Sentencia Civil Nº 226/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 162/2010 de 17 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2010-0000973

Procedimiento: Recurso de apelación Nº162/2010- T -

Dimana del Juicio Ordinario Nº930/2008

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 27 DE VALENCIA

Apelante/s: DESED MARE NOSTRUM SL y SOCIEDAD DE GARANTIA RECIPROCA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA.

Procurador/es.- MARIA ANGELES SOLER GIL y ISABEL CAUDET VALERO.

Apelado/s: ROLAN INTERIORISMO SL.

Procurador/es.- PEDRO GARCIA-REYES COMINO.

SENTENCIA Nº 226/2010

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

D. JOSÉ LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a diecisiete de mayo de dos diez

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Ordinario - 930/2008, promovidos por ROLAN INTERIORISMO SL contra DESED MARE NOSTRUM SL, y la SOCIEDAD DE GARANTIA RECIPROCA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA sobre "resolución de contrato de compraventa", pendientes ante la misma en virtud de los recursos de apelación interpuestos por DESED MARE NOSTRUM SL y la SOCIEDAD DE GARANTIA RECIPROCA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, representado por el Procurador Dña. MARIA ANGELES SOLER GIL y Dª ISABEL CAUDET VALERO y asistido del Letrado D. GUILLERMO BALAGUER PALLAS y DªMARIA ANGELES CUESTA MONTERO respectivamente, contra ROLAN INTERIORISMO SL, representado por el Procurador D. PEDRO GARCIA-REYES COMINO y asistido del Letrado D. LUIS ALVAREZ FRESCO.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 27 DE VALENCIA, en fecha 23-Octubre-09 en el Juicio Ordinario - 000930/2008 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador D. Pedro García Reyes en nombre y representación de la entidad ROLAN INTERIORISMO SL contra la entidad DESDE MARE NOSRUM SL y la entidad SOCIEDAD DE GARANTIA RECIPROCA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA ( SGR) debo DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de compraventa suscrito por la actora y Mare Nostrum SL con fecha 15 de septiembre de 2006 y en consecuencia debo CONDENAR y CONDENO a la citadas demandadas a abonar a la actora solidariamente la suma de 47.508 € , más los intereses moratorios pactados con cargo exclusivamente a la mercantil Desde Mare Nostrum SL ( del 10% anual según la cláusula moratoria establecida en la estipulación tercera del contrato) desde la firma del contrat, así como para ambas demandadas los intereses legales desde la fecha de interpelación judicial y todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada".

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de DESED MARE NOSTRUM SL y SOCIEDAD DE GARANTIA RECIPROCA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de ROLAN INTERIORISMO SL. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 10-mayo-10.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-

La mercantil Rolán Interiorismo S. L. presentó demanda frente a las también mercantiles Desed Mare Nostrum S. L. y la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana S. L., esta última como avalista, instando de manera principal la resolución del contrato privado de compraventa de la vivienda que se indica de fecha 15 de septiembre de 2006 por incumplimiento contractual de la primera demandada al no finalizar las obras en el plazo convenido, con condena a las demandadas, como principal y avalista respectivamente, a la devolución de las sumas abonadas a cuenta de 47.508 euros, e intereses moratorios pactados del 10 % anual desde la firma del contrato, más los legales desde la interposición de la demanda. Y, de manera subsidiaria, la declaración de vigencia del contrato, con condena de la demanda a su cumplimiento, señalando un plazo máximo de ocho meses para su elevación a escritura pública, y siempre que se cumplieran los requisitos para ello, no encontrándose la finca vendida a terceros ni con nuevas cargas, así como la condena a las demandadas al pago solidario de indemnización de daños y perjuicios por importe de 18.060,20 euros por el retraso sufrido correspondiente a la depreciación del valor de la finca y rentas dejadas de obtener, más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

Y oponiéndose las demandadas a tales pretensiones, se dicta sentencia en la instancia por la que se estima la demanda en el apartado del suplico principal, declarando resuelto el contrato de compraventa, y condenando a las demandadas al pago solidario a la actora de la suma principal de 47.508 euros, e intereses moratorios pactados, con cargo exclusivamente de Desde Mare Nostrum S. L. del 10 % anual de intereses moratorios.

Sentencia que es apelada por una y otra demandada.

SEGUNDO.-

Como cuestión principal afectante a ambas apelaciones corresponde dilucidar si al efecto cabe considerar que en el presente supuesto hubo efectivo retraso en la entrega de la vivienda significativo de un incumpliendo relevante que permitiera la resolución del contrato a instancias de la compradora.

Y, al respecto, se debe tener en cuenta que con relación a la fecha de la entrega de las llaves del inmueble las partes pactan en la estipulación 9ª del contrato (folio 25 de las actuaciones) un plazo máximo de 12 meses a contar desde la firma del mismo (15 de septiembre de 2006), y la acreditación de la terminación de los trabajos con la certificación de fin de obra, pero también, en lo que resulta más relevante para dilucidar la controversia, que si llegada la fecha indicada las obras no se hallaren finalizadas y ello obedeciera a causas de fuerza mayor o cualquier otra causa no imputable a la vendedora, el plazo para la finalización de las mismas quedaba automáticamente prorrogado por un período de tiempo igual a aquel durante el que persistieran tales causas "optativas" (se entiende obstativas) en la terminación de las obras, pudiendo resolver el contrato la parte compradora transcurrido dicho plazo con derecho a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta con los intereses de demora.

Y siendo que se justifica la terminación de la obra en los términos que contempla el contrato mediante la certificación del final de la misma por la dirección facultativa el 30 de mayo de 2007, con visados del siguiente mes de junio (folio 95), esto es con anterioridad a los 12 meses previstos para dicha terminación, y que el problema que surge es que no es factible la entrega de las llaves por la falta de la licencia de primera ocupación por parte del ayuntamiento de Peñíscola que es el encargado de realizar la urbanización de la zona al surgir contingencias en la instalación eléctrica de ésta, no obstante haber sido pedida ya el 11 de julio de 2007 (folio 96), y no se obtiene hasta obtener la solución a aquellas, el 13 de marzo de 2008 (folio 98), resulta plenamente operativa, discrepando de lo que se razona en la sentencia de instancia, la previsión contractual que amplia el término de la entrega de llaves durante el tiempo que se mantiene la causa ajena a la vendedora, puesto que así expresamente lo han contemplado las partes. Y ello a pesar de venir referenciada a la falta de terminación de las obras, ya que si se acepta que pueda haber una imposibilidad temporal de la entrega de las llaves motivada por la falta de finalización de las obras por causa ajena a la voluntad de la promotora, por la misma razón cabe entenderla en el caso de que ya terminadas concurra la misma con impedimento de igual clase. Y quedando dentro del ámbito de la libertad de pactos que permite el artículo 1255 del Código Civil el haber pactado cláusula de este tipo.

Y siendo que, a partir de que se solventan tales problemas se considera precipitado el intento de resolución del contrato por causa de retraso por parte del comprador, ya que desde que se obtiene la licencia de primera ocupación, como se ha indicado anteriormente, el 13 de marzo de 2008, hasta el momento que se intenta por primera vez la resolución contractual por parte del comprador por medio de burofax de 18 de abril de 2008 (folio 41), en el que se alude a la vivienda en cuestión y a otras dos ajenas al presente litigio adquiridas mediante contrato de fecha 1 de julio de 2006, únicamente transcurre un poco más de un mes, al margen de ser contestado mediante carta de 21 de mayo de 2008 de la vendedora convocando de manera inmediata al comprador al notario para la firma de escritura pública de compraventa el día 5 de junio siguiente (folio 45). Lo que se considera insuficiente para considerar un incumplimiento grave de la demandada que justifique la resolución contractual, si no, al contrario, un tiempo prudencial para facilitar el otorgamiento de la escritura, máxime cuando el propio actor para el caso de que se acepte su petición subsidiaria de cumplimiento contractual propone el plazo de ocho meses para facilitarle la posibilidad de consecución del hipoteca.

Ya que, como ha señalado este Tribunal en anteriores ocasiones, como es el caso de la S. nº. 544/2009, de 30 de septiembre : se ha de partir, como premisa jurídica, del examen de los requisitos que han de concurrir para el éxito de la acción resolutoria que contempla el artículo 1124 del Código Civil . Y estos son: 1/ que entre partes medien obligaciones recíprocas, como esencia de un negocio jurídico bilateral; 2/ que dichas obligaciones recíprocas sean exigibles; 3/ que el que reclame la resolución haya cumplido lo que a él le incumbía, como requisito legitimador para plantear la resolución contractual, ya que no está legitimado para instar dicha acción el contratante que incumple sus obligaciones (SS. T. S. 20-2-50, 16-11-56, 16-5-59, 5-2-63, 2-11-65, 5-5-70, 27-12-71, 26-4-76, 28-2-80, 9-7-81, 10-11-81, 27-3-82, 9-7-87, 24-3-88, 17-5-88, 15-6-88, 17-6-88, 31-1-92, 8-7-93, 29-4-94, 9-5-94, 29-3-95, 22-11-95 ...); y 4./ que la parte a la que se demande de resolución haya incumplido la prestación a la que contractualmente se hubiera comprometido. Pero este incumplimiento ha de reunir una serie de características para que pueda desembocar en la resolución contractual; a saber: a) que el incumplimiento sea propio del contratante a quien se le imputa; b) que el incumplimiento sea culpable, de modo que a quien se le achaque no ejecute la prestación debida por causas que le sean imputables como dependientes de su voluntad; y c) que el incumplimiento sea verdadero, es decir, no es suficiente que el supuesto incumplidor no ejecute voluntariamente la prestación a la que se obligó, sino que, además, se precisa que se trate de una infracción relevante, esencial, grave y de tal importancia en la economía y esencia del contrato que justifique la resolución, como así se desprende de reiterada jurisprudencia (SS. T. S. 25-11-83, 19-4-89, 10-11-90, 21-2-91, 26-9-94, 23-2-95, 2-10-95, 17-11-95, 26-1-96, 10-12-96, 10-5-00, 20-7-00, 11-3-02, 11-4-03, 13-5-04, 5-4-06, 14-3-08, 12-6-08 , entre otras muchas), de modo que no se precisa un incumplimiento deliberadamente rebelde o una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, sino que basta una conducta voluntaria, injustificada y obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó (SS. T.S. 19-1-84, 20-10-84, 26-1-88, 2-6-89, 13-10-89, 21-10-89, 14-2-90, 21-7-90, 7-6-91, 5-9-91, 3-12-91, 18-12-91, 8-5-92, 1-6-92, 4-6-92, 19-10-93, 2-7-94, 26-9-94 ...), o que frustre las expectativas legitimas de los contratantes (SS. T.S. 2-7-92, 24-2-93, 10-3-93, 22-3-93, 25-2-94, 2-10-95 ...) o el fin normal del contrato (SS. T.S. 11-2-91, 31-3-92, 2-6-92, 28-9-92, 27-1-93, 5-10-95, 22-5-03 ...). Ahora bien, no ha confundirse el incumplimiento tal como se ha expuesto con el simple retraso temporal en el cumplimiento de la prestación, porque en este último supuesto normalmente no hay base para que opere el artículo 1124 del Código Civil : de un lado, porque si el retraso es justificado solo existiría una prestación demorada; y de otro, porque aun siendo el retraso injustificado, si va seguido del cumplimiento o de la posibilidad cierta y segura de poder cumplir, tampoco podría hablarse de incumplimiento resolutorio, pues solo se pueden encuadrar en el artículo 1124 del Código Civil el retraso injustificado que frustre el fin práctico perseguido por el negocio, y el retraso duradero y persistente que por tal circunstancia revele una patente voluntad incumplidora, deducida de una prolongada inactividad o pasividad en el cumplimiento de la prestación comprometida.

Y como indica la S. nº. 73/2010, de 22 de febrero : Cierto es que la venta ha sido de una vivienda y que para ésta pueda disfrutar de los servicios básicos de agua, luz, gas, teléfono y demás, es precisa la expedición de la correspondiente licencia de primera ocupación, y cierto es también que cuando se vende, una vivienda lo ha de ser en condiciones tanto físicas como jurídicas de habitabilidad. Pero igualmente cierto es que el retraso en la concesión de dicha licencia solo puede considerarse causa de resolución por incumplimiento del vendedor, de su obligación de entregar la cosa vendida, en los siguientes supuestos : a) cuando así se hubiera pactado expresamente en el contrato; b) cuando la no concesión de la antes llamada cédula de habitabilidad se deba a la existencia de defectos insubsanables en la edificación imputables a la vendedora, bien sea ésta solo promotora o también constructora de aquella; y c) cuando el retraso en la obtención de la tan repetida licencia se deba bien a una demora injustificada en su solicitud, bien a la existencia de defectos subsanables en la edificación cuando éstos no fueran subsanados por la vendedora en un plazo razonable, ya que en ambos supuestos el retraso podría revelar una voluntad incumplidora y patentizar la frustración del fin normal del contrato. Por tanto, y "a contrario sensu", no puede constituir causa resolutoria por incumplimiento del vendedor la demora en la obtención de la licencia de primera ocupación, cuando la misma se deba a problemas burocráticos de orden administrativo, ya que en este caso no podría hablarse de un incumplimiento culpable, propio y verdadero, en los términos en que anteriormente se ha expuesto.

A lo que cabe añadir que tampoco puede tener éxito la demanda por vía del artículo 3 de la Ley 57/1968 de 27 de julio , reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en cuanto que contempla que expirado el plazo de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario puede optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta incrementadas con el 6 % de intereses anual (o conceder al cedente prórroga), puesto que, al margen de otras razones, como se ha apuntado en el presente caso, existía la ampliación del plazo para el supuesto de la concurrencia de causas ajenas a la vendedora imposibilitadoras de aquella entrega.

No desvirtuando lo razonado la circunstancia, en su caso, de poder haber entrado en concurso la demandada con posterioridad incluso a dictarse la sentencia de instancia, no obstante los efectos legales inherentes una vez se pudiera constatar en autos tal extremo.

En definitiva, no constatándose en el caso analizado más que un retraso por causas no imputables a la demandada, que no consta que frustre la finalidad del contrato, ni las expectativas que en el mismo tenían los contratantes, de forma que faltan los requisitos antes mencionados para que pueda hablarse de propio y verdadero incumplimiento susceptible de sustentar una resolución contractual, no cabe considerarlo más que de un simple retraso intrascendente a los efectos resolutorios.

Lo que conlleva la estimación de los recursos de apelación, dejando sin efecto la sentencia de instancia, y, en su sustitución, desestimar la demanda en este punto y absolver de la misma a ambas demandadas.

Y siendo necesario entrar a conocer de la petición subsidiaria incluida en la demanda para el caso de no tener éxito la principal, de declaración de la vigencia del contrato, corresponde dar lugar a la misma, puesto que consta haber cumplido la actora con su obligación principal de pago de las cantidades aplazadas a las que venía comprometido, y no habiéndose articulado por la demandada reconvención, o demanda aparte para ello, por la que, a su vez hubiera instado la resolución contractual por parte de la compradora por incumplimiento de su obligación de pago del resto y de escriturar, no es factible así darlo por bueno sin más, entre otras razones por no existir trámite procesal que permita a la compradora, por su parte, contrarrestar las razones expuestas por la demandada por las que así lo viene a entender. Resultando plenamente operativo el artículo 1124 del Código Civil en cuanto permite al contratante cumplidor exigir el cumplimiento del contrato a la otra parte. Correspondiendo por ello junto a tal declaración condenar exclusivamente a la demandada Desed Mare Nostrum S. L. al cumplimiento del contrato en sus propios términos, y estableciendo para la escrituración y entrega de la posesión, en cuyo momento la compradora debe entregar el resto del precio de 10.360 euros, e IVA, en el plazo prudencial que señale el Juzgador de instancia, una vez le lleguen las actuaciones.

Y sin que se pueda acceder a la petición de indemnización de daños y perjuicios por el aludido retraso, no solo porque no se ha considerado significativo a efectos de considerar el incumplimiento contractual, sino porque no es factible imputar al comprador circunstancias afectantes al mercado inmobiliario ajenas a aquel, como una eventual depreciación del valor del inmueble, como tampoco cabría exigir al vendedor en el caso contrario una mayor precio, y además, en lo que atañe al precio hipotético de alquileres, tampoco el actor ha abonado hasta el momento el total precio ni adquirido la propiedad del inmueble al faltar la tradición, por lo que no puede pretender un lucro como si fuera ya el propietario, a salvo otros perjuicios de distinta entidad que se le hubieran podido producir, pero que no son los reclamados.

Todo lo cual conlleva la estimación parcial de los recursos de apelación de Desed Mare Nostrum S. L. e íntegro de la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana S. L., y aceptar parcialmente la demanda en los términos que se han indicado, con rechazo del resto.

Y correspondiendo, por último, entrar a conocer de forma novedosa de las costas de primera instancia, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 394-1 y 2 de la LEC , procede la condena a su pago a la actora las relativas a demandar a la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana S. L., dado el vencimiento íntegro, y no imponer las referentes a Desed Mare Nostrum S. L. dada la estimación parcial que se hace de la demanda respecto de esta demandada.

TERCERO.-

La estimación parcial o total de los recursos planteados conlleva queno se realice condena expresa de las costas generadas por las apelaciones( artículo 398-2º de la LEC 1/2000 ).

Vistos los preceptos citados, demás concordantes y de general aplicación así como jurisprudencia.

Fallo

PRIMERO.-

SE ESTIMA en parte el recurso de apelación interpuesto por la mercantil Desed Mare Nostrum S. L. contra la sentencia de fecha 23 de octubre de 2009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº. 27 de los de Valencia en juicio ordinario de la LEC 1/2000 nº. 930/2008.

SEGUNDO.-

SE ESTIMA el recurso de apelación contra la misma resolución planteado por la entidad Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana S. L.

TERCERO.-

SE REVOCA en parte la citada resolución, dejándola sin efecto, y en su sustitución se acuerda:

1º) Estimar en parte la demanda planteada por la mercantil Rolán Interiorismo S. L. frente a la entidad Desed Mare Nostrum S. L., declarando la vigencia del contrato privado de fecha 15 de septiembre de 2006 existente entre ellas, condenando a la indicada demandada al cumplimiento del contrato en sus propios términos, y señalando para la escrituración y entrega de la posesión, el plazo prudencial que establezca el Juzgador de instancia. Absolviendo a la indicada demandada del resto de pretensiones frente a ella dirigidas. Así como a Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana S. L. de todas las peticiones planteadas con la misma.

2º) No hacer expresa imposición de las costas de primera instancia, salvo las derivadas de demandar a la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana S. L. que serán de cuenta de la actora.

CUARTO.-

NO se hace imposición expresa de las costas derivadas de la apelación.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 21 y 28 de noviembre de 2006, 19 de febrero de 2007, 3 de julio de 2007, 8 de septiembre de 2008, 14 de julio de 2009, 8 de septiembre de 2009 y 27 de octubre de 2009.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.