Sentencia Civil Nº 225/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 871/2009 de 19 de Abril de 2010

Encabezamiento

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 871/2009

SENTENCIA nº 225

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Don Vicente Ortega Llorca

MAGISTRADOS

Doña María Mestre Ramos

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 19 de abril de 2010.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 9 de julio de 2009, recaída en autos de juicio ordinario nº 886/2008, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Seis de los de Sueca, sobre resolución de contrato de compraventa, y reclamación de cantidad.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante COMTAT URBANA S.L., representada por Dª. María del Carmen Navarro Ballester, Procuradora de los Tribunales, y asistida de Dª. Amparo Pérez Margarit, y, como apelada, PROTAL S.L., representada por D. Javier Roldán García, Procurador de los Tribunales, y defendida por D. Andrés Gómez Portilla, Letrado.

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

"Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Dolores Casañas en nombre y representación de COMTAT URBANA S.L. contra PROTAL S.L., absolviendo a esta de la demanda contra ella dirigida."

SEGUNDO.- La parte demandante COMTAT URBANA S.L., interpuso recurso de apelación, alegando, en síntesis, que se había producido error en la valoración de la prueba, y en la aplicación del derecho, por reunirse todos los requisitos del articulo 1124 del Código Civil , para el ejercicio de la acción resolutoria, así como por la nulidad por vicio de consentimiento del artículo 1300 y concordantes del Código Civil , que se formula de manera subsidiaria y alternativa a la primera acción.

El contrato privado de 29 de junio de 2005 convino un precio unitario de 6.190.424,67 € por dos solares, con una edificabilidad de 4683 metros cuadrados entre ambos, y en la escritura pública de compraventa se indica la venta de los solares, y un pacto de permuta de solares a cambio de obra, siendo por tanto condición inexcusable para la compra la edificabilidad de los solares.

El alto precio estaría en relación a la edificabilidad de los solares, lo que indica que se compraba el aprovechamiento urbanístico, como también se deduce de la tasación de los solares, para el importe del préstamo hipotecario que concedió la Caja de Ahorros del Mediterráneo. Se abonaron los honorarios al intermediario como solares, y la circunstancia de pérdida de edificabilidad por agotamiento, quedando solo unos 600 metros de edificabilidad, de que afectaban a los solares, a consecuencia de una sentencia del Tribunal Supremo, siendo que las certificaciones del Ayuntamiento y las denegaciones de licencia sobre el proyecto solicitado no mencionaron tales circunstancias, hasta después de firmada la escritura de compraventa en octubre.

Otra circunstancia que acredita el conocimiento de todas las incidencias urbanísticas por el vendedor, Protal, es que sus socios, D. Alejo y D. Efrain son a su vez los dos únicos socios de la anterior propietaria Vallcasa, que solicitó en su momento licencia para edificar que fue denegada.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se dictara sentencia por la que se revocara la sentencia de 9 de julio de 2009 , y se estimara la demanda en su totalidad, con imposición de costas a la demandada.

TERCERO.- La defensa de PROTAL S.L., presentó escrito de oposición al recurso, interesando la confirmación de la sentencia de primera instancia.

CUARTO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal.

QUINTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 31 de marzo de 2010, en el que tuvo lugar.

SEXTO.- La Sala, en ejercicio de sus facultades revisoras ha tomado en consideración la siguiente actividad probatoria, practicada toda ella en primera instancia:

Interrogatorio de las partes.

Del legal representante de Protal S.L., D. Alejo .

Del legal representante de Comtat Urbana S.L., D. Leandro .

Testifical:

De D. Sixto

De D. Abel .

De D. Diego .

De D. Efrain .

De D. Millán .

De D. Jesús Manuel .

Documental obrante en autos.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La sentencia de instancia desestimó la pretensión de la hoy apelante, razonando, en su fundamento jurídico tercero que:

"En el caso objeto de auto no es un hecho discutido por las partes la existencia y firma del contrato de fecha 29 de junio de 2005 el cual tenía por objeto la firma de dos solares en total 4653 m2 de techo . Que antes de la firma del contrato se entregaron al comprador las certificaciones ( doc. 1 y 2 de la demanda) expedidas por el Ayuntamiento. Que en dicha fecha ya se habían emitido por parte de los técnicos del Ayuntamiento y como aclaración a los doc. 1 Y 2 de la demanda (Arquitecto y Técnico urbanístico) los informes aportados como doc 1 y 2 de la contestación a la demanda, haciéndose constar que la edificabilidad máxima asignada a cada manzana se entiende sin perjuicio de la que haya podido ser consumida por las distintas edificaciones existentes en cualquier actuación precedente .Que no obstante estos hechos se firmó el contrato. Que así mismo consta en autos como dentro del doc 2 de la contestación a la demanda, que el comprador pidió información al Ayuntamiento sobre el solar de la Calle Ciscar y concretamente sobre su si se podía edificar y en que condiciones en fecha 30 de mayo de 2005 un informe del técnico de urbanismo de 7 de julio de 2005 en el que ya se recoge que el solar de la calle Ciscar 4 sólo puede ser edificado en 1949 metros y que en el del Passeig de les Arenes se ha agostado su edificabilidad , no obstante lo cual se otorga escritura pública de 10 de octubre de 2005 .Que analizando la prueba obrante en autos concretamente la documental mencionada así como el doc 6 y 8 de la demanda valorada conforme a los arts 319 y 324 Lec no puede llevar a otra solución que no sea la de la desestimación de la demanda en cuanto al ejercicio de la acción del art 1124 Cc al entender que el contrato celebrado el 29 de junio de 2005 es válido y no ha habido incumplimiento resolutorio por la parte vendedora ya que ambas partes tuvieron conocimiento de las circunstancias o incidencias urbanísticas que afectaban a los solares objeto de la compraventa , en efecto conforme a las normas supletorias no eran edificables pero si conforme al nuevo plan de general Urbanístico de Ayto de Tavernes según información manifestada por dicho ente público, que dicha circunstancia se refleja en el alto precio que se fijó para los mismos. Que no obstante existir las certificaciones aportadas como doc 1 y 2 de la demanda y 1 Y 2 de la contestación aclaratorios de la primera, la parte actora pese a ser una empresa que se dedica a las construcción desde hace más de 10 años firmó el contrato el 29 de junio de 2005 . Se solicitó licencia para construir el 2 de agosto de 2005 , siendo denegada por motivos técnicos , el propio Arquitecto del Ayuntamiento manifestó que en efecto había un problema de exceso de edificación , no haciéndose constar en ese momento ningún otro problema o vicisitud que pudiera afectar a los solares objeto de la compraventa, existiendo no obstante ya en ese momento un informe del técnico de urbanismo de fecha 1 de Julio de 2005 en el que se recogía que en uno de los solares se había agotado la edificación y en otro la misma se había reducido bastante , informe conocido por la parte compradora ya que fue él mismo el que la solicitó ,pese a ello el contrato se elevó a escritura pública el 10 de octubre de 2005 . En el mes de diciembre de 2005 se vuelve a solicitar la licencia siendo - en- este momento informada favorablemente por el Arquitecto del Ayto y negativamente por el Técnico de Urbanismo. En todo el periplo descrito no se aprecia incumplimiento alguno por la parte vendedora, siendo la misma conocedora de la situación urbanística de los solares según la documentación facilitada por el Ayuntamiento".

SEGUNDO.- No podemos compartir los razonamientos de la sentencia recurrida, pues las consecuencias que extrae la sentencia de instancia sobre la actuación de la compradora y vendedora en relación a los bienes enajenados contradicen la prueba practicada y la literalidad de los contratos.

De la jurisprudencia sobre la interpretación de los contratos.

Las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 enero 1925, 18 abril 1931 (RJ 193031, RJ 19302017) y 30 marzo 1953 (RJ 1953916 ), seguidas después por otras muchas, tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros, y en otras, como las de 27 octubre 1966 (RJ 19664768), 23 noviembre 1975 y 28 junio 1976 (RJ 19763112), se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 (RJ 19643684 ), que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 (RJ 19653079 ), que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial (sentencias de 11 de octubre de 1989 [RJ 19896908] y 16 de julio de 1992 [RJ 19926620 ], entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el art. 1282 del Código Civil ». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 (RJ 20028062 ) "los criterios interpretativos legales no son excluyentes, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil (Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 [RJ 19898794], 21 de febrero [RJ 19911518] y 23 de junio de 1991, 22 de mayo de 1992 [RJ 19924278] y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto."

Desde esa perspectiva interpretativa, no resulta dudoso que, conforme al Exponente I, del contrato de 29 de junio de 2005 (folio 27), se hacía constar que la vendedora Protal S.L. era dueña de dos solares sitos en la Playa de Tabernes de la Valldigna, con las descripciones que allí figuran, y haciendo expresamente constar que entre ambos solares hay una total superficie edificable de 4.683 m2 de techo.

De igual manera, resulta indiscutido que la empresa vendedora era consciente de los problemas y obstáculos legales existentes sobre dichos solares para edificar, debido a al agotamiento de la edificabilidad por haber agotado la anterior propietaria, con las circunstancias de los socios de Protal, la sociedad vendedora, D. Alejo y D. Efrain son a su vez los dos únicos socios de la anterior propietaria Vallcasa, que solicitó en su momento licencia para edificar que fue denegada, recurriendo hasta que el Tribunal Supremo puso fin a la vía judicial indicando en sentencia de 31 de enero de 1995 que la edificabilidad de los solares estaba agotada por la construcción del edificio "Flamingo", sito en una parcela inmediata.

Por tanto, de los documentos aportados se desprende que la apelante suscribió un contrato privado de compraventa el 29 de junio de 2005, sobre dos solares, por precio unitario de 6.190.424,67 €, con una edificabilidad de 4683 metros cuadrados de techo entre ambos, y aunque en la escritura pública de 10 de octubre de 2005 se haga referencia a "la permuta de solares a cambio de obra", por lo que el objeto de la compraventa era unas fincas susceptibles de edificación que por ello se denominaban solares, de ahí el precio que se convenía, según resulta del importe del préstamo hipotecario de la CAM, y de la tasación efectuada para su obtención. Asimismo, se ha acreditado que se pagaron los gastos de honorarios de la intermediación atendiendo a la edificabilidad de los solares y se convino el pago de parte del precio mediante la entrega a la vendedora de 12 apartamentos a construir en los indicados solares, 6 en el solar sito en C/ Ciscar número 4-6 y otros 6 en el edificio que se construirá en la parcela situada en primera línea de playa, manzana número 21. Y por otra parte, una vez suscrito el contrato privado fue solicitada licencia para construir, que se denegó por el Ayuntamiento con arreglo al proyecto presentado, por exceder de la edificabilidad general y presentar una serie de defectos subsanables.

Tras dicha primera denegación, Socios de la parte vendedora acompañaron al representante de la compradora, antes de la firma del contrato público, para reunirse con el arquitecto municipal, y el concejal de urbanismo, existiendo la opinión favorable a la concesión de la licencia, tras el nuevo plan de ordenación, por parte del arquitecto municipal, quedándose la parte compradora con la convicción de que los motivos que se le indicaban en el decreto del Ayuntamiento de fecha registro de salida de 29 de septiembre de 2005, para la denegación de la licencia, eran subsanables, presentando un nuevo proyecto, como así hizo Comtat Urbana S.L.

Existieron por tanto reuniones entre vendedor, comprador y Ayuntamiento antes de la firma de la escritura pública de 10 de octubre de 2005, de las que el comprador quedó con la convicción que no existirían problemas para la concesión de la licencia, una vez subsanados los defectos indicados en el decreto del Ayuntamiento, suscribiéndose la escritura pública (octubre de 2005) y presentándose un nuevo proyecto, al Ayuntamiento, que, por Decreto del Ayuntamiento de fecha registro de salida de 21 de diciembre de 2005, (folio 44) lo denegó, alegando expresamente ya en esta ocasión, que, según los informes técnicos- jurídicos, la edificabilidad de un solar estaba agotada, y en el caso del otro reducida a unos 600 metros por la utilización de la edificabilidad en otros solares.

Si tenemos en cuenta que nada de ello se indicaba en las primeras certificaciones del ayuntamiento entregadas al comprador y a sus intermediarios, que tan sólo hacían genéricas referencia a los límites de edificabilidad, y habiéndose asegurado al recurrente, que, con arreglo a la nueva regulación urbanística, no existirían problemas de edificabilidad entendemos que la voluntad de Comtat Urbana S.L., estaba viciada, tal y como afirma, sin obviar que tampoco, en tales circunstancias, se cumplió por la vendedora con el con el objeto del contrato, pues se compró expresamente un determinado volumen de edificabilidad.

La circunstancia de que Protal S.L., la vendedora y la Sociedad Vallcasa, anterior propietaria, tuvieran dos mismos y únicos socios excluye la posibilidad de desconocimiento por la vendedora de las circunstancias que afectaban a los solares vendidos, y en concreto a su edificabilidad; se ha acreditado que con anterioridad a dicha adquisición, se habían seguido litigios entre la primera propiedad y el Ayuntamiento de Tavernes de la Valldigna, sobre la edificabilidad de los solares, habiéndose llegado al Tribunal Supremo que dictó sentencia el 31 de enero de 1995 , en que apreciando el agotamiento de la edificabilidad de los solares por la Construcción del Edifico "Flamingo".

Con arreglo a sus sucesivas aclaraciones, el Ayuntamiento indicó en sus certificaciones de 22 de abril de 2005 (folio 33), y de mayo de 2205, en que se hacía mención a que la edificabilidad máxima asignada a cada manzana se entendía sin perjuicio de la que pudiera haberse consumido por las distintas edificaciones existentes en cualquier actuación precedente (folio 272), y se emitió un informe del Arquitecto Municipal del Ayuntamiento, (folio 273), habiendo manifestado en el acto del juicio de que él era de la opinión de que el nuevo plan de urbanismo hacía "tabla rasa", y que permitían la edificación de la parcela, sin los impedimentos anteriormente existentes, pues no habían "ningún problema", en manifestaciones del entonces concejal de urbanismo, con posterioridad a tales informes.

Aprovechando tal concepción y coyuntura, la parte apelada puso en venta los solares por la sociedad vendedora, adquiriendo la parte compradora con la idea, plasmada en la escritura pública de que podría aprovechar determinada edificabilidad, conviniendo la entrega a la vendedora, aparte del precio de 12 apartamentos a construir sobre los dos solares. No queda por tanto acreditado a nuestro juicio, el conocimiento pleno del adquirente, de la verdadera situación jurídica de las fincas objeto de la compraventa.

TERCERO.- De la jurisprudencia sobre la resolución de las obligaciones recíprocas.

Las obligaciones recíprocas o sinalagmáticas son aquellas en que cada parte acreedora o deudora es, al tiempo, deudora o acreedora respecto de la otra parte; cada una de las obligaciones recíprocas es contrapartida, contravalor o contraprestación de la otra; es esencial a su naturaleza la dependencia o nexo entre una y otra: es el sinalagma del que dice la Sentencia de 15 noviembre 1993 (RJ 19938914 ): el sinalagma está en el génesis de la relación obligatoria, constituyendo el deber de la prestación de una de las partes, la causa por la cual se obliga la otra. El principal efecto de las obligaciones recíprocas es la facultad de resolución, por parte del que ha cumplido la suya, por el incumplimiento de la otra.

Elemento esencial de esta resolución es que únicamente puede exigirla el sujeto de la obligación recíproca que ha cumplido su obligación, es decir, que ha realizado su prestación; en otros términos, el «sujeto cumplidor»; no puede pretender la resolución el sujeto que no ha cumplido: así, entre otras muchas, Sentencias de 15 junio 1989 (RJ 19894688), 20 junio 1990 (RJ 19904799), 15 julio 1991 (RJ 19915572), 30 octubre 1992 (RJ 19928184) y 20 marzo 1993 (RJ 19932028 ).

Así pues a la vista de las circunstancias concurrentes, se entiende que COMTAT URBANA S.L., está legitimada para resolver el contrato de compraventa, pues habiendo cumplido con su obligación de pagar el precio, no puede contar con lo metros edificables que se le vendieron, por circunstancias que, conocidas por los vendedores, circunstancias que impedían los proyectos de edificación proyectados, como también, como lógica consecuencia, la entrega de los apartamentos, tal y como se pactó en permuta a cambio de obra, pues el agotamiento de la edificabilidad convierte en imposible tal prestación. En consecuencia, no puede, por razón de su propio incumplimiento, exigir la parte vendedora el mantenimiento de la compraventa que debe entenderse viciada.

Por el contrario, procede declarar la resolución del contrato por el incumplimiento de la demanda, pues la compradora había cumplido todas las obligaciones que le afectaban, pero no pueden obtener el objeto que había adquirido.

QUINTO.- Por todo lo anterior, a la luz de los anteriores razonamientos debe ser estimada la demanda, y por tanto, tal y como se solicita, debemos declarar resuelta la compraventa de las fincas registrales números 23.630,25.415,26.207 Y 26.940 de Tavernes de la Valldigna y nulos, en su consecuencia, tanto el contrato de fecha 29 de junio de 2.005 como la escritura pública otorgada ello de octubre de 2.005, suscritos ambos entre PROTAL, S.L. y COMTAT URBANA, S.L..

Ello comporta, también como solicita la parte demandante, la reposición de las cosas a su estado anterior a la compra, condenando a PROTAL, S.A. a devolver a COMTAT URBANA, S.L. las cantidades de 3.786.376,00 € Y de 990.467,95 €, así como a devolver el aval bancario por importe de 1.202.024,36 €, conforme a lo especificado en el hecho noveno de esta demanda, con la consiguiente devolución a PROTAL, S.L. por COMTAT URBANA, S.L. de los inmueble s que constituyeron la compraventa.

Debe igualmente condenarse a PROTAL, S.L. a indemnizar a COMTAT URBANA, S.L. en la cantidad de 944.169,94 €, además de los intereses correspondientes a la expresada cantidad desde la fecha de presentación de esta demanda (los del préstamo y aval bancario desde el día 17 de octubre de 2.008 en adelante y conforme a los aplicados por la entidad bancaria) hasta su efectivo pago y demás intereses que sobrevengan con posterioridad a la interpelación judicial, pues con su actuación provocó que la compradora suscribiera el préstamo oportuno para adquirir unos terrenos que a diferencia de lo expresado en el contrato, no disponía de la edificabilidad que se ofrecía, y por tanto debe resarcirse a Comtat Urbana S.L., de los intereses que tuvo que abonar a la entidad bancaria.

Conforme a lo dispuesto por los artículos 1101 y 1108 CC , a la indemnización concedida se aplicará el interés legal del dinero, pues siendo éste aplicable desde la constitución en mora del deudor, la jurisprudencia ya no sigue el brocardo «in illiquidis non fit mora» (sentencias 5 marzo de 1992 [RJ 19922389] y 25 octubre 2002 [RJ 20029911] y las que en ellas se citan), y es patente que ésta se produjo mucho antes de la sentencia de la primera instancia, que es el momento desde el cual los reclama la defensa de los actores.

SEXTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , procede hacer expresa imposición de las costas causadas por la demanda principal en la primera instancia, sin que deba hacerse expresa imposición de las originadas en esta alzada por el recurso de COMTAT URBANA S.L.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por COMTAT URBANA S.L..

Revocamos la sentencia impugnada, y en su lugar:

Estimamos íntegramente la demanda formulada por Comtat Urbana S.L., contra Protal S.L.

Declaramos resuelta la compraventa de las fincas registrales números 23.630,25.415,26.207 Y 26.940 de Tavernes de la Valldigna y nulos, en su consecuencia, tanto el contrato de fecha 29 de junio de 2.005 como la escritura pública otorgada ello de octubre de 2.005, suscritos ambos entre PROTAL, S.L. y COMTAT URBANA, S.L..

Condenamos a PROTAL, S.A. a devolver a COMTAT URBANA, S.L. las cantidades de 3.786.376,00 € Y de 990.467,95 €, así como a devolver el aval bancario por importe de 1.202.024,36 €, conforme a lo especificado en el hecho noveno de esta demanda, con la consiguiente devolución a PROTAL, S.L. por COMTAT URBANA, S.L. de los inmuebles que constituyeron la compraventa.

Condenamos a PROTAL, S.L. a indemnizar a COMTAT URBANA, S.L. en la cantidad de 944.169,94 €, además de los intereses correspondientes a la expresada cantidad desde la fecha de presentación de esta demanda (los del préstamo y aval bancario desde el día 17 de octubre de 2.008 en adelante y conforme a los aplicados por la entidad bancaria) hasta su efectivo pago y demás intereses que se hayan ido devengado con posterioridad a la interpelación judicial.

Imponemos a Protal S.L., el pago de las costas generadas en primera instancia.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.