Sentencia Civil Nº 225/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 57/2010 de 03 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00225/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 21

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: 914933872-73-06-07 Fax: 914933874

N.I.G. 28000 1 7000969 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 57 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 508 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 13 de MADRID

Ponente: ILMO. SR.DON GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

MC

De: CALAN, S.A.

Procurador: NURIA MUNAR SERRANO

Contra: HIDROGRUA, S.L.

Procurador: MARIA DEL VALLE GILI RUIZ

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Dª ROSA Mª CARRASCO LOPEZ

Dª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a tres de mayo de dos mil doce. La Sección Vigésimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 508/08, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelado- Apelante-Demandado CALAN S.A, y de otra, como Apelante-Apelado-Demandante HIDROGRUAS S.L.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de Madrid, en fecha 15 de junio de 2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por HIDROGUA, S.L., representada por el Procurador MARIA DEL VALLE GIL RUIZ, contra CALAN, S.A., CONDENO A CALAN, S.A. a pagar a la actora la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL EUROS (75.000 euros), más los intereses legales desde la fecha de la demanda incrementados en dos puntos a partir de esta sentencia, sin imposición de las costas de este juicio."

SEGUNDO.- . Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por las partes demandante y demandada, dándose traslado a las partes apeladas, quiénes se opusieron en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 7 de marzo de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 24 de abril de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Los hechos que dan lugar a la presente controversia se encuentran correctamente recogidos en el segundo fundamento jurídico de la sentencia apelada.

Las partes suscribieron el 9 de octubre de 2007 un denominado contrato de arras penitenciales, verdadero modelo de confusión jurídica, mediante el cual la demandada Calan S.A., vendía a la actora Hidrogua S.L una nave industrial, con las instalaciones descritas en el referido contrato, sita en Alcalá de Henares, en la carretera de Daganzo y Bañuelos, perteneciente al Polígono Industrial de Bañuelos, en la actualidad calle Jamaica nº 21, que ocupa una superficie construida de 642 metros cuadrados y una superficie de terreno de 1816 metros cuadrados, que era la finca 969 del Registro de la Propiedad de Alcalá de Henares; venta que se realizaba como cuerpo cierto, libre de cargas y gravámenes, inquilinos y/o ocupantes, al corriente de pago de contribuciones, impuestos, tasas y tributos, y comunidad de propietarios, aunque se indicaba en el contrato que estaba sujeta como cargas a una condición resolutoria a favor de doña María Consuelo en garantía de 152.172,94 euros, y a una hipoteca a favor de Caja de Ahorros del Mediterráneo para responder de 420.000 euros de principal.

El precio estipulado fue de 1.050.000 euros, mas I.V.A., del cual la compradora entregó 75.000 euros a la firma del contrato, se decía en el mismo que en concepto de arras penitenciales y como primer pago del precio, debiendo satisfacerse 675.000 euros al otorgamiento de la escritura pública, momento en que se abonaría el I.V.A., pagándose 300.000 euros mediante pagos trimestrales representados por pagarés, más intereses de esta cantidad.

De acuerdo con el contrato la escritura pública se debía otorgar antes del 30 de noviembre de 2007, entregándose el inmueble e instalaciones por la vendedora al momento de la firma de la escritura pública de compraventa; conviniéndose que si al tiempo del otorgamiento de dicha escritura pública existiese cualquier tipo de carga, la vendedora se obligaba a cancelarla antes o simultáneamente al otorgamiento de la escritura.

Bajo el título de "condición resolutoria explícita por falta de pago" se acordaba que de no concurrir la compradora a la escritura en el plazo acordado, y ante el incumplimiento de "la promesa de compra", perdería las cantidades entregadas como "arras penitenciales" ( artículo 1454 del Código Civil ), que serían consideradas como indemnización de daños y perjuicios. En el supuesto de no concurrir la compradora a la escritura pública de compraventa, exclusivamente por causas a ella imputables, correspondientes a la falta de concesión de la hipoteca, debidamente justificadas por la entidad financiera, la vendedora devolvería 45.000 euros de las cantidades recibidas como "arras penitenciales", conservando el resto, es decir 30.000 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios; y si por el contrario fuese la vendedora la que incumpliese la "promesa de venta" en el plazo acordado, quedaría obligada a devolver la cantidad multiplicada por dos ( artículo 1454 del Código Civil ).

Y decimos que el contrato es un modelo de confusión jurídica porque no es un contrato de arras penitenciales, sino de compraventa de un inmueble. No existe por tanto ni promesa de compra ni promesa de venta, tampoco condición resolutoria explícita alguna, y las arras que se convienen no son penitenciales sino penales. De hecho, el planteamiento de ambas partes consiste en atribuir el incumplimiento contractual a la contraria.

SEGUNDO.- El término arras no es unívoco, ya que existen varias clases, las confirmatorias, penitenciales y penales.

Las arras confirmatorias se corresponden normalmente con las entregas o anticipos del precio a cuenta, y perfeccionan el contrato de compraventa.

Las arras penitenciales permiten a ambos contratantes desligarse, desistir, de un contrato ya perfeccionado, mediante una contraprestación por dicho desistimiento (la pérdida de las arras por el comprador o su devolución duplicadas por el vendedor), y por ello, en este tipo de arras, el hecho que provoca la obligación de devolverlas duplicadas no es el incumplimiento del vendedor sino su desistimiento del contrato, con allanamiento a devolverlas duplicadas ( sentencias del Tribunal Supremo de fechas 22/2/1949 , 9/10/1989 , 7/3/1992 y 22/9/1999 ), de tal forma que si el vendedor incumple el contrato y no ha hecho uso de la facultad de desistimiento, el comprador podrá ejercitar las acciones del artículo 1124 del Código Civil , de resolución o de cumplimiento del contrato, pero no podrá solicitar la devolución duplicada de las arras entregadas.

La doctrina jurisprudencial tiene declarado que las arras penitenciales tienen carácter excepcional, lo que exige una interpretación restrictiva, y solo susceptibles de apreciar como existentes cuando se evidencia una voluntad indubitada de las partes en tal sentido, debiéndose entender, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve para confirmar el contrato celebrado ( sentencias del Tribunal Supremo de fechas 10/11/1983 , 10/3/1986 , 2/12/1988 , 12/12/1991 , 6/2/1992 , 28/9/1992 , 24/12/1992 y 17/10/1996 ). En el mismo sentido declaran las sentencias del Alto Tribunal de 18/10/1996 , 10/2/1997 y 31/12/1998 , que el artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter de derecho necesario, y para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados, pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado.

Las arras penales, que como las penitenciales son asimismo confirmatorias, cumplen una función distinta, pues están vinculadas al incumplimiento del contrato, como sanción al mismo y medio de valoración del daño, rigiendo para las mismas lo dispuesto en los arts. 1152 a 1154 del Código Civil , no pudiendo, en consecuencia, exigir el comprador el cumplimiento del contrato y a la vez la devolución duplicada de las arras.

En este sentido declaran las sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2002, 24 de marzo y 29 de junio de 2009 que "Según recuerda la Sentencia de esta Sala de 20 de mayo de 2004 , con cita de la de 24 de octubre de 2002 "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454». También añade la antedicha Sentencia que es doctrina jurisprudencial constante «la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia 10 de marzo de 1986 ")». En otras palabras, señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 que «el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo»."

Si se observa el contrato se comprueba que las arras pactadas vienen vinculadas al incumplimiento por las partes de sus obligaciones contractuales, por lo que técnicamente se trata de aras penales, y como hemos dicho el planteamiento de los litigantes consiste en atribuir a la contraria el incumplimiento contractual.

TERCERO.- Es indudable que a tenor del contrato celebrado la escritura pública se debía otorgar antes del 30 de noviembre de 2007, momento en que la compradora debía abonar la suma de 675.000 euros y la vendedora entregaría el inmueble e instalaciones objeto del contrato, pero como a esa fecha la compradora-demandante no había obtenido la necesaria financiación, ambas partes continuaron con los trámites y negociaciones para llevar a efecto la escritura de compraventa, con lo que dejaron sin efecto, por sus propios actos, aquel plazo para el otorgamiento de la escritura pública, y derivadamente entendemos que las arras penales pactadas que venían ligadas al cumplimiento del plazo que se dejó sin efecto.

El contenido de las gestiones de los litigantes para llegar al otorgamiento de la escritura pública se evidencia con la declaración testifical de D. Alfonso , Director de la Oficina de Caja Vital, entidad con la que la demandante había tramitado la financiación necesaria. Sin embargo, por las razones que fueran, que no han quedado claras, las negociaciones se complican a finales del mes de enero de 2008, y a ello obedece el burofax de la demandada de 30 de enero de 2008, considerando incumplido el contrato. Al mismo contesta la actora por otro burofax el 31 de enero requiriendo a la demandada para el otorgamiento de la escritura pública el 6 de febrero, remitiendo nuevo burofax la demandada el 4 de febrero de 2008 considerando incumplido el contrato por la demandante.

Pese a ello, ambas partes comparecieron el 6 de febrero de 2008 ante la Notaria, no otorgándose la escritura de compraventa, siendo de significar que la propia parte demandada manifiesta en su contestación que pese a no otorgarse la escritura de compraventa en el plazo convenido en el contrato, por interesarle la operación mostró su predisposición a proceder a la escrituración si obtenía la otra parte rápidamente la totalidad de la financiación bancaria, por lo cual acudió el 6 de febrero de 2008 a la notaría, no otorgándose la escritura pública porque no acudió el representante de Caja Vital ni ninguna otra entidad bancaria que ofreciese financiación.

Por otra parte, del acta notarial aportada de 6 de febrero de 2008 resulta que en la Notaría obraban fotocopias del título del vendedor y de los poderes de las partes para la redacción de la escritura, todo ello aportado por la compradora.

CUARTO .- La sentencia apelada, tras estimar que la demandada-vendedora no había incurrido en incumplimiento contractual considera que existió un mutuo desistimiento de las partes, apreciación ésta última que ambas partes apelantes combaten, atribuyendo el incumplimiento contractual a la contraria.

Realmente, no justificada la resolución por mutuo acuerdo del contrato, lo que concurre es un incumplimiento contractual de los dos, que deja sin efecto las arras penales, y obliga a restituirlas a la parte que las recibió.

La vendedora-demandada venía obligada a cancelar las cargas de la finca antes o simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública. La condición resolutoria se había cancelado por escritura de 8 de noviembre de 2002, practicada la cancelación en el Registro de la propiedad el 9 de noviembre de 2007, pero la hipoteca se hallaba sin cancelar. La declaración testifical del Director de la oficina de Caja Vital D. Alfonso resulta muy expresiva, en el sentido de que facilitada por la demandada una certificación de Caja de Ahorros del Mediterráneo de la parte de deuda hipotecaria pendiente, Caja Vital deduciría esta cantidad de la suma a entregar para cancelar directamente la hipoteca, pudiéndose realizar de este modo la financiación, pero la demandada no había entregado a Caja Vital la certificación de Caja de Ahorros del Mediterráneo de la deuda hipotecaria pendiente; y si bien es cierto que la vendedora podía cancelar la hipoteca simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública, no se entiende bien como lo pretendía hacer si la hipotecante Caja de Ahorros del Mediterráneo no compareció en la Notaria ni, se había facilitado al Sr. Notario la documentación precisa para preparar la escritura de cancelación de la carga hipotecaria. En definitiva, el incumplimiento contractual de la parte vendedora consistía en no estar la finca vendida libre de cargas, al continuar gravada con la hipoteca a favor de Caja de Ahorros del Mediterráneo.

A su vez la compradora también había incurrido en incumplimiento contractual. Vuelve a ser muy expresivo el testimonio de D. Alfonso . La operación de financiación estaba sujeta a tres garantías, una hipoteca sobre la nave y otras dos complementarias sobre unos inmuebles propiedad de D. Eduardo y su cónyuge. Uno de estos inmuebles ya se encontraba hipotecado, y la compradora tenia que presentar certificación del saldo pendiente de la hipoteca para que Caja Vital efectuara la pertinente retención, lo que no realizó impidiendo así la materialización de la operación de financiación.

QUINTO .- Se achaca injustificadamente por la apelante-demandante Hidrogrua S.L. una falta de motivación a la sentencia recurrida, que en modo alguno es de apreciar, pues la sentencia contiene los razonamientos adecuados para llegar al pronunciamiento que establece, siendo cuestión bien distinta que aquellos no resulten del agrado de la parte apelante.

SEXTO. - Y rechazado el mutuo desistimiento de las partes, y sobre la base de un incumplimiento contractual de ambas que deja sin efecto las arras penales, la condena a la demandada a restituir el importe recibido en concepto de tales arras entendemos no implica incongruencia procesal.

Como declaró la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2007 "La jurisprudencia de esta Sala viene declarando con reiteración que la congruencia se caracteriza por exigir una concordancia o armonía entre lo solicitado en la -demanda delimitado por la respuesta de la contestación- y lo concedido en la sentencia y si bien se vulnera tal principio cuando se altera la "causa petendi", entendida como el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión, ésta solo resulta contradicha cuando el fundamento determinante de la decisión judicial toma en cuenta hechos distintos de los que conforman el objeto del proceso, en cuyo ámbito no se comprenden todos los de la narración histórica, ni siquiera siempre todos los constitutivos, sino sólo aquellos con relevancia jurídica para individualizar e identificar la pretensión procesal ( SSTS 3 diciembre 2001 , 17 de octubre 2005 , 22 de mayo 2006 , entre otras)."

Y las sentencias del Alto Tribunal de 21 de junio de 1994 y 16 de julio de 2003 habían declarado a su vez que por congruencia de las resoluciones judiciales cabía entender una racional adecuación del fallo a las pretensiones de las partes y a los hechos que los fundamentan, por lo que, guardando el debido acatamiento al componente jurídico de la acción y a la base fáctica aportada por los contendientes, le está permitido al órgano jurisdiccional establecer su juicio crítico de la manera que entienda mas ajustada.

SEPTIMO. - En consideración a todo lo anteriormente expuesto procede confirmar el pronunciamiento de la sentencia recurrida, con la consiguiente desestimación de ambos recursos de apelación.

OCTAVO .- A tenor de lo establecido en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de los recursos no se imponen especialmente a ninguna de las partes, dadas las dudas de hecho y de derecho que pueda haber suscitado la sentencia impugnada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos los recursos de apelación interpuestos por Huidrogua, S.L y por Calan, S.L. ambos contra la sentencia que con fecha quince de junio de dos mil nueve pronunció la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia número trece de Madrid, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución; sin especial imposición de las costas de los recursos a ninguna de las partes.

Contra esta Sentencia cabe recurso de Casación por presentar la resolución del recurso interés casacional ( artículo 477.2-3 º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y recurso extraordinario por infracción procesal en los supuestos previstos en el artículo 469 de la misma Ley en relación a su disposición final decimosexta, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.