Sentencia Civil Nº 225/2010, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 135/2010 de 18 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 135 de 2010

Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Vinaroz

Juicio Ordinario número 676 de 2008

SENTENCIA NÚM. 225 de 2010

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Magistrados:

Doña Mª ANGELES GIL MARQUÉS

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a dieciocho de Junio de dos mil diez.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día once de Diciembre de dos mil nueve por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Vinaroz en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 676 de 2008.

Han sido partes en el recurso, como apelantes, Doña Isidora y Don Eulalio , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mónica Flor Martínez y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Javier Martínez Álvaro, y como apelado, Comunidad de Propietarios URBANIZACIÓN000 de Peñíscola, representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Agustín Juan Ferrer y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Alberto Gracia Forés.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ADELA BARDÓN MARTÍNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Que desestimando la excepción de falta de legitimación activa y desestimando la demanda presentada por la Procuradora DOÑA MONICA FLOR MARTINEZ en nombre y representación de DÑA. Isidora y de D. Eulalio contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN000 debo absolver y absuelvo a esta última de las pretensiones contenidas en la demanda debiendo imponer las costas del procedimiento a la parte actora.- Contra...- Así...-".

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Isidora y Don Eulalio , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de la demanda, con imposición de costas de acuerdo con los arts. 397 y siguientes de la LEC .

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de costas a los apelantes.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Providencia de fecha 13 de Abril de 2010 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 9 de Junio de 2010 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 16 de Junio de 2010, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los de la resolución recurrida en cuanto resulten contrarios a los siguientes:

PRIMERO.- Los consortes Doña Isidora y Don Eulalio plantean recurso de apelación contra la Sentencia dictada en primera instancia, que desestimó su demanda interpuesta frente a la Comunidad de Propietarios de la URBANIZACIÓN000 de Peñíscola, en la que impugnaban los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, en su reunión de fecha 6 de Agosto de 2007.

En la demanda entendían en primer lugar que era nula la convocatoria de la Junta y la consiguiente acta y en su defecto los puntos 3º y 5º de dicha acta por ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos de la Comunidad.

La Sentencia dictada en primera instancia rechazó estas pretensiones porque respecto de los defectos de la convocatoria entendió que si bien resultaba acreditado que la convocatoria no se efectuó con seis días de antelación, careciendo además de firma del promotor, no se ha precisado por la parte actora en qué medida ello le ha perjudicado, lo que también ha sucedido respecto a la relación de los propietarios que no estaban al corriente en el pago de sus deudas, lo que si bien no constaba así como tampoco que a los mismos se les advirtiera de la privación de su derecho de voto en cuanto eran propietarios morosos, consideró que ello no afectaba a los demandantes.

Y respecto al acuerdo que se decidió en dicha Junta en relación a la derrama por obras de reparación de las fugas de agua convalido la eventual falta de previo acuerdo, al tratarse de una cuestión que podía subsanarse con lo decidido en la junta impugnada, desestimando en consecuencia la demanda.

No comparte estas consideraciones la parte demandante, quien alega la incorrecta valoración de la prueba y la infracción del artículo 16 y 15-2 de la LPH , donde insisten en los defectos existentes en la convocatoria de la Junta.

En segundo lugar se refieren a la incorrecta valoración de la prueba y a la infracción del artículo 14 y 16-2 de la LPH donde vuelven a reiterar que no hubo acuerdo de la Junta en el que se aprobaron los presupuestos y la consecuente derrama para el pago de las obras.

Y finalmente se alega que ha sido incorrecta la valoración de la prueba y que se ha infringido el artículo 3 de la LPH y el artículo 8 de los Estatutos de la Comunidad, al no haberse fijado la derrama por coeficientes.

Pide por todo ello que se estime el recurso de apelación y que se dicte sentencia estimando íntegramente la demanda.

SEGUNDO.- El artículo 16 de la LPH establece en su párrafo segundo que la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará, a lo que añade que la convocatoria contendrá una relación de propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas de la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15-2 .

Y también en su párrafo tercero dispone que la citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de fecha 6 de Julio de 2009 ha entendido al respecto, lo que consideramos interesante destacar en cuanto a "la relevancia que la regulación sobre propiedad horizontal otorga a la convocatoria de las Juntas se refleja, como no podía ser de otro modo, en la importancia concedida a la citación para su celebración, que se justifica por el hecho de que cuando un organismo o entidad, cualquiera que sea su naturaleza, está compuesto por una pluralidad de personas, la garantía de que los acuerdos o decisiones de los órganos deliberantes (Junta de Propietarios) efectivamente responden y son fruto de la concorde voluntad de todos o de la mayoría de sus miembros, causa a su vez de su eficacia frente a todos (asistentes y ausentes), que reside en el escrupuloso cumplimiento y estricta observancia de las normas rectoras de la convocatoria, de los actos de comunicación o citación, y, en suma, de las posibilidades de defensa del derecho que asiste a cada uno de los componentes o miembros del ente comunitario, de modo que su cumplimiento debe ser, por ello, real y efectivo y no sólo aparente y ficticio, extendiéndose esta exigencia a la ulterior notificación de lo acordado a los no asistentes. Lo contrario supondría una manifiesta merma de la seguridad jurídica y tutela que aquel persigue, máxime cuando su cumplimiento, lejos de ser una tarea complicada, se muestra factible en los medios y fácil en su control."

Y desde luego ninguna de estas previsiones se ha cumplido en el caso enjuiciado con relación a la convocatoria de la Junta impugnada, celebrada en fecha 6 de Agosto de 2007, ya que la convocatoria no se entregó a los propietarios con el indicado plazo de antelación de seis días, no se convocó la Junta por su Presidente, ni se realizó la advertencia en la convocatoria de quienes eran los propietarios que no estaban al corriente de las deudas vencidas, que por ello estaban privados del derecho de voto.

Pudiera ser discutible el efecto de este incumplimiento en relación al plazo de entrega de la convocatoria de la Junta porque ello no causó ninguna indefensión a los demandantes que conozcamos, ya que pudieron acudir a la Junta, y también pudiera suceder que en este caso no existiera relación de morosos hasta la propia celebración de la Junta, por lo que su ausencia en la convocatoria no podría ser motivo de declaración de nulidad, pero lo que no entendemos admisible es que no haya sido el presidente quien convocara dicha Junta.

Como hemos dicho esto contraviene el contenido del artículo 16-2 de la LPH , que exige que la convocatoria la haga el presidente o en su defecto los promotores de la reunión, y lo ocurrido en este supuesto no ha sido un simple error al no incluir en la convocatoria la firma de la presidenta, como afirmó en el juicio la persona que actuaba como administrador de la comunidad, que era uno de sus vecinos, sino que fue él, como administrador, quien convocó la Junta y no quien era presidente de la Comunidad en ese momento, Dª Juana .

La Sra. Juana declaró como testigo en el juicio y afirmó lo antes expuesto, que ella no había convocado la Junta y que lo había hecho el administrador de la comunidad, ya que ella no era española, no conoce las leyes españolas y habla con dificultad nuestro idioma.

Pero además de estar contravención de la Ley de Propiedad Horizontal también entendemos que se ha vulnerado la misma respecto del acuerdo adoptado referido a la reparación de las fugas de agua.

En la reunión de la Comunidad demandada que tuvo lugar en fecha 4 de Agosto de 2006 se trató este tema y lo que allí se decidió fue "Se comenta los gastos que está ocasionando a cada uno de los propietarios las continuadas fugas de agua ocasionadas por averías producidas en la instalación general subterránea del interior de la Urbanización. Llegándose al acuerdo general por todos los presentes y representados, de solicitar presupuesto e información técnica, para sustituir la actual instalación por otra nueva y de mejor calidad. Una vez se obtengan los presupuestos se procederá a su aceptación si procede, y se determinará la derrama que cada uno de los propietarios tiene que ingresar en la cuenta de la comunidad".

Y lo que sucedió a continuación fue que una vez obtenido los presupuestos se remitió por el administrador una carta a los vecinos, de fecha 28 de Noviembre de 2006, en la que se les indicaba que se habían obtenido diversos presupuestos y que el más conveniente era el de Facsa, desglosando su importe y los trabajos que comprendían y cuál era la derrama que correspondería a cada propietario, que se fijó dividiendo el importe total del presupuesto por el número de propietarios, sin tener en cuenta que para estos casos se había acordado en el año 1991, que se distribuirían estos gastos por coeficientes de participación de cada inmueble.

Se añadía en esa comunicación que el próximo día 15 de Febrero se emitirían los recibos por el banco, para el cobro de la derrama.

Estos trabajos se llevaron a cabo en el mes de Junio de ese año 2007 y en fecha 6 de Agosto de 2007 tuvo lugar la Junta cuyos acuerdos son objeto de impugnación.

El orden del día de esa Junta consistió en la lectura y aprobación, si procedía, del acta anterior, aprobación de las Cuentas del ejercicio 2006, presentación del estado de cuentas del periodo 1-1-07 al 11-7-07, presupuesto para el ejercicio 2008, situación de impagados, morosos, establecer las atribuciones de los miembros de la Junta, la renovación si procedía de esa Junta y un último apartado de ruegos y preguntas.

En ninguno de estos apartados se hacía referencia a la aprobación del presupuesto de las reparaciones de las fugas de agua de la comunidad, sin embargo al final del punto tercero referido al estado de cuentas del periodo 1-1-07 al 11-7-07 se hizo constar que "Se da cuenta y se exponen los detalles de la ejecución de las obras de reparación de la red general de agua. Aprobándose por todos los presentes las gestiones realizadas por el Presidente y el Administrador".

Y en el apartado de Ruegos y preguntas se recogió que "Se plantea y aprueba por unanimidad que en la siguiente Junta de copropietarios se someterá a su aprobación el que los gastos por la acometida de agua se abonen conforme al artículo 7 de los Estatutos. Esto es, cuotas proporcionales a la superficie útil construida de cada propietario, en relación a la superficie construida total de la Urbanización. En ese caso, se procederá a la regularización de los pagos efectuados por la derrama girada. Por ello se insiste en la obligación legal que tienen aquellos que no han pagado de hacer el pago en el plazo que se les ha concedido".

Entendemos que con ello lo que ha ocurrido ha sido que el administrador de la comunidad, atribuyéndose unas funciones que no le correspondían, no solo convoca reunión de la Junta de Propietarios, sino que previamente decide algo que corresponde a la misma, la aprobación de un presupuesto de unas obras y la fijación de las derramas correspondientes, y esto desde luego no puede ser subsanado en la Junta que se celebra, como admite la Juez de instancia, ya que se introdujo una cuestión en la misma, la de las obras realizadas para la reparación de las fugas de agua y la fijación de la derrama correspondiente, sin incluir dicha cuestión en el orden del día.

El artículo 14 de la LPH establece en su apartado C) que corresponde a la Junta de Propietarios, aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20. Y ese artículo 20 permite al administrador disponer las reparaciones y medidas que resulten urgentes, lo que en este caso no apreciamos que haya sucedido.

Es indudable que una fuga de agua debe reparase a la mayor brevedad, pero desde el momento en que se acuerda pedir presupuestos en la Junta de 4 de Agosto de 2006, se obtienen estos en el mes de Febrero de 2007 y se llevan a cabo esos trabajos en el mes de junio de 2007, esa urgencia no era tal y desde luego no es la que permite la norma actuar al administrador para realizar unas obras, máxime cuando la Junta de propietarios lo que había decidido era solicitar presupuestos e información, para proceder después a su aceptación si procedía, determinando en ese caso a derrama de cada propietario, lo que debió de hacer de nuevo la Junta de propietarios ya que en ningún momento facultó al administrador o a la presidenta para ello.

Respecto a la cuestión de que los asuntos a tratar en una Junta deben incluirse en el orden del día, ya ha sido examinada por esta Sala pudiendo citar nuestra Sentencia nº 305, de fecha 26 de Junio de 2008 , en la que hacíamos mención a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 21ª) nº 15 de 29 de enero de 2008 que al referirse a esta cuestión recordaba "De acuerdo con el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal artículo.16 .2 Ley 49/1960 de 21 julio 1960 , la convocatoria de la junta de propietarios debe contener los asuntos a tratar en orden del día. Su importancia se resalta por la Jurisprudencia (sentencias del Tribunal Supremo de fechas 30 de noviembre de 1991 STS Sala 1ª de 30 noviembre 1991 y 27 de julio de 1993 ), pues siendo la asistencia de los interesados copropietarios voluntaria, no lo es sin embargo la citación de todos ellos, que obviamente harán uso de la facultad de asistir o no con vista del orden del día como marco indesbordable de los asuntos que han de discutirse; pero que en la convocatoria de la junta hayan de expresarse los asuntos a tratar no significa una exigencia particularizada y detallada de los temas a decidir en la asamblea, como así declara la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2002 STS Sala 1ª de 14 febrero 2002 , o como señala la sentencia de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Ciudad Real de 5 de diciembre de 2003 SAP Ciudad Real de 5 diciembre 2003 , no es necesario que la relación de asuntos a tratar sea detallada, minuciosa y exhaustiva, con previsión de todas las posibles derivaciones que puedan surgir al tratar de un tema, debiendo por el contrario entenderse incluidos en el orden del día todos los acuerdos que tengan una relación directa con los asuntos indicados en la convocatoria; por lo que en cada caso en concreto habrá de examinar y decidir si los acuerdos adoptados se encuentran incluidos en el orden del día de la convocatoria, con frecuencia redactado en términos más generales."

En el mismo sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de fecha 23 de septiembre de 2009 , al referirse a esta cuestión también recuerda que "El art.18 LPH establece que son nulos los acuerdos cuando sean contrarios a la Ley. El art.16 p 2 LPH establece que la convocatoria a la Junta ha de indicar los asuntos a tratar. La Junta de copropietarios es un órgano de gestión de la Comunidad, para cuya celebración es preciso la previa convocatoria con la indicación de los asuntos a tratar, es decir, el Orden del Día, pues como establece la jurisprudencia a ningún propietario se le puede privar del previo examen de los temas objeto de la reunión, a fin puedan tomar la decisión sobre su asistencia y puedan formar su voluntad sobre los temas a tratar, por lo que no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios, si bien tampoco se precisa de una redacción amplia y exhaustiva, sino que ha de ser suficiente para el conocimiento y comprensión por los comuneros de las materias objeto de la Junta. (st TS núm. 444/2007 de fecha 03/05/2007, st TS núm. 900/2006 de fecha 18/09/2006).

En el caso enjuiciado, tal y como hemos expuesto, no se incluyó la cuestión de los presupuestos y de la reparación de la fuga de agua en el orden del día de la Junta impugnada, así como tampoco se dijo nada de la derrama que debía abonar cada propietario, ni podía deducirse esto del contenido del resto de puntos de ese orden del día, y habiendo acudido a la reunión la demandante Dª Isidora , ausentándose de la misma tras mostrar su desacuerdo con la forma en la que había tenido lugar su convocatoria y manifestar su deseo de impugnarla, ningún dato o indicio podía tener de que lo que se fuera a tratar a continuación fuera la cuestión de esa reparación y de la derrama, por lo que los acuerdos allí adoptados desde el momento en que incluyeron estos extremos son nulos al contravenir lo dispuesto en la LPH.

Procede por ello estimar la demanda, si bien puntualizando que lo que se declaran nulos son los acuerdos adoptados en la Junta de fecha 6 de Agosto de 2007, no su convocatoria o su acta, como de forma defectuosa se pide en el suplico de la demanda, ya que son dichos acuerdos lo que conforme a lo establecido en el artículo 18 de la LPH son impugnables.

TERCERO.- Respecto de las costas de la primera instancia, al estimar la demanda se imponen a la parte demandada, a tenor de lo establecido en el artículo 394 de la LEC .

Con relación a las costas de la alzada, no realizamos expresa imposición, por estimar el recurso de apelación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 398-2 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña Isidora y Don Eulalio , contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vinaroz en fecha once de Diciembre de dos mil nueve , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 676 de 2008, REVOCAMOS la resolución recurrida en el sentido de estimar la demanda interpuesta y de declarar nulos los acuerdos adoptados en la Comunidad demandada en su reunión de fecha 6 de Agosto de 2007.

Se imponen las costas de la primera instancia a la parte demandada y no realizamos expresa imposición de costas de la alzada.

Procédase a la devolución de la cantidad entregada en concepto de depósito para recurrir, al haber estimado el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.