Sentencia Civil Nº 226/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 233/2009 de 23 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimosexta

ROLLO Nº 233/2009-C

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 187/2007

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 SANT FELIU DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº 226/2010

Ilmos. Sres.

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintitrés de abril de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 187/2007 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Sant Feliu de Llobregat, a instancia de Dª. Lorena y D. Luis Francisco representados por la procuradora Dª. Silvia Alejandre Díaz, contra FINCAS CORRAL LAS PLANAS, S.L. UNIPERSONAL y PATRIMONIO INMOBILIARIO EMPRESARIAL,S.A.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de enero de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora, Dª. Anna Roca Cardona, en nombre y representación de Dª Lorena y D. Luis Francisco por escrito de fecha de 27 de marzo de 2007, contra "FINCAS CORRAL Las Planas, S.L. Unipersonal" y "PATRIMONIO INMOBILIARIO EMPRESARIAL, S.A" en reclamación de la resolución del contrato de 15 de marzo de 2006, así como de la cantidad de 2.1675,72 euros, más intereses legales y costas, por lo que debo absolver y absuelvo a "PATRIMONIO INMOBILIARIO EMPRESARIAL,S.A" de todas las pretensiones formuladas en su contra, y debo condenar y condeno a "FINCAS CORRAL las Planas, S.L. Unipersonal" a pagar a Dª Lorena y D. Luis Francisco la cantidad de 20000.-euros más intereses legales./ En materia de costas no se hace especial condena.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpusieron recurso de apelación la parte demandada mediante sus escritos motivados, dándose traslado a la contraria y oponiéndose la parte actora. Fue declarado desierto el recurso presentado por la entidad Patrimonio Inmobiliario Empresarial, S.A. por la falta de pago de la Tasa; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 25 de marzo de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

Primero: Se debate la responsabilidad de Fincas Corral, S.L., por las consecuencias de la frustración del proyecto de venta de la vivienda de los demandantes, que consistieron en que éstos no pudieron consumar la compra de otra vivienda para la que habían entregado veinte mil euros en concepto de arras penitenciales, que perdieron.

La venta de la vivienda de los demandantes fue encargada a Fincas Corral y, de hecho, llegó a otorgarse un contrato de compraventa con Patrimonio Inmobiliario Empresarial, S.A., que no fue consumado porque esta última sociedad, también demandada pero ya absuelta, desistió de la operación, al parecer por falta de financiación o de tercero que quisiese comprar. Curiosamente, las partes han denominado contrato de opción de compra a ese contrato de compraventa concertado, cuando, de hecho, fue un contrato de compraventa y no simplemente de opción.

El Juzgado condenó a Fincas Corral por entender que conocía que los actores habían pactado la compra de otra vivienda, que habían puesto en juego a dicho efecto veinte mil euros en concepto de arras y porque la citada sociedad había asegurado el buen fin de la venta de la vivienda de los actores, es decir, que, o bien encontraba compradores o bien ella misma adquiría el inmueble, siempre a tiempo de que los demandantes pudiesen consumar su proyecto de comprar la otra vivienda.

Firme ya la absolución de la otra demandada, dado que los demandantes no recurrieron, interpone recurso Fincas Corral.

Segundo: La sala tiene también la convicción de que Fincas Corral aseguró a los señores Lorena y Luis Francisco que venderían la finca, bien a un tercero o bien a la propia Fincas Corral. En realidad, la venta a Patrimonio Inmobiliario Empresarial formó parte de ese compromiso de garantizar el buen fin de la operación. Fue, como hemos dicho ya, una venta en toda regla, no una simple opción de compra, y su relación con la operación de compra por los demandantes se pone de relieve por la coincidencia de fecha prevista para la consumación de ambas operaciones: el 28 de febrero de 2.007.

La prueba de que Fincas Corral, que se encargó de la venta de la vivienda de los demandantes, prometió que vendería o que compraría ella misma, es clara. En primer lugar está el propio contrato de compraventa que firmó la otra sociedad demandada, ya absuelta. Sociedad estrechamente relacionada con Fincas Corral, como lo demuestra que el firmante del contrato de compraventa de la finca de los actores, D. Geronimo , es, o era en 2005, miembro del consejo de Administración de Fincas Corral, con estrecho parentesco, evidentemente, con otros consejeros de esta última, como es de ver en el documento 1 de la contestación de la propia sociedad. Decimos firmante del contrato pese a que, en realidad, el documento fue firmado por otra persona, en la sede de Fincas Corral, tal como se reconoce en la contestación de ésta, hecho primero, lo que se dice ocurrió porque ningún apoderado de Patrimonio podía acudir a la firma. Realmente lo que ocurría era que se trataba de dos sociedades estrechamente relacionadas y el contrato con Patrimonio formaba parte de la operación de venta a la que se comprometió Fincas Corral. En exclusiva, claro. Tan en exclusiva que los demandantes ya vendieron inicialmente a Patrimonio, a reserva, obviamente, de consumar la venta con el comprador que finalmente encontrase Fincas Corral.

Por otra parte, están los medios de prueba a que alude el Juzgado. Que Fincas Corral a veces aseguraba la venta, aun a costa de ofrecer adquirir ella, es completamente evidente. Lo declaró en el juicio la testigo Dña. Eugenia , de cuya credibilidad no tenemos la menor duda. Y luego está la declaración de las personas que iban a vender la casa a los demandantes. D. Rosendo manifestó que los aquí actores le habían explicado que Fincas Corral les había garantizado la compra de su piso. Su esposa lo confirmó también. Era lógico que así fuese, pues, si no, los demandantes corrían un riesgo muy elevado, que habría sido extraño que asumiesen. Pero es que, en definitiva, que la operación era con la garantía de Fincas Corral lo demuestra la propia manera en que ocurrieron los hechos: se firmó un contrato de compra perfecto por parte de Patrimonio, estrechamente vinculada a Fincas Corral. Esto no podía tener sino el significado que propugnan los demandantes y sienta la sentencia recurrida. Es decir, que a los señores Lorena y Luis Francisco se les garantizó que no les pasaría lo que al final les pasó. Y como la apelante no hizo honor a ese compromiso que asumió, es evidente que debe responder de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de aquello a lo que se comprometió, como es de sentido común y como dispone el artículo 1.101 del Código Civil , conforme al cual quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de tales obligaciones.

Tercero: Las alegaciones del recurso no hacen mella en la conclusión expuesta.

Se dice que no es aplicable el artículo 1.124 del Código Civil que se invoca en la demanda. Esto es discutible, pues al fin y al cabo se pidió la resolución del contrato de compraventa concertado con Patrimonio respecto a la finca de los actores. Pero se pidió también la condena al pago de daños y perjuicios y a otras cosas accesorias, a las que no se refiere la sentencia recurrida, sin duda por su escasa importancia, aunque en cualquier caso los demandantes no han recurrido. Respecto a la condena a Fincas Corral la invocación del artículo 1.124 quizá pueda considerarse discutible, por más que dicha entidad mantuvo una relación jurídica de mandato de venta que, evidentemente, ha quedado resuelta. Pero en cualquier caso los actores expusieron los hechos y, partiendo de ello, los tribunales podían aplicar la normativa jurídica procedente, aunque hubiese sido invocada incorrectamente. Y lo mismo puede decirse de la sentencia de primera instancia. Aunque los preceptos que invoca no fuesen de aplicación, la sala puede confirmar la sentencia aunque sea con otro fundamento normativo, partiendo de la misma situación fáctica alegada por los demandantes.

Lo de que la apelante se limitó a redactar el contrato llamado de opción de compra (de venta, en realidad, de la vivienda de los actores, a la codemandada Patrimonio) es incierto como ya hemos razonado anteriormente. La apelante se comprometió a vender o a adquirir, para sí o para Patrimonio, como hemos razonado antes.

También es inane la alegación de que los actores no quisieron aplazar la fecha de firma de la escritura de venta de su casa. Lo que ocurrió fue que quienes les iban a vender a ellos pusieron fin a la relación contractual, con pérdida de las arras, antes de que la demandada o Patrimonio estuviesen en disposición de comprar o de consumar la compra con otro comprador.

En fin, insiste la recurrente en que no tiene responsabilidad por la circunstancia de que, antes y sin intervención suya, los actores hubiesen comprado una vivienda, con pacto de arras. Ya hemos expuesto repetidamente lo que hubo. Un ofrecimiento en firme de Fincas Corral de encontrar comprador o de comprar ella. Ella o Patrimonio, que para algo se firmó por ésta un contrato perfecto de compraventa de esa vivienda de los demandantes.

Se desestimará en consecuencia el recurso.

Cuarto: Las costas de la apelación se impondrán a la recurrente, conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por FINCAS CORRAL, S.L., contra la sentencia de fecha catorce de enero de dos mil ocho (dos mil siete , por error, en el texto de la sentencia), dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Sant Feliu de Llobregat en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con imposición de las costas a la recurrente.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.