Sentencia Civil Nº 226/2009, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 19/2008 de 28 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00226/2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000019 /2008

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

ANGEL PANTIN REIGADA, PRESIDENTE

LEONOR CASTRO CALVO

JOSÉ GÓMEZ REY

SENTENCIA NÚM. 226/09

En SANTIAGO DE COMPOSTELA (LA CORUÑA/A CORUÑA), a veintiocho de Abril de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de LA CORUÑA, CON SEDE EN SANTIAGO, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 881 /2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo 19 /2008, en los que aparece como parte apelante COOK SEGOVIA SL representado por la procuradora Dª. MARÍA JESÚS OTERO ALVAREZ, y como apelado D. Carlos Manuel representado por la procuradora Dª. SOLEDAD SANCHEZ SILVA, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANGEL PANTIN REIGADA, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 27 de Septiembre de 2007 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: " Que desestimando totalmente la demanda de Juicio Ordinario presentada por Cook Segovia S.L., asistida por el Letrado Sr. Gonzalo Ruiz Garcia y representada por el Procurador Sr. Garcia Boado, sobre reclamación de cantidad, contra D. Carlos Manuel , asistido por el Letrado Sr. Francisco Javier Mejias y representado por la Procuradora Sra. Sánchez Silva, debo absolver y absuelvo al demandado de todos los pedimentos formulados contra él. Todo ello con imposición de costas a la parte actora. "

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de COOK SEGOVIA SL se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 13 DE MARZO DE 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia apelada

PRIMERO- Si se analizan las posturas de los litigantes se advierte que ambos parten de la doctrina jurisprudencial plenamente consolidada relativa al contrato de mediación inmobiliaria y que el núcleo del debate, determinante de la decisión del pleito, ha de versar sobre la naturaleza del negocio jurídico intermediado por la demandante por encargo del demandado y concertado con terceras personas que, a la postre, pretendieron renunciar a la adquisición del inmueble del demandado.

En cuanto al marco jurídico aplicable al contrato de mediación que vinculaba a las partes, cabe invocar la STS 13-6-2006, nº 591/2006 , que de forma exhaustiva establece que "en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio (STS de 2 de octubre de 1999 ).

En consonancia con ello, esta Sala tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso (SSTS de 26 de marzo de 1991, 19 de octubre de 1993, 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre 2000 ). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación (STS de 21 de mayo de 1992 ).

Salvo pacto en contrario, como expresa ya la STS de 12 diciembre de 1902 , el derecho del corredor a ser remunerado depende, pues, del cumplimiento del encargo que se le hace, de modo que no adquiere derecho a percibir corretaje, aunque halle persona dispuesta a comprar, si surge en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial que obste a la celebración de la venta, porque en tal caso ésta no llega al estado de perfección.

En resolución, como declara la STS de 4 de noviembre de 1994 , el cometido del mediador concluye, salvo pacto expreso en contrario, cuando por las partes o interesados se realiza el contrato base para cuya perfección interviene como coadyuvante o intermediario el comisionista. El dato, en un caso concreto, de que el comprador proyectado hiciese una entrega en concepto de señal no perfecciona un contrato aún no celebrado (STS de 10 de marzo de 1992 ).

De acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable (STS de 7 de noviembre de 2004 ). Así ocurre, a título de ejemplo, cuando el comprador desiste de la compra por disconformidad respecto del abono de la retribución al propio mediador (caso contemplado en la STS de 20 de mayo de 2004 ), o cuando la venta se resuelve por las numerosas cargas que afectan al inmueble desconocidas por el comprador (caso contemplado en la STS de 20 de mayo de 2004 ).

La STS 1032/2004, de 5 noviembre , expresa esta misma idea diciendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada (SSTS de 22 de diciembre de 1992, 4 de julio de 1994 y 4 de noviembre de 1996 )".

En este mismo sentido, y con gran similitud con el caso enjuiciado, puede citarse la STS 22-12-1992, nº 1185/1992 , que expresa que "el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (art. 1.450 del Código Civil ), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, o sea, cuando el vendedor (comitente en el corretaje) haya cobrado íntegramente el precio de la venta".

Por último, y dando respuesta a la argumentación que sirvió de eje a la decisión recurrida, la jurisprudencia ha declarado que el derecho a la remuneración del agente no se pierde en ningún caso a consecuencia del desistimiento o resolución del contrato ya celebrado, por alguna de las partes o por mutuo disenso (STS 14/11/70, 1/12/86, 20/5/2004, 30/3/2007 ).

SEGUNDO- Con arreglo a esta doctrina reiterada, si el negocio jurídico reflejado en el documento de 23/9/2004, obrante al folio 16, constituye un contrato de compraventa y no existe en el contrato de mediación que vincula a las partes pacto que refiera el devengo de la retribución a la consumación de la compraventa y no a su perfección, la demandante tendrá derecho a la retribución que reclama, mientras que en caso de que el negocio en que se medió no sea una compraventa perfeccionada o exista tal convenio, procedería la confirmación de la resolución recurrida.

El análisis de los términos de la hoja de encargo de 8/6/2004 y del documento de 23/9/2004, cuya suscripción ulterior -con la correlativa prestación de consentimiento que ello implica- por parte del demandado nunca se ha discutido, ha de llevar a entender -a los efectos del presente proceso, únicos que cabe analizar- que efectivamente se concertó a través de las gestiones de la demandante un contrato de compraventa entre demandado y dos personas que se habían interesado por la adquisición de la propiedad. Elementos que llevan a tal convicción son: a) La apariencia del documento, según su redacción, es la de un recibo de dinero por la inmobiliaria, pero en él se refleja con precisión el motivo de tal entrega, al que prestan su conformidad ambas partes del negocio transmisivo inmobiliario documentado (propiedad y adquirentes), por lo que el documento suministra una información, cuya fiabilidad no se ha desvirtuado por dato alguno, sobre el contenido de los pactos concertados, aunque no se ajuste a la forma usual de un contrato privado de compraventa, lo que carece de relevancia dado el principio informalista que rige en la materia.

b) Se constata en el documento que la cantidad se entrega "como primera entrega y a cuenta por la compra del chalet", delimitándose con exactitud el objeto y el precio del contrato a los que se extendía el acuerdo de las partes. No hay elemento alguno en el documento que permita entender que estamos ante una simple señal o garantía ligada a un negocio de opción de compra, promesa de compraventa, reserva de derechos u otro de tal naturaleza, distinto de la propia compraventa, que pueda implicar la posposición de la celebración del contrato de compraventa a un momento posterior. La cantidad constituye un primer pago parcial del precio, como el siguiente que se prevé, sin que se incluya pacto alguno que permita entender que se trata de una entrega a fines de arras penitenciales -existe la presunción de su carácter confirmatorio de la efectiva celebración del contrato (STS 26/10/91, 31/7/92, 3/10/92 )- que permitieran desligarse unilateralmente a alguna de las partes del negocio concertado y, por tanto, pudieran dar relevancia a esta pretensión de apartamiento del negocio por parte de los terceros intervinientes en el mismo, debiendo señalarse que, en todo caso, resulta fuertemente discutible -dado que según la dicción del art. 1454 CC tal pacto de arras penitenciales acompañaría a una compraventa ya concertada- que, a falta de pacto en la relación de mediación, este desistimiento de una de las partes pueda excluir el devengo de la remuneración del mediador.

c) La referencia al precio total convenido de "esta compraventa" hace evidente que estamos ante el propio contrato de compraventa, no ante una previsión de su ulterior celebración, y la referencia a su "formalización" mediante escritura pública es perfectamente compatible con la consideración de tal acto como cumplimiento del requisito formal del art. 1280 CC . que, como señala doctrina inveterada, efectos ad probationem y no ad solemnitatem.

d) Los propios actos del demandado, al aceptar -como se reconoce- el texto de requerimiento a la parte contraria confeccionado por la demandante (folio 23), reflejan que se había concertado un contrato de compraventa, como expresamente se menciona repetidamente en el escrito, su negativa a que pudieran los compradores desvincularse unilateralmente de lo pactado y se advierte con la posible resolución del contrato, que por tanto se entendía, de forma indubitada, como ya perfeccionado y vigente.

e) La actitud de la inmobiliaria, realizando gestiones para que los compradores no se desligaran de su compromiso, no es contradictoria con la perfección del contrato, sino que puede incluirse con naturalidad en la actuación de gestión de interese ajenos aneja a la mediación y en la búsqueda de la satisfacción del interés del cliente en la consumación de la venta, aún cuando esta fase de consumación no estuviera comprendida estrictamente, con arreglo a la doctrina ya expuesta delimitadora del contrato de mediación, en el ámbito al que se extiende éste.

f) Por último, no se contiene en el contrato de autorización de la gestión (folio 14) mención alguna que permita estimar incluido un pacto que estableciera el devengo del precio de los servicios del mediador cuando se consumara el contrato, se elevara a público o se percibiera por el vendedor el precio.

En consecuencia, las gestiones de la demandante fueron eficaces pues se obtuvo el fin contractual perseguido de concertar un contrato de compraventa del inmueble, del que los compradores se pretendieron desligar unilateralmente después de haber pagado una mínima parte del precio, y que por tal causa no ha dado lugar al otorgamiento de la escritura pública, al pago del precio o a la transmisión dominical. Conforme a la doctrina jurisprudencial ya expuesta que define el contrato de mediación, estas incidencias negativas derivadas de la actitud de la otra parte contractual que impidieron la consumación de la compraventa no pueden enervar el derecho de la parte demandante a la percepción de la retribución pactada para sus servicios, no comprendiéndose cómo la parte apelada invoca como abusiva una interpretación del contenido contractual (derecho a la retribución por la perfección y no por la consumación del contrato) que es, precisamente, el que la jurisprudencia ha establecido como pauta principal a falta de otro pacto de las partes, aquí inexistente.

TERCERO- La cantidad líquida cuyo pago finalmente se impone ha de generar los intereses legales desde que fue extrajudicialmente reclamada, con arreglo a los arts. 1100 y 1108 CC .

CUARTO- El modo en que la propia demandante documentó el contrato de compraventa y el hecho objetivo de que el demandado no haya obtenido finalmente la prestación económica perseguida justifican que -como es exponente el diferente criterio de la resolución de instancia- sean posibles varias interpretaciones de la cuestión litigiosa y se pueda apreciar el factor excepcional previsto en el art. 394 LEC en materia de costas.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución, en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de COOK SEGOVIA S.L., se revoca la sentencia de 27/9/2007 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Santiago de Compostela dictada en el juicio ordinario nº 811/2006, de modo que definitivamente se condena al demandado a abonar a la demandante la suma de 8.021,40 euros, más los intereses legales desde el 18/5/2006. No se hace imposición de las costas de ninguna de las dos instancias.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.