Sentencia Civil Nº 225/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 474/2013 de 02 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00225/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL ISLAS BALEARES

APELACIÓN CIVIL - SECCIÓN IV

Rollo nº: 474/13

Autos nº: 493/11

SENTENCIA NUM. 225/14

ILMOS.SRS. PRESIDENTE:

D. Miguel A. Aguiló Monjo

MAGISTRADOS:

Dª. María del Pilar Fernández Alonso

D. Miguel Álvaro Artola Fernández

Palma de Mallorca a dos de junio de dos mil catorce.

VISTOSpor la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, juicio ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera instancia nº 1 de Eivissa, bajo el nº 493/2011, Rollo de Sala nº 474/2013, entre partes, de una como actora-apelante D. Agapito y Dª. Nuria , representada por el Procurador de los Tribunales Dª. Susana Navarro Marí, y de otra, como demandada, asimismo impugnante de la sentencia, D. Aurelio , representada por el Procurador de los Tribunales D. José Luis Nicolau Rullán, asistidas de sus respectivos letrados Dª. María Dolores Valero Garzón y D. Celestino . Ha sido tercero no interviniente 'Kühn&Partner International Property Consultants, S. L.', no personada en esta alzada.

ES PONENTEel Ilmo. Sr. Magistrado D. Miguel A. Aguiló Monjo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Eivissa, se dictó sentencia en fecha 14 de mayo de 2013 , cuyo fallo dice: ' DESESTIMOla demanda presentada por la Procuradora Doña Susana Pilar Navarro, en nombre y representación de Don Agapito y de Doña Nuria , contra Don Aurelio y, ABSUELVODon Aurelio de los pedimentos formulados contra él.- Respecto de las costas, procede su imposición a la parte demandante.- DESESTIMOla demanda reconvencional presentada por la Procuradora Doña Buenaventura Cuco Josa, en nombre y representación de Don Aurelio contra Don Agapito y Doña Nuria , y, ABSUELVOa Don Agapito y a Doña Nuria de los pedimentos formulados contra ellos,- Respecto de las costas, procede su imposición a la parte demandante en reconvención'.

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte actora y de impugnación por la parte demanda y seguidos los recursos por sus trámites por la partes se presentaron sendos escritos de oposición, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, que quedaron conclusas para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- La principal cuestión que se suscita en el presente procedimiento gira en torno a la correcta interpretación y las consecuencias jurídicas derivadas, de lo pactado en la cláusula 2ª del contrato de opción de compra suscrito entre las partes el 13 de noviembre de 2009, constantemente invocada por ambos litigantes en apoyo de sus respectivas tesis contradictorias.

El contrato en cuestión fue redactado en idioma alemán en el original, constando su traducción al castellano por intérprete jurado a los folios 28 y siguientes de los autos. Conviene, por tanto, de inicio, reproducir la controvertida cláusula de forma literal, en los aspectos que son sustanciales para la decisión del conflicto, avanzando que las referencias al 'Vendedor' aluden al demandado D. Aurelio y las relativas al 'Comprador o Compradores', se refieren a los actores D. Agapito y Dª. Nuria . Dicho pacto contractual tiene el siguiente contenido:

'Mediante el presente Contrato el VENDEDORconcede el derecho de opción de compra para el inmueble mencionado en el apartado ' PRIMERO'a favor del COMPRADORpor el precio de opción de 250.000 € (doscientos cincuenta mil euros).- Los compradores se comprometen a ordenar dos trasferencias, cada una de ellas por el equivalente a la mitad de tal importe (es decir, 125.000,00 €, en total 250.000,00 €), vía SWIFT a las siguientes cuentas antes del primer día laborable posterior a la firma del presente contrato (a continuación se consignan la cuentas de titularidad de D. Aurelio y de la entidad 'Kühn&Partner International Property Consultants, S. L.').- La sociedad Kuhn&Partners International Property Consultants, S.L.conservará tal depósito únicamente en calidad de fiduciaria de ambas parte contractuales y se compromete, mediante la suscripción del presente Contrato, a disponer de la mitad del precio de opción (125.000 €) que los COMPRADORESdeberán transferir sólo de acuerdo a lo dispuesto por las cláusulas fijadas en el presente contrato. La sociedad deberá informar por escrito a las partes tan pronto como la transferencia haya sido ingresada en su cuenta.- El presente contrato en vigor con el ingreso del pago de ambas transferencias.- En el caso de que cantidad indicada no hubiera sido ingresada en las dos cuentas mencionadas más arriba antes del 23 de noviembre de 2009, el presente Contrato de opción perderá su validez, con lo que el vendedor podrá volver a disponer del inmueble.- El Contrato de opción de compra tendrá vigor hasta el 30 de marzo de 2010 (inclusive). El VENDEDORinformará por escrito a los COMPRADORES, presentando el certificado de final de obra del Ayuntamiento, la cédula de habitabilidad del Consell Insular y los certificados del arquitecto, del arquitecto técnico y del constructor de que se han realizado los pagos de todas las reformas, del cumplimiento de la Cláusula '2' del presente Contrato, y a partir de este momento las partes contarán con un mes de plazo para proceder a la firma de la escritura pública de compraventa.- En caso de no ejercerse el presente derecho de opción de compra antes del 30-03-2010 (inclusive), aunque el VENDEDORhubiera cumplido con la condición expuesta en el apartado '2' y el VENDEDORhubiera informado de ello por escrito a los COMPRADORESantes de 28 de febrero de 2010, aportando la documentación expuesta, el COMPRADORperderá la suma abonada al VENDEDORen concepto de opción de compra. No obstante, si el no ejercicio de la opción de compra por parte de los COMPRADORESse debiera a causas de fuerza mayor (por ej. prolongación de la huelga de controladores aéreos; enfermedad grave que imposibilite al comprador acudir a la cita con el notario o similares), en ese caso el VENDEDORpodrá elegir entre señalar una nueva cita con el notario en el plazo del mes siguiente o anular la opción de compra. En caso de declinarse por la anulación de la opción de compra deberá restituir a los COMPRADORESel precio íntegro de la opción, de un valor de 250.000 €.- En el caso de que el VENDEDORno cumpliera con la Cláusula '2' antes del 30 de marzo de 2010 o el VENDEDORno hubiera informado a los COMPRADORESpor escrito del cumplimiento de tal cláusula con anterioridad al 28 de febrero de 2010, la presente opción de compra será prorrogada de forma automática hasta el 30 de junio de 2010. En caso de que el VENDEDORno hubiera informado a los COMPRADORESpor escrito del incumplimiento de dicha cláusula antes del 31 de mayo de 2010, los COMPRADOREStendrán derecho y al mismo tiempo la obligación de escoger entre la anulación del contrato y al inmediata elevación a escritura pública del contrato de compraventa, renunciando, renunciando a la cláusula cuyo cumplimiento no hubiera sido factible por razones ajenas al VENDEDOR(el VENDEDORdeberá cumplir obviamente aquellas cláusulas que haya podido cumplir hasta ese momento). En caso de que los COMPRADORESse decantaran por la anulación del contrato, el VENDEDORestará obligado a proceder a la devolución del preció íntegro de la opción (250.000 €), además de los intereses al tipo correspondiente devengados desde el ingreso del dinero en la cuenta del VENDEDORhasta su completa devolución a los COMPRADORES, y concretamente en el plazo de un mes a contar a partir del notificación de la decisión a favor de la anulación. En el caso de que el incumplimiento de la Cláusula '2' fuera responsabilidad del VENDEDOR,este estará obligado a efectuar el pago del precio total de la opción (250.000 €) a los COMPRADORESy de 250.000 € adicionales en concepto de indemnización en el plazo de un mes a contar desde la notificación de la decisión a favor de la anulación contractual. Las partes convienen que el VENDEDOR no se responsabilizará de la no presentación del certificado de final de obra del Ayuntamiento o de la cédula habitabilidad del Consell Insular, siempre que el VENDEDORhubiera depositado en el Ayuntamiento la documentación necesaria para la expedición del certificado de final de obra antes del 31 de diciembre de 2009 y hubiera presentado la solicitud para la expedición de la cédula de habitabilidad en el plazo de un mes tras la expedición del certificado de final de obra del Ayuntamiento en el consejo insular de la forma reglamentaria'. (Las letras mayúsculas, y los resaltados y subrayados en 'negrita' proceden del original).

También conviene resaltar, aunque no se haya hecho especial mención en el procedimiento, que en el mismo contrato de 13 de noviembre de 2009, ya en sede del otorgamiento de la definitiva escritura pública de compraventa, se contiene un condicionado, en cuyo inciso final se dice que 'antes de realizarse la escrituración, el VENDEDORpresentará el certificado de final de obra del Ayuntamiento y la cédula de habitabilidad del Consell Insular'.

SEGUNDO.- La anterior y prolija exposición ha sido necesaria para poner de manifiesto la complejidad y, en buena parte, oscuridad de las condiciones pactadas, atribuible a las dos partes contratantes por igual.

Sin embargo, lo que la sentencia de instancia destaca es el contenido de la cláusula controvertida 'in fine', en cuanto se acuerda, cual se avanzaba, que 'el Vendedor no se responsabilizará de la no presentación del certificado de final de obra del Ayuntamiento o de la cédula de habitabilidad del Consell Insular, siempre que el Vendedor hubiera depositado en el Ayuntamiento la documentación necesaria para la expedición del certificado de final de obra antes del 31 de diciembre de 2009 y hubiera presentado la solicitud para la expedición de la cédula de habitabilidad en el plazo de un mes tras la expedición del certificado de final de obra en el consejo insular de la forma reglamentaria'.

Consta, sin contradicción, que el demandado cumplió en plazo con la obligación asumida de solicitudes y presentación de documentos pertinentes ante los organismos públicos, sin que le sea imputable el retraso en su concesión ni ser personalmente responsable de tal eventualidad. Congruentemente el tribunal de instancia decide que el Sr. Aurelio únicamente se obligaba a una gestión diligente de las obligaciones asumidas, tal y como, efectivamente, llevó a cabo. Es en este sentido que debe entenderse la obligación de información del vendedor a los compradores, cuya plazo vencía finalmente a 31 de mayo de 2010, en una interpretación global de lo pactado. La conclusión se refuerza si se tiene en cuenta que en el mismo documento, y en trances de la perfección definitiva de la compraventa, en la conclusión 2.b) suscrita al efecto, las partes pactaron que 'antes de realizar la escrituración, el Vendedor presentará el certificado de fina de obra del Ayuntamiento y la cédula de habitabilidad del Consell Insular', en muestra patente del momento final de la aportación esencial de dicha documentación.

La sentencia combatida está suficientemente motivada en este sentido y resuelve el caso en función los intereses controvertidos y de los hechos alegados y probados en autos, de modo que al coincidir esta Sala con lo en la misma argumentado y decidido, procederá desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal actora, pues el tema del reembolso de los gastos derivados en mejoras en el jardín del inmueble, venía condicionado al éxito de la primera pretensión.

TERCERO.- Tampoco puede acogerse la impugnación de la sentencia deducida por la representación procesal de D. Aurelio .

No existe un mutuo disenso acerca de la ineficacia del contrato discutido y su resolución. Para atender a la pretensión reconvencional era preciso desvelar en autos y solicitar expresamente en la reconvención la resolución contractual por culpa imputable a los actores, para a reglón seguido interesar las consecuencias jurídicas atinentes a la reclamación de parte del precio de la opción depositado en poder de terceros, con lo cual, al no haberlo hecho así, la pretensión debe ser desestimada como así ya se hizo en la resolución impugnada que, también en este aspecto se confirma.

CUARTO.-Dado el sentido de la presente resolución y el contenido del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán a las partes las costas devengadas en esta alzada por sus respectivas impugnaciones.

Fallo

1) DESESTIMANDO el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador Dª. Susana Navarro Marí, en nombre y representación de D. Agapito y Dª. Nuria contra la sentencia de fecha 14 de mayo de 2013 , dictada por Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera instancia nº 1 de Eivissa, así como la impugnación deducida contra la misma por la representación de D. Aurelio en los autos Juicio ordinario de los que trae causa el presente Rollo, DEBEMOS CONFIRMARLA y la CONFIRMAMOSen todos sus extremos y pronunciamientos.

2) Se imponen a las partes las costas devengadas en esta alzada por sus respectivas impugnaciones.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C . 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, en virtud de la reforma introducido por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre . No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección cuarta de la Audiencia Provincial, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso. Asimismo en virtud de Ley 10/2012 de 20 de Noviembre, deberá aportarse el justificante de la liquidación de la tasa judicial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada la anterior sentencia por el Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su audiencia pública. Palma de Mallorca,