Sentencia Civil Nº 226/2011, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 15/2011 de 01 de Junio de 2011

Encabezamiento

A.P. de Alicante (5ª.) Rollo 15-B/11

SENTENCIA NÚM. 226

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Ubeda Mulero

Magistrado: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrado: Dª. Mª Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante, a uno de junio de dos mil once.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio Ordinario seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Villajoyosa, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Saura Saura y dirigida por el Letrado D. Ramón Garrigós Buforn, y como apelada la parte demandante MEDITERRÁNEO S.G.I. S.A., representada por la Procuradora Sra. Gutiérrez Robles con la dirección de la Letrada Dª. Adelina Pérez Antón.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Villajoyosa en los referidos autos, tramitados con el núm. 996/08, se dictó sentencia con fecha Sentencia 226, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimar íntegramente la demanda interpuesta por el procurador D. Luis Rogla Benedito en nombre y representación de la mercantil MEDITERRANEA SERVICIOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA S.A. condenando a la CP del EDIFICIO000 a pagar al actor la cantidad de 6496 euros más los intereses, todo ello con expresa imposición de costas."

SEGUNDO.- Contra dicha resolución, se preparó recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma , formalizándose en el plazo previsto. Fue admitido, dándose traslado a la parte contraria que se opuso al mismo, y previo emplazamiento a las partes se elevaron los autos a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 15-B/11, tramitándose el recurso en forma legal y en el que se señaló para la deliberación y votación el día 31 de mayo de 2011 , en el que tuvo lugar al no considerarse necesaria la celebración de vista por este Tribunal.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO , siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Visitación Pérez Serra.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada acogió la demanda planteada por la mercantil administradora de la Comunidad de Propietarios demandada y condenó a esta al pago de la suma de 6.496 euros , reclamados en concepto de indemnización por el cese anticipado e injustificado decidido por la misma.

Con carácter general esta Sala , en varias Sentencias tiene establecido que en los supuestos de cese injustificado, tiene el administrador derecho a ser indemnizado , señalándose generalmente el importe de la misma en los honorarios que restaban por percibir del periodo pactado, aunque esa indemnización se ha reducido en alguna resolución a tenor de las circunstancias concurrentes. Así, las Sentencias nº 257 , de 18 de julio de 2007 y nº 56, dictada el 3-02-11 argumentan lo siguiente: "El objeto del presente litigio, según las actuaciones realizadas en la primera instancia , viene limitado al examen de la facultad de la Comunidad de propietarios de prescindir de los servicios de la administración, que en la Sentencia del juzgado se califica como una mera cuestión jurídica en conclusión no impugnada por dicha comunidad, ahora apelada. Tal conclusión judicial se fundamenta en lo establecido en el art. Art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, que en el segundo párrafo del apartado 7 permite que los órganos de gobierno nombrados por la Comunidad puedan ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios , convocada en sesión extraordinaria, que es lo que ha acontecido en el presente caso. Sin embargo, tal prevención , que se halla en consonancia con lo establecido en los arts. 1732 y 1733 del Código Civil, no impide que en el caso de los administradores deba exigirse alguna justificación para prescindir de los servicios contratados antes del plazo voluntariamente establecido, que en este caso es el de un año , siendo este el criterio de esta sección contenido, como más reciente, en nuestra Sentencia de 28 de junio de 2007, en la que se expone que la naturaleza jurídica de la relación concertada entre las Comunidades de Propietarios y sus administradores suele conceptuarse como mandato «sui generis» , en el que prima la confianza que inspiran las cualidades de la persona con la que se contrata, por lo que se confiere a ambas partes la posibilidad de desistir del contrato antes del vencimiento del plazo, pero concediendo en estos casos el desistimiento anticipado a la otra parte un Derecho a la indemnización de los daños y perjuicios , que sólo decae si concurre una justa causa que motive aquél, como señalan , entre otras muchas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 1996 y de 3 de marzo de 1998 ."

SEGUNDO.- En el primer motivo del recurso de apelación de la Comunidad de Propietarios demandada se insiste en la nulidad de la contratación de la actora, por contravenir el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal .

La contratación de la mercantil demandante se produce en la junta celebrada el 1 de octubre de 2007, documento 1 de la demanda. En esa junta se constituyó la Comunidad actuando como propietaria única del edificio la promotora, Star Houses 04 S.L., y en el punto 2 del orden del día se designa a Mediterráneo Servicios de Gestión Inmobiliaria S.L. para el cargo de secretario-administrador por el plazo de un año.

Sin embargo, el contrato suscrito a ese fin, documento 2 de la demanda , aunque fechado el día 10 de octubre de 2007, establece en su cláusula segunda que "La duración de este contrato será de un año, y se extenderá desde el 01.04.2008 hasta el 31.03.2009."

Esa cláusula infringe el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal y también el 14 a) de la misma, ya que el nombramiento debe proceder de la junta y en ella se dispuso que duraría un año, no estando amparada ni por la Ley ni por otro acuerdo que el nombramiento se extienda más allá del plazo establecido. Dicho en otros términos, el contrato hecho por la promotora con la mercantil actora es válido, pero su duración no puede ser la que establece el contrato sino la que resulta del nombramiento en la junta de 1 de octubre de 2007 y por el plazo de un año, luego finalizaba su vigencia el 30 de septiembre del año siguiente.

Tampoco se ajusta a la legalidad la contratación del conserje , porque no existe acuerdo comunitario que ampare esa decisión, y en consideración a tales circunstancias , la demanda planteada por la mercantil actora no debió ser acogida.

TERCERO.- Las costas de la instancia se imponen a la actora , sin hacer declaración respecto a las del recurso, aplicando lo que establecen los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación promovido contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Villajoyosa de fecha Sentencia 226 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha Resolución, y en su lugar, debemos desestimar y desestimamos la demanda planteada por Mediterráneo Servicios de Gestión Inmobiliaria S.A. contra la comunidad de Propietarios del EDIFICIO000, imponiendo a la actora las costas de la instancia y sin hacer declaración respecto a las de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y , en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo , acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación. Contra esta Resolución no cabe recurso alguno.

Así, por esta nuestra Sentencia , fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.