Sentencia CIVIL Nº 224/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 600/2016 de 31 de Marzo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 600/2016-J

Procedencia: Juicio Verbal sobre reclamación cantidad nº 760/2015 del Juzgado Primera Instancia 33 Barcelona

S E N T E N C I A Nº224/2017

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

D. SERGIO FERNÁNDEZ CÁMARA

Dª. MARÍA ISABEL CÁMARA MARTÍNEZ

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de Marzo de dos mil diecisiete.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal sobre reclamación cantidad nº 760/2015, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 33 Barcelona, a instancia de Dª. Clemencia , contra Dª. Luz , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 9 de marzo de 2016.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Estimo íntegramante la demanda interpuesta por Dª Clemencia contra Dª Luz al pago de 5.100 euros más intereses y con imposición de costas a la parte demandada. Se desestima cualquier otro pedimento.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 14 de marzo de 2017.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA ISABEL CÁMARA MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes.

1.- La actora, Dª Clemencia ejercita acción frente a Dª Luz de resolución de contrato de arrendamiento con opción de compra , y devolución de arras confirmatorias abonadas de 5.100 euros, importe de la cláusula 3 pactada en el contrato de compraventa celebrado entre las partes el 28 de agosto de 2013 sobre local comercial sito en calle Bonaire, nº 6 en Arenys de Mar

Por Decreto de 29.09.2015 , se admitió a trámite la demanda, y se dió traslado a la demandada , citándose a las partes para la vista del art 440.1 Lec .

La parte demandada se opone a la pretensión actora alegando inadecuada formulación de la demanda, y que la decisión de la demandante de desistir del contrato conlleva la consecuencia de la pérdida del precio de opción de compra que había entregado, y que en la escritura de resolución de compraventa nada se dijo del precio entregado y perdido sino que ambas partes se reservaban el derecho de reclamarse indemnización.

Subsidiariamente solicita se detraiga de la cantidad reclamada la cuantía considerada adecuada atendiendo a que la cuantía de la renta de arrendamiento era de 1.000 euros mensuales, que la duración del mismo era de 7 años años y 8 meses y que la demandada sufrió perjuicios por perder posibilidades de venta o alquiler

SEGUNDO.- Decisión del Juez

La sentencia apelada, concluye que de no aceptarse los argumentos de la actora se produciría un enriquecimiento sin causa por la contraparte, al margen de cualquier relación sinalagmática de conformidad con el art 1124 CC , en consecuencia estima íntegramente la demanda debiendo devolver la parte demandada a la actora la cantidad dada por la opción de compra sin que se deduzca de dicha cantidad el precio pactado en concepto de renta de arrendamiento ya que las partes pactaron que el mismo comenzaba el 1 de enero de 2015 y se resolvió en septiembre de 2014, y sin descontar , tampoco cantidad alguna en concepto de daños y perjuicios por no quedar los mismos acreditados.

TERCERO.- Recurso de la demandada

La parte demandada recurre la sentencia con fundamento en:

1.- La inadecuada formulación de la demanda.

Fundamenta este cuestión en que se ha solicitado la resolución de un contrato que ya está resuelto amparándose en causas de nulidad.

2. Falta de Motivación: En cuanto a la inadecuado formulación de la demanda, llevando su fallo a la estimación integra de la demanda, sin que tampoco recoja el petitum de la demanda ( resolución de contrato ) reduciéndolo a una condena dineraria.

Tampoco valora el perjuicio sufrido por la demandante ante la decisión de rescindir sin que hubiese liquidado renta alguna.

3.- Error valoración de la prueba e infracción de ley por vulneración del at 24 CE.

Debió valorarse :a) que la demandante tuvo la posesión del local con anterioridad a la firma de la escritura de arrendamiento-opción de compra, según ha resultado del interrogatorio a la demandada y demandante ( reconoció que no se le negó entrar cuando quisiera) y de la testifical; b) que la demandante conocía el estado del local con anterioridad a la firma de la escritura de arrendamiento-opción de compra ( interrogatorio demandante y testigo); c) el local cumplía con los requisitos necesarios para ejercer la actividad pretendida, si bien en el sótano que estaba destinado a almacén , habían que hacer muchas obras para destinarlo también a actividad. ( interrogatorio demandada y testigo); d) el local se sacó del mercado en el momento en que la demandante se interesó por el mismo, perdiendo otras propuestas para alquiler o venta. Perjuicio sufrido por la entrega de la posesión ( interrogatorio demandada y testigo); e) la demandante no satisfizo nunca renta o realizo pago alguno durante el tiempo en que estuvo en posesión del local ( dos meses) ( interrogatorio demandada y demandante); f) la decisión de resolver por parte de la demandante se debió a que económicamente no le interesaba por consejo familiar.

4.- Vulneración de los arts 1088 y ss CC .

Como consta en la escritura notarial se entregó por la demandante el precio de la opción que se correspondía con los 5100 euros que se reclaman.

Ese importe para nada supone arras confirmatorias , sino el precio o prima que significa la opción de compra, es decir el propio negocio jurídico de opción.

En la estipulación segunda se distingue: precio de la opción, plazo del derecho a la opción, precio de la finca.

Ese precio se fijó por el derecho de opción que ha sido respetado por la demandada.

El valor que se dio al local era bajo y el que correspondía atendiendo a las circunstancias y las condiciones eran conocidas por la demandante previamente a otorgar escritura notarial , y de las circunstancias que aparecen en el informe pericial aportado como doc. 3 demanda.

Al otorgarse de nuevo en la misma notaria, una escritura de resolución de contrato, nada se dijo del precio entregado y perdido sino que ambas partes se reservaron tal y como se indica ' respecto de las consecuencias económicas de la resolución, el derecho a reclamarse indemnización' sin mención alguna al precio de opción, el cual se consideraba ejercitado y liquidado.

La decisión de resolver fue unilateral sin que haya acreditado vicio alguno de consentimiento tal y como sostiene la demanda y que hubiera llevado en su caso a la nulidad del contrato y no a su resolución.

Termina suplicando:

1.- Se desestime la demanda con imposición de costas.

2.- Subsidiariamente, para el caso que se considere que la prima o precio debe ser devuelta, se detraiga, la indemnización que se considerase oportuna atendiendo a que el importe de la renta pactado fue de 1000 euros mensuales, el contrato de arrendamiento de 7 años y ocho meses y que se perdieron posibilidades de venta o alquiler durante el tiempo en que estuvo el local en posesión de la demandante.

CUARTO.- DECISION DEL TRIBUNAL

1.- Inadecuada formulación de la demanda

En contra de lo que sostiene la demandada, nada impide que se declare la resolución del contrato, pese que éste hubiera sido ya resuelto notarialmente , ya que en esa resolución nada se pactó sobre las indemnizaciones que procedieran.

2.-Falta de motivación

El derecho a obtener una resolución fundada en Derecho, favorable o adversa, es garantía frente a la arbitrariedad e irrazonabilidad de los poderes públicos. Ello implica, en primer lugar, que la resolución ha de estar motivada, es decir, contener los elementos o razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos fundamentadores de la decisión; y en segundo lugar, que la motivación debe contener una fundamentación en Derecho. Este último aspecto no incluye un pretendido derecho al acierto judicial en la selección, interpretación y aplicación de las disposiciones legales, pero sí conlleva la garantía de que el fundamento de la decisión sea la aplicación no arbitraria de las normas que se consideren adecuadas al caso, pues tanto si la aplicación de la legalidad es fruto de un error patente, como si fuere arbitraria, manifiestamente irrazonada o irrazonable no podría considerarse fundada en Derecho, dado que la aplicación de la legalidad sería tan sólo una mera apariencia (por todas, STC 311/2005, de 12 de diciembre , FJ 4).

En relación con el error patente, este Tribunal ya ha puesto de manifiesto que se vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 CE ) cuando la resolución judicial sea el resultado de un razonamiento que no se corresponde con la realidad por haber incurrido el órgano judicial en un error patente en la determinación y selección del material de hecho o del presupuesto sobre el que se asienta su decisión, produciendo con ello efectos negativos en la esfera jurídica del ciudadano, destacándose que los requisitos necesarios para dotar de relevancia constitucional dicho error son que no sea imputable a la negligencia de la parte sino atribuible al órgano judicial, pueda apreciarse inmediatamente de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales y resulte determinante de la decisión adoptada por constituir el soporte único o básico -ratio decidendi- de la resolución, de forma que no pueda saberse cuál hubiera sido el criterio del órgano judicial de no haber incurrido en él (por todas, STC 4/2008, de 21 de enero , FJ 3)».

En el presente caso, al existir , sin duda un pronunciamiento dentro del ámbito de las pretensiones de actor y demandada, podemos concluir que las exigencias de la motivación quedaron en este caso satisfechas , siendo cuestión distinta que no satisficiese las expectativas de la hoy recurrente. En efecto se ha cumplido por la Juzgadora de Instancia con el canon constitucional de la «motivación suficiente» que requiere un razonamiento o inferencia: en aquel caso (factum) la plasmación de una valoración probatoria, y en este (ius), la presentación de las correspondientes premisas jurídicas (ratio decidendi), presupuestos de la conclusión decisoria (decisum).

3.- Inexistencia de infracción de ley

Es cierto que como alega la hoy apelante que como consta en la escritura notarial ( 28 de agosto de 2013 ) se entregó por la demandante el precio de la opción de compra que se correspondía con los 5100 euros que se reclaman. Y que ese importe para nada supone arras confirmatorias , sino el precio o prima que significa la opción de compra, es decir el propio negocio jurídico de opción.

El TS define la opción de compra como aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante, de modo que constituyen sus elementos principales la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

Integrando este pacto con el arrendamiento ( STS de 6 julio 2001 -EDJ 2001/15262 - y 3 abril 2006 -EDJ 2006/37225-), podemos definir el contrato de arrendamiento con opción de compra, como la inserción de una cláusula en un contrato de arrendamiento, mediante la cual se fija la facultad exclusiva de prestar el arrendatario su consentimiento en el plazo contractualmente señalado, para comprar la cosa objeto de arriendo.

De modo expreso señala a estos efectos el TS que el contrato de opción de compra puede ir'incorporado'a uno de arrendamiento de bienes inmuebles, relación calificada en su conjunto como un'contrato atípico complejo' 'en el que el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido'( STS de 15 diciembre 1997 -EDJ 1997/9779-); de esta forma, arrendamiento y opción de compra aparecen como'dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento'( STS de 13 julio 1993 -EDJ 1993/7043-).

En este caso los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a la que es de aplicación la normativa general contenida en el CC -EDL1889/1- y en ningún caso la ley especial de arrendamientos. En tal caso, dicho derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado ( SSTS de 25 mayo 1992 , 29 marzo 1992 ).

También nos dice el TS que la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, y que generalmente se descuenta del precio final por abonar, es un elemento accesorio del negocio.

Es además un contrato consensual (esto es se perfecciona por el mero consentimiento) del que deriva respecto de la opción la naturaleza unilateral de la obligación ya que resulta que sólo el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante un período de tiempo, mientras que al optante corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo ( SSTS de 18 octubre 1993 -EDJ 1993/9187 - y 31 julio 1996 -EDJ 1996/5740-).

Lo que no excluye la posibilidad de su configuración como contrato oneroso y bilateral, cuando se pacta una prima a modo de reserva ( STS de 22 junio 2001 - EDJ 2001/13855-) que en caso de no ejercitarse la opción y caducar implica que el concedente hace suya aquélla, se indica en las Sentencias de 17 noviembre 1986 -EDJ 1986/7369 - y 9 octubre 1989 -EDJ 1989/8887- citadas por la parte apelada, en las que el TS recoge la tesis de que'al concertar el contrato de opción de compra, la oferta puede no siempre manifestarse de modo simple, sino con condicionantes elevados por el oferente a la cualidad de esenciales, de tal manera que si no se cumplen de modo estricto, no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que ni contradice la naturaleza del contrato de opción ni su sometimiento a las normas generales de las obligaciones y contratos, dado el principio de autonomía de la voluntad'.

4.- Valoración Prueba

Dicho esto no podemos asumir las alegaciones de la demandada .

Nos encontramos con un contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado entre las partes el 28 de agosto de 2013 sobre local comercial sito en calle Bonaire, nº 6 en Arenys de Mar, en el que se establece en su estipulación primera, una duración de siete años y ocho meses contados desde el 1 de enero de 2015 con un precio de 1000 euros al mes.

En la estipulación segunda consta el derecho de opción de compra a favor de la actora con un precio por la opción de 5100 euros que fueron entregadas en ese mismo acto, constando una carta de pago. El precio de la finca se estipuló en 102.000 euros.

En la Claúsula tercera de la estipulación segunda consta' se considerarán cantidades abonadas a cuenta del precio las satisfechas hasta el momento de su ejercicio por el precio de la opción y por la renta del alquiler del local'

En fecha 22 de septiembre de 2014 , un mes después del otorgamiento del contrato, ambas partes otorgaron escritura pública por la que resolvían el contrato de arrendamiento y la actora renunciaba al derecho de opción de compra. ( Las deficiencias del local lo hacían totalmente inhábil para la finalidad del local comercial y en concreto para el negocio pretendido de peluquería)

Consta en la escritura en la Disposición Primera que ' dado que por las partes se ha constatado que la finca no satisface íntegramente la finalidad por la que fue alquilada, los comparecientes acuerdan resolver el indicado contrato de arrendamiento, dejándolo sin efecto.'

Y en la Disposición Cuarta ' respecto de las consecuencias económicas de la resolución, las partes se reservan el derecho a reclamarse la indemnización a que se consideren que tienen derecho'

El informe pericial aportado ( f. 27 y ss) es claro sobre la deficiencias múltiples, y sobre todo en cuanto a la limitación del local: deficiencias en cuanto salubridad, instalación eléctrica, seguridad e inaptitud del sótano para la actividad deseada, sótano oque representaba el 49% de la superficie del total del local,

En la propia escritura en que se resuelve el contrato ser señala que la finca arrendada no satisface íntegramente la finalidad para la que fué alquilada'.

En consecuencia ni siquiera se llegó a materializar ni se devengó renta alguna, ( el contrato de arrendamiento se otorgó en escritura pública de fecha 28.08.2014, pero su fecha de inicio se acordó en enero de 2015; y la resolución notarial es de fecha 22.09.2014 ).

Con plena libertad de decisión las partes resolvieron el contrato, y la prima ( 5.100 euros) entregada como contraprestación a la obligación que tenía el demandado concederte de no disponer del local durante siete años, perdió plenamente su eficacía y sentido de forma inmediata al quedar libre el inmueble de estar grabado con esa carga, estimando que la pretensión de la actora de la devolución de la prima que no llegó ni a ocupar el local con obligación del pago de la renta estipulada, es conforme a derecho.

En cuanto a la petición subsidiaria de deducir una cantidad por daños y perjuicios, lo cierto es que no se ha acreditado ningún perjuicio por el escaso tiempo en que tuvo la posesión, teniendo en cuenta que ni siquiera ha podido alquilarlo o venderlo, después de un año de resolución del contrato.

Además no se había devengado renta alguna, ni se había iniciado el contrato de arrendamiento

En este caso entendemos que como se ha razonado no han quedado acreditados los daños y perjuicios, ocasionados, y en consecuencia se impone la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia apelada con imposición de costas a la parte apelante de acuerdo con el artículo 398 Lec .

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Luz frente a la sentencia dictada en el juicio verbal nº760/15 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº33 de Barcelona debemosCONFIRMAR Y CONFIRMAMOSdicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.