Sentencia CIVIL Nº 225/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 92/2019 de 21 de Abril de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935672169
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Recurso de apelación 92/2019 -M
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Vilanova i la Geltrú
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 595/2017
Parte recurrente/Solicitante: Pura , Landelino
Procurador/a: MERCEDES RAMOS JUHÉ, MERCEDES RAMOS JUHÉ
Abogado/a: JAVIER FERNANDEZ MOLINA
Parte recurrida: Lucas
Procurador/a: Melania Serna Sierra
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 225/2020
Magistradas/o:
Marta Dolores del Valle Garcia Vicente Conca Perez Mireia Rios Enrich
Barcelona, 21 de abril de 2020
Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 22 de enero de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 595/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Vilanova i la Geltrú a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora MERCEDES RAMOS JUHÉ, en nombre y representación de Pura , Landelino contra Sentencia - 17/10/2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Melania Serna Sierra, en nombre y representación de Lucas .



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Ramos Juhé en nombre y representación de D. Landelino y Dª. Pura contra D. Lucas debe ABSOLVER Y ABSUELVO a D.

Lucas .

Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora.'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/02/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Los actores, D. Landelino y Dña. Pura , interponen recurso de apelación contra la sentencia por la cual fueron desestimadas las pretensiones que formularon contra D. Lucas , a saber: a) que se declarase existente, válido y eficaz el contrato verbal de prórroga y novación del contrato de 'ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS Y CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE OPCIÓN DE COMPRA' de 26 de julio de 2011, en relación con una vivienda, un garaje y un trastero sitos en Cubelles y propiedad del demandado, en virtud del cual las partes acordaron prorrogar la duración de dicho contrato, tanto el arrendamiento como la opción de compra, por dos años más y reducir el importe de la renta a la cantidad de 600 euros mensuales, con mantenimiento íntegro del resto de acuerdos recogidos en el contrato; b) que se condenase al demandado a estar y pasar por esa declaración, y c) que se condenase al demandado a elevar a público el contrato verbal declarado existente, válido y eficaz a fin de acceder a su inscripción registral.

Los actores partieron de que, en fecha 26 de julio de 2011, concertaron ese contrato de 'ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS Y CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE OPCIÓN DE COMPRA' para uso distinto del de vivienda (uso residencial) mediante el otorgamiento de escritura pública, siendo ellos los arrendatarios; respecto del arrendamiento, la duración pactada fue de seis años, con inicio el 1 de agosto de 2011 y finalización el 31 de julio de 2017, y la renta pactada fue de 850 euros mensuales; respecto de la opción de compra, fue concedida por el demandado y aceptada por los actores un derecho de opción de compra de carácter real conforme al art.14 RH, durante el mismo plazo del arrendamiento, y por el precio de 205.000 euros, del que se descontaría el importe abonado en concepto de renta, como pago parcial a cuenta. Alegaron que, por correo electrónico de fecha 30 de junio de 2017, comunicaron al demandado el ejercicio de la opción de compra sobre las tres fincas, para lo cual, previamente, habían iniciado los trámites necesarios para la subrogación de la hipoteca que gravaba las fincas y tenían concedido el préstamo por parte de BBVA, pero, a pesar del ejercicio de la opción, ambas partes decidieron prorrogar el contrato de arrendamiento por dos años, pudiendo ejercitarse la opción de compra al finalizar cada una de esas anualidades, así como una reducción de la renta a 600 euros. Ese acuerdo fue verbal, durante una conversación personal que las partes mantuvieron a finales del mes de julio de 2017, decidiendo que sería documentado cuando el profesional Sr. Rubén , quien había redactado el contrato de 2011, pudiera llevarlo a cabo; prueba de ello era que, el 4 de julio de 2017, el actor remitió un correo electrónico a la empleada de BBVA Sra. Agueda , para comunicarle que no se llevaría a cabo la hipoteca, porque habían decidido prorrogar el contrato dos años; en el mismo sentido, las partes habían mantenido contacto vía whatsapp, y, en julio de 2017, estaban en conversaciones en relación con unos problemas de goteras, y el actor iba recordando el tema del 'nuevo contrato', constando también la reducción de la renta; además, aunque el contrato finalizaba el 31 de julio de 2017, durante los días 1 y 3 de agosto de 2017, el demandado seguía solicitando al actor que hubiese alguien en la finca para atender al arquitecto que iría a inspeccionar los daños. Alegaron que, sin embargo, el demandado, con evidente mala fe, les envió en fecha 17 de agosto de 2017 un burofax en el que les comunicó la extinción del contrato de arrendamiento y les solicitó la entrega de la posesión de las fincas, a lo que contestó el actor mediante burofax de 28 de agosto de 2017 recordándole el acuerdo para prorrogar el contrato y la opción de compra por dos años más; finalmente, mediante burofax de 19 de septiembre de 2017, el actor requirió al demandado para que procediera voluntariamente a la documentación de la prórroga y novación del contrato.

El demandado se opuso en la contestación, partiendo de negar que se hubiera ejercitado la opción de compra en la forma estipulada en el contrato. Alegó que las gestiones para la financiación relatadas de contrario ponían de manifiesto que los actores no se hallaban en condiciones económicas de ejercitar la compra, y negó que las partes alcanzasen un acuerdo verbal de prorrogar el contrato, siendo prueba de ello su burofax de 17 de agosto de 2017, donde comunicó su voluntad de dar por extinguido el contrato, voluntad que se había mantenido con posterioridad, si bien los actores no procedieron al desalojo. Alegó que pretender inferir de las conversaciones de whatsapp aportadas con la demanda que se modificaba la duración del arrendamiento, que se reducía sensiblemente la renta y que se prorrogaba la opción de compra era un ejercicio de imaginación, por no decir de mala fe, máxime cuando la renta de las vivienda en Cataluña había sufrido un incremento en 2017 respecto de 2016. Añadió que era difícil de entender que, documentado el contrato en escritura pública, una modificación de tal entidad se sustentase en un acuerdo verbal. Y, como prueba de cuál era su voluntad, alegó que, en fecha 5 de octubre de 2017 había solicitado en el Registro de la Propiedad la cancelación del derecho de arrendamiento con opción de compra, y así se llevó a cabo el 27 de noviembre de 2017.

La sentencia es desestimatoria de la demanda. Se parte de los hechos controvertidos fijados en la audiencia previa: 1) si existió o no un contrato verbal de prórroga del arrendamiento y de la opción de compra, con la cuestión jurídica de si la prueba propuesta por los actores (correos electrónicos, whatsapps) es suficiente para acreditarlo, y 2) si los actores han ejercitado efectivamente la opción de compra. No se tiene por ejercitada la existencia de un contrato verbal de prórroga del arrendamiento y de la opción de compra, puesto que la prueba propuesta es considerada insuficiente; son consideradas prueba insuficiente los correos electrónicos y las conversaciones de whatsapp; no se pone en duda de lo declarado por el testigo propuesto por los actores, si bien se concluye que no parece que nos hallemos ante la prórroga del contrato de arrendamiento, sino más bien ante negociaciones informales o trabajos preparatorios de esa prórroga o segundo contrato, aparte de que, en las conversaciones de whatsapp se hace alusión también al tal Rubén . Se añade que resulta contrario a la lógica pensar que las partes pudieran prorrogar verbalmente un contrato de carácter complejo debido a la opción de compra, y que, inicialmente, requirió el otorgamiento de escritura pública, y, conforme al art.1280 CC, al tratarse de un derecho real sobre bien inmueble, esa contratación requería el otorgamiento de escritura pública; además, se debería haber seguido pagando la renta mensual (o la nueva renta supuestamente pactada), lo cual se señala no consta en las actuaciones, si correspondería a los actores ex art.217.2 LEC presentar recibo o justificante de transferencia que acreditase que habían abonado el mes de agosto de 2017, en la creencia de que el contrato se había efectivamente prorrogado. Y no se tiene tampoco por acreditado el ejercicio de la opción de compra por los actores, que tenía que llevarse a cabo conforme a lo pactado en el contrato, y el correo electrónico de fecha 30 de junio de 2017 es considerado insuficiente, aparte de que la búsqueda de financiación solo refleja que se había planteado la posibilidad más cercana o más lejana de ejercitar la opción de compra.

Los actores solicitan en su recurso la revocación de la sentencia.

El demandado se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO.- Parten los apelantes de que el juez 'a quo' incurre en error al conceder los efectos jurídicos que concede a la falta de ejercicio del derecho de opción de compra, porque solo la existencia del contrato verbal es objeto del proceso, la única controversia del mismo, y si la opción de compra se hubiera ejercitado, no hubiera sido necesario el contrato verbal prorrogando la misma. Seguidamente, fundan el recurso en el error en la valoración de la prueba, en la vulneración del art.1254 CC, así como en el derecho a la prueba y a la tutela judicial efectiva, pues niegan que hayan existido meros actos preparatorios que finalmente no se consumaron.

Consideran que no se ha sido tenido en cuenta lo dispuesto en el art.1254 CC, que dispone que 'El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio', premisa de la cual debe partirse. En concreto, aducen que el propio demandado reconoció durante el juicio que se reunieron en un bar el 15 de julio de 2017, que resulta de las conversaciones mantenidas por las partes, y que el testigo expuso todo tipo de detalles, por lo que el juez 'a quo' le dio plena credibilidad; además, la intervención del Sr. Rubén no era determinante para la existencia del contrato, sino que se encargaría de redactar el mismo, siendo las partes quienes alcanzaron el acuerdo, al que posteriormente se daría forma escrita, lo cual no significa que se tratase de actos preparatorios del contrato, sino de un verdadero contrato conforme al art.1254 CC, sin que sea admisible que señale que el demandado se limitó a romper las negociaciones. Añaden que no se ha tenido en cuenta la dificultad de probar la existencia de un contrato verbal, que no recoge todos los particulares del redactado por escrito, sino los acuerdos básicos citados. El demandado incumplió el contrato, porque no le interesó la redacción escrita del contrato, para no tener que cumplirlo, y debe estar a sus actos propios. Añaden que no obsta a lo alegado por su parte que no se haya acreditado documentalmente el pago de la renta de agosto de 2017, la cual consta abonada; la forma escrita era precisa para la inscripción en el Registro de la Propiedad; no obsta tampoco a lo alegado el previo ejercicio o no de la opción de compra, que no es objeto del proceso y que es inútil a los efectos del mismo, porque se alega la prórroga del derecho de opción y el demandado no ha exigido mediante reconvención la extinción del derecho.



TERCERO.- Cuestionan los apelantes en su recurso que la sentencia aborde el tema de si ejercitaron o no la opción de compra mediante correo electrónico de fecha 30 de junio de 2017, cuando la realidad es que ellos mismos afirmaron en la demanda haberla ejercitado ('En fecha 30 de junio de 2017 mis representados comunicaron al Sr. Lucas el ejercicio de la opción de compra sobre las fincas acordadas (...) se acompaña correo electrónico remitido al Sr. Lucas comunicándole el ejercicio de la opción y emplazándolo a hablar personalmente del asunto. Para ello, con carácter previo, mis representados ya habían contactado con la entidad BBVA (...) y tenían el préstamo concedido'). Además, en la audiencia previa, con la aquiescencia de ambas partes, ello quedó fijado como hecho controvertido, tal y como expresamente se recoge en la sentencia recurrida, a lo que cabe añadir que, al tiempo de interponer recurso de reposición contra la denegación de prueba testifical, los actores reiteraron que también era objeto del procedimiento si se ejercitó o no debidamente la opción de compra. Finalmente, en el burofax enviado por los actores al demandado el 20 de septiembre de 2017 -fechado el 19 de septiembre de 2017- consta, asimismo, que ' Como Usted bien sabe y conoce, los Sres. Landelino Pura ejercitaron, dentro del plazo conferido a tal efecto, el derecho de opción de compra de la finca situada en Cubelles (...) tal y como se le comunicó fehacientemente '.

Por tanto, no cabe ahora extraer ese extremo del litigio, por más que, en efecto, carezca de sentido sostener el ejercicio del derecho de opción de compra y la prórroga del derecho, prórroga que llevaría implícita que el ejercicio previo del derecho habría perdido virtualidad. Y se comparten los razonamientos del juez 'a quo' acerca de que no queda acreditado el ejercicio del derecho de opción de compra, el cual, por lo demás, debía ajustarse a lo pactado por las partes en la escritura pública de 26 de julio de 2011, en la que consta que ' cuando (...) quieran hacer uso de ella, lo cual deberán hacer conjuntamente, lo comunicarán fehacientemente a DON Lucas en su domicilio señalado (...) para que, una vez transcurrido un mes desde tal notificación, otorguen ambas partes dentro del plazo máximo de otros quince días a partir de la finalización de ese período de un mes, la oportuna escritura de compraventa, en la Notaría de Rubí, y en la fecha y hora que así lo designe la parte compradora, lo cual deberá también comunicarse en la notificación fehaciente inicialmente expresada en este párrafo '.



CUARTO.- En cuanto a que se esté en presencia de un verdadero contrato, en forma verbal, y no ante meros actos preparatorios que finalmente no se consumaron, es cierto que el art.1254 CC dispone que 'El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio', pero compartimos el criterio adoptado en la sentencia recurrida de no apreciar en este caso la existencia de un contrato, puesto que ni siquiera alcanza a ser un precontrato. Y traemos a colación lo que al respecto señala la jurisprudencia, como es el caso de la STS, Sala 1ª, de 3 de junio de 1998: ' En el caso que nos ocupa, la Audiencia ha adoptado la doctrina más autorizada en nuestra civilística sobre la naturaleza jurídica del precontrato, que exige que en él se halle prefigurada una relación jurídica, con sus elementos básicos, cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de una de las partes o de ambas, por lo que aquellos vicios están ausentes obviamente. El precontrato, en tal sentido, es el final de los tratos preliminares, no una fase de ellos. Confrontado el documento de 'intenciones' origen de este litigio con estos rasgos definitorios del precontrato, se percibe inmediatamente que en él no se encuentran los elementos que han de constar en la escritura de constitución de sociedad anónima exigidos expresamente por el art. 8 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas de 22 de diciembre de 1.989, por lo que faltan los elementos básicos del contrato proyectado por las partes, salvo que fuesen completados por nuevos acuerdos entre ellas, con lo cual nos salimos de la configuración general del precontrato que antes se ha hecho. El documento, en suma, no sería más que un punto de partida para seguir negociando, no traza un contrato de sociedad anónima y no se puede pedir el otorgamiento de la escritura pública de constitución de tal sociedad, pues sería pedir una prestación de cumplimiento legal imposible porque el precepto citado lo impediría.' La STS, Sala 1ª, de 30 de enero de 2008 señala, a su vez: ' El precontrato es el proyecto de contrato en el sentido de que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar los contratos definitivos y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( sentencia de 4 de julio de 1991 ), conteniendo ya los elementos del contrato definitivo, pero cuya perfección las partes aplazan ( sentencia de 3 de junio de 1994 ); es ya un contrato completo, que contiene sus líneas básicas y todos los requisitos, teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo ( sentencia de 23 de diciembre de 1995 ); la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado ( sentencia de 11 de mayo de 1999 ). Siendo de destacar (lo que recoge la sentencia de 11 de abril de 2000 en un caso de precontrato unilateral) que es esencial, en su concepto, el que 'no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del pactum de contrahendo' (tal como dicen literalmente las sentencias de 23 de diciembre de 1991 y 17 de marzo de 1993 y reiteran las de 16 de octubre de 1997 y 15 de diciembre de 1997 ).' Y también la STS, Sala 1ª, de 16 de diciembre de 1999: ' Las relaciones y contactos socio-económicos acaecidos entre las firmas 'B.A.E.' y 'A.E. de C., S.A.' -partes ahora recurrentes- y D. J.L.A., D. A.D. y la entidad 'A-E, S.A.' -partes ahora recurridas- deben ser encajadas, como se hace perfectamente en la sentencia recurrida, dentro de la figura jurídica de los denominados ' tratos preliminares' (Vorverhandlungen Trattative), teoría construida por la doctrina germánica y razonablemente asimilada por la española; la cual se puede definir como el conjunto de actos y operaciones que los intervinientes y 'ad lateres' realizan con el fin de discutir y preparar un contrato. Y desde luego hay que afirmar que dichas operaciones se desenvuelven en un área nebulosa y desde luego evanescente, pues las mismas hay que enfocarlas desde un punto de vista muy amplio -ideas, especulaciones, planteamientos- pero que siempre tendrán un denominador común, como es no suponer acto jurídico alguno, ya que de dichas referidas operaciones no se derivan, de manera inmediata, efectos jurídicos mensurables.' Debemos partir de lo que declaró el testigo Sr. Pedro Enrique -no citado siquiera en la demanda-, quien manifestó que, en julio de 2017, un sábado, se reunió con actor y con el demandado, en un bar delante del 'Carrefour'; estuvieron sentados tomando una 'Coca-Cola', sobre las 12:00 y algo. Actor y demandado estuvieron hablando de unas humedades y filtraciones, de alargar el contrato dos años y de bajar el importe de las mensualidades. Estuvieron hablando para sacar una hipoteca y hacer la compra, pero no sabe nada más.

Hablaron de prorrogarlo dos años y de arreglar la cuota, pero no sabe si eran 500 y pico/600, que lo estuvieron hablando ellos. Dijeron que había una persona que era la misma que había hecho el contrato la otra vez, que se ponía en contacto para concretar el contrato, para cerrarlo, para documentarlo, que esa persona haría la subrogación de los dos años del segundo. El demandado dijo que se pondría en contacto con la persona que había redactado el primer contrato y que lo tirarían para adelante.

Dicha declaración es imprecisa, y no consideramos que de ella se deduzcan las líneas básicas de un acuerdo con efectos jurídicos.

Acerca del contrato de opción de compra, la STS, Sala 1ª, de 3 de febrero de 2020 señala lo siguiente: ' Al respecto existe un cuerpo de doctrina jurisprudencial de esta Sala que, en la parte necesaria, debe traerse a colación.

La sentencia de 17 de marzo de 2009 afirmó que el precontrato de opción de compra 'es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno'.

La sentencia de 23 de abril de 2010 precisa: ' El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo.

[...] Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso'.

Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008 reiterando la doctrina de otras anteriores: 'Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979 ; 4 abril y 9 octubre 1987 ; 24 octubre 1990 ; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima'.

Esta misma jurisprudencia se reproduce en la Sentencia 607/2009 de 22 septiembre , que el recurrente cita como infringida.' Y, atendiendo a lo manifestado por el citado testigo, cabe concluir que, aparte de no determina siquiera con certeza el importe de la renta durante la prórroga de dos años -importe que podrían haber acreditado los actores mediante la aportación de los recibos correspondientes al pago de la renta de 600 euros mensuales que sostienen-, no constaría tampoco, por ejemplo, el 'dies a quo' para el cómputo de los dos años ni, por ende, la concreta fecha de finalización, ni que pudiera ejercitarse la opción de compra al finalizar cada una de esas anualidades, y tampoco constaría cómo quedaría el precio global de venta de las fincas, fijado en 2011 en 205.000 euros, cuando, lógicamente, el precio medio de mercado podría haber variado ya en 2017.

Cabe añadir que el hecho de que los actores continuasen en las fincas a principios de agosto de 2017 bien puede responder a lo explicado por el actor durante su interrogatorio, al manifestar que tenía interés en que estuviera el actor para poder reparar una avería, un simple escape procedente del piso de arriba que llevaban un año intentar reparar, y que fuese el arquitecto -el testigo dijo que hablaron de esa cuestión. Asimismo, dijo el actor que, durante los seis años de duración del contrato, las comunicaciones fueron por correo electrónico, whatsapp y telefónicamente, y que por esta última vía les dejó unos días para abandonar la vivienda, pero que los actores no cumplieron. Y no deja de ser extraño que pactos tan relevantes no consten, no ya documentados por escrito, sino ni siquiera vía correo electrónico ni vía whatsapp.

Por lo demás, los actores alegan en la demanda que aceptaron un derecho de opción de compra de carácter real conforme al art.14 RH, precepto que dispone lo siguiente: 'Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: Primera. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.' Por tanto, la plasmación por escrito no resulta intrascendente en este supuesto, puesto que, en caso contrario, lo acordado no puede tener acceso al Registro de la Propiedad, cuando lo cierto es que, como se ha expuesto, la ' inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno'. De hecho, los actores solicitan en su demanda la condena del demandado a elevar a público el contrato verbal declarado existente, válido y eficaz a fin de acceder a su inscripción registral.

Por todo ello, este Tribunal considera procedente la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.



QUINTO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas a los apelantes, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Landelino y Dña. Pura contra la sentencia dictada en fecha 17 de octubre de 2018 por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vilanova i la Geltrú, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a los apelantes de las costas de este recurso.

Se acuerda la pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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