Sentencia Civil Nº 225/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 528/2011 de 19 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00225/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 528 /2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

Dª BEATRIZ PATIÑO ALVES

En MADRID, a diecinueve de abril de dos mil trece.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 760/2008 del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de VALDEMORO seguido entre partes, de una como apelante VANCOUVER GESTIÓN S.L., representado por la Procuradora Doña África Martín Rico y de otra, como apelado DON Bartolomé , representado por la Procuradora Doña Almudena Delgado Gordo, sobre resolución de contrato.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de VALDEMORO, por el mismo se dictó sentencia con fecha 13 de enero de 2010 , cuya parte dispositiva dice:"Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por la Procuradora Consuelo Díez Carvajal, en nombre y representación de DON Bartolomé frente a VANCOUVER GESTION S.L. debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de 3 de enero del 2007 y debo condenar y condeno a la demandada VANCOUVER GESTION S.A. a que abone al actor DON Bartolomé la cantidad de 13.785,02 euros, más el interés legal.

Todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas de la demanda".

Notificada dicha resolución a las partes, por VANCOUVER GESTION S.L., se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición.

Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la del mismo el pasado día 17 de abril de 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. BEATRIZ PATIÑO ALVES.

Fundamentos

PRIMERO .- ANTECEDENTES Y OBJETO DEL RECURSO.-

El recurso de apelación tiene como antecedentes la demanda interpuesta por Don Bartolomé contra el VANCOUVER GESTION, S.L., ejercitando acción resolutoria de contrato, reclamando la suma de DIECISIETE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y UN EUROS CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS DE EURO (17.231,28 €), más los intereses legales, con expresa imposición de costas a la parte demandada. Los hechos que fundamentan la demanda son los siguientes: 1) Con fecha 3 de enero de 2007, las partes suscribieron un contrato de compraventa. 2) El 5 de mayo de 2008, Doña Josefa , ex pareja del Sr. Bartolomé , cedió todos tus derechos y obligaciones dimanantes del referido contrato de compraventa, asumiendo el demandante la posición única de comprador del inmueble. 3) El precio total de la vivienda ascendía a DOSCIENTOS VEINTITRÉS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS (223.844 €), INCLUIDO IVA, de los cuales se abonó la cantidad reclamada. 4) El 4 de julio de 2008, el comprador remite burofax al vendedor, comunicándole su deseo de rescindir el contrato, reclamándole la devolución de las cantidades entregadas a la promotora como anticipo total de la compra. 5) El 8 de julio de 2008, la promotora contestó -a través de burofax- a la actora, negando haber incumplido su contrato de compraventa, aunque reconocían que todavía no disponían de licencia de primera ocupación. 6) A finales del mes de julio, la demandante recibió una carta en la cual se le informaba que el día 30 de julio de 2008, debía asistir a la Notaría para escriturar la compra del inmueble. 7) El 29 de julio de 2008, la representante legal de la actora contestó a la carta, comunicándole a la vendedora que el contrato había sido rescindido por retraso injustificado en la entrega de la vivienda. Por todo ello, el Sr. Bartolomé solicita, por una parte, la rescisión del contrato, y subsidiariamente, la resolución del mismo, condenando a la vendedora a devolver las cantidades entregadas por parte del comprador, más 6% del interés anual, hasta el momento de la devolución, con imposición de costas a la demandada. Y, por otra parte, subsidiariamente y para el caso de que no se estime la acción principal de rescisión, ni la subsidiaria de resolución por causa imputable a la vendedora, se declare resuelto el contrato de compraventa condenando a la demandada a la devolución de las cantidades entregadas por el Sr. Bartolomé , menos el 20 %, según se establece en la cláusula octava del contrato de compraventa, y cuya cantidad asciende a TRECE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO EUROS CON DOS CÉNTIMOS DE EURO (13.785,02 €), con imposición de costas a la parte demandada.

Por su parte, el VANCOUVER GESTION, S.L. contesta a la demanda, alegando los siguientes hechos:

Inexistencia de incumplimiento del contrato, toda vez que el plazo no es un requisito esencial en el mismo. De hecho, de la cláusula quinta del contrato, en la que se fija el plazo del contrato, no se hace constar que el plazo para el otorgamiento de la escritura pública expirará en el primer trimestre del año 2008. En la mencionada cláusula únicamente se establece una previsión para el otorgamiento de la escritura público, haciéndose constar una fecha aproximada. Concretamente, la cláusula quinta del contrato establecía lo siguiente: 'otorgar la correspondiente escritura de compraventa, la cual está prevista en el primer trimestre del año 2008, salvo causa justificada o de fuerza mayor, y en su caso, en el plazo máximo de 15 días naturales desde la fecha de obtención de la licencia de primera ocupación'.

Inexistencia de incumplimiento por la vendedora, ya que se informó a la actora, en todo momento, de la evolución de la obra. Así, el 30 de mayo de 2008, se terminaron las obras, hecho acreditado con el certificado final de obra visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid. El día 25 de junio de 2008 se solicitó la licencia de primera ocupación, concesión que se obtuvo el 10 de julio de 2008. Posteriormente, a finales de julio, la promotora envió una carta a la compradora para que procediese a escriturar su inmueble.

Se rechaza rescisión o resolución contractual, incluso el mero retraso o demora, toda vez que existe una causa justificada, que resulta probada y admitida; a saber: el retraso en la ejecución de las obras de la sociedad contratista OBRUM, URBANISMO Y CONSTRUCCIONES, S.L. De hecho, tal retraso tuvo como consecuencia que la hoy demandada interpusiese demanda contra OBRUM, URBANISMO Y CONSTRUCCIONES, S.L. Por todo lo anteriormente expuesto, la demandada solicita que se desestime la demanda y que se impongan las costas a la actora.

La Sentencia de Primera Instancia de 13 de enero de 2010 estimó parcialmente la demanda contra el VANCOUVER GESTION, S.L., declarando resuelto el contrato de compraventa de fecha 3 de enero de 2007 y condenando a la demandada al pago de la cantidad de TRECE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO EUROS CON DOS CÉNTIMOS DE EURO (13.785,02 €), más el interés legal, sin hacer expresa imposición de las costas de la demanda. Según la Juzgadora, el plazo de entrega en el primer trimestre del año 2008 tenía un carácter meramente orientativo. Por este motivo, se desestima la primera pretensión relativa a la rescisión o resolución contractual, con la total devolución de lo entregado a la promotora. Ahora bien, en relación con la resolución del contrato, se condena a la actora devolver las cantidades entregadas por el Sr. Bartolomé , menos el 20 %, siendo de aplicación la cláusula octava, puesto que el retraso tuvo lugar al entregarse la vivienda cuatro meses más tarde. Así, como en el burofax de 4 de julio de 2008, la actora ponía de manifiesto su deseo de resolver el contrato por falta de entrega de la obra en el tiempo pactado, la Juzgadora declaró que el plazo condicionó el consentimiento de la parte actora para suscribir el contrato. Por todo ello, la Juzgadora aplicó la cláusula octava del mismo, que establecía 'La resolución del presente contrato por parte de la compradora por cualquier otro motivo no descrito anteriormente conllevará la pérdida del 20 % de las cantidades aportadas hasta ese momento en concepto de indemnización de daños y perjuicios'.

Frente a la citada Sentencia, VANCOUVER GESTION, S.L. interpuso recurso de apelación, fundamentándose en una errónea valoración de la prueba por parte de la Juzgadora. Así, en primer lugar, la vendedora no incumplió sus obligaciones, puesto que desde la fecha de la formalización del contrato, 3 de enero de 2007, el comprador no comunicó ningún malestar, ni incumplimiento por parte de la vendedora. Es más: el 5 de mayo, habiendo transcurrido el plazo de entrega del primer trimestre de 2008, la ex pareja del Sr. Bartolomé le cedió todos los derechos y obligaciones derivados del contrato, convirtiéndose en único comprador de la vivienda. No debemos olvidar que, desde que él se convierte en único comprador, es decir, el 5 de mayo de 2008, hasta que concluyen las obras, 30 de mayo de 2008, han transcurrido 25 días y tampoco el Sr. Bartolomé comunica su intención de rescindir o resolver el contrato. El 4 de julio remite burofax a la vendedora, obteniéndose la licencia de primera ocupación seis días después, a saber: el 10 de julio de 2008. Por lo tanto, todos estos hechos apuntan a afirmar que el plazo suscrito entre las partes no era esencial. En segundo lugar, se interpreta erróneamente la cláusula octava del contrato, pues, por una parte, si el retraso en la entrega vició el consentimiento de la actora, no debería asumir perder el 20 % de las cantidades entregadas a cuenta. De este modo, se produce una incompatibilidad del ejercicio de una acción de resolución de contrato en base al retraso en la entrega de la vivienda. Y, además, la interpretación de la cláusula octava no permite rescindir un contrato en el que no se acredite que el incumplimiento contractual ha sido culpa del vendedor. Por todo ello, VANCOUVER GESTION, S.L. considera que nos encontramos ante un supuesto de resolución unilateral y arbitraria, sin causa ni fundamento legal contractual que lo justifique. Consecuentemente, se solicita que se revoque la Sentencia de 13 de enero de 2010 y se dicte otra en su lugar desestimando la demanda de D. Bartolomé .

Por su parte, el Sr. Bartolomé se opuso al recurso de apelación, en base a los siguientes argumentos: 1. La existencia de un plazo previsto en el contrato, que era esencial, es decir, el primer trimestre del año 2008 era la fecha de entrega de la vivienda. Por lo tanto, la promotora se retrasó más de cuatro meses en la entrega de la obra, frustrando las expectativas del Sr. Bartolomé , en relación con ese inmueble. 2. La cláusula octava del contrato permite la resolución por parte de la actora en cualquier momento, previa pérdida del 20 % de la cantidad entregada, en concepto de resarcimiento por los daños y perjuicios ocasionados a ALDESA. Por todo lo anteriormente expuesto, la apelada solicita que se confirme la Sentencia de 13 de enero de 2010 , condenando a la apelante al pago de todas las costas procesales ocasionadas.

SEGUNDO .- ÚNICO MOTIVO DEL RECURSO DE APELACIÓN: ERRÓNEA VALORACIÓN DE LA PRUEBA.

Según la apelante, el plazo en el presente contrato no es un requisito imprescindible, ni esencial, en primer lugar, porque no se fija como plazo una fecha concreta; y, en segundo lugar, porque el día 5 de mayo de 2008, habiendo transcurrido el plazo del primer trimestre de 2008, el demandante se subrogó en la posición de su ex pareja, Doña Josefa , adquiriendo todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de compraventa. Consecuentemente, el Sr. Bartolomé no consideraba el plazo un elemento esencial del contrato, toda vez que, desde el 3 de enero de 2007, fecha en la que ambos suscribieron el contrato de compraventa, hasta el 4 de julio de 2008, el demandante no puso en conocimiento de la demandada su voluntad de rescindir o resolver el contrato. E incluso, el 5 de mayo de 2008, habiendo transcurrido los tres primeros meses del año 2008, el Sr. Bartolomé confirma su voluntad de mantenerse como único comprador de la vivienda.

Desde luego, esta Sala debe confirmar que el plazo en el presente contrato no fue esencial para el Sr. Bartolomé , entre otras razones, porque a partir del 5 de mayo de 2008, el comprador, pudiendo haber denunciado el incumplimiento del plazo, ya que había transcurrido el primer trimestre del año 2008, no sólo no lo denunció sino que se subrogó en todos los derechos y obligaciones de su ex pareja, convirtiéndole en el único propietario de la vivienda. No debemos olvidar que, 25 días después, es decir, el 30 de mayo de 2008 ya se había finalizado la obra; que el 25 de junio de 2008, se solicitaba la licencia de primera ocupación del inmueble, concediéndosele el día 10 de julio de 2008; y que días después, la promotora enviaba una carta al comprador para que se personase el día 30 de julio de 2008 ante Notario, para escriturar la vivienda. Por lo tanto, estamos hablando de un retraso, con respecto al plazo inicial de -como máximo- cuatro meses.

El segundo argumento relevante que aduce la apelante es que si la Juzgadora admite que el plazo en el presente contrato no es esencial, sino orientativo, entre otras cuestiones porque no se prevé ningún tipo de penalización ante el retraso, el mismo no puede dar lugar a una resolución contractual. Pues, por todos es sabido, que la resolución tan solo es posible cuando se acredita que el plazo fue esencial en la formalización del contrato, frustrando así las expectativas del comprador en el caso de que no se cumpla el plazo; y, además, en el caso de que no se demuestre que el plazo ha sido esencial, la demora debería ser superior a cuatro meses. Es más: la apelante alega que la Juzgadora no puede, por una parte, calificar el plazo como no esencial y orientativo; y, por otra parte, resolver el contrato manifestando que la fecha de entrega contemplada en el contrato condicionó el consentimiento de la actora para suscribir el contrato. Así, finaliza la apelante señalando que se produce una incompatibilidad entre el ejercicio de una acción de resolución, derivada del retraso en la entrega de la vivienda, y la pretensión subsidiaria de resolución contractual, asumiendo la actora la pérdida del 20 % de las cantidades entregadas.

Esta Sala no está de acuerdo con que, una vez determinado el plazo del contrato como orientativo, y no como esencial, se resuelva el contrato en base al mero retraso. Pues, la jurisprudencia ha consolidado el criterio de la calificación del plazo como esencial, sin el cual, no se podría rescindir el contrato de compraventa de vivienda.

En consecuencia, el mero retraso, sin determinar la esencialidad del plazo, no podría ser causa de resolución contractual, sobre todo cuando se trata de un retraso de cuatro meses, consentidos -en cierto modo- por el actor, quien el 5 de mayo de 2008, habiendo transcurrido los tres primeros meses del año 2008, (estipulados para la terminación de obra) se subrogó en todos los derechos y obligaciones de su ex pareja, convirtiéndose en el único propietario de la vivienda, sin poner en conocimiento a la promotora VANCOUVER GESTION, S.L. de la finalización del plazo de entrega.

Respecto a la esencialidad del plazo como causa para resolver el contrato de compraventa, es altamente ilustrativa la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2012 , que dispuso: 'El 30 de marzo de 2009 se otorgó la licencia de primera ocupación, es decir, un año después de expirada la prórroga contractualy durante la sustanciación del procedimiento ante el Juzgado.A la vista de esta doctrina debemos convenir que de la redacción de las cláusulas contractuales no se advierte con claridad que las partes hubieren considerado el plazo contractual de entrega como una obligación esencial... No es arbitraria la interpretación del tribunal cuando aún declarando que el incumplimiento es grave, no puede considerarse el mismo radical o esencial, habida cuenta de las circunstancias concurrentes como son las derivadas del deslizamiento de tierras que dificultó la continuación de la promoción, lo que bien es cierto que sabía la promotora cuando firmó el contrato, pero también es sabido que surgieron incidencias posteriores y que aún siéndole imputable el retraso a la promotora, ello no impide que se tenga en cuenta que lo padecido fue un error de cálculo en la duración de las obras de recuperación del terreno...En este sentido ha declarado esta Sala que: La frustración del fin del contrato que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico ( sentencias 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 ( RJ 1991, 1518), 15 de junio (RJ 1995, 4858 )y 2 de octubre de 1995 (RJ 1995, 6978)). Tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada 'quiebra de la finalidad económica'. Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin'. ( STS, Civil sección 1 del 10 de Noviembre del 2011 (RJ 2011, 7359). Recurso: 271/2009 ).La interpretación del contrato lejos de ser irracional o ilógica aquilata las circunstancias, efectúa pronunciamientos taxativos en contra de la promotora, que a su vez llevan a que en la sentencia recurrida se establezca una ponderada y extensa indemnización, materializable como rebaja del precio, en la suma de 50.000 euros, por el retraso padecido, lo que a la postre establece un resultado equilibrado y que posibilita la conservación del contrato, eliminando perjuicios a los compradores ( arts. 1281 y 1284 del C. Civil )'.

Siguiendo idéntico criterio, la Sentencia del Tribunal Supremo, de 12 de marzo de 2009 , que declaró lo siguiente: 'A partir de las anteriores apreciaciones contenidas en la sentencia impugnada, se ha de poner de manifiesto la existencia de una jurisprudencia consolidada en el sentido de respetar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado ( sentencia de 3 abril 1981 ( RJ 1981, 1479)), por lo que no bastará el mero retraso ( sentencias de 27 noviembre 1992 ( RJ 1992 , 9447) , 18 noviembre 1993 ( RJ 1993, 9150 )y 7 marzo 1995 ( RJ 1995, 2149)) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin ( Sentencia de 14 diciembre 1983 ), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( sentencias de 20 junio 1981 ( RJ 1981, 2533 )y 13 marzo 1986 ( RJ 1986, 1250)) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( sentencia de 10 marzo 1983 ( RJ 1983, 1467)). Del mismo modo se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento para no declarar la resolución ( sentencias de 11 diciembre 1980 ( RJ 1980, 4744 )y 8 junio 1993 ( RJ 1993, 4467)).

En el caso presente, la sentencia impugnada ha puesto de manifiesto las circunstancias que determinan los incumplimientos que se atribuyen a la parte vendedora poniendo de manifiesto su constante disposición a subsanar los defectos observados, hasta el punto de que los mismos lo han sido, si bien algunos de ellos una vez iniciado el proceso; sin que los mismos merezcan la consideración de esenciales con efecto de frustrar de modo definitivo las expectativas del comprador.

En consecuencia no son de apreciar las causas que habrían de determinar la resolución del contrato, sin perjuicio del posible derecho del comprador a ejercitar otras acciones de resarcimiento, por lo que han de ser desestimados los dos primeros motivos del recurso'.

A la vista de todo lo expuesto, esta Sala considera que el retraso de cuatro meses en la entrega de la vivienda por parte de la promotora VANCOUVER GESTION, S.L. no puede ser causa de la resolución contractual, toda vez que no se ha acreditado la esencialidad del plazo en el presente contrato de compraventa.

La conclusión de todo cuanto antecede no puede ser otra que la estimación del recurso de apelación.

TERCERO .- COSTAS PROCESALES.-

La estimación del recurso y de conformidad con lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , determina no efectuar especial pronunciamiento en costas de esta alzada.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Debemos estimar el recurso de apelación interpuesto por el VANCOUVER GESTION, S.L., contra la Sentencia dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción, n º 1 de Valdemoro, de fecha de 13 de enero de 2010 , en los autos de juicio ordinario seguidos con el número 760/2008, del que dimana este Rollo, y en su virtud, revocamos la citada sentencia, y por lo tanto, desestimamos la demanda de la actora. Asimismo, cada parte abonará las costas causadas en la primera instancia y las comunes por la mitad, ello sin hacer imposición de las costas de esta alzada.

Contra esta resolución y de acuerdo con el artículo 208.4 de la LEC , no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de aquellos extraordinarios de infracción procesal o casación que puedan interponerse, al amparo de los artículos 469 y 477 de la LEC , caso de concurrir los requisitos legales, cuya interposición se llevará a cabo ante esta Sala, en el plazo de los veinte días siguientes a aquel en que se tenga por preparado.

Notifíquese la presente resolución a las partes y devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con copia certificada de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, que no es susceptible de recurso, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.