condona la deuda por ésta contraída con el promotor, transmite créditos contra comuneros morosos, así como la propiedad de la finca.

Dicho contrato revela una clara cesión de derechos e intereses por ambos contratantes, en un régimen de bilateralidad y contraprestaciones, que impiden considerar el contrato como donación, pudiendo calificarse incluso como transacción ( artículo 1809 del Código civil ), ya que lo que se desprende de dicho contrato es la voluntad de evitar litigios futuros como consecuencia de la actuación del promotor en el desarrollo de la promoción inmobiliaria que dio lugar a las urbanizaciones integran la comunidad demandada, y ello a cambio de las cesiones y transmisiones que realiza el promotor, si bien en todo caso, lo esencial a efectos de este litigio es que el contrato no puede ser calificado como donación, dada la inexistencia de un ánimo de liberalidad. Se trate de un contrato en el que ambas partes ceden o renuncian a sus respectivos derechos, en beneficio mutuo.

En el contrato que se suscribe con la empresa suministradora de agua queda clara la voluntad por parte de la transmitente de apartarse de la labor de suministro que venía realizando y consiguientemente de las obligaciones que de la misma pudieran surgir, transmitiendo a la comunidad, tanto la red de conducción y suministro de aguas como la finca en la que se hallaba ubicado el depósito de agua, asumiendo expresamente la comunidad las tareas y obligaciones precisas para el correcto suministro de agua a los comuneros, revelando claramente el referido contrato que dicha transmisión no se realiza con ánimo de liberalidad, para favorecer gratuitamente a la comunidad, sino con el ánimo de transmitir a la comunidad, cierto es los derechos, pero también y ante todo las obligaciones y labores inherentes al suministro de agua.

Como se indicaba anteriormente el ánimo de liberalidad no se presume, y ello no es sólo una cuestión relativa a la carga de la prueba, en sentido estricto, sino también una consecuencia de la lógica onerosidad que preside las relaciones jurídicas, salvo que exista una relación de parentesco, amistad u otra de naturaleza semejante que permita considerar natural una actuación de índole gratuita.

No resulta lógico que una entidad con ánimo de lucro trasmita a una comunidad de propietarios la empresa que constituye su objeto social -tanto es así que en el contrato se manifiesta la intención de liquidar la sociedad transmitente-, guiada por la voluntad de empobrecerse en su patrimonio y beneficiar al donatario, que como se indicaba anteriormente es la esencia de toda donación, debiendo entenderse que tal actuación está presidida por la búsqueda de su beneficio e interés, como corresponde a toda entidad con ánimo de lucro, beneficio que no tiene que consistir en una ganancia, pudiendo obedecer simplemente al hecho de quedar relevada de las obligaciones inherentes a su condición de suministradora de agua a la comunidad, tal y como por otro lado se desprende de la prueba practicada que ocurrió en el presente supuesto.

NOVENO.-Lo que resulta del contenido de los contratos y de la propia lógica, tal y como queda indicado en el anterior fundamento, esto es, que no nos encontramos ante contratos de donación, queda además corroborado por la prueba practicada.

Ante esta Sala fue interrogada la codemandada, doña Aurora , la cual intervino como representante del promotor en el contrato suscrito el 30 de junio de 1982 (folio 151). La misma manifestó que, tanto el contrato en el que la misma intervino en representación de su padre, es decir el promotor, como el contrato suscrito con Aguas del Pradillo, fueron fruto de más de tres años de negociaciones, en las que intervinieron la referida entidad, el promotor, debido a problemas en la terminación de la urbanización, y la Comunidad de Propietarios, que adeudaba diversas cantidades (2:40), alcanzando finalmente un acuerdo las tres partes referidas (3:00). Manifestó que, dado que se producían cortes de agua, los propietarios no pagaban el suministro (3:30) ni daban permiso a que el alcantarillado llegase a sus parcelas (3:50), indicó que por eso Aguas del Pradillo cedió la red de suministro, la caseta y la parcela (4:00) y que el promotor cedió una parcela por la renuncia de la comunidad a ejercitar acciones (4:00), señalando que el promotor no había concluido la promoción, ya que la comunidad tuvo que acabar el alcantarillado de la misma (8:00).

La referida codemandada se allanó a la demanda, si bien hizo la precisión de que lo hacía aun cuando consideraba que la pretensión de la demandante no era ajustada a derecho, no obstante lo cual se allanaba por considerar que en nada le perjudicaba la pretensión de la actora. Si bien ello revela cuál es su opinión con respecto a las pretensiones formuladas, en todo caso sus manifestaciones son coherentes con tales indicaciones, ya que lo que revelan es que no nos encontramos ante auténticas donaciones, sino ante acuerdos que obedecen a un fin básicamente transaccional, y en todo caso carente de todo ánimo de liberalidad. Pero sea como fuere, lo cierto es que tales manifestaciones, que provienen de quien, manteniendo otra posición podría pretender tener a un derecho sobre al menos una de las parcelas objeto del proceso, cuando realiza tal relato de hechos obviamente alude a hechos que le perjudican, o si se prefiere no le benefician, por lo que tales manifestaciones, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 316.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , son aptas, a juicio esta Sala, para corroborar lo que ya resulta de los referidos documentos, esto es, que no existía ánimo de liberalidad en ninguno de los contratos.

Por otro lado, Don Arsenio , propietario desde 1980 (1:07:50), señaló que se cedió a la comunidad el suministro de agua dado que el servicio era tan deficiente que tuvo que hacerse cargo a la comunidad del mismo, tratándose de un negocio ruinoso, y a cambio de que la comunidad suministrase el agua le dieron dos parcelas y los recibos no cobrados (1:08:00 y siguientes).

El Sr. Administrador de la comunidad, si bien lo es desde el año 1991, y por ello con posterioridad a la firma del contrato, manifiesta que por lo que ha podido conocer como administrador de la comunidad, que la empresa suministradora de agua no prestaba debidamente el servicio y que Aguas del Pardillo se encontraba en quiebra, ya que dado el deficiente servicio los vecinos no pagaban (54:00) y que el suministro era un negocio ruinoso (56:00).

Si bien Don Arsenio manifestó que, como propietario de la comunidad, tenía interés (1:07:20) y el señor Administrador, aparte de su condición de tal, es testigo referencial, no obstante no hacen sino corroborar lo que se desprende de la propia lógica, y de los contratos.

DÉCIMO.-Por tanto, dado que no se trata de contratos de donación sujetos al requisito formal de elevación a escritura pública previsto en el artículo 633 del Código civil , y siendo de aplicación el principio de libertad de forma contractual que recogen los artículos 1278 y 1279, ambos del Código civil ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 2004 , 22 de mayo de 2014 , 1 de julio de 2013 , 3 de diciembre de 2015 entre otras muchas), no procede declarar la nulidad de dichos contratos.

El allanamiento de diversos demandados, que lo fueron en su condición de intervinientes en dichos contratos o causahabientes de éstos, obviamente no impide la desestimación de la pretensión, ya que el allanamiento, como todas renuncia voluntaria a los derechos, produce sus efectos en tanto en cuanto no perjudique a tercero ( artículo 21.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y artículo 6. 2 del Código civil ).

UNDÉCIMO.-No obstante, la actora indica en su demanda que, con independencia de la propiedad de las parcelas reseñadas, éstas no prestan servicio necesario a la comunidad, habiendo desaparecido todo elemento o servicio común, al haber recepcionado el Ayuntamiento las viales y demás elementos comunes, haciéndose cargo de su conservación y mantenimiento.

La Propiedad Horizontal es un régimen de comunidad especial que se produce, tal y como indican los artículos 396 del Código civil y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal , cuando existe un edificio o conjunto de edificios, en los que existen pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente junto con elementos comunes necesarios para la existencia o el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos.

Cuando se trata de la denominada propiedad horizontal tumbada, es decir la aplicable a las urbanizaciones, prevista en el artículo 24.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , el régimen de propiedad horizontal se aplica cuando existan dos o más edificaciones o parcelas independientes, cuyo destino sea vivienda o local, y que los propietarios de las mismas participen en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales instalaciones o servicios.

Cuando concurren los requisitos legalmente exigibles, los edificios o complejos inmobiliarios quedan sujetos necesariamente al régimen de propiedad horizontal, tal y como indica el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal .

No obstante, para que exista un complejo inmobiliario, no es suficiente con que los propietarios de cada uno de los edificios de propiedad privativa sean copropietarios a su vez de otros terrenos o parcelas. Lo que caracteriza y justifica la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal es el hecho de que dichos elementos comunes sean necesarios para el desenvolvimiento de la comunidad. De tratarse de copropiedad sobre un inmueble o inmuebles que no presten o sirvan para prestar servicios comunes o reportar alguna utilidad necesaria para el desenvolvimiento de la comunidad, nos encontraríamos ante la copropiedad ordinaria de dichos inmuebles, de la que sería copropietarios todos los diferentes propietarios de las viviendas o locales individuales, pero no ante un régimen de Propiedad Horizontal.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2008 , cuya doctrina aparece reiterada en la Sentencia de Tribunal Supremo de 1 de abril de 2009 , define los complejos inmobiliarios privados, en sintonía con la definición dada en el V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982, haciendo alusión a los elementos o servicios comunes como aquellos que están encaminados a la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los propietarios individuales.

'En la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982) se caracteriza a los complejos inmobiliarios «porla existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes». Según la doctrina científica, la característica de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH es, pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios.'

Si el complejo inmobiliario pierde sus elementos comunes, debe entenderse que desaparece la base objetiva y razón de ser de la existencia de la comunidad, ya que en tal caso la necesaria coexistencia de la propiedad privativa con la propiedad común sobre los elementos comunes desaparece, y con ello los requisitos que el artículo 396 del Código civil y 3 y 24.1 de la Ley de Propiedad Horizontal previenen para la existencia de inmuebles sujetos al régimen que dicha Ley establece.

DUODÉCIMO.-En el presente supuesto, de lo actuado se desprende que la prestación y mantenimiento de los servicios y elementos comunes se realiza por el Ayuntamiento y que las parcelas comunes anteriormente referidas, no prestan actualmente servicio alguno necesario para la consecución de los intereses de los propietarios individuales.

El documento 3 de la demanda, consistente en Certificación del Ayuntamiento de Manzanares el Real (folios 113 y 114) indica que las zonas verdes, viales y fondos de saco de la urbanización tienen el mismo carácter que el resto de zonas verdes, viales y fondos de saco del resto del municipio, en virtud de la recepción de los mismos por acuerdo del 22 de febrero de 2001. Añade que el Ayuntamiento presta a las urbanizaciones los mismos servicios que al resto de zonas urbanas, como son recogida de residuos sólidos, limpieza diaria, alumbrado público, mantenimiento y conservación del viario, mantenimiento de parques y jardines, vigilancia, seguridad, suministro de agua y saneamiento, desde el 22 de febrero de 2001. Por tanto, como indica la sentencia recurrida, no existe actualmente ninguna zona verde sin urbanizar y que no haya sido recepcionada por el referido Ayuntamiento, e igualmente de dicha certificación se desprende que los servicios y elementos comunes de las urbanizaciones son prestados y mantenidos por dicho Ayuntamiento.

DECIMOTERCERO.-Con respecto a las parcelas, de la prueba practicada se desprende lo siguiente:

-El Sr. Presidente de la comunidad, en su interrogatorio manifestó que las dos parcelas eran útiles cuando la comunidad se encargaba del servicio de suministro de agua (1:20). Señaló que actualmente el Ayuntamiento limpia las calles, si bien en ocasiones crecen hierbas que debe quitar el guarda, manifestando que éste mejora el servicio que presta el ayuntamiento (2:33:00). Indicó que en una de las parcelas, en la de la CALLE000 , existen depósitos de agua (3:40), si bien añadió que en la otra parcela también existía un depósito de agua (3:50), y que en la parcela del depósito cree que está la caseta del guarda (9:40).

-El Sr. Administrador indica que en la parcela de la CALLE000 están los depósitos, tablón de anuncios, almacén y cuarto del conserje (47:50), indicando que la comunidad presta servicio de vigilancia y seguridad, como complemento a los servicios del Ayuntamiento (57:00).

-Don Arsenio indicó que en la parcela en la que están los depósitos de agua -que ya no prestan servicio-, se encuentra la caseta del guarda, tablón de anuncios, maquinaria y sal para diluir el hielo o la nieve (1:12:20 a 1:13:00).

Por tanto, de lo indicado se desprende que las parcelas anteriormente referidas no realizan cometido alguno que sea necesario para el desenvolvimiento y cumplimiento de los fines de la comunidad. El almacenamiento de utensilios y herramientas en las parcelas, obviamente no justifica el que éstas puedan ser considerados como elementos comunes necesarios para el desenvolvimiento de la comunidad, ni la ubicación de la caseta del guarda, ya que, como se indicará a continuación, el servicio de vigilancia no es un servicio imprescindible para la consecución de los fines e intereses de los propietarios.

DECIMOCUARTO.-En cuanto a la existencia de conserje o guarda, no se trata de un servicio común necesario para la existencia y desenvolvimiento de la Comunidad.

Como se indicaba anteriormente, el Ayuntamiento señala que presta los servicios de vigilancia, al igual que en el resto del ámbito urbano del municipio, y que cuida del mantenimiento y conservación de viales, parques y jardines, y presta servicios, entre otros, de recogida de residuos.

Por tanto, la existencia del conserje no es un servicio preciso para el desenvolvimiento de la comunidad, sino un servicio añadido a los que son precisos para dicho desenvolvimiento y que actualmente presta el Ayuntamiento.

Como indicábamos anteriormente, lo que caracteriza la Propiedad Horizontal en los complejos inmobiliarios es la existencia de servicios o elementos comunes necesarios para el desenvolvimiento de la comunidad.

Desde antiguo la doctrina ha venido distinguiendo entre los elementos comunes por naturaleza, es decir aquellos que por sus propias características son imprescindibles para la existencia de la comunidad, y los elementos comunes por destino, es decir aquellos que son comunes por decisión y voluntad de la comunidad, pero no son imprescindibles para su existencia. De la misma manera existen servicios comunes imprescindibles para el desenvolvimiento de la comunidad, y servicios comunes, que sin ser necesarios, coadyuvan o mejoran a la consecución de los intereses de la comunidad.

Cuando la comunidad reúne los requisitos precisos para serlo, y queda sujeta a la Propiedad Horizontal, al hilo y en el seno de la comunidad formada, ésta puede adoptar la decisión de contar con servicios que no sean imprescindibles para su existencia y consecución de los intereses generales, como sería un servicio de vigilancia o mantenimiento añadidos a aquellos que presta el Ayuntamiento, ya que así lo prevé y permite el artículo 14 e) de la Ley de Propiedad Horizontal , que faculta a la junta de propietarios para tomar las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio; incluso en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé un régimen específico para los elementos o servicios que no sean imprescindibles para la adecuada conservación, mantenimiento, habitabilidad seguridad o accesibilidad del inmueble, con lo cual, como se indicaba anteriormente, la comunidad puede adoptar cualquier medida en tal sentido.

Pero una cuestión es que la comunidad sujeta a la Propiedad Horizontal, contando con los elementos y servicios comunes que la configuran y justifican su existencia, pueda adoptar cualquier medida encaminada a prestar o simplemente mejorar los servicios comunes, aun cuando no se trate de servicios imprescindibles, y otra cuestión diferente es que por que exista un servicio común no necesario para el desenvolvimiento y consecución de los fines comunitarios, éste justifique la existencia de la comunidad.

Si no existe comunidad sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal, como es el presente supuesto, y determinados propietarios consideran conveniente la prestación de servicios de conserjería o similares, pueden acudir a formas asociativas voluntarias, pero no por ello pervivirá una comunidad en régimen de propiedad horizontal que carece de elementos o servicios comunes necesarios para su existencia y desenvolvimiento.

DECIMOQUINTO.-No concurre la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario. Funda el recurrente dicha excepción en la necesidad de que exista unanimidad para que la comunidad se disuelva.

En primer lugar, no nos encontramos ante un supuesto en el que se discuta si la comunidad decide voluntariamente disolverse, sino en enjuiciar si la Comunidad se ha extinguido por la desaparición de los elementos comunes. Obviamente la inexistencia de la Comunidad por este último motivo no precisa del consentimiento de los propietarios, ya que se trata de evaluar si concurren los requisitos objetivos que determinan la pervivencia de la comunidad.

Como se indicaba anteriormente, la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal se realiza con independencia de la voluntad de las partes una vez que existen los requisitos legalmente previstos para la existencia de una comunidad sujeta a dicha Ley. Del mismo modo, si no existen, o han desaparecido los requisitos precisos para su existencia, la Comunidad dejará de existir, ya que en tal caso desaparece la razón de ser de la limitación del derecho de propiedad de cada propietario, y la sujeción de éstos a las decisiones y acuerdos que se puedan tomar para el gobierno de los elementos comunes.

Por otro lado, la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, en rigor, no guarda relación con la necesidad de que exista o no consentimiento unánime de los propietarios para adoptar un acuerdo.

Lo que persigue la referida excepción, tal y como dispone el artículo 12.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y constante doctrina jurisprudencial ( Sentencias del Tribunal Supremo de cuatro de mayo y 4 de noviembre de 2010 , 22 de junio de 2011 y 25 de marzo de 2015 , entre otras muchas), es evitar que se resuelva en un litigio aquello que pueda afectar a los derechos e intereses de quien no es parte, y que por ello no tenga ocasión de defenderse en dicho proceso.

En el presente supuesto, los comuneros que no son demandantes están representados en este proceso por la comunidad demandada, ya que así lo indica el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , que otorga al presidente de la representación de la comunidad en juicio y fuera de él. Cierto es que lo que se cuestiona en el proceso es la propia pervivencia de la comunidad, pero es indudable que la misma ha venido actuando como tal, y como tal ha sido demandada, y por ello dicha comunidad, a través de su presidente, representa en juicio a todos los demás comuneros.

DECIMOSEXTO.-En consecuencia con lo indicado, procede estimar parcialmente la demanda, ya que la declaración de que son nulas las transmisiones de dominio referidas a las parcelas NUM000 y NUM001 , anteriormente referidas no es procedente, si bien si es procedente declarar que la comunidad ha devenido inexistente por carencia sobrevenida del objeto, dada la inexistencia de elementos comunes.

Entiende esta Sala que con tal conclusión no es incongruente, ya que si bien la demandante solicita que se declare la inexistencia de comunidad por carencias sobrevenida del objeto, añadiendo que por carecer de bien alguno en copropiedad, no obstante la demandante plantea en su demanda la inexistencia de la comunidad, tanto por la carencia de bienes en copropiedad, como por el hecho de que dichos bienes, con independencia de su propiedad, no sirven a los intereses y desenvolvimiento de la comunidad, respetándose la congruencia de las resoluciones cuando éstas se ajustan sustancialmente a las pretensiones de las partes, y siempre que no se aparten de los hechos alegados por las mismas ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 1998 , 9 de marzo de 2010 y 11 de abril de 2014 , entre otras muchas).

Es más, la sentencia recurrida se limita a declarar la inexistencia de la comunidad por carencia sobrevenida de objeto, sin especificar la causa, sin que se haya objetado posible incongruencia por tal motivo.

DECIMOSÉPTIMO.-Estimándose parcialmente la demanda, no procede hacer imposición de las costas causadas en la primera instancia por aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En lo que se refiere a aquellos demandados que lo fueron por motivo de su intervención en los contratos de cesión de las parcelas, o de causahabientes de los intervinientes, cabe añadir que, aparte de que la consecuencia del allanamiento que realizaron gran parte de los mismos es la no imposición de costas, tal y como indica el artículo 395.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -salvo que se precie mala fe en el allanado, lo cual no concurre en el presente supuesto-, en todo caso, concurren en el presente supuesto dudas de hecho y de derecho que, a juicio de esta Sala, justifican la no imposición de costas, ya que el determinar si los contratos de cesión de las parcelas eran o no contratos de donación, ha exigido la calificación de los contratos y su examen a la luz de las pruebas practicadas, y prueba de lo dudoso de tal cuestión es que la sentencia recurrida, a través de argumentos, que si bien esta Sala no comparte por todo lo indicado, no por ello dejan de ser razonables, llega conclusión diferente a esta Sala.

Por otro lado, la pervivencia o extinción de la comunidad por la inexistencia de elementos comunes, pese a la existencia de parcelas en copropiedad, es cuestión que igualmente ha requerido el análisis e interpretación de la normativa aplicable al supuesto, así como la determinación a tenor de lo actuado sobre la situación actual y servicios prestados a los intereses generales por dichas parcelas, todo lo cual incide en la no imposición de las costas causadas en la primera instancia de este proceso.

DECIMOCTAVO.-Estimándose parcialmente el presente recurso, con arreglo al artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer imposición de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

QueESTIMANDO PARCIALMENTEel recurso de apelación interpuesto por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS DIRECCION000 ' y ' DIRECCION001 ' DE MANZANARES EL REAL (MADRID) contra la sentencia de fecha 10 de septiembre de 2013 dictada en autos de Procedimiento Ordinario 867/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Colmenar Viejo en los que fueron demandantes Dª Guadalupe , D. Carlos Alberto , Dª Serafina , D. Arturo , D. Esteban , Dª Carmela , Dª Leticia , D. Leandro , Dª María Luisa , Dª Elvira , D. Vidal , Dª Nuria , D. Alejo , D. Doroteo , Dª Andrea , D. Iván , Dª Gema , D. Ruperto , Dª Susana , D. Juan Alberto , Dª Constanza y ANGORA, S.L. ZONA COMERCIAL, y codemandados Dª María Milagros , Dª Enma , Dª Pilar , Dª Asunción , Dª Josefa , D. Lucio , D. Teodoro , Dª María Angeles , Dª Emilia , Dª Petra , Dª Aurora , D. Aquilino , Dª Lidia , D. Evelio , Dª María Dolores , D. Luciano , Dª Fátima , Dª Sacramento , Dª Clara y AGUAS DEL PRADILLO, S.A.,DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTEla referida resolución, y en consecuencia, dejamos sin efecto la declaración de nulidad y sin valor de las transmisiones de dominio efectuadas mediante contratos privados de junio de 1982 (parcela nº NUM000 ) y 30 de junio de 1982 (parcela nº NUM001 ), declarando no haber lugar a la misma, no haciendo imposición de las costas causadas en la primera instancia de este proceso, manteniendo en los demás la resolución recurrida, no haciendo imposición de las costas causadas en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de casación por los motivos previstos en el artículo 477.2.3 º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimosexta de la misma Ley , si concurren los requisitos legalmente exigidos para ello, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0744- 13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe