Sentencia CIVIL Nº 224/2017, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 529/2016 de 20 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
TARRAGONA
SECCION PRIMERA
ROLLO NUM. 529/2016
ORDINARIO NUM. 100/2014
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 EL VENDRELL (UPAD)
S E N T E N C I A NUM. 224/17
ILTMOS. SRES.:
PRESIDENTE
D. Antonio Carril Pan
MAGISTRADOS
D. Manuel Horacio García Rodríguez
Dª Inmaculada Perdigones Sánchez
Tarragona, 20 de junio 2017.
La Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Tarragona, formada por los Magistrados del margen, ha visto
el recurso de apelación nº 529/2016 frente a la sentencia de 12 abril 2016 , dictada por UPSD EL Vendrell Nº 4,
en Ordinario nº 100/2014, a instancia de ROSELLO-SASTRE INMOBLES S.L., como demandante-apelante,
y D. Jesús Manuel , como demandado-apelante, y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey
de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes fundamentos de derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: 'Que, estimando la demanda interpuesta por la representación procesal de ROSELLÓ-SASTRE INMOBLES S.L. contra Jesús Manuel , declaro resuelta e ineficaz desde el 22-1-2014 la escritura de opción de compra autorizada por el notario de Esplugues de Llobregat, don José Vicente Galdón Garrido, de fecha 22 de noviembre de 2006, protocolo 3557 (documento 5 de la demanda); declaro resuelto e ineficaz desde el 22-1-2014 el documento privado de fecha 22 de noviembre de 2006 (documento 6 de la demanda); que, como consecuencia de las dos anteriores declaraciones, condeno al demandado, Jesús Manuel , a reintegrar al demandante, ROSELLÓ-SASTRE INMOBLES S.L., la cantidad de cuatrocientos dos mil euros (402.000 euros), más el interés legal desde la interpelación judicial y los moratorios del art. 576 LEC desde que se dicte la sentencia de condena hasta su pago efectivo; así mismo, como consecuencia de las dos primeras declaraciones, ordeno la cancelación de los asientos registrales a que dio lugar la referida escritura de opción de compra, expidiéndose para ello el correspondiente mandamiento, con los insertos que sean necesarios hasta su definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad nº 2 de El Vendrell, folio 177, inscripción 4ª de la demanda, con condena en costas a la parte demandada ( Jesús Manuel ).

Que, estimando la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de Jesús Manuel contra ROSELLÓ-SASTRE INMOBLES S.L., condeno a ROSELLÓ-SASTRE INMOBLES S.L. a pagar a Jesús Manuel la suma de cuatrocientos veinte mil euros (420.000 euros) más los intereses moratorios desde el requerimiento extrajudicial (6-8-2008), con condena en costas a la parte demandada (ROSELLÓ- SASTRE INMOBLES S.L.)'.



SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en que los fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el/la Ilmo/a Sr./a Magistrado/a Ponente D. Manuel Horacio García Rodríguez.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.

1. ROSELLO-SASTRE INMOBLES S.L. solicito la resolución de la opción de compra de 22 diciembre 2006 y el documento privado (sic) de la misma fecha que tenían por objeto la finca conocida como ' DIRECCION000 ', registral nº NUM000 del Registro de la propiedad nº 2 de El Vendrell, debido al cumplimiento de la condición resolutoria establecida de pérdida de volumen edificable, y como consecuencia de ello la condena al demandado D. Jesús Manuel al reintegro de los 402.000.-€ recibidos y la cancelación de las inscripciones registrales.

2. Contesto el demandado pidiendo la absolución porque la condición resolutoria invocada no pertenece al contrato de opción y reconviene la condena a ROSELLO-SASTRE INMOBLES S.L. al pago de 420.000.- € que el actor debió entregar como parte del precio de la venta en septiembre 2007, lo que rechaza el actor reconvenido pidiendo la desestimación integra de la reconvención.

3. La sentencia de primer grado estima la demanda de ROSELLO-SASTRE INMOBLES S.L. y declara resuelta la opción de compra de 22 diciembre 2006 y el documento privado complementario de esa misma fecha con efecto de 22 enero 2014, condenado al demandado D. Jesús Manuel a reintegrar al demandante la suma de 402.000.-€, mas intereses moratorios, con cancelación de las inscripciones registrales; y estima la demanda reconvencional de D. Jesús Manuel y condena a ROSELLO-SASTRE INMOBLES S.L. a pagar al reconviniente la cantidad de 420.000.-€, con intereses moratorios desde el requerimiento extrajudicial de 6 agosto 2008. Impone costas a los condenados.

4. No se conforman con esta decisión ninguna de las partes que apelan.



SEGUNDO.- Los hechos relevantes para la resolución del litigio.

Para la mejor comprensión de esta resolución hacemos una referencia a los hechos que resultan de la prueba practicada. Son estos.

(1) En documento privado de 18 julio 2006, ROSELLO-SASTRE INMOBLES S.L. se compromete a comprar y D. Jesús Manuel a vender la registral nº NUM000 , de superficie 4.395,25 dm2, conocida como ' DIRECCION000 ', en el Vendrell.

La compradora entrega en concepto de arras del art. 1454 CC la suma de 30.000.-€, cantidad que realizada la compraventa será entendida como parte del precio (pacto 1 y 2).

El precio para la futura compraventa se fija en 2.133.500.-€ que serán satisfechas en la siguiente forma: a) La cantidad de 30.000.-€ mediante aplicación de la señal recibida en este acto por el Sr. Jesús Manuel .

b) En cuanto a 180.000.-€ en el momento en que el vendedor otorgue las escritura de aceptación de herencia e inscriba la finca a su nombre.

c) El resto, la cantidad de 1.923.500.-€, antes de tres meses y una vez se cumplan las siguientes condiciones: - Inscripción de la finca en el Registro de la propiedad.

- Se obtenga la oportuna licencia de edificación una vez se lleve a cabo por el procedimiento de compensación la reparcelación, en su caso de la finca.

-Se haya concretado en su caso la mayor cabida de la finca.

Mientras se cumplen las condiciones referidas el comprador recibirá unas determinadas sumas de dinero.

En el supuesto de que parte de la finca pudiera ser segregada y cedida la venta a tercero, el Sr. Jesús Manuel percibirá el total importe de la compraventa.

El comprador podrá resolver el contrato con la restitución de las cantidades percibidas hasta ese momento por el vendedor, si la calificación urbanística de la finca fuera modificada por el Plan General de Ordenación Urbana de El Vendrell, resultado un menor volumen edificable (pacto 3º).

(2) El 22 noviembre 2006, en escritura pública las partes convienen una opción de compra sobre la misma finca, que se califica de suelo urbano no consolidado, calificada como zona UA-31 Carrer DIRECCION001 - NUM001 y con un índice de edificabilidad bruta de 1,73 m2s/m2s, según certificado del Ayuntamiento de El Vendrell incorporado a la escritura.

El plazo es de 10 años y la prima de 402.000.-€ que el optante hará efectiva de la siguiente forma: La cantidad de 30.000.-€ ya abonada.

En cuanto a 372.000.-€ en el acto mediante cheque.

El precio de compra se fija en 2.133.500.-€ a pagar de la siguiente forma: a) En cuanto a la suma de 402.000.-€, prima de la opción, se considerara como pago del parte del precio de la compraventa y solo para tal caso.

b) El resto del precio, es decir, 1.731.500.-€ al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Acuerdan la inscripción de la opción en el Registro de la propiedad como derecho real.

(3) Ese mismo día, 22 noviembre 2006, en documento privado que se dice 'concreta aspectos no contemplados en la citada escritura -la de opción de la misma fecha- constituyendo este documento un anexo a las condiciones allí contempladas', establece los siguientes pactos: El precio de la compraventa será de 2.133.500.-€ a satisfacer de la siguiente forma: La suma de 30.000.-€ mediante aplicación de la señal recibida el 18 julio 2006.

En cuanto a 372.000.-€ han sido recibidos a la firma de la escritura de opción de compra.

El resto, la cantidad de 1.731.500.-€, el futuro comprador la abonara antes del transcurso de TRES MESES una vez se cumplan las condiciones señaladas en la escritura de 18 julio 2006.

Mientras ello sucede, el comprador percibirá la suma de 420.000.-€ durante el mes de septiembre 2007.

En el supuesto de que parte de la finca pudiera ser segregada y cedida la venta a tercero, el Sr. Jesús Manuel percibirá el total importe de la compraventa.

El comprador podrá resolver el contrato con la restitución de las cantidades percibidas hasta ese momento por el vendedor, si la calificación urbanística de la finca fuera modificada por el plan General de Ordenación Urbana de El Vendrell, resultado un menor volumen edificable (pacto 1º).

(4) El 15 septiembre 2009 el Ayuntamiento de El Vendrell aprobó inicialmente una modificación del Plan General de Ordenación, que afectaba a varias unidades de actuación, entre ellas la UA-31 que es la finca litigiosa. Como consecuencia se produjo un cambio en el aprovechamiento urbanístico que se había previsto y acompañado a la escritura pública de opción: la edificabilidad que es uno de los parámetros que afectan al volumen edificable experimente una disminución equivalente al 23,70%. Pasa de 1,74 m2techo/m2 de suelo a 1,32 techo/m2 de suelo. Los metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo se reducen en la misma proporción pasando de 4.740 m2 a 3.616,80m2. Además de otros condicionantes -agrupación a otras unidades, obligación de construir viviendas VPO, etc.-, conforme al informe de la perito judicial Arquitecto superior Sr. Andrea .



TERCERO.- Los motivos de oposición a la sentencia.

1. Los recursos de ambas partes difieren en un aspecto fundamental pues mientras ROSELLO-SASTRE INMOBLES S.L. considera los contratos como una unidad y condicionados resolutoriamente a que se cumpla la edificabilidad convenida y unida mediante certificación del Ayuntamiento a la escritura de opción de compra, el vendedor D. Jesús Manuel entiende que existen tres contratos diferentes: dos promesas de venta y una opción de compra que deben operar de forma independiente.

2. Ello obliga a precisar inicialmente que nos encontramos ante un contrato de compraventa ( art. 1445 CC ) y una opción de compra acordada al amparo de la autonomía privada ( art. 1255 CC ), y también que a la hora de interpretar la voluntad de los contratantes ( art. 1281 CC ) debe prevalecer la intención por encima de las palabras que aparecen en el contrato cuando se dude sobre su significado , que según las SSTS 15 febrero 1975 , 9 octubre 1981 y 17 abril 2015 -y las que esta cita- se tiene que obtener de una interpretación sistemática de todas las cláusulas del contrato como un conjunto lógico y orgánico de todos los contratos acordados entre las partes para conseguir una finalidad económica unitaria.

En el caso, parece claro que en los documentos privados de 18 julio 2006 y 22 noviembre 2006 lo que realmente acordaron los litigantes, fue un contrato de compraventa al que se incorporó un denominado pacto de opción a favor del adquirente mediante la escritura pública de 22 noviembre 2006, porque en aquellos contratos aparece la plena conformidad de los interesados sobre la cosa objeto del contrato y el precio acordado, y esta conformidad determina la perfección del contrato de compraventa según el art. 1450 CC aunque no se haya entregado la cosa o pagado el precio.

Es más, en el momento de acordar la opción de compra el adquirente ya había pagado la cantidad de 30.000.-€ como parte del precio de la compraventa (pacto 1 y 2) y al tiempo de la firma de aquella la suma de 372.000.-€, lo que implica el pago de una parte del precio inicialmente acordado, puesto que por voluntad de los interesados esta cantidad se imputaba al precio estipulado de 2.133.500.-€. (Pacto 3º del contrato privado de 18 julio 2006), y por tanto este pago a cuenta de una cantidad nada desdeñable, como es más del 10 por 100 del precio total acordado, de un modo u otro comporta la ejecución parcial o cumplimiento del contrato de compraventa, evidenciada igualmente por la imputación de la prima de la opción al precio de la compraventa.

Una segunda consideración importante es la que se deriva del pacto 3º del contrato privado de18 julio 2006 y del pacto 1º del documento privado de 22 noviembre 2006, en los que se establecía una condición resolutoria de la compraventa caso de que resultare un menor volumen edificable, que en la verdadera intención de los contratantes implica una voluntad de resolver la compraventa ya perfeccionada por el cumplimiento de una condición resolutoria voluntariamente pactada. Y, en fin, hay que tener presente también que el documento privado de 22 noviembre 2006 constituía un anexo de las condiciones en la escritura de opción, con el deseo de concretar aspectos no contemplados en el citada escritura lo que no puede entenderse de otra manera que como ejecución de todo lo que se había acordado en la escritura de opción de compra (manifestación 3ª), que pone de manifiesto de modo contundente que la compraventa ya se acordó en el primitivo contrato de compraventa de 18 julio 2006 -que podemos considerar novado por la opción y el último documento privado- y que los sucesivos convenios entre los interesados obedecían a una misma finalidad económica pues no eran sino ejecución de una compraventa ya perfeccionada y que se ejecutaba de modo sucesivo según lo que voluntariamente habían acordado los interesados.

3. De todos estos razonamientos se deriva que, como ha establecido la jurisprudencia de forma reiterada, a la hora de calificar un contrato, hay que atenerse a su contenido y no a la denominación que le han dado los interesados, porque los contratos son lo que realmente son y corresponde a los juzgados y tribunales determinar su naturaleza y consecuencias ( SSTS 13 julio 2009 , 3 y 11 noviembre 2010 , entre otras). Por consiguiente, si la interpretación sistemática y orgánica de las cláusulas contractuales y de los diferentes contratos acordados entre los litigantes, lleva a la conclusión de que ya en el primitivo contrato de 18 julio 2006 se acordó o celebró una compraventa de ejecución o cumplimiento diferido, de acuerdo con las previsiones que hacían los contratantes, debe atenderse a la totalidad de sus cláusulas concebidas como una unidad lógica y no de forma aislada cada contrato.

Y todavía puede anudarse otra consideración para llegar a la misma conclusión, si se considerase que lo verdaderamente pactado fue una opción ( art. 1281 CC ).Porque, según autorizada opinión doctrinal el ejercicio del derecho de opción implica el cumplimiento de una relación jurídica que ya se estableció, es decir, comporta pedir el cumplimiento de las obligaciones que ya habían asumido las partes cuando se pactó la opción. Tesis que acepta la jurisprudencia como resulta -por ejemplo de la STS 23 diciembre 1991 -, según la cual las obligaciones recíprocas de los contratantes ya quedaron determinadas cuando se acordó la opción y -añade la posterior S 16 abril 1979- su efectividad en este caso queda supeditada al arbitrio o a la voluntad del optante en los términos contenidos en el documento público y privado de 22 noviembre 2006.

4. Esta configuración jurídica de la opción de compra es precisamente la que quieren los contratantes, puesto que bien claramente establecen en el documento ultimo que concretan aspectos de la opción de compra en los mismos términos que la inicial venta, anexo que tenía que interpretarse como ejecución de todo aquello que se había acordado en las escrituras de opción de compra. Y como según el artículo 1091 CC las obligaciones contractuales tienen que cumplirse según el contenido de los contratos, debe concluirse que en el contrato de opción de compra ya se acordaron todos los requisitos que conforman jurídicamente el contrato de compraventa y que por tanto el posterior anexo -en la intención de los contratantes- determinaba únicamente que se produjesen los efectos de una compraventa que ya había nacido a la vida del derecho.

5. La consecuencia que debe derivarse de lo estipulado es que cuando el 15 septiembre 2009 el Ayuntamiento de el Vendrell aprueba inicialmente la modificación del Plan General de Ordenación, que afectaba a la unidad de actuación que constituía la finca litigiosa (la UA-31), reduciendo la edificabilidad bruta que pasa de 1,74 a 1,32, además de otras afectaciones, se produce el cumplimiento de la condición resolutoria pactada con lo que el negocio deviene ineficaz de forma sobrevenida por el cumplimiento de una condición esencial de la venta como lo es el aprovechamiento urbanístico de la finca ( STS 24 mayo 2017 ). La frustración de la expectativa del comprador supone un incumplimiento de los contratos de compraventa que autoriza su resolución, conforme al artículo 1124 del Código Civil , con lo que procede que se reintegre la posición de las partes a la inicial, debiendo restituirse recíprocamente las prestaciones ( arts. 1114 y 1124 CC ). Una cosa es que quepa un aprovechamiento urbanístico y otra bien distinta que el resultante de la modificación fuera la finalidad pretendida por el comprador. Dicho incumplimiento rompe la equivalencia de las prestaciones según lo pactado y no puede ser obligado un contratante a recibir un objeto que no tiene las condiciones convenidas.

Así sucede en algún caso previsto por el CC, como es el de defecto de cabida de los inmuebles (artículo 1469 ).

6. Y en cuanto a que ROSELLO-SASTRE INMOBLES S.L. no abono la suma de 420.000.-€ que se había comprometido a pagar en septiembre 2007 a D. Jesús Manuel , lo que según este la inhabilitaría para pedir la resolución contractualno debe acogerse porque quien debió activar la acción resolutoria fue el vendedor y no lo hizo, de modo que de los dos criterios seguidos en esta materia: el cronológico y el causal, el primero carece en nuestro caso de relevancia en relación con el segundo pues el cumplimiento de la condición resolutoria posterior obligaría en cualquier caso al vendedor a su restitución.

7. Finalmente, por seguir con la argumentación expuesta, la resolución que debe pedir el comprador es la del inicial contrato de compraventa de 18 julio 2006 y de la opción de 22 noviembre 2006 con su anexo -que no tiene más substantividad propia que la de un anexo de ejecución de la primitiva compraventa y la opción-, lo que no plantea problemas de congruencia ni de cambio de demanda porque eso es lo que viene a pedir en su demanda, no se puede resolver un anexo, y respecto a los intereses hablamos naturalmente de los intereses legales del art. 1.108 CC .



CUARTO.- Régimen de costas.

No se hace especial pronunciamiento sobre las costas de la apelación ( art. 398.2 LEC ), como tampoco sobre las de la instancia ( art. 394 LEC ) dadas las dudas de derecho y la singularidad del supuesto enjuiciado.

Fallo

El Tribunal decide: 1º.- Estimar el recurso de apelación formulado por ROSELLO-SASTRE INMOBLES S.L. y desestimar el deducido por D. Jesús Manuel frente a la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de El Vendrell, en Procedimiento ordinario nº 100/2014, que se revoca, y en su lugar con estimación de la demanda formulada por ROSELLO-SASTRE INMOBLES S.L. y desestimación de la reconvención de D. Jesús Manuel , debemos declarar resuelto el contrato de compraventa de 18 julio 2006 y opción de 22 diciembre 2006 y su anexo, con restitución por el demandado de la suma de 402.000.-€, con intereses legales, cancelación de los asientos registrales a que dio lugar la opción y sin hacer especial pronunciamiento sobre costas.

2º.- Al estimar el recurso de apelación formulado por ROSELLO-SASTRE INMOBLES S.L. y desestimar el deducido por D. Jesús Manuel no se hace pronunciamiento sobre las costas.

Con devolución de los depósitos constituidos, en su caso.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 Disposición Adicional 16ª LEC ), y se interpondrá en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.