Sentencia Civil Nº 226/2011, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 217/2011 de 23 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

CIUDAD REAL

Sección 1ª

Rollo de Apelación Civil: 217/11

Autos: P. Ordinario 10/09

Juzgado: 1ª Instancia nº 2 C. Real

SENTENCIA Nº 226

Iltmos. Sres.

Presidente:

Dª MARÍA JESUS ALARCÓN BARCOS

Magistrados:

D. LUIS CASERO LINARES

Dª PILAR ASTRAY CHACÓN

CIUDAD REAL, a veintitrés de Septiembre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 10/2009 , procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de CIUDAD REAL, a los que ha correspondido el Rollo 217/2011, en los que aparece como parte apelante, el demandante D. Carlos Miguel , representado por el Procurador de los Tribunales Dª ANA JULIA SANZ TEJEDOR, asistido por el Letrado D. CIPRIA NO ARTECHE GIL, y como parte apelada, la demandada CONSTRUCTORA INMOBILIARIA DE VALDEPEÑAS S.A., representado por el Procurador de los Tribunales D. RAFAEL ALBA LOPEZ y asistido por el Letrado D. JESUS ROMERO MARTIN DE BERNARDO, sobre reclamación de cantidad, siendo Ponente la Ilma. Sra. Presidenta Dª MARÍA JESUS ALARCÓN BARCOS.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Ciudad Real, se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha 28 de febrero de 2011 , cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Sanz Tejedor en nombre y representación de Don Carlos Miguel , y estimando la demanda reconvencional formulada por el Procurador Sr. Alba López en nombre representación de la entidad "CONSTRUCTORA INMOBILIARIA DE VALDEÑAS", S.A. (COIVSA), debo declarar y declaro la obligación del Sr. Carlos Miguel de cumplir con los contratos de compraventa de vivienda, garaje y trastero suscritos entre las partes con fecha 16 de marzo de 2007, condenándole a elevarlos a escritura pública, y al pago simultáneo a la entidad COIVSA de la cantidad de 227.325,11 EUROS (DOSCIENTOS VENTISIETE MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO EUROS CON ONCE CTMOS.), con más el interés legal desde el 24 de marzo de 2009 hasta la fecha de esta resolución momento a partir del cual devengará los intereses previstos en el artículo 576.1 LEC , y expresa condena en costas a la parte actora reconvenida.".

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandante, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercita una acción de resolución de contrato de compraventa por la representación procesal de Carlos Miguel basado, en el incumplimiento contractual de la entidad demandada Construcciones Inmobiliaria de Valdepeñas (Covisa) dado que a la fecha pactada no fue entregada la vivienda, y con motivo de ello insta la declaración del incumplimiento contractual de la parte demandada del contrato de compraventa suscrito el 16 de marzo de 2007, así como la devolución de la cantidad entregada como parte del precio de la compraventa.

Por su parte la entidad demandada se opone al considerar que el incumplimiento es imputable a la parte demandante, así como que la entrega de la vivienda se ofertó conforme a lo pactado, formulando demanda reconvencional en la que solicitaba exigir al reconvenido cumplir el contrato de compraventa de vivienda, garaje y trastero, pago simultaneo del precio aún pendiente de satisfacer, otorgamiento de escrituras pública. Frente a la misma se alza el reconvenido en el sentido de que el plazo era esencial y existe un claro incumplimiento por el reconviniente.

El Juzgador de instancia desestima la demanda y estima la demanda reconvecional formulada por el demandado.

Contra dicha resolución se interpone recurso de apelación por la representación procesal de Don Carlos Miguel , alegando quebrantamiento de normas y garantías procesales e incongruencia omisiva vulneración por falta de motivación de la resolución dictada instando la nulidad de la sentencia de instancia. Errónea valoración de la prueba, imposibilidad del cumplimiento integro del contrato por causa sobrevenida. Por la demandada reconviniente se opuso al escrito del recurso por los motivos y argumentos expuestos que estimó procedentes.

SEGUNDO.- La cuestión procesal que, por su propia naturaleza, deben examinarse con carácter previo al fondo, es la relativa a la nulidad pretendida por la supuesta incongruencia omisiva así como una pretendida falta de motivación.

En relación con la falta de motivación, es preciso señalar que junto a la incongruencia, pero con entidad propia y diferenciada, el art. 218, apdos. 2 y 3 LEC 1/2000 regula la motivación de las sentencias. Nada impide, por identidad de razón, aplicar este mismo precepto a los autos.

De acuerdo con aquel precepto «...2 . Las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del Derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón.

3. Cuando los puntos objeto del litigio hayan sido varios, el tribunal hará con la debida separación el pronunciamiento correspondiente a cada uno de ellos».

Se disciplina así el alcance, extensión y profundidad de que han de estar dotados los razonamientos que sirven de sustento a la parte dispositiva de la resolución, que en éstos se tome en consideración y ofrezca respuesta puntual y cumplida a todos y cada uno de los extremos alegados en apoyo de las pretensiones respectivas.

Ciertamente, es un inexcusable deber de los órganos judiciales el de motivar sus resoluciones como exigencia implícita en el art. 24.1 C.E ., el cual, en una exégesis sistemática -que ponga en relación este precepto con el art. 120.3 de la propia Ley Fundamental - determina que en un Estado de Derecho hay que expresar cuál sea la razón del Derecho judicialmente interpretado y aplicado, exigencia que responde a una doble finalidad:

a) de un lado, la de exteriorizar el fundamento de la decisión, haciendo explícito que ésta corresponde a una determinada aplicación de la Ley; y,

b) de otro, permitir su eventual control jurisdiccional mediante el ejercicio de los recursos.

De acuerdo con una consolidada doctrina constitucional, desde la perspectiva del derecho a obtener una decisión fundada en Derecho amparado en el de tutela judicial efectiva no es exigible un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se debate, y se satisface la exigencia de méritos cuando el juzgador expresa las razones jurídicas en las que se apoya para tomar su decisión, abstracción hecha del acierto o yerro que, desde alguna perspectiva, pueda predicarse de sus argumentos.

En consecuencia, pueden considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que incorporan la expresión bastante de las razones y criterios jurídicos cardinales en los que se asiente la decisión, esto es, la «ratio decidendi» determinante de la resolución -recuérdese, conforme a la definición clásica, «proposición general de derecho sin la cual el fallo hubiera sido diferente»-, cualquiera que sea su extensión, incluso en supuestos de motivación por remisión.

La resolución recaída en el primer grado jurisdiccional no carece de la motivación que imponen los arts 120.3 C.E. y 218, apdos. 2 y 3 LEC 1/2000 .

En el caso que nos ocupa, las exigencias mínimas a que se ha hecho mención concurren en la resolución recurrida. El juzgador de primer grado efectúa un desarrollo argumental suficiente de las razones por las cuales entiende que ha de ser acogida la pretensión formulada en la reconvención formulada por la demandada y da respuesta suficiente a las alegaciones de la parte demandada oponente. Nótese que extrae las conclusiones que sienta de la apreciación combinada de los medios de prueba practicados; y si bien es cierto no explicita en un fundamento aparte los motivos de la estimación de la demanda reconvencional, los mismos se extraen del contenido de los fundamentos jurídicos primero a tercero. Se deduce claramente en cuanto al análisis exhaustivo que efectuó de las cláusulas contenidas en el contrato, como a quienes pudiera imputarse el incumplimiento de lo pactado en el contrato privado de compraventa.

TERCERO.- Se alega por dicho recurrente como segundo motivo de impugnación error en la apreciación y valoración de la prueba practicada. Entiende dicho apelante repetitivamente en su escrito que el juez a quo se ha ceñido exclusivamente en su valoración a la cláusula 4ª y 12ª del contrato privado de compraventa (folio 17 y ss de las actuaciones), y que ha interpretado erróneamente y en forma simplista despreciando, las demás clausulas contenidas en el mencionado contrato, y en cualquier caso dicho apelante pretende ejercer el derecho que le otorga la clausula 14ª del contrato.

Pues bien para centrar los términos del debate en esta alzada hemos de examinar si de las pruebas practicadas y en su caso la interpretación realizada por el Juzgador de Instancia es la correcta en relación al contrato privado de compraventa.

A tal efecto el apelante pone de manifiesto que se ha producido un claro incumplimiento del contrato por parte de la demandada en cuanto que no entregó la vivienda en los plazos previstos en el tan mencionado contrato, considerando que existe una clara contradicción entre la clausula 4º y 12º . La Sala no comparte tal criterio y ello en teniendo en cuenta el contenido de estas. La cláusula 4ª dice " La vivienda será entregada a la parte compradora en el plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación, salvo que medie causa justa, y siempre que la parte compradora haya cumplido la totalidad de las obligaciones que le incumben o prorrogas legalmente concedidas, siendo la fecha de terminación prevista aproximadamente en Abril del año 2008, pudiendo el vendedor adelantar la fecha de entrega sin previo aviso.

La duodécima recoge: La Escritura publica de compraventa será otorgada en cualquiera de las notarías de Ciudad Real que designe el comprador y en la fecha que designe la parte vendedora, y siempre en el plazo no superior a los tres meses desde la terminación de las viviendas, en ese mismo acto y simultáneamente se hará la subrogación en el préstamo hipotecario comprometiéndose el comprador a firmar los documentos preciso para dicha subrogación, sin perjuicio de las obligaciones asumidas por el comprador a partir de la puesta a disposición de la vivienda adquirida.

Para resolver adecuadamente la cuestión es preciso concretar varias cuestiones. En primer lugar, condición del plazo de entrega, como esencial o no esencial. En segundo lugar, eficacia jurídica de las cláusulas cuarta, undecima, décimo segunda. Y, por fin, cumplimiento o incumplimiento de su obligación contractual por parte de la vendedora.

Hemos de partir, que como ha reconocido múltiple jurisprudencia, para que el plazo se considere "esencial ", ha de inferirse claramente tanto del pacto, como de la voluntad de las partes. Así lo explica la S. del Tribunal Supremo de 10 de abril de 2001 . En caso contrario, el transcurso del mismo, por ese solo hecho, no puede considerarse como "letal".

Y aquí, ciertamente, no hay datos para concluir que el la fecha de terminación de obra y otorgamiento en el plazo de tres meses a partir del primero o en su caso obtenido la cedula de habitabilidad constituya un término esencial, fuera del cual desaparezca el interés negocial de los compradores.

La interpretación conjunta y armónica de las estipulaciones del contrato litigioso que propugna el artículo 1285 del Código Civil , nos han de llevar a concluir en el sentido de que la fecha limite de entrega ha de establecerse a partir de aquella, el 17 de octubre de 2008, coincidiendo en este aspecto plenamente con el criterio expuesto por el Juzgador de Instancia. Tal afirmación, no obvia de ningún modo la circunstancia de que tal como sostiene el recurrente, la entrega del inmueble en el plazo pactado constituye un elemento esencial del contrato, pues así se desprende de la Ley 26/1984, General de Defensa de los Consumidores y Usuarios y de la propia doctrina Jurisprudencial aplicable al caso. Sin embargo la referida norma contempla en su Disposición Adicional Primera I, 5ª como cláusulas abusivas en lo que a esta cuestión concreta del plazo para la terminación de las viviendas se refiere, aquéllas que consignen "fechas meramente indiciarias y condicionadas a la voluntad del profesional" sin que en el caso enjuiciado tal vicio pueda predicarse del contrato litigioso, pues en absoluto se puede aceptar que los términos utilizados en las cláusulas cuarta y décimo segunda del mismo, pueda entenderse que la fecha de entrega sean indefinidas, y no comprometan al promotor, ya que la determinación de un período máximo o fecha limite durante el cual el vendedor ha de hacer entrega del objeto de la compraventa, que en nuestro caso claramente es el 17 de octubre de 2008, neutraliza de raíz tal argumentación, de forma que como afirma la STS de 15 de diciembre de 2006 : "no es dable acudir a la aplicación de la Ley General en Defensa de Consumidores y Usuarios, 26/1984 , pues los pactos de las partes en un contrato como el actual, son válidos y aplicables, y deben de cumplirse a su tenor y con todas sus consecuencias, pues no contravienen la buena fe, el uso o la Ley".

No es posible en consecuencia, como ya se puede intuir, manifestar de acuerdo con el Juzgador, que la interpretación más correcta es aquella que determina para el computo del plazo de entrega y disposición de la vivienda, como de otro lado el otorgamiento de las escrituras, la contenido en la clausula 4ª en armonía con lo dispuesto en la clausula 12ª, dado que el 17 de julio se obtuvo la licencia de primera ocupación, y ello por cuanto la resolución de esta cuestión exige partir de una premisa indiscutible y esta no es otra de que la vivienda ha de ser entregada en plenas condiciones de habitabilidad, por cuanto de otro modo, resulta ilusorio el cumplimiento de la obligación adquirida por el promotor, ya que tal fin de disfrute absoluto del inmueble se halla ínsito en el propio negocio jurídico. es claro que la concesión de la misma es requisito indispensable para la contratación de los diversos suministros que convierten de hecho, en habitable una vivienda, y las referencias realizadas por el recurrente en cuanto que se trataba de concesión de licencia supeditada a condiciones no se ajusta a la realidad. Así se dice (folio 96) se acuerda conceder licencia de primera ocupación, deberá abonar las tasas, conceder licencia para realizar la acometida de agua, y abonar las tasas. Es decir se otorgar la licencia, pero en modo alguno lo supedita a condición alguna, como pretende hacer valer el recurrente.

Por lo cual este motivo ha de ser desestimado.

CUARTO.- Como tercer motivo de impugnación alega el recurrente que en cualquier caso se debe acceder a sus pretensiones teniendo en cuenta la voluntad del apelante de resolver el contrato de compraventa, así como la imposibilidad sobrevenida de su cumplimiento.

El recurrente se ampara en la cláusula séptima y catorceava que reconoce la facultad de renunciar al cumplimiento del contrato a voluntad del comprador, sin embargo ello no es admisible pues se está infringiendo lo dispuesto en el Art. 1256 Código Civil que establece que no puede dejarse el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, pues las obligaciones que nacen del aludido contrato tienen, en palabras del artículo 1091 del Código Civil , la fuerza de la ley entre los contratantes, que deben cumplirlas al tenor de los mismos contratos.

Es decir, quebrantando el artículo 1256 Código Civil y la normativa general de los contratos, deshace el compromiso asumido en el contrato y obliga al vendedor a devolver parte de las cantidades abonadas lícitamente para dar cumplimiento a un contrato como es el de compraventa, consensual, sinalagmático y oneroso, sin alegar motivo concreto, sin causa justificada, lo que sería abusivo y, en consecuencia, nulo de pleno derecho, en aplicación del artículo 6.2 del Código. Civil , pues va en contra de la Ley infringiendo todos y cada uno de los preceptos anteriormente citados....».

Igual suerte desestimatoria se ha de seguir en cuanto a la pretensión de la parte de resolución del contrato, dado que ha supuesto una depreciación del valor de la vivienda, así como la inviabilidad de la subrogación de la hipoteca.

La imposibilidad sobrevenida es concebida en la doctrina más moderna como una causa de resolución del contrato que se puede incardinar en el artículo 1124 CC y con apoyo en el artículo 1184 CC . Entre los casos de imposibilidad sobrevenida, está la imposibilidad económica (vid. SSTS 20 abril 1994 , 30 septiembre 2006 ) a la que se recurre especialmente en estos momentos de crisis económica por los deudores por no poder hacer frente a sus obligaciones. Es verdad que hay que estar siempre a lo pactado por las partes, debiendo ser cumplidas las obligaciones que se establecen en el contrato, que constituye un vínculo jurídico que no se puede deshacer si no es por alguna causa concreta. Toda relación contractual implica siempre un riesgo. En la compraventa con precio aplazado siempre existe el riesgo de que no se pague el precio o que no se obtenga la financiación correspondiente. Es un riesgo para el comprador pero también lo es para el vendedor. La imposibilidad sobrevenida como causa de ruptura del vínculo contractual debe ser, según la jurisprudencia, interpretada restrictivamente ( SSTS 13 marzo 1987 , 20 mayo 1997 , 21 abril 2006 , 13 mayo 2008 ). En el caso de autos, no hay datos objetivos para saber cuál fue la razón por la que no se concedió la subrogación en el préstamo hipotecario y si en su caso fue así. Dado que sólo se hace constar que ha habido una despreciación del valor de la vivienda, que tampoco ha sido acreditado, sino que el vendedor ha efectuado a través de Internet ofertas de viviendas por un precio inferior. No consta la imposibilidad de que pudiera subrogarse en el préstamo hipotecario, y menos aún lo ha acreditado así el recurrente.

La cláusula rebus sic stantibus se ha aplicado siempre muy restrictivamente, siendo muy escasos los supuestos en los que ha sido acogida esta figura dogmática y jurisprudencial por el TS (SS. 14 diciembre 1940 , 17 mayo 1941 , 13 abril 1944 , 30 junio 1948 , 21 octubre 1958 , 23 noviembre 1962 , 15 abril 1991 , 23 diciembre 1991 , 20 febrero 2001 ). Hay otras figuras que también tratan de resolver supuestos en los que una circunstancia sobrevenida altera los presupuestos del contrato que se firmó en su día, como la teoría de la alteración de la base objetiva del contrato y la teoría de la excesiva onerosidad sobrevenida. Mediante estas figuras se trata de mantener el contrato, siempre que sea posible una modificación del mismo para adaptarlo a las nuevas circunstancias, y sólo cuando eso no sea posible entonces se debe optar por la resolución del contrato. Es obvio que ninguna de las figuras tiene encaje en el supuesto de autos, puesto que no hay ninguna circunstancia sobrevenida de carácter imprevisible y tampoco hay una circunstancia sobrevenida extraordinaria. Y, en todo caso, de seguir la teoría de la alteración de la base objetiva o la excesiva onerosidad sobrevenida se debería haber pedido en primer lugar la modificación del contrato a petición de cualquiera de las partes.

QUINTO.- Finalmente y con el objeto de hacer una mera referencia al suplico del escrito de inteposición del recurso relativo a la solicitud alternativa cuarta, -relativa a la estimación parcial de la demanda en el sentido de que de acuerde la resolución del contrato por renuncia del comprador y devolución de las cantidades entregadas a cuenta- en cuanto que tales peticiones no pueden ser objeto de examen por constituir una innovación y tales innovaciones en esta alzada no son admisibles según reiterada jurisprudencia por impedirlo el principio "pendente apellatione nihil innovetur", así, la STS de 30 de octubre de 2008 , con cita de la de 18 mayo 2006 , dice que"el planteamiento en segunda instancia de cuestiones nuevas «contradice los principios de preclusión y contradicción, generando indefensión para la contraparte, pues rige en nuestro ordenamiento un sistema de apelación limitada, no plena, en el que la regla general es que no cabe introducir cuestiones nuevas".

Este principio, actualmente recogido en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se refiere al objeto del recurso de apelación identificándolo con el de la primera instancia al señalar que, en virtud del mismo,"podrá perseguirse con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente". Asimismo, como señala el artículo 412.2 LEC , el objeto del proceso ha de quedar definitivamente establecido en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, sin que las partes puedan alterarlo posteriormente".

SEXTO.- Por imperativo del artículo 398.1 LEC , se deben imponer las costas de esta alzada al apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Por unanimidad,

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dª ANA JULIA SANZ TEJEDOR, en nombre y representación de D. Carlos Miguel , contra la sentencia dictada en fecha 28 de febrero de 2011, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ciudad Real , en los Autos Civiles de Procedimiento Ordinario nº 10/09, y en su consecuencia debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente al recurrente las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.