Sentencia Civil Nº 225/2012, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 701/2011 de 26 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00225/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MURCIA

Sección 001

SENTENCIA Nº 225/2012

ILMOS Sres.

D. Andrés Pacheco Guevara

Presidente

D. Fernando López del Amo González

Dª. María Pilar Alonso Saura

Magistrados

En la Ciudad de Murcia a veintiséis de abril de dos mil doce .

La Sección Primera de la Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados expresados, ha conocido en grado de apelación las actuaciones de orden civil, Rollo nº 701/11, dimanante del procedimiento ordinario tramitado en el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Murcia y seguido entre D. Jesús Luis como demandante, representada por el Procurador Sr./a. Cantero Meseguer y asistida del Letrado Sr./a Cárceles Alemán, contra la mercantil Murciana de Promociones Inmobiliarias SL (Murprisa) representada por el Procurador Sr./a. Albacete Manresa y asistida del Letrado Sr./a García Ruiz.

En esta alzada actúa como apelante Murprisa, representada por el Procurador Sr. Albacete Manresa y como apelada Jesús Luis , representada por el Procurador Sr. Cárceles Alemán, y siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don Fernando López del Amo González ante el anuncio de voto particular por parte del Ilmo. Sr. Presidente D. Andrés Pacheco Guevara.

Antecedentes

PRIMERO .- En los autos principales de que el presente rollo dimana, el Juzgado de Primera Instancia con fecha 11 de marzo de 2011 dictó sentencia , cuyo fallo es del tenor siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Soledad Cárceles Alemán, en nombre y representación de D. Jesús Luis , contra "Murciana de Promociones Inmobiliarias, S.L." (Murprisa)", representada por el Procurador D. Alfonso Albacete Manresa, debo declarar resuelto el contrato de compraventa suscrito por ambas partes en fecha 16 de diciembre de 2004 y condenar a la demandada a devolver las cantidades entregadas por el comprador, las cuales ascienden a cuarenta y seis mil treinta y un euros con sesenta y cuatro céntimos (46.031,64 €), más el interés legal del dinero desde la fecha de presentación de la demanda, incrementado en dos puntos desde la presente resolución, con imposición de costas procesales a la parte demandada".

SEGUNDO .- Contra la citada resolución y en legal forma se preparó e interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Murprisa, siendo admitido en ambos efectos, lo que originó, tras la tramitación oportuna dándose traslado a la parte actora que solicitó la confirmación de la sentencia, remitidos los autos originales a esta Sala, se formó e Rollo nº 701/2011, señalándose, el día 26 de abril de 2012 para deliberación, votación y fallo, cambiando de Ponente al quedar en minoría el Sr. Presidente, quien anunció voto particular.

TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Jesús Luis planteó demanda contra Murciana de Promociones Inmobiliarias, S.L. (en adelante MURPRISA), solicitando la resolución del contrato de compraventa de un inmueble de fecha 16 de diciembre de 2004.

La sentencia estimó la demanda, razón por la cual MURPRISA recurre la misma a fin de que se deje sin efecto la resolución acordada y la necesidad de devolución de las cantidades entregadas.

SEGUNDO .- A la vista de la prueba practicada, procede confirmar la resolución recurrida al apreciar que ha existido una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento en el comprador por no haber podido obtener el crédito que le permitiera subrogarse en el préstamo hipotecario del vendedor.

Ello es así por cuanto es un supuesto similar al adoptado en sentencia de 12 de mayo de 2011 , pues nos encontramos ante una persona que goza de la condición de consumidor, lo que comporta el que las dudas de interpretación de las cláusulas deben resolverse en el sentido más favorable para el consumidor; en dicha sentencia se aprecia oscuridad en la cláusula segunda del contrato, "pues al establecer la manera de pagar el resto del precio..., se dice que "serán satisfechos por el adquirente con el importe del préstamo hipotecario, a 25 años de duración, que a tal efecto tiene solicitado o solicitará e vendedor, y en el que se subrogará la parte vendedora por el mero hecho de la firma del presente contrato, por cuyo motivo la parte compradora faculta a la parte vendedora para percibir de la entidad de crédito dicha cantidad" ; desprendiéndose del contenido de dicha cláusula que la promotora da a entender al comprador que no va a existir problema alguno con el tema de la subrogación de la hipoteca, de hecho en el contrato se dice, expresamente, que la en hipoteca solicitada o que solicitará el vendedor, se subrogará la parte compradora por el mero hecho de la firma del presente contrato, con lo cual se da a entender que no habría problemas con dicha subrogación ya que incluso se establece que es en ese momento en que se suscribe el contrato de compraventa, cuando la compradora también se subroga en la hipoteca, poniéndose de manifiesto con ello la obligada hipotecaría desde ese mismo momento de la firma del contrato, y esa es la razón por la cual en el mismo contrato la compradora faculta a la vendedora para percibir de la entidad de crédito dicha cantidad, de manera que cuando se va a firmar la escritura, la compradora actúa en la confianza de que el resto del precio lo va a pagar con la hipoteca constituida o que se constituya por la propia promotora sobre la vivienday en la que ya, de hecho, con la firma de ese contrato, se ha subrogado, dándose a entender con ello, repetimos, que ningún problema se suscitaría con tal subrogación, de manera que sería más correcto hablar de imposibilidad sobrevenida en vez de incumplimiento .

En el presente caso el contrato es de 16 de diciembre de 2004 y la posibilidad de elevarlo a escritura pública no se ofreció al comprador hasta transcurridos cinco años (23 de octubre de 2009), con lo que las circunstancias económicas habían cambiado y se había restringido el crédito dando lugar a la ya imposibilidad sobrevenida para el Sr. Jesús Luis de obtener la financiación adecuada, tal y como se demuestra por los documentos aportados relativos a la propia entidad de crédito que otorgó el préstamo y a otra dos distintas (documentos 2,3 y 4). NO existe por tanto ningún incumplimiento atribuible al comprador, siendo la promotora la que no ha podido conseguir, tal y como se daba a entender en el contrato, que la compradora pudiera subrogarse en el préstamo hipotecario, lo que permite dar por resuelto el contrato tal y como pedía el demandante y lo acuerda la sentencia de instancia.

TERCERO .- En el particular de las costas esta Sala opta por efectuar un pronunciamiento distinto y considera que no procede verificar expresa imposición de las mismas dado que el caso presentaba dudas de hecho y de derecho de interpretación del contrato (que ha dado lugar al anuncio de un voto particular), lo que permite modificar la sentencia y no imponer tampoco las costas devengadas en esta alzada conforme a los artículos 398 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación promovido por el Procurador de los Tribunales Sr. Albacete Manresa, en nombre y representación de la mercantil Murciana de Promociones Inmobiliarias SL, frente a la sentencia de fecha 11 de marzo de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Murcia en autos anteriormente reseñados, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución salvo en el particular de las costas causadas en la instancia sobre la que no se efectúa pronunciamiento expreso, lo que se extiende a las devengadas en esta alzada.

Contra esta resolución no procede recurso ordinario alguno y, en su caso deberá cumplir con el depósito recogido en la L.O. 1/2009.

Remítanse los autos principales, con testimonio de la presente resolución, al Juzgado de origen para su ejecución.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos, exponiendo a continuación el Magistrado disidente el correspondiente voto particular.

Voto

DEL ILMO SR. MAGISTRADO D. Andrés Pacheco Guevara

Difiero respetuosamente del criterio del resto de los miembros de este Tribunal.

PRIMERO .-

La razonada argumentación de alzada logra desvirtuar las consideraciones de la resolución impugnada.

El actor, al que ciertamente ha de tenerse por consumidor, al no haberse probado lo contrario, pactó con la mercantil demandada la compra de una vivienda en fecha 16/12/04, vinculándose eficazmente al íntegro clausulado del contrato de tal fecha, en el que consta que el resto del precio (tras escriturar el pacto) será satisfecho por el adquirente con el importe del préstamo hipotecario, a 25 años de duración, que a tal efecto tiene solicitado o solicitará el vendedor, y en el que se subrogará la parte compradora por el mero hecho de la firma del presente contrato, por cuyo motivo la parte compradora faculta a la parte vendedora para percibir de la entidad de crédito dicha cantidad.

La vendedora, tras un retraso justificado, como luego se analizará, insta al comprador a escriturar la venta en 9/10/09, tiempo en el que el Sr. Jesús Luis esgrime una insuficiencia dineraria sobrevenida para atender la parte del precio aún sin abonar, esto es, 184.126,54 euros, ello ante el fracaso de sus gestiones para que alguna entidad bancaria le conceda una hipoteca sobre la propia vivienda, actitud también mantenida, como se acredita documentalmente, por la oficina de La Caixa de Las Torres de Cotillas, entidad financiera ésta que había concedido el préstamo de esa naturaleza hipotecaria a la constructora, en el que habría de subrogarse al tiempo de elevar a público el contrato el citado Sr. Jesús Luis .

Contemplando la documentación al efecto aportada con la demanda, hasta ese momento el demandante, aquí apelado, habría cumplido cabalmente con las sucesivas entregas de parte del precio concertado, viéndose compelido a solicitar la resolución del contrato al carecer de financiación para atender las obligaciones mediante el mismo asumidas.

Mas ha descuidado dicho actor el cumplimiento por su parte de la obligación que asumió de subrogarse precisamente en el préstamo hipotecario concertado por la constructora en una oficina de La Caixa de Murcia, sin que pueda saberse con certeza si esa oficina le rechazó su pretensión, algo que convierte en inacogible la maniobra auspiciada para aparentar una insuficiencia económica y apearse del compromiso adquirido, el mismo de obligada observancia ex art. 1091 CC .

La facultad resolutoria dimana de cuanto establece el art. 1124 del CC , sin que la demandada, aquí apelante, incumpliese palmariamente el plazo para entregar la casa vendida, dando así lugar a que las entidades financieras se negase al otorgamiento del préstamo hipotecario previsto, por mucho que ello se deba a la edad "actual" del adquirente y a su hipotética incapacidad económica para afrontar el pago de las cuotas con los ingresos que percibe "actualmente".

La singularidad de este supuesto, como en muchos otros casos se está produciendo, consiste en que ciertamente pueden los adquirentes urdir una trama para aparentar una insolvencia que, conforme al art. 1105 del propio CC , les permita liberarse de lo pactado, radicando la decretable inacogida de ese proceder, hay que insistir, en que no se ha probado el haber intentado ocupar la posición de la constructora en el tan referido préstamo hipotecario, que es la obligación asumida por el adquirente, a no ser, lo que tampoco llevó a cabo, que se propiciase otro préstamo de la misma índole con entidad distinta, supuesto también contemplado en el contrato privado.

Debe repararse en que la entidad no deniega la subrogación a favor del actor, sino que deniega su solicitud de préstamo hipotecario tramitada en otra sucursal y en otra localidad.

Se habla con razón por la parte apelante de la inexistencia de condición resolutoria alguna que otorgue al comprador la facultad de resolver por una causa como la esgrimida, siendo de observar que es el precepto antes referido ( art. 1124 CC ) el que aloja una condición resolutoria tácita, la misma consistente en el incumplimiento por el otro, ya que se trata de un pacto recíproco y sinalagmático, y en el que las partes deben cumplir sus obligaciones simultáneamente, como aclara el TS en S. de 1/7/05 .

SEGUNDO .-

No se ha acreditado, de otro lado, que el retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar la vivienda fuese la causa determinante de la situación sobrevenida, cuando la circunstancia de haberse edificado en dos años libera a la constructora de responsabilidad contractual, pues en verdad el pacto sobre el plazo no se contempla como extremo o factor esencial del negocio, dejándose a la conveniencia de la constructora el momento en solicitar la licencia, algo, por tanto también asumido de contrario, lo que se ajusta a la exigencia del art. 1255 del propio CC .

La cláusula sobre tiempo para construir no es de las estimadas ilegales por aquella legislación de consumidores y usuarios, por cuanto la misma supuso la consignación de una fecha de entrega compartidamente dependiente de que se instase la licencia oportuna por la vendedora.

Debería, por todo, revocarse la sentencia de instancia, con estimación del presente recurso de apelación.

TERCERO .-

El pronunciamiento sobre costas de la propia presente alzada se correspondería con lo exigido por el genérico art. 398 de la LEC , debiendo atender las de instancia la parte finalmente perdedora del Juicio, ello conforme al art. 394 de la tan citada ley de enjuiciar.

El fallo debería ser, por cuanto se ha expresado, estimatorio del recurso de apelación, revocando dicha resolución, y desestimando definitivamente la demanda y absolviendo a la mercantil demandada de las pretensiones en su contra deducidas por D. Jesús Luis , ello con imposición de las costas de instancia a tal demandante y sin mención especial sobre las de la alzada.