Sentencia CIVIL Nº 224/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 669/2017 de 09 de Abril de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935672169
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N.I.G.: 0810142120168090417
Recurso de apelación 669/2017 -I
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de L'Hospitalet de Llobregat
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 354/2016
Parte recurrente/Solicitante: Fermín , Caridad , Concepción , Delia
Procurador/a: Marta Urgell Palacio, Marta Urgell Palacio, Marta Urgell Palacio, Marta Urgell Palacio
Abogado/a:
Parte recurrida: Enma
Procurador/a: Anna Roca Cardona
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 224/2018
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 9 de abril de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 10 de mayo de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 354/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de L'Hospitalet de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aMarta Urgell Palacio, Marta Urgell Palacio, Marta Urgell Palacio, Marta Urgell Palacio, en nombre y representación de Fermín , Caridad , Concepción , Delia contra Sentencia - 02/12/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Anna Roca Cardona, en nombre y representación de Enma .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Estimar la demanda interpuesta por Dña. Enma contra Dña. Concepción , Dña Caridad , D. Fermín y Dña. Delia y condenar a los mismos a abonar la cantidad de 10.000 euros intereses y costas a la actora, quedando resuelto el contrato de arras firmado.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 20/03/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

DOÑA Enma presenta demanda de juicio ordinario en reclamación de la devolución del importe de las arras penales que en su día pagó en virtud del contrato de 28 de agosto de 2015 frente a los demandados DOÑA Caridad , DOÑA Concepción , DOÑA Delia y DON Fermín , por importe de 10.000 euros.

Solicita se declare la resolución judicial del contrato de arras, documento 1, por concurrir la condición para ello prevista en su cláusula quinta, apartado 5) y se condene a los demandados a abonar, solidariamente a la parte actora, la suma de 10.000 euros, en concepto de devolución de arras penales y, asimismo, se les condene a abonar a la parte actora las costas judiciales y los intereses que se deriven del procedimiento y que se estiman en la cantidad prudencial de 2.000 euros.

La parte demandada se opone a la demanda alegando que no ha habido incumplimiento de la parte vendedora pues no ha existido comunicación fehaciente, escrita o verbal, con anterioridad a la fecha de 30 de octubre de 2015, por parte de la agencia inmobiliaria o de la demandante, de que la operación de compraventa no se realizaría por falta de concesión del préstamo hipotecario.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por DOÑA Enma frente a los demandados DOÑA Caridad , DOÑA Concepción , DOÑA Delia , y DON Fermín , condena a los demandados a pagar a la actora la suma de 10.000 euros, intereses y costas, quedando resuelto el contrato de arras firmado.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Caridad , DOÑA Concepción , DOÑA Delia y DON Fermín interpone recurso de apelación en el que alega error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 1.454 del Código Civil .

Alegan que procede dirimir si el contrato de arras de compraventa tenía o no la naturaleza de arras penitenciales, lo que no fue considerado controvertido en el acto del juicio; su entrega fue hecha en previsión de un posible incumplimiento que se autoriza de antemano mediante la pérdida de lo entregado o la devolución del doble (arras penales).

Determinado el carácter o naturaleza de las arras entregada por la actora a la firma del contrato, de fecha 25 de agosto de 205, es evidente que la demandante incurrió en incumplimiento del contenido obligacional del contrato en relación con el plazo o término para perfeccionar la traditio mediante el otorgamiento de la escritura de compraventa y que supone, de conformidad con el pacto quinto del contrato firmado por las partes en fecha 25 de agosto de 2015, que en caso de incumplimiento de la parte compradora, esta perderá la cantidad entregada en arras, como indemnización de daños y perjuicios ocasionados a la vendedora; además que la compradora no comunicó fehaciente, ni con anterioridad ni con posterioridad a expirar el plazo para otorgar escritura, ni a los vendedores directamente ni a través de la inmobiliaria, para solicitar una prórroga del mismo al objeto de no incurrir en incumplimiento y proceder a perfeccionar el contrato de compraventa; la compraventa se frustró porque la compradora actuó de forma poco diligente en subsanar los defectos u errores de la gestión de la obtención de la financiación, y en consecuencia, le es imputable tal conducta y, por ello, no ha lugar a la devolución de las arras entregadas.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Contrato de arras penales de compraventa con condición suspensiva.

Es indiscutido que 'la eficacia y ejecución' del contrato de compraventa se hallaba condicionada a la obtención por la compradora, DOÑA Enma , de un crédito hipotecario con los concretos requisitos recogidos en el documento 1 de la demanda, crédito cuya tramitación asumió la empresa financiera FINANESTUDIO ZONA FRANCA S.L., empresa perteneciente a KIRON, del GRUPO TECNOCASA.

Así consta de forma clara en el denominado 'CONTRATO DE ARRAS EN COMPRAVENTA' suscrito por las partes en fecha 25 de agosto de 2015, en el que se establece que 'este contrato está condicionado a la obtención del correspondiente préstamo hipotecario por parte del comprador a través de la intermediaria financiera FINANESTUDIO ZONA FRANCA S.L., empresa perteneciente a KIRON, del Grupo Tecnocasa, por lo que en el supuesto de no obtención del mismo este contrato quedará sin efecto, estando la parte vendedora obligada a devolver a la parte compradora la cantidad recibida en concepto de arras en el plazo máximo de 7 días desde que ponga en conocimiento de ésta la no obtención del préstamo hipotecario'.

FINANESTUDIO ZONA FRANCA S.L. no obtuvo la financiación que precisaba DOÑA Enma por lo que no se cumplió la condición suspensiva a la que estaba sometida la celebración del contrato, cuál era la concesión a DOÑA Enma y a través de KIRON, del Grupo Tecnocasa del préstamo hipotecario para adquirir la vivienda.

No hay base alguna para imputar a la compradora la falta de concesión del préstamo por falta de diligencia o por otra causa.

La cláusula expuesta establece con claridad una condición suspensiva, pues la eficacia del contrato se hace depender de un hecho futuro e incierto, consistente en la concesión a la compradora de un préstamo hipotecario para financiar la vivienda.

Y es claro que esta condición, dado su contenido, no depende exclusivamente de la voluntad de la compradora, sino al contrario, la concesión o no del préstamo hipotecario depende de un tercero ajeno a las partes como es la entidad bancaria o crediticia.

En el acto del juicio, DOÑA Enma dijo que era autónoma, que había traspasado un restaurante y que tenía liquidez y no hay prueba suficiente para considerar acreditado que no consiguió la financiación hipotecaria por causa a ella imputable.

El testigo DON Sixto , empleado de TECNOCASA, dijo que KIRON le aseguró que con los datos que había era viable la operación; y que posteriormente, no se pudo conseguir la hipoteca por que la documentación que se había entregado no era la necesaria pero que, a partir de aquí, no sabía nada más, si era veraz o no la operación, o si faltaba algo.

DOÑA Concepción afirmó que TECNOCASA le comunicó por vía telefónica el día 12 de noviembre de 2015 que la compradora no había conseguido la financiación porque tenía problemas con Hacienda, que la hipoteca no se la daban por Hacienda, que tenía que recoger un papel pero que no podía ir porque tenía mucho trabajo.

Con estas dos declaraciones tan poco precisas y sin constancia documental alguna, no podemos considerar acreditado que la compradora no consiguiera la financiación por causa imputable a ella, como se alega en el recurso.

Fíjese que los trámites para la obtención del préstamo hipotecario no debía ni siquiera realizarlos ella misma sino una empresa intermediaria financiera FINANESTUDIO ZONA FRANCA S.L., empresa perteneciente a KIRON, del Grupo Tecnocasa.

Es cierto que se pactó que la escritura de compraventa se otorgaría como máximo el día 30 de octubre de 2015, fecha ésta en la que no hay justificación documental de que la compradora comunicara nada a la contraparte.

Pero, en todo caso, como indica la sentencia dictada por la sección 16ª de esta A.P. de Barcelona, de 29 de febrero de 2008 , la falta de una expresa comunicación por parte de DOÑA Enma no configura el incumplimiento contractual que pretenden los recurrentes a los fines de justificar la pérdida de la suma entregada en concepto de arras.

Y ello por cuanto se trata de un incumplimiento que no cabe calificar de esencial y que de ninguna manera puede prevalecer sobre la condición suspensiva a que se hallaba sometida la operación, pues la propia DOÑA Concepción admitió en el acto del juicio que la firma de la escritura pública debía realizarse entre los días 2 al 8 de noviembre, y por lo tanto, fuera del indicado plazo de 30 de octubre de 2015.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.



TERCERO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Caridad , DOÑA Concepción , DOÑA Delia y DON Fermín , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de L#HOSPITALET DE LLOBREGAT, en los autos de Procedimiento Ordinario número 354/2016, de fecha 2 de diciembre de 2016, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.