Sentencia Civil Nº 226/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 45/2010 de 20 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00226/2010

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 45 /2010

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a veinte de abril de dos mil diez .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 702/2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 64 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 45/2010, en los que aparece como parte apelante D. Victorio representado por la procuradora Dña. LETICIA CALDERÓN GALÁN, y como apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 NUM000 _DE MADRID, representado por el procurador D. FERNANDO GARCÍA SEVILLA, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre impugnación de acuerdos , y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 64 de Madrid, en fecha 9 de julio de 2009 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dña. Leticia Calderón Galán, en nombre y representación de D. Victorio , contra la Comunidad de Propietarios de la Calle DIRECCION000 , nº NUM000 , de Madrid debo absolver y absuelvo a dicha demandada de las pretensiones en su contra deducidas. Con expresa imposición al demandante de las costas causadas en este proceso".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Victorio al que se opuso la parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE MADRID, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 13 de abril de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- El propietario de los locales comerciales 1º, 2º y 3º, de un local garaje en planta sótano y del piso NUM001 del edificio sito en el número NUM000 de la calle DIRECCION000 de Madrid, impugna los acuerdos 2º y 3º adoptados en la junta general ordinaria de la Comunidad de Propietarios del inmueble, por los que se aprueban las cuentas cerradas al 31 de diciembre de 2005 (acuerdo 2º) y los presupuestos de ingresos y gastos para el ejercicio 2006 (acuerdo 3º), alegando que son contrarios a los Estatutos porque, tanto en la liquidación de saldos a 31 de diciembre de 2005 como en las cuentas del ejercicio 2005 aprobadas, fue calculada su participación en los gastos incluyendo algunos de los que, según el artículo 5 de los Estatutos, están excluidos los locales comerciales de abono, en concreto, portería varios (partida total 481,15 euros), mantenimiento de extintores (partida total 105,42 euros), obras/reparaciones generales (partida total 711,56 euros) y obras/gastos extraordinarios generales (partida total 8.577,60 euros) y porque en el establecimiento de las cuotas parciales del presupuesto para el ejercicio 2006 se efectuó el cálculo, igualmente, incluyendo gastos de los que, según el artículo 5 de los Estatutos, están excluidos los locales comerciales de abono, en concreto, mantenimiento extintores (partida total 110 euros), desinsectación (partida total 300 euros) y obras/reparaciones generales (1.500 euros), de modo que establecida la liquidación de saldos a 31 de diciembre de 2005 en 1.119,81 euros (local comercial 1, coeficiente 4%), 764,42 euros (local comercial 2, coeficiente 3%), 764,42 euros (local comercial 3, coeficiente 3%) y 1.019,22 euros (local garaje, coeficiente 4%), las cuantías correctas eran 744,03 euros (local comercial 1), 482,58 euros (local comercial 2), 482,58 euros (local comercial 3) y 643,44 euros (local garaje) y establecidas las cuotas parciales según presupuesto del 2006 en 1.160,94 euros (local comercial 1), 743,40 euros (local comercial 2), 743,40 euros (local comercial 3) y 991,20 euros (local garaje), las cuotas correctas eran 1.058,94 euros (local comercial 1), 666,90 euros (local comercial 2), 666,90 (local comercial 3) y 899,20 euros (local garaje).

La Comunidad de Propietarios demandada se opone a la demanda alegando la excepción de falta de legitimación activa para impugnar los acuerdos al no estar el demandante al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad ni haber procedido a la consignación judicial de las mismas y, respecto al fondo, que los gastos repercutidos al demandante no son de los excluidos en el artículo 5 de los Estatutos pues dicha exclusión se viene manteniendo en la contabilidad, liquidación y presupuestos de la comunidad y los que pretende se excluyan no deben serlo por lo siguiente: la partida de gastos de mantenimiento de extintores no se corresponde con gasto de sostenimiento de portal, escalera, ascensores, etc., sino con el de mantenimiento de un elemento de seguridad de la finca y no consta exclusión expresa de pago por parte de los propietarios de locales en los estatutos comunitarios, viniendo obligado el demandante a participar en el gasto; la partida de portería/varios se corresponde con posibles gastos extraordinarios que pudieran surgir respecto a dicho servicio, no encontrándose excluidos en los estatutos por no ser gastos ordinarios, que son los que se contemplan en los mismos; la partida de obras/otros gastos extraordinarios generales, en el presupuesto de previsión de gastos para el año 2006 se hace eso, una previsión de gastos para el ejercicio económico, y se trata de previsión para obras y reparaciones en general, cuyo gasto, caso de producirse, se regula al final del ejercicio económico, esto es, respecto de los locales, es previsión para posibles gastos por obras o reparaciones que pudieran verse obligados a contribuir los mismos, como obras en la cubierta general del edificio, en la red de saneamiento, fontanería, etc., de los cuales no están exentos los locales según los estatutos.

La sentencia dictada en la primera instancia desestima la excepción de falta de legitimación activa y desestima la demanda razonando que aunque, efectivamente, el artículo 5 de los Estatutos de la Comunidad dispone que "los dueños de los locales comerciales quedan excluidos de participar o contribuir en los gastos de sostenimiento o reparaciones y, en general, en todos los gastos comunes que se refieran al agua caliente central, a las fachadas de las casas y de patio y sus revocos, portal, escalera y ascensores y sus maquinarias, instalaciones o accesorios o sus cajas respectivas", el actor no ha aportado ninguna prueba acreditativa de que en las cuotas atribuidas a los locales del actor estén incluidas alguna de las especificaciones o conceptos que el referido artículo contempla y, por el contrario, el administrador de la comunidad, don Teofilo , testigo propuesto por la propia actora, manifestó en el acto del juicio que en la distribución de cuotas siempre tiene en cuenta la aplicación del precepto citado y que el error a que hace referencia el hecho quinto de la demanda fue subsanado en la liquidación del año 2004-2005 y más que un error era un criterio adoptado que no se ajustaba a lo que tradicionalmente venía haciendo el anterior administrador de la comunidad; y, en consecuencia, desestima la demanda y condena al actor al pago de las costas causadas.

El demandante interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando que junto con la demanda se acompañó la presentación de las cuentas anuales de los ejercicios 2005 y 2006, las cuales fueron presentadas y detalladas por el Administrador de Fincas y donde se recogen específicamente las cantidades que corresponde a cada propietario, indicando el concepto por el cual deben abonar las respectivas cantidades teniendo en cuenta la cuota de participación y en dichas cuentas se ve claramente las cantidades que se imputan al demandante por cada concepto, las cuales, en determinados casos, se encuentran excluidas según el artículo 5 de los Estatutos de la Comunidad, así, "obras/reparaciones generales y obras/gastos extraordinarios generales", que debían excluirse en el momento de determinar cuales son los gastos de la finca a los que debe contribuir el actor.

SEGUNDO.- El actor acompañó con la demanda las cuentas del ejercicio 2005 y el presupuesto del ejercicio 2006 aprobados en los acuerdos 2º y 3º de la junta general ordinaria de propietarios de 20 de abril de 2006 y en ellas aparecía el detalle de las partidas que conformaron el total repercutido a los locales propiedad del demandante según su cuota de participación.

El juzgador de primera instancia no obvia esa prueba documental, ni la considera carente de valor probatorio; lo que el juzgador de primera instancia dice es que el demandante no ha acreditado que alguna o algunas de las partidas detalladas en las cuentas y presupuesto, que conformaron el total repercutido a la propiedad de los locales aplicando los coeficientes de participación de los mismos según el título constitutivo, fueran partidas correspondientes a gastos de cuyo abono están excluidos los locales comerciales en el artículo 5 de los estatutos de la comunidad.

Es más, si analizamos el detalle de las cuentas del ejercicio 2005 y presupuesto del ejercicio 2006, las partidas cuestionadas por el demandante, las explicaciones de la demandada y el testimonio del administrador de la comunidad y recordamos que las exclusiones estatutarias deben ser interpretadas restrictivamente, resulta lo siguiente:

1.- Cuentas del ejercicio 2005:

a) La partida "portería varios" (481,15 euros) es complementaria, por si surge alguna incidencia en el servicio, de la partida portería integrada únicamente por sueldos, retención IRPF y Seguridad Social del portero (nóminas 7.382,33 euros y Seguridad Social 3.011,70 euros), la cual no está excluida de pago por los locales comerciales en el artículo 5 de los estatutos; tan es así, que la partida portería (nóminas y seguridad social) forma parte del denominado "coeficiente general" aplicado a todas las fincas del edificio, incluidos los locales, para distribuir el gasto según su coeficiente de participación en el inmueble y esa partida no es cuestionada por el demandante.

b) La partida "mantenimiento de extintores" (105,42 euros), es, como dice la demandada y el administrador de la finca y como se deduce del propio concepto, mantenimiento de un elemento de seguridad de la finca impuesto por la normativa administrativa que no aparece excluido de abono por los locales comerciales en el artículo 5 de los estatutos.

c) En cuanto a la partida "obras/reparaciones generales" (711,56 euros) y "obras/gastos extraordinarios generales" (8.577,60 euros), el actor no ha acreditado que se refiera a reparaciones ordinarias o extraordinarias de los elementos o instalaciones comunes relacionadas en la exclusión del artículo 5 de los estatutos pues están diferenciadas ambas partidas de aquéllas otras que integran el "coeficiente calefacción" (así, mantenimiento general de la caldera y reparaciones generales de la caldera), cuya distribución se hace sólo entre los propietarios de los pisos según el criterio establecido en el artículo 6 de los estatutos y como resulta del detalle de las cuentas del ejercicio 2005 ; de aquéllas otras que integran el "coeficiente pisos" (así, mantenimiento de ascensores, obras/reparaciones ascensores, portal y escalera, reparaciones/obras "sin locales"), cuya distribución se hace entre los propietarios de los pisos y no de los locales; y, finalmente, de aquéllas otras que integran el "coeficiente energía caldera agua caliente" (así, mantenimiento caldera agua y reparaciones generales agua caliente), cuya distribución se hace entre los pisos. Es decir, los gastos por reparaciones y obras generales incluidos en el denominado coeficiente general aplicado a pisos y locales se refieren a las reparaciones y obras no excluidas en el artículo 5 de los estatutos y las excluidas están computadas en otros apartados que no se repercuten a los locales y así aparece en la documentación aportada con la demanda; y, en concreto, en gastos generales del 2005, computados para hallar el coeficiente general, se incluyó: cambio de ventanas de todas las plantas superiores en cuanto formaba parte integrante de la estructura del edificio porque eran adoquines con cristales gruesos a modo de ladrillos que amenazaban caída con grave riesgo para los viandantes; y, sin embargo, se arregló toda la fachada exterior y su coste no se integró en el coeficiente general; y en reparaciones generales se incluyó una cerradura de bombillo, y un tapado de techos por medio de taladros.

2.- Presupuesto para el ejercicio 2006:

a) A la partida mantenimiento extintores (110 euros) le resulta aplicable el mismo criterio expuesto para igual partida de las cuentas del ejercicio 2005.

b) La partida desinsectación (300 euros) no aparece excluida de abono por los locales comerciales en el artículo 5 de los estatutos; es más, la desinsectación suele realizarse y actuar con mayor intensidad en las arquetas, sótanos y planta baja de las edificaciones que es donde se ubican los locales.

c) En cuanto a la partida "obras/reparaciones generales" (1.500 euros), debemos señalar que aparece unido al presupuesto de ingresos y gastos del ejercicio 2006, como posible futuro gasto, un presupuesto de fontanería, y no aparece, a la vista única del presupuesto, que se trate de un previsible gasto al que no hayan de contribuir los locales, por lo que la imputación a éstos de ese posible gasto no aparece improcedente, sin perjuicio de que, si al aprobarse las cuentas del ejercicio 2006 apareciera que hace referencia a reparaciones de elementos o instalaciones comunes de las referidas en el artículo 5 , deba excluirse a los locales de la distribución de tal gasto y realizarse la regularización del saldos que proceda.

TERCERO.- Por lo anterior, el recurso de apelación ha de ser desestimado y condenado el apelante al pago de las costas causadas en esta alzada (artículo 398 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Victorio , representado por la Procuradora doña Leticia Calderón Galán, contra la sentencia dictada en fecha 9 de julio de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia número 64 de los de Madrid (juicio ordinario 702/07) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.