Sentencia Civil Nº 225/2010, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 1, Rec 236/2010 de 21 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN PRIMERA

Rollo de Apelación Civil Núm. 236 del año 2.010.

Juicio Ordinario Núm. 444 del año 2.009.

Juzgado de 1ª Instancia Núm. 5 de Castellón.

SENTENCIA Nº 225

Iltmos. Sres.:

Presidente:

Don CARLOS DOMÍNGUEZ DOMÍNGUEZ

Magistrados:

Don ESTEBAN SOLAZ SOLAZ

Don PEDRO LUIS GARRIDO SANCHO

En la ciudad de Castellón, a veintiuno de diciembre de dos mil diez.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Castellón, integrada por los Iltmos. Señores anotados al margen, ha visto y examinado el presente Rollo de Apelación Civil Núm. 236 del año 2.010, incoado en virtud de recurso interpuesto contra la Sentencia dictada el día 25 de mayo de 2.010 por la Iltma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia Núm. 5 de Castellón , en los autos de Juicio Ordinario, sobre resolución y nulidad contractual, seguidos con el Núm. 444 del año 2.009 en el citado Juzgado.

Han sido partes en el recurso, como APELANTES, los demandantes reconvenidos Doña Regina , Don Isidoro , Don Mario y Doña María Inmaculada , representados por la Procuradora Doña Paola Uso Amella y dirigidos por el Abogado Don Gerardo Fortuño Compañy, y como APELADA, la mercantil demandada reconviniente Construcciones Castellón 2000 S.A.U., que actúa representada por la Procuradora Doña Mª. Ángeles DŽAmato Martín y dirigida por el Abogado Don Yago Ramos Thirache, y Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don ESTEBAN SOLAZ SOLAZ, que expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- En el procedimiento de referencia, con fecha 25 de mayo de 2.010 se dictó Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:"Que ESTIMANDO LA DEMANDA RECONVENCIONAL, interpuesta por la procurador Dª Mª Angeles DŽAmato Martín en nombre y representación de la mercantil CONSTRUCCIONES CASTELLON 2000 SAU contra Regina , Isidoro , Mario e María Inmaculada DEBO DECLARAR Y DECLARO la validez y eficacia del contrato de promesa de compraventa suscrito el 20 de agosto de 2004 sobre el apartamento allí descrito en el edificio COSTAMAR I en Cabanes (Castellón) a razón de 163.452 euros más IVA, y en consecuencia DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados a:

que cumplan dicho contrato en las condiciones pactadas, y

- a otorgar escritura pública de compraventa de apartamento y por el precio citado, del que se deducirá el importe ya pagado de 32.690 euros (IVA incluidos) en el plazo de tres meses, así como al pago de intereses legales desde el requerimiento judicial mediante la demanda reconvencional hasta el completo pago y calculados sobre el importe pendiente de pago.

Y DESESTIMANDO la demanda presentada por la procuradora Dª Paola Usó Amella, en nombre y representación de Regina , Isidoro , Mario e María Inmaculada , contra la mercantil CONSTRUCCIONES CASTELLON 2000, SAU, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO la demandada de las pretensiones contra ella ejercitadas.

Con expresa imposición de costas procesales a la parte actora y demandada reconveniente."

SEGUNDO.- Publicada y notificada dicha Sentencia a las partes, la representación procesal de Dª. Regina y otros interpuso recurso de apelación contra la misma que, por serlo en tiempo y forma, fue admitido en ambos efectos, evacuándose el trámite de oposición, tras lo cual se remitieron los autos a la Audiencia Provincial de Castellón para su resolución.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones en esta Audiencia Provincial, se turnaron a la Sección Primera, incoándose el oportuno Rollo de Apelación, tramitándose el mismo, tras lo cual se señaló para oportuna deliberación y votación del Tribunal el pasado día 30 de noviembre de 2.010, a las 9Ž40 horas en que ha tenido lugar.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso de apelación se han observado, en lo esencial, todas las formalidades y prescripciones legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN en lo sustancial los de la Sentencia recurrida, y

PRIMERO.- La Sentencia dictada en primera instancia y ahora recurrida, vino a desestimar las acciones de resolución y nulidad del denominado "contrato de promesa de compraventa" del apartamento nº NUM000 de la planta NUM001 , tipo NUM002 , fachada sur (de 61Ž 01 metros cuadrados de superficie) con parking vinculado nº NUM000 en planta NUM003 , sito en el edificio en construcción denominado "COSTAMAR I" en Torre la Sal de Cabanes (Castellón) suscrito el día 20 de agosto de 2.004, ejercitada por los compradores demandantes Doña Regina , Don Isidoro , Don Mario y Doña María Inmaculada contra la mercantil promotora-vendedora Construcciones Castellón 2000 S.A.U, con la pretensión de que se declarara la nulidad y/o resolución del contrato de promesa de compraventa y se condenara a la mercantil demandada a la devolución de los 32.690 euros entregados a cuenta de una compraventa que no se ha consumado, más los intereses que correspondan. Por el contrario, estimando la demanda reconvencional formulada por la mercantil Construcciones Castellón 2000 S.A.U. contra Doña Regina y resto de actores, declaró la validez del contrato y condenó a los reconvenidos a cumplieran el mismo en las condiciones pactadas, para lo cual deberían otorgar escritura pública de compraventa del apartamento y por el precio pactado en el plazo de tres meses.

La ratio decidendi empleada por la Juzgadora a quo para afirmar la vigencia del contrato denominado "promesa de compraventa" exigiendo su cumplimiento y desestimar la pretensión resolutoria y de nulidad contractual fue que la mercantil Construcciones Castellón 2000 SAU había cumplido todas las obligaciones contractuales pactadas (entrega de planos y documentos a la firma del contrato, construcción del apartamento en el plazo establecido, requerimiento para otorgar escritura pública de compraventa) mientras que los actores habían incumplido su principal obligación de otorgar la escritura pública de compraventa con entrega del resto del precio de compra y que el inicial contrato firmado no era nulo por no contener cláusulas abusivas, no resultando demostrada la imposibilidad sobrevenida de su cumplimiento por fuerza mayor derivada de la imposibilidad de financiación.

Contra este pronunciamiento y las consideraciones contenidas en la referida Sentencia se alza los actores reconvenidos Doña Regina y otros tres, que interesan de la Sala su revocación y el dictado de una nueva por la que se les absuelva de la demanda reconvencional promovida en su contra y al propio tiempo se estimen íntegramente las pretensiones contenidas en el suplico de su demanda, cuya pretensión revocatoria se ampara y funda, según parece deducirse de su escrito de interposición, en los mismos motivos en que sostuvo sus pretensiones en la instancia, esto es, en el incumplimiento por Construcciones Castellón 2000 SAU de sus obligaciones contractuales al no entregar documentación alguna, planos ni memoria de calidades sobre el apartamento a construir ni haber avalado o garantizado las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en la nulidad del contrato por ser de adhesión y con cláusulas abusivas, y en la imposibilidad sobrevenida al cumplimiento del contrato por falta de financiación para el pago del precio pactado. Pretensión revocatoria a la que se opone la parte contraria, que interesa la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Los recurrentes destinan los tres primeros ordinales de alegaciones a relatar la cronología de los hechos - según su punto de vista- y los fundamentos de la demanda, a describir comentando la contestación de Construcciones Castellón S.A.U. y la demanda reconvencional y su contestación recogiendo sin orden ni sistemática alguna el desarrollo procesal de lo alegado por una y otra parte en los escritores rectores del procedimiento. Nada tenemos que valorar ni resolver sobre tal exposición pues nada se pretende ni solicita por los apelantes.

Tampoco los ordinales cuarto y quinto del escrito de interposición del recurso -enunciados como "Sentencia" y "Conclusiones"- contienen una verdadera articulación de motivos de impugnación que fundamenten el recurso formulado, pues en ellos los recurrentes se limitan a comentar cada uno de los fundamentos (segundo a sexto) de la Sentencia recurrida, pero sin ningún método ni sistemática. No obstante ello, la Sala entrará a conocer de cada una de esas "críticas" o "comentarios" que se hacen de la Sentencia dictada en primera instancia en el escrito de interposición, con la finalidad de extraer aquellas razones que han llevado a los recurrentes a impugnar la sentencia de primer grado jurisdiccional, dando así satisfacción al derecho a la tutela judicial efectiva que asiste a los recurrentes.

Sostienen los recurrentes al examinar el fundamento jurídico segundo de la sentencia recurrida que nos encontramos ante un contrato de promesa de compraventa regulado en el artículo 1451 CC , y por lo tanto, que puede resolver unilateralmente la parte sin perjuicio de la correspondiente indemnización, y que nada dice la sentencia sobre la existencia de cláusulas abusivas, falta de aportación del aval, falta de aportación de la memoria de calidades y existencia de fuerza mayor al no existir financiación (algo acreditado).

Basta observar la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida para concluir que la Juez a quo destina los fundamentos tercero a sexto para examinar y resolver cada una de la cuestiones planteadas por los recurrentes, por lo que resulta inadmisible que se diga la sentencia nada diga sobre aquéllas. Además, y aquí se aparta la Sala del criterio de la Juzgadora de instancia, también de los recurrentes, el contrato suscrito en fecha 20 de agosto de 2004 por los ahora recurrentes y Construcciones Castellón 2000 S.A.U. debe ser calificado como de verdadera "compraventa de apartamento en construcción" (art. 1445 y ss CC ) y no de simple "promesa de compraventa" (art. 1451 CC ) como se enuncia en el propio contrato. No es la primera vez que este Tribunal ha conocido de causas en las que se han aportado contratos similares al ahora presentado, y al igual que la otra Sección Civil de esta Audiencia Provincial (Sección 3ª), esta Sección ( por todas la SAP Castellón, Sección 1ª, Núm. 357/2004, de 28 Oct. [Rec. 212/2004 ]) ha calificado los mismos como de verdaderos contratos de compraventa, para lo cual se ha atendido al verdadero fundamento y contenido de las obligaciones contractuales, entre ellas las que constituyen los elementos esenciales de la compraventa, la construcción y entrega del inmueble (la cosa) que se plasma en la cláusula 1ª del contrato, y el pago del precio de venta, que en nuestro caso y en la cláusula 3ª ya habla del "precio total del apartamento" cifrado en 163.452 euros mas IVA; pero es que, además, cuando se describen y anudan los efectos del incumplimiento contractual (cláusula 8ª ) se hace referencia no a las obligaciones de una promesa de venta, sino a "la falta de entrega de las cantidades pactadas o al otorgamiento de la escritura pública de compraventa" para los compradores, y a "la construcción y entrega del inmueble" para la vendedora, lo que evidentemente son las obligaciones propias de un verdadero contrato de compraventa, el cual debe ser cumplido por las partes contratantes sin que sea factible la facultad de resolver unilateralmente el mismo. El motivo, por todo ello, se desestima.

TERCERO.- El segundo motivo, en referencia al fundamento jurídico (no "hecho" como por error se transcribe) tercero de la sentencia recurrida, viene a denunciar el error valorativo cometido por la Juez a quo al razonar que los planos han sido aportados por la parte contraria cuando fueron sacados de Internet con posterioridad, y que la obligación legal en la compraventa a plazos es aportar la memoria de calidades en el momento de la firma del contrato inicial, lo que fue negado por los cuatro demandantes a preguntas de su letrado.

El derecho de información previo al contrato que asiste a todo comprador, que es el que se denuncia como infringido por los recurrentes al no habérseles hecho entrega de los documentos, planos y memoria de calidades del apartamento en construcción que iban a adquirir, y que aparece recogido en el artículo 60 del R.D.L. 1/2007, de 16 de noviembre , que aprueba el T.R. de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (en adelante sólo TRLGDCS) exige que el empresario ponga a disposición del consumidor la información relevante, veraz y suficiente sobre las características esenciales del contrato, en particular sus condiciones jurídicas y económicas, y de los bienes o servicios objeto del mismo, lo que en un contrato de compraventa de un inmueble en construcción lo constituiría tanto las condiciones contractuales sobre el precio, su forma de pago y consecuencias jurídicas de su incumplimiento, como sobre la cosa vendida, el inmueble, con su descripción, superficie, ubicación y materiales que se van a emplear para ello. Sucede, sin embargo, que en presente caso la información sobre el apartamento a construir puesta a disposición de los compradores por la promotora vendedora debe ser considerada como suficiente en su conjunto, pues acudieron personalmente a la urbanización para visitar y conocer la ubicación del apartamento y conocer los detalles del contrato, se les facilitó -así se recoge en el Exponiendo II (F. 27 vuelto) del contrato firmado por los recurrentes- o, al menos, tuvieron acceso directo vía Internet -consta su descarga el día 19/08/2004 en su margen- de los planos de la urbanización, apartamento, plantas NUM001 y NUM003 (F. 29-33), tomando conocimiento también de los materiales que se iban a emplear e, incluso de la memoria de la calidades (F. 118 y 119), no existiendo ninguna duda en los compradores sobre el apartamento que iban a adquirir (ninguna reclamación ni petición efectuaron hasta ser requeridos para otorgar escritura pública de compraventa en diciembre de 2007) ni tampoco surgió ninguna controversia sobre la presencia de defectos en la construcción o sobre una eventual diferencia entre las calidades ofertadas y construidas. No existió, por consiguiente, ninguna infracción del derecho de información previo al contrato de los compradores, ahora recurrentes, por lo que el motivo debe ser también desestimado.

CUARTO.- El motivo tercero, relativo al fundamento jurídico cuarto de la sentencia impugnada, viene a sostener que las cláusulas del contrato de compraventa son abusivas, para lo cual cita la cláusula 7ª del contrato afirmando que no se entregó la memoria de calidades, lo que no puede sustituirse con ver el piso piloto ni ver los planos por Internet una vez finalizada la construcción, la cláusula 2ª en cuanto que el contrato se firma en agosto de 2004 y sólo se deja desistir del mismo hasta octubre de 2005 cuando la construcción iba a durar tres años, y que existen diversas cláusulas en la que está clara la superioridad del vendedor sobre el comprador.

Ciertamente el contrato de compraventa de 20 de agosto de 2004 aparece en un modelo "ciclostilado" con diversos "huecos" para rellenar algunos aspectos contractuales (clase de inmueble, precio, forma de pago, etc.), lo que permite ser calificado como un contrato de adhesión. Ahora bien, como con acierto razona la Juez a quo dicha calificación no lo convierte en nulo ni conlleva por sí mismo que sus cláusulas deban ser consideradas como abusivas, pues para ello es necesario que las mismas vayan contra las exigencias de la buena fe y causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato (art. 82.1 del T.R..L.G.D .C.U.), y esta circunstancia no puede ser predicada del contrato de compraventa que ahora examinamos. Las cláusulas 2ª, 7ª y otras diversas - a las que aluden genéricamente los recurrentes pero sin concretar cuales son- pueden ser tachadas de "cláusulas abusivas", pues ni los términos contenidos en las mismas, ni la voluntad de las partes (deducida de los interrogatorios en el acto del juicio) permite deducir que se privara a los compradores bien de la posibilidad de negociar los términos del contrato, bien de intervenir en su redacción, bien de recibir ofertas y efectuar demandas, y desde luego existe una clara reciprocidad de prestaciones en las cláusulas pactadas del contrato y de los efectos que su incumplimiento puede generar para las partes, para ello basta observar cómo las cláusulas 2ª y 8ª contemplan para ambas partes y de similar forma, la facultad de desistimiento unilateral del contrato hasta el 31 de octubre de 2005 (cuando comienza la obra) la primera de las cláusulas, y los efectos o consecuencias del incumplimiento de los compradores por falta de pago del precio y otorgamiento de escritura pública, y de la vendedora por la construcción y entrega del inmueble. No existiendo ese desequilibrio entre derechos y obligaciones de las partes, las cláusulas del contrato de compraventa no pueden ser consideradas como "abusivas", por lo que el motivo debe ser también desestimado.

QUINTO.- Hace referencia el motivo cuarto, en relación al fundamento jurídico quinto de la sentencia recurrida, a la presencia de fuerza mayor por falta de financiación bancaria alegada por los recurrentes para justificar la resolución contractual por imposibilidad sobrevenida de su cumplimiento. Se alega en el mismo que la posibilidad de subrogarse en la hipoteca suscrita por el vendedor en ningún momento se ha ofrecido a los recurrentes, y que consta demostrado con los certificados bancarios aportados que les fue denegada la financiación para la adquisición de segunda vivienda.

Esta Sala no puede aceptar la argumentación esgrimida por los recurrentes para incardinar los hechos en un caso de "fuerza mayor". En primer lugar, porque para poder apreciarse la "fuerza mayor" como causa justificativa del incumplimiento en los contratos ha de entenderse constituida por un acontecimiento surgido "a posteriori" de la convención, haciendo inútil todo esfuerzo diligente puesto en la consecución de lo contratado ( SSTS, Sala 1ª, de 19 May. 1960 [RJA 1960, 1741 ] y de 24 Dic. 1999 [RJA 1999, 9364]), y requiere la intervención de una circunstancia totalmente imprevisible o que, prevista, fuera inevitable ( STS, Sala 1ª, de 23 Abr. 1999 [RJA 1999, 2825]), circunstancia que no puede apreciarse en el caso examinado en el que el precio de compra y su forma de pago era conocido por los compradores al momento de suscribir el contrato, siendo claramente previsible la forma y modo en que dicho pago debía llevarse a cabo. Y en segundo lugar, porque no resulta demostrado por quien lo alega, los recurrentes, que haya acontecido ningún hecho sobrevenido y no previsto que haga imposible el pago del precio de compra, y desde luego no lo es ni el certificado de Cajamar (F. 38) en donde ninguna referencia se hace a dos de los compradores ni tampoco a las condiciones de financiación solicitadas, ni el documento privado que se dice emitido por el director de Caixa Girona oficina 162 de Rubí (F. 175), que no ha sido ratificado testificalmente, y del que no podemos conocer cuales fueron las condiciones de financiación solicitadas. Y no se diga que en ningún momento la vendedora ha ofrecido a los recurrentes la posibilidad de subrogarse en la hipoteca cuando dicha facultad se encuentra recogida en la cláusula 5ª del contrato (F. 27 ) para la subrogación en el préstamo hipotecario concertado por la promotora con el Banco Sabadell Atlántico, y en la comunicación realizada por la vendedora a los compradores en fecha 2 de octubre de 2007 (F. 37) se reitera dicha posibilidad de subrogación, sin que los recurrentes contestaran a la misma ni llevaran a cabo acto alguno dirigido a conseguir dicha subrogación como forma de pago de parte del precio de compra. El motivo, por consiguiente, también se desestima.

SEXTO.- El último motivo del recurso, en referencia al fundamento jurídico -que no hecho- sexto de la sentencia recurrida, viene a mostrar su rechazo sobre el argumento de la falta de aval de las cantidades pagadas a cuenta de la futura compraventa, como base de la nulidad contractual invocada por los actores. Para ello se reitera que no se ha cumplido la ley y que la realidad cronológica demuestra que a vendedora sólo hizo que contestar a los varios burofax remitidos por dicha parte y no al revés requiriendo a los compradores para otorgar la escritura pública de compraventa.

La Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación , de forma análoga a lo previsto en el artículo 1.1ª de la Ley 57/1968, de 27 de julio , establece que la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato, por lo que dicho aseguramiento resultaría aplicable al presente caso, en el que nos encontramos con un contrato de compraventa de un inmueble en construcción con entregas anticipadas de dinero a cuenta del precio final del mismo. Lo que sucede en el presente supuesto es que dicho aseguramiento tiene como finalidad garantizar al comprador (con la devolución de las cantidades entregadas) el cumplimiento del contrato por el promotor o gestor, y dicha obligación contractual (construcción del inmueble) fue cumplida por la promotora al finalizar la obra el 5 de noviembre de 2007, por lo que carece ahora de fundamento invocar la falta de aval cuando la obra está ya finalizada y son precisamente los compradores, por mucho que aleguen que la promotora fue quien contestó a sus burofaxes, los que se muestran contrarios al cumplimiento del contrato. Pero es que, además, la promotora apelada presentó un certificado de la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana (F. 198) en el que consta que Construcciones Castellón 2000 SAU disponía de una línea de avales para adquirentes de viviendas que garantizaba la devolución de cantidades entregadas anticipadamente en fase de construcción, que se dispuso desde el 22/03/2002 hasta el 25/09/2007, prácticamente hasta la finalización de la obra, por lo que podemos considerar que aquella obligación de aseguramiento de las cantidades anticipadas fue cumplida por la promotora demandada. Por todo ello, el motivo debe ser también desestimado.

SÉPTIMO.- En atención a cuantas razones se han expuesto con anterioridad procede, con la desestimación del recurso de apelación interpuesto, la confirmación de la resolución recurrida, lo que conduce a que las costas de esta alzada se impongan a la parte recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso de autos,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Regina , Don Isidoro , Don Mario y Doña María Inmaculada , contra la Sentencia dictada el día 25 de mayo de 2.010 por la Iltma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia Núm. 5 de Castellón , en los autos de Juicio Ordinario Núm. 444 del año 2.009, de los que este Rollo dimana, debemos confirmar y CONFIRMAMOS la expresada resolución, con imposición de las costas devengadas por el recurso de apelación a la parte recurrente.

Se declara perdido para la parte recurrente el depósito constituido para poder recurrir, al que se dará el destino legalmente previsto.

Notifíquese esta Sentencia a las partes y con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-