Sentencia CIVIL Nº 224/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 119/2021 de 11 de Julio de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035

N.I.G.:28.079.00.2-2019/0088640

Recurso de Apelación 119/2021

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 590/2019

APELANTE:GESTION LEGAL Y ECONOMICA DE PATRIMONIOS, S.L.

PROCURADOR D./Dña. JUAN CARLOS ESTÉVEZ FERNÁNDEZ NOVOA

APELADO:D./Dña. Desiderio y otros 3

PROCURADOR D./Dña. Mª DE LA PALOMA GUERRERO-LAVERAT MARTÍNEZ

(LLM)

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos. Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª. CRISTINA DOMÉNECH GARRET

En Madrid, a once de julio de dos mil veintidós. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos del juicio ordinario número 590/2019, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 58 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: GESTIÓN LEGAL Y ECONÓMICA DE PATRIMONIOS S.L. y, de otra, como Apelados- Demandados: D. Desiderio, Dª. Adelina, D. Fausto y D. Felicisimo.

VISTO,siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. CRISTINA DOMÉNECH GARRET.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 58 de Madrid, en fecha 21 de diciembre de 2020, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' FALLO:Que DESESTIMANDO la demanda presentada por el Procurador D. Juan Carlos Estévez Fernández Novoa, en representación GESTIÓN LEGAL Y ECONÓMICA DE PATRIMONIOS S.L.debo absolver y absuelvo a D. Desiderio, Dña. Adelina, D. Fausto y D. Felicisimo, de los pedimentos ejercitados en su contra, con condena en costas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada y demandada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 11 de marzo de 2019, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 20 de junio de 2022.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada, en cuanto no se opongan a los siguientes.

PRIMERO.-La mercantil Gestión Legal y Económica de Patrimonios, S.L. formuló demanda contra D. Desiderio, Dª Adelina, D. Fausto y D. Felicisimo en la que solicitaba la declaración de incumplimiento por los demandados sus obligaciones contractuales al negarse a otorgar escritura pública de compraventa, y se condene a los mismos a satisfacer a la actora la cantidad de 40.000 €, más el interés legal desde la presentación de la demanda.

Alega que las partes suscribieron el 3 de diciembre de 2018 un contrato privado de compraventa cuyo objeto era la vivienda descrita en el citado documento y se fijó el precio en 380.000 €, de los cuales 20.000 € se ingresarían previamente a la firma de la escritura por la parte compradora lo que se realizó el 31 de diciembre de 2018, debiendo otorgarse la escritura el 30 de enero de 2019 debiendo comunicar la parte compradora a la vendedora con una antelación mínima de 7 días naturales la fecha del otorgamiento. Transcurrido el plazo sin que la compradora se hubiese presentado a otorgar la escritura pública de compraventa, el contrato quedaría resuelto por incumplimiento del comprador pudiendo el vendedor disponer de la finca quedando a su favor las cantidades entregadas como anticipo en concepto de perjuicios. En caso de que no se presentare la parte vendedora, la compradora podrá optar entre la resolución del contrato con devolución por duplicado la cantidad entregada como anticipo. El 24 de enero de 2019 D. Jon, administrador único de la actora, comunicó a los vendedores su voluntad de no adquirir la vivienda por motivos personales, por lo que decidía desistir de la misma y la pérdida de la cantidad de 20.000 €. Ese mismo día mediante burofax, D. Desiderio le notificó su decisión de exigir el cumplimiento contrato requiriéndole para que fijara fecha y hora para otorgamiento de escritura pública. Pese a ello, el día 25 de enero, una vez recibieron dicho burofax de desistimiento del comprador, los vendedores aceptan dicho desistimiento y dejan sin efecto la notificación de 24 de enero por ellos realizada. El 29 de enero de 2019 el Sr. Jon comunica a D. Desiderio la existencia de nuevas circunstancias que le han impulsado a dejar sin efecto el desistimiento de la compra por lo que opta por exigir el cumplimiento, citando al vendedor el 30 de enero a las 19 horas a la Notaría que indicaba para otorgar escritura pública. El 30 de enero contestó D. Desiderio mediante burofax, indicando que el 25 de enero aceptó la renuncia a la compraventa y dio por rescindido el contrato a todos sus efectos. El 30 de no comparecieron los vendedores a otorgar escritura pública de compraventa a la notaría, contraviniendo así sus propios actos al haber sido requerida la parte compradora para fijar un día para escriturar, por lo que el 5 de febrero los compradores solicitan la devolución por duplicado de los 20.000 € entregados como anticipo, contestando Dª Adelina mediante burofax de 13 de febrero que ya habían aceptado la voluntad del Sr. Jon de no comprar y había procedido a la venta del inmueble a un tercero. Todo ello supone un incumpliendo del contrato y una vulneración de los actos propios, por lo que solicita la entrega de la cantidad fijada contractualmente en concepto de arras penitenciales.

La parte demandada se opuso alegando que el burofax enviado el día 24 de enero de 2019 por los vendedores a los compradores tuvo su origen en unas conversaciones vía WhatsApp por parte de Dª Joaquina, en condición de firmante y apoderada de la actora donde indica, a mediados de enero de 2019, que no compraría la finca por el precio fijado en el contrato de 380.000 €, sino por 350.000 € que a la máxima cifra que podrían ofrecer. Por ello, y al no tener la intención los vendedores de modificar el precio pactado, el 24 de enero de 2019 enviaron un burofax solicitando el cumplimiento del contrato y requiriéndoles para que indique la notaría ya que faltaban 6 días para la fecha máxima prevista para escriturar y el contrato estipulaba un preaviso de 7 días. Ese mismo día los compradores envían un burofax que se recibe el 25 de enero de 2019 indicando que desisten de la adquisición y que asumen la pérdida de los 20.000 € anticipados por considerarlo indemnización de los perjuicios causados, circunstancia ésta que era desconocida por los vendedores cuando enviaron su burofax de 24 de enero. Por ello y una vez tienen conocimiento fehaciente con notificación del burofax de la voluntad de desistir, aceptan el desistimiento y dejan sin efecto la comunicación anterior, notificándolo de forma fehaciente al comprador. Por lo tanto, el contrato se resolvió a instancia de la parte compradora y los vendedores volvieron a activar la venta del inmueble que concluyó con la enajenación a un tercero. El único que ha actuado en contra de sus propios actos ha sido la parte compradora. El emplazamiento para comparecer ante la notaría se realiza el 29 de enero de 2019 y por tanto de forma extemporánea ya que el contrato fijaba una antelación 7 días y se hace convocó un solo día a la firma el 30 de enero de 2019 y una vez que el contrato ya se había extinguido a voluntad del comprador, por lo que ninguna responsabilidad por incumplimiento cabe imputar a los vendedores.

La sentencia de primera instancia considera probado que:

1.- El 3 de diciembre de 2018, D. Jon y Dª Joaquina, como apoderados de la mercantil demandante como parte compradora y D. Desiderio, en nombre propio y en el de sus hermanos, como parte vendedora, suscriben un contrato de compraventa de un inmueble sito en León, fijando el precio en 380.000 €, de los cuales 20.000 € se abonaría por la parte compradora con carácter previo a la fecha del contrato y los 360.000 € restantes en el momento de la escritura pública de compraventa ante el notario. La notaría sería la designada por la parte compradora debiendo otorgar escritura antes del día 30 de enero de 2019, para ello, la compradora deberá comunicar al vendedor la fecha de otorgamiento pudiendo hacerlo cualquier día desde la fecha de la firma del contrato y con una antelación de siete días naturales a la fecha prevista. Transcurrido dicho plazo sin que la compradora se presente a otorgar la escritura, el contrato quedará resuelto y el vendedor podrá disponer de la finca objeto del contrato y quedarán a su favor las cantidades entregadas por el comprador. En caso de que fuera el vendedor quien no se presentara a otorgar escritura, el comprador podrá optar ente la resolución del contrato con devolución del doble de la cantidad entregada en concepto de anticipo, o el cumplimiento del mismo.

2.- La parte compradora entregó en concepto de arras la cantidad de 20.000 € el 3 de diciembre de 2018.

3.- El 20 de enero de 2019 Dª Joaquina mantiene una conversación vía WhatsApp con D. Desiderio indicándole que 'te digo firmemente que compraríamos el piso en 350.000 €, si no puede ser... pues nos queda esa espinita.... pero la vida sigue y esto es un tropiezo, me gustaría que comentaras con cariño, con tus hermanos y vierais la realidad de León. Está muy mal. Espero y deseo que me des buenas noticias. Una vez más, discúlpame por todo esto, nuca nos había pasado nada igual, un abrazo'.

4.- El día 24 de enero de 2019 la parte vendedora envía un burofax a los compradores, donde les manifiestan su decisión de exigir el cumplimiento del contrato quedando a la espera de que los compradores indiquen fecha y notario para escriturar antes del día 30 de enero de 2019.

5.- El día 24 de enero de 2019 D. Jon en nombre de Gestión Legal y Económica de Patrimonios, S.L. envía a los vendedores burofax que es recibió por esto el día 25 de enero, indicando 'debido a las circunstancias de índole personal que tú ya conoces, la vivienda no nos interesa, y en consecuencia por medio del presente escrito y al amparo de la cláusula 3.2 del citado contrato desisto en nombre de mi representada de la compra y por ello asumo la penalización por daños y perjuicios del desistimiento, que se concreta en la cantidad entregada el día 3 de diciembre de 2018 de 20.000 €'. El contenido del burofax se adelantó vía mail por la tarde de día 14 de enero de 2019 a las 17:03 horas.

6.- El día 25 de enero 2019 los vendedores comunican a los compradores

'Recibido ayer tarde vía mail, anticipo de su burofax resolviendo la compraventa con la penalización para Vds. establecida en el contrato de 3 de diciembre de 2018, por la presente aceptamos resolución y penalización, al tiempo que revocamos la notificación de ayer por la mañana les hemos remitido por burofax'.

7.- El 29 de enero de 2019 D. Jon en nombre de Gestión Legal y Económica de Patrimonios, S.L. envía a los vendedores un burofax que adelanta vía mail donde dice 'Imprevisiblemente las cosas han cambiado, y puesto que la compraventa se entiende hecha y estamos dentro de la fecha establecida para el otorgamiento de escritura, por medio del presente burofax te manifestó en nombre de mi representada que revocamos nuestra voluntad de desistir, manifestada en nuestro burofax ya citado de fecha 24 de enero de 2019, y continuamos adelante con la operación de compraventa por el precio señalado de 380.000 € (trescientos ochenta mil euros), de los que hay que descontar 20.000 € (veinte mil euros) en concepto de pago a cuenta que, con fecha 3 de diciembre de 2018, transferimos a la cuenta corriente que nos indicaste. Siguiendo con el tenor literal del contrato, en nombre de Gestión Legal y Económica de Patrimonios y con toda la cordialidad posible, os requiero para que mañana, día 30 de enero de 2019, a las 19:00 horas de la tarde, otorguéis escritura pública de compraventa a nuestro favor en la Notaria de Notario de Madrid D. Ángel Almoguera Gómez, Paseo de la Castellana nº 140 6º A, CP 28046.'

8.- El 30 de enero de 2019 los vendedores responden 'Como contestación a su burofax de fecha 29 de enero de 2019, nos remitimos a nuestro burofax de fecha 25 de enero en el que aceptamos su renuncia a la compraventa. Consecuentemente tuvimos y tenemos por rescindido el contrato a todos sus efectos'.

9.- Los vendedores no se presentaron en la notaría designada el día 30 de enero de 2019 a las 19:30 horas.

10.- En fecha 5 de febrero de 2019 D. Jon en nombre de Gestión Legal y Económica de Patrimonios, S.L. envía a los vendedores un mail y posteriormente una carta con el mismo contenido que es entregada el 12 de febrero de 2019 indicado 'Conforme al vigente contrato, tenéis un plazo de 30 días para otorga escritura y la entrega de las llaves y naturalmente para cobrar el resto del precio pactado. Y te informo de que esa vivienda la considero ya de nuestra propiedad y por 1o tanto, te ruego que te abstengas de ponerla en venta a terceros, ya que según el referido contrato, la vivienda es de nuestra propiedad'.

11.- El 13 de febrero de 2019 Dª Adelina en nombre de los hermanos Fausto Felicisimo Desiderio Adelina envía burofax a los compradores exponiendo 'De conformidad con su voluntad de resolver el contrato de compraventa, con la consiguiente penalización de las arras entregadas -manifestado todo ello a través de su notificación (mail y burofax) de 24 de enero de 2019, por la presente le informamos que hace ya días procedimos la venta del inmueble a un tercero. En tal sentido, y como bien sabe, nuestra decisión inicial fue de no aceptar su voluntad rescisoria, pero acorde con su instancia escrita, asumiendo su condición de Doctor en Derecho y con base a la fehacientica de su notificación, no nos quedó duda alguna de cuál era su voluntad por lo que, a pesar del perjuicio que tal decisión nos produjo, y a pesar de nuestro derecho a no aceptar la misma, finalmente la asumimos según notificación de fecha 25 de enero de 2019. En base a ello, no podemos sino rechazar el nuevo cambio de criterio pues, como le indicamos tras su renuncia a la compraventa, procedimos a su enajenación a un tercero y resulta ya imposible retomar negociación alguna'.

Sobre los anteriores hechos considera que a fecha de emisión del burofax 24 de enero de 2019 por parte de los vendedores solicitando fecha para escriturar, éstos no conocían que ese mismo día la parte compradora les había enviado un burofax comunicado su voluntad de desistir del contrato. Por ello, una vez que tuvieron conocimiento del desistimiento, el mismo día 25 de enero comunicaron su aceptación a la parte compradora, dejando sin efecto la comunicación enviada el 24 de enero y considera también que esta actuación, no puede calificarse de contradictoria, siendo conforme a las normas de la buena fe contractual, no generando expectativas en el comprador distintas a las de tener por resuelto el contrato.

Considera que el desistimiento surtió efecto entre las partes ya que la recepción que tuvo lugar el mismo día 24 de enero de 2019 por la tarde y de forma fehaciente el 25 de enero mediante la entrega del burofax, momento en el que el vendedor, lo acepta, y el contrato queda resuelto por la unión de voluntades de ambas partes con los efectos previstos en el propio contrato, facultando al vendedor a enajenar inmueble a un tercero con pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras. Pese a ello, el 29 de enero de 2019 el Sr. Jon exige el cumplimiento del contrato, cuando éste ya estaban resuelto, por ello la incomparecencia los vendedores a la notaria para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa carece de transcendencia jurídica alguna. Considera que la comparadora actuó contra sus propios actos y en definitiva que el contrato quedó resuelto por desistimiento de la parte compradora aceptado por los vendedores el 25 de enero de 2019.

Frente a dicha sentencia se alza la parte demandante, pretendiendo en esta segunda instancia la estimación de la demanda. Alegando en esencia error en la valoración de la prueba, por entender en síntesis que cuando la parte vendedora envió el 24 de enero de 2019 el burofax ya sabía que la parte compradora ya había decidido no adquirir el inmueble y por tanto no justificaría en modo alguno el cambio en la decisión de los vendedores de decir que aceptaban la resolución después de exigir el cumplimiento. Añade que el propio contrato además remitirse al art. 1504 del CC permitía a la compradora consumar el contrato incluso fuera de los plazos previstos y pese a haber incumplido previamente, e incluso otorgaba un plazo de gracia de 30 días desde la notificación de la resolución para hacer efectiva la cantidad adeudada o la obligación incumplida, y así lo demuestra también el burofax enviado por los vendedores exigiendo el contrato cuando ya restaban menos de los 7 días previstos en el contrato para la comunicación con antelación. En definitiva concluye que no había razones objetivas para dar por resuelto el contrato el 24 de enero de 2019 a la vista de la decisión de los compradores de exigir primero el cumplimiento y luego decir que aceptaban la resolución, lo que según viene a mantener supone un cambio de decisión de los vendedores sin justificación. Asimismo afirma que el cambio de decisión de la ahora apelante se produjo con antelación a la fecha límite fijada en el contrato aunque ya no mediaran los 7 días de antelación, pues ello no es impedimento para su validez ya que, según lo previsto en el contrato, mientras no mediara requerimiento de pago, dicho plazo quedaba soslayado, máxime cuando se otorgaba un plazo de gracia de 30 días. En definitiva entiende que la compradora podía válidamente requerir a los vendedores para el otorgamiento de la escritura. Asimismo alega que la actuación de los estos es contraria a sus propios actos al haber requerido el cumplimiento del contrato y después aceptar el desistimiento del mismo. Por último y con carácter subsidiario alega que existen serias dudas de hecho de la voluntad de dar o no por resuelto el contrato, por lo que procedería la no imposición de las costas por aplicación del art. 394 de la LEC

SEGUNDO.-Establece el 465.5 LEC que 'el auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461'. Este precepto, tal como declara la STS de 28 de junio de 2018 (ROJ: STS 2298/2018) debe entenderse ' como que el tribunal de apelación debe resolver sólo las cuestiones controvertidas en el recurso de apelación y, en su caso, en el de impugnación del recurso, en cuanto que las partes pueden haberse conformado con algunos de los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia y haber ceñido la controversia en apelación a unas determinadas cuestiones'. Este es el ámbito del recurso y son las cuestiones que debe resolver, que en el presente caso se contraen a determinar si los demandados incumplieron la obligación de otorgar escritura pública habida cuenta que el desistimiento previo de la parte compradora luego fue revocado por ésta.

Pues bien, el examen y nueva valoración del acervo probatorio que obra en el procedimiento impide compartir las alegaciones y argumentos del recurso, lo que lleva a su desestimación.

Estamos ante un contrato privado de compraventa en el que se pacta que otorgamiento de la escritura pública debía ser anterior al 30 de enero de 2019, para lo que la compradora debía comunicar al vendedor la fecha de otorgamiento en cualquier día desde la fecha de la firma del contrato y con una antelación de 7 días naturales a la fecha prevista. En cuanto interesa también se estipulaba que una vez transcurrido dicho plazo sin que la compradora se hubiera presentado a otorgar la escritura, el contrato quedaría resuelto y el vendedor podía hacer suyas las cantidades entregadas por el comprador y para el caso de que fuera el vendedor quien no se presentara a otorgar escritura, el comprador podía optar ente la resolución del contrato con devolución del doble de la cantidad entregada en concepto de anticipo.

Teniendo en cuenta el anterior pacto interesa recordar que como declara la STS de 17 de octubre de 2018 (ROJ: STS 3513/2018) 'Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1945, 22 de Octubre de 1956, 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( sentencia de 10 de Marzo de 1986). 'Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad''.

Pues bien, aunque el contrato suscrito por las partes aquí litigantes parece contener un pacto de arras penitenciales reguladas en el art. 1454 del CC al contemplar la pérdida de la cantidad entregada del comprador y la devolución doblada de esa cantidad por el vendedor, lo cierto es que estipula arras penales en cuanto una y otra se prevén como resarcimiento para el caso de incumplimiento de cada una de las partes de la obligación de otorgar escritura pública. Esta modalidad de arras es una cláusula penal que se impone a las partes para caso de incumplimiento y no permite a las mismas desistir del contrato, pues se pactan como simple garantía del cumplimiento del mismo que es firme, tal como así resulta entre otras muchas de la STS de 27 de octubre de 2010 (ROJ: STS 5330/2010).

No obstante, en el presente caso, tal como se desprende de los hechos declarados probados resultantes de autos, la parte compradora manifestó a través de su apoderada ya a la parte vendedora su voluntad de no cumplir el contrato en los términos estipulados en cuanto indicaba estar dispuestos a pagar sólo una cantidad inferior a la pactada en el contrato, ante lo que la parte vendedora envió un burofax a las 8:58 horas del 24 de enero de 2019 dirigido a los compradores exigiendo el cumplimiento. Sin embargo la voluntad de no cumplir por parte de la compradora fue reiterada en el burofax enviado por su administrador a la parte vendedora el mismo día 24 de enero de 2019 a las 16:18 horas en el que manifestando desistir de la compra asumiendo 'la penalización por daños y perjuicios del desistimiento' concretada en la cantidad de 20.000 € entregada a la firma del contrato. Una vez recibida dicha comunicación por la parte vendedora y constando que al anunciar su voluntad de incumplir la parte compradora asumía la pérdida de las arras entregadas conforme a lo previsto en la cláusula penal estipulada, se aquietó a dicho incumplimiento en las condiciones pactadas y envió el día de la recepción del anterior a su vez el burofax de 25 de enero de 2019 de revocando el requerimiento de cumplimiento efectuado.

La comunicación de 'desistimiento' por parte de la compradora no era admisible y por el contrario suponía el anuncio del incumplimiento contractual con aceptación de la activación de la cláusula penal inherente. Ciertamente el día final estipulado para el otorgamiento de la escritura pública, que era el 30 de enero de 2019 no había llegado cuando fue realizada esa comunicación, aunque sí estaba fuera del plazo de preaviso de 7 días para el otorgamiento de la escritura pública, y podría entenderse que pese a ello todavía era posible el cumplimiento del contrato. Sin embargo una vez conocida por los vendedores la voluntad de Gestión Legal Económica de Patrimonios de no cumplir el contrato una vez aceptada por aquélla por la admisión de la mercantil del pago en definitiva de la indemnización consecuente al incumplimiento según lo pactado, con comunicación también de dicha aceptación a la compradora, el posterior burofax remitido por ésta a la parte vendedora cinco días después en el día anterior a aquel estipulado como fecha final para el otorgamiento por el que se dice dejar sin efecto el anterior, requiriendo el cumplimiento, constituye con toda evidencia una conducta contraria a los propios actos que vulnera el art. 7 del CC que sanciona la exigencia de buena fe en el ejercicio de los derechos y no puede ser amparada.

Recuerda la STS de 24 de junio de 2020 que la doctrina de los actos propios queda definida en la STC 73/1988, de 21 de abril, declarando que ' '[l]a llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propium surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos''. A ello añade la Sentencia del Alto Tribunal siguiendo la doctrina jurisprudencial que dicha doctrina'impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia ( sentencias 1/2009, de 28 de enero y 301/2016, de 5 de mayo ). Para que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura ( sentencias 552/2008, de 17 de junio ; 119/2013, de 12 de marzo ; 649/2014, de 13 de enero de 2015 ; 301/2016, de 5 de mayo ; y 63/2018, de 5 de febrero )'.

Atendida dicha doctrina es indudable que la emisión de la voluntad de incumplir el contrato de compraventa por parte de la aquí apelante con reconocimiento de la procedencia del pago de la cláusula penal estipulada, las arras penales, vinculaba a su autora, ya que inequívocamente tendía a la extinción o ineficacia del contrato y de su derecho a la compra de la vivienda objeto del mismo, al tiempo que crea el derecho de la compradora a hacer suya la indemnización pactada. Esa conducta, la declaración de voluntad de no cumplir, por tanto, crea estado y objetivamente permite considerar que es definitiva, de modo que el posterior acto tendente a la 'reactivación' del contrato que ya había dado por resuelto por incumplimiento propio reconocido, resulta contrario a la buena fe, tal como así aprecia en definitiva la sentencia apelada.

Por el contrario, el hecho de que conociendo la parte vendedora al menos desde el 20 de enero de 2019 la voluntad de no cumplir el contrato en los estrictos términos pactados enviara un requerimiento de cumplimiento y que a la vista de la recepción de la decisión de no cumplir el contrato por parte de la compradora, lo aceptara después, no supone una actuación contra los propios actos. Y ello porque las circunstancias concurrentes al enviar la parte vendedora burofax de 24 de enero de 2019 requiriendo el cumplimiento, y el de 25 de febrero de 2019 no eran las mismas, en cuyo caso sí podría valorarse en este segundo una conducta incoherente con la anterior, sino que eran distintas, en tanto el primero fue enviado ante las manifestaciones de la apoderada de la compradora pero sin una declaración definitiva de incumplimiento, mientras la segundo sí manifiesta de forma expresa la voluntad de no cumplir con aceptación además del pago de la pena inherente a ello pactada, por lo que en esa tesitura, concurriendo un hecho distinto y esencial como es el resarcimiento por el incumplimiento, no puede entenderse que esta última sea una conducta desacorde con la anterior.

TERCERO.-De todo ello resulta la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia, sin que consideremos que concurra causa alguna justificativa de la excepción de la aplicación del criterio objetivo del vencimiento para la imposición de las costas. Al contrario, ante los hechos probados no cabe apreciar duda alguna sobre la voluntad incumplidora manifestada por la parte compradora.

CUARTO.-La desestimación del recurso de apelación, conlleva la imposición de las costas de la alzada a la parte apelante ( artículo 398.1 LEC).

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMAMOSel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Gestión Legal y Económica de Patrimonios S.L. contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 58 de Madrid en fecha 21 de diciembre de 2020, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 590 de 2019 y CONFIRMAMOSdicha resolución con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 € por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

ASÍpor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.