Sentencia Civil Nº 226/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 165/2013 de 16 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00226/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL

DEMADRID

Sección10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G.28000 1 4003307 /2013

Rollo:RECURSO DE APELACION 192 /2013

Autos:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1298 /2011

Órgano Procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 40 de MADRID

De:ANIDA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.L.

Procurador:FRANCISCO ABAJO ABRIL

Contra:CONSTRUCCIONES INMUEBLES Y VIVIENDAS, S.A.

Procurador:ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE

Ponente: ILMA. SRA. Dª CRISTINA DOMÉNECH GARRET

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªMª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

DªCRISTINA DOMÉNECH GARRET

En MADRID , a dieciseis de abril de dos mil trece.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 1298/11, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 40 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelantes ANIDA DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L. y ANIDA GRUPO INMOBILIARIO, S.L., representados por el Procurador D. Francisco José Abajo Abril y defendidos por Letrado, y de otra como demandada-apelada CONSTRUCCIONES INMUEBLES Y VIVIENDAS, S.A., representada por el Procurador D. Roberto Granizo Palomeque y defendida por Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª CRISTINA DOMÉNECH GARRET.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 40 de Madrid, en fecha 12 de noviembre de 2012, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : 'Que desestimando la demanda interpuesta por Anida Desarrollos Inmobiliarios S.L. y Anida Grupo Inmobiliario S.L., ambas representadas por el Procurador de los Tribunales Don Francisco Abajo Abril, contra la mercantil Construcciones, Inmuebles y Viviendas S.A., representada en juicio por el Procurador de los Tribunales Don Roberto Granizo Palomeque, debo absolver y absuelvo a dicha entidad demandada de cuantas pretensiones formuladas en su contra, con expresa imposición a dichas demandantes de las costas causadas.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 2 de abril de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 9 de abril de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida y se dan íntegramente por reproducidos.

PRIMERO.-Las mercantiles Anida Desarrollos Inmobiliarios, S.L. (en adelante ADI), y Anida Grupo Inmobiliario, S.L. (en adelante AGI), formularon demanda contra Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A., en cuyo suplico se solicitaba la condena de la demandada a pagar a la primera de las demandantes la suma de 1.513.771,81 € y a la segunda la cantidad de 0,91 €, más intereses legales desde la publicación del PGOU de Alcobendas y costas. Como fundamento de su petición alegaban que, previo contrato privado de fecha 30 de diciembre de 2003, en fecha 31 de marzo de 2005 Unitaria Inmobiliaria, S.A., (ahora ADI) y BBVA Área Inmobiliaria, S.L., (ahora AGI) junto con Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A. (en adelante Civisa), otorgaron escritura pública de compraventa de 1.706.161 participaciones sociales de la sociedad La Moraleja Business, S.L. (posteriormente Mirador de La Carrascosa, S.L.), equivalente a un 15% de su capital social, titularidad de las dos primeras, por precio de 3.640.000 €. Como quiera que el activo de ésta última estaba constituido por el aprovechamiento de una parcela de suelo urbano en el paraje de La Carrascosa del término municipal de Alcobendas, con una edificabilidad reconocida en el PGOU de 24.202,60 metros cuadrados y habida cuenta que se hallaba en curso una modificación de éste en virtud de la cual se preveía el incremento de la edificabilidad hasta alcanzar los 34.000 metros cuadrados, en la cláusula tercera del contrato público mencionado las partes pactaron que en el supuesto de que como consecuencia de dicho convenio el resultado de multiplicar el porcentaje de participación de la entidad compradora por los metros cuadrados de edificabilidad de los activos inmobiliarios de la sociedad, en pleno dominio, fuera superior a superior a 5.100 metros cuadrados edificables, Civisa debería abonar a Unitaria y Anida, en sus respectivos porcentajes correspondientes, el valor de multiplicar cada metro cuadrado de más que exceda de los citados 5.100 metros cuadrados edificables por la diferencia entre 1.050 € y el coste medio de la edificabilidad de los activos inmobiliarios de la sociedad, teniendo en cuenta el acuerdo municipal de incremento de edificabilidad y los costes de sus contraprestaciones, cuyo pago debería realizarse en el plazo de los 30 días naturales siguientes a la publicación de la aprobación definitiva de la revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Alcobendas. Con fecha 5 de abril de 2005 se elevó a público entre otros acuerdos sociales, el de cambio de denominación social de la mercantil La Moraleja Business, S.L., por el de Mirador de La Carrascosa, S.L., junto a la ampliación de capital mediante la entrada en la misma de la mercantil Ibérica de Maderas y Aglomerados, S.L., con aportación por ésta de la parcela A-1 del ámbito de La Carrascosa, la cual tenía reconocida una edificabilidad por el PGOU vigente de 9.155,63 metros cuadrados, lo que supuso un incremento de la edificabilidad que la sociedad tenía concentrada en el mismo ámbito, quedando una nueva distribución del capital social conforme al cual Civisa pasaba a tener un 9,87%. Aprobado provisionalmente por el Ayuntamiento de Alcobendas en fecha 14 de junio de 2008 el Documento de Revisión del Plan General, fue remitido para su aprobación definitiva por el órgano autonómico competente, previéndose en él un incremento en el aprovechamiento urbanístico de los activos de Mirador de La Carrascosa, S.L., el cual fue fruto de una previa negociación de los representantes de ésta con el Consistorio. En fecha 26 de junio de 2009, conforme a lo previsto en previo contrato privado de fecha anterior, fue otorgada escritura pública en virtud de la cual Civisa vendió las 1.706.161 participaciones sociales de Mirador de la Carrascosa, S.L., a Anida Grupo Inmobiliario, S.L., por precio de 5.000.757,89 €, pactándose en la cláusula 2.2 que una vez aprobado definitivamente el PGOU de Alcobendas, el precio de la compraventa se ajustaría, al alza o a la baja, si el resultado de aplicar el porcentaje de participación que representan las participaciones sociales, objeto de compraventa, en el capital social de Mirador de la Carrascosa, S.L., es decir, el 9,87% por los metros cuadrados edificables que definitivamente se le hayan asignado a dicha sociedad en el citado Plan, es superior o inferior a 6.804,58 metros cuadrados edificables, en cuyo caso, las partes procederían a abonarse o devolverse, según proceda, la cantidad resultante de multiplicar cada metro cuadrado edificable, que por exceso o por defecto, resulte de la diferencia entre ambas cantidades por su valor y que las partes fijan expresamente en la cantidad de 834,15 euros. En fecha 23 de julio de 2009 fue publicada en el BOCAM la Resolución de la Secretaría General Técnica de la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Territorio por el que se aprueba definitivamente la revisión del PGOU de Alcobendas, quedando así aprobada una edificabilidad del activo inmobiliario de Mirador de La Carrascosa, S.L., equivalente a 70.602,20 €, correspondiéndole a AGI por el porcentaje de capital social que las 1.706.161 participaciones sociales adquiridas de Civisa una edificabilidad de 6.968,44 metros cuadrados, procediendo las demandantes a poner a disposición de la demandada, tras recibir burofax de ésta, la cantidad de 136.938,82 € conforme a lo pactado en el contrato de 26 de junio de 2006. Partiendo de que la edificabilidad resultante de la proporción correspondiente a las 1.706.161 participaciones sociales es de 6.968,44 metros cuadrados, las demandantes reclaman a la demandada el cumplimiento de la cláusula quinta del contrato de 31 de marzo de 2005 y el pago por ésta de la cantidad de 1.513.722,72 €, que resulta de multiplicar los 1.868,44 metros cuadrados de exceso de edificabilidad sobre los 5.100 metros cuadrados con base a los cuales se fijó el precio de compraventa de dichas participaciones sociales, por 810,18 € en que se fija como diferencia entre los 1050 € por metro cuadrado como precio unitario de edificabilidad y coste unitario respecto de los constes de la edificabilidad en los que se incurriría conforme al convenio con el Ayuntamiento de Alcobendas, que se fija en 239,83 € por metro cuadrado.

La sentencia de instancia aprecia que, tal como alegó la demandada, la revisión pactada en la cláusula tercera del contrato de 31 de marzo de 2005 base de la reclamación, ya se tuvo en cuenta en el contrato de fecha 26 de junio de 2009 para la fijación del precio de las participaciones sociales de El Mirador de La Carrascosa, S.L., objeto de este contrato, disminuyéndose como consecuencia de lo estipulado en dicha cláusula tercera del primero de los referidos contratos el precio de las participaciones sociales en el último contrato mencionado. En consecuencia concluye que el crédito que las actoras reclaman en la demanda con base a la cláusula tercera del contrato de 2005 fue ya deducido y materializado en la fijación del precio de compraventa de las participaciones sociales en el contrato de 2009, desestimando por todo ello la demanda.

Frente a dicha sentencia se alzan las actoras solicitando en esta segunda instancia la estimación de su demanda. El primer motivo del recurso se enuncia infracción de normas o garantías procesales, si bien en su desarrollo vienen a discrepar de la valoración probatoria efectuada por el Juzgador de instancia en cuanto se argumenta que la sentencia no entra a valorar los informes periciales aportados por ambas partes litigantes, desprendiéndose del aportado por las ahora apelantes, según su criterio, que las partes contratantes tenían intención de aplicar una revisión del precio mucho mayor que la apreciada si se tiene en cuenta el precio de repercusión de revisión del precio pactado en 2009. Asimismo discrepa de la valoración de la prueba testifical, afirmando con base a su propia interpretación que la actitud de Civisa ha sido aprovechar el hecho de que la entrega a cuenta del contrato de promesa de venta de 19 de febrero de 2008, que era un préstamo y por cuyo motivo no se le practicó ninguna retención del precio ya pactado, no se reflejara en el texto literal de dicho contrato, como una forma de enriquecimiento injusto a costa de las ahora apelantes, enriquecimiento este que dada la apreciación del Juzgador de instancia, ampara la sentencia apelada. Con base a todo ello concluye que, soslayados todos estos extremos, se ha provocado vulneración de garantías procesales, derechos fundamentales y constitucionales, derivándose en una indefensión al violar el artículo 24 CE y a la vez el artículo 218 LEC . En el motivo segundo se alega error en la valoración de la prueba documental y de la prueba testifical, de cuyas pruebas en suma entienden las apelantes, según su particular óptica, se desprende que en la fijación del precio del contrato de 2009 no se tuvo en cuenta la deuda resultante de la revisión del precio del contrato de 2005, denunciando de nuevo con base a todo ello que la sentencia apelada incurre en falta de exhaustividad y motivación. Por último, alegan que la sentencia adolece de falta de congruencia y de motivación sobre la base de todos los argumentos expuestos en los anteriores motivos, que reiteran en este.

SEGUNDO.-Invirtiendo por razones sistemáticas el orden del examen de los motivos de recurso y comenzando por el último, debemos convenir con las apelantes que la motivación de las resoluciones judiciales, en cuanto instrumento para conocer cual ha sido el razonamiento jurídico que lleva al órgano judicial a un determinado pronunciamiento, enlaza con el derecho a la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24.1 CE , al tiempo que constituye un mandato constitucional recogido en el artículo 120.3 CE y se halla prevista como requisito estructural de las sentencias en el artículo 248.3 LOPJ . Sin embargo, el derecho a la motivación de las sentencias, que ha sido concretado en numerosas sentencias tanto por el Tribunal Constitucional como por el Tribunal Supremo, no alcanza a exigir un razonamiento judicial pormenorizado y exhaustivo de todos los aspectos planteados por las partes, sino que para la satisfacción de aquél debe estimarse suficiente que las resoluciones judiciales estén ' apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundantes de la decisión, sin existir, por tanto, un derecho fundamental del justiciable a una determinada extensión de la motivación judicial' ( STC 2 de noviembre de 1992 ). Para ello basta, como dice la STC 3 de junio de 1991 con cita de la de 14/1991 , que la resolución judicial de manera explícita o implícita, contenga razones y elementos de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión, permitiendo ' identificar cuáles son las normas que se aplican y cuál ha sido el juicio lógico que, fundado en criterios jurídicos razonables, ha presidido la articulación o subsunción del hecho concreto en el precepto normativo de que se trate'. De otro lado, la motivación debe extenderse ( STS 12 de junio de 1998 con cita de la de 7 de marzo de 1992 ) a los aspectos fácticos que sirvan de base para exteriorizar el fundamento jurídico de la decisión y para permitir su control', o como dice la STC 2 de noviembre de 1992 con cita de las SSTC 116/1986 , 55/1987 , 150/1988 , 36/1989 y 34/1992 , ' para contrastar su razonabilidad a los efectos de ejercitar los recursos judiciales que procedan y, en último término, a oponerse a las decisiones arbitrarias'. Todas estas exigencias se observan por la sentencia apelada que resuelve las cuestiones planteadas sobre razones fundadas en Derecho, sin que sea exigible, pues ninguna norma lo establece, una detallada labor de investigación de las pruebas, bastando que de los términos de que aparece plasmado el debate y examen conjunto de las probanzas se alcance en línea de racionalidad jurídica suficientes, las conclusiones que conforman el fallo( STS de 20 de febrero de 1993 ), como es el caso en tanto se pormenorizan en ella las pruebas -en esencia documental y testificales- que han llevado al Juzgador a quoa la conclusión reflejada en el Fallo.

Por otra parte la falta de exhaustividad de las resoluciones judiciales, que es un requisito interno de la sentencia concurre en los casos de falta de pronunciamiento sobre alguno de los puntos que hayan sido objeto de debate. Por ello para que se pueda apreciar falta de exhaustividad es necesario que la falta de pronunciamiento afecte a una verdadera petición, y no a las meras argumentaciones -que no encierren una petición concreta- que puedan exponerse en los escritos de alegaciones en apoyo de la petición, como tampoco a la expresión individualizada del resultado de todas y cada una de las pruebas practicadas con independencia del valor acreditativo que las misma puedan tener para resolver las cuestiones planteadas. Por lo tanto en la medida que las argumentaciones del motivo del recurso a que nos referimos atiende a la ausencia de expresión de razonamientos en torno a las pruebas periciales y documental que en opinión de la parte, pero no según la apreciación del Juzgador, llevarían a la conclusión pretendida por las apelantes, y no a cuestión alguna planteada en la demanda y contestación, que sí han sido examinadas en la sentencia apelada, es evidente que no ha incurrido en el vicio denunciado, incardinándose por el contrario la queja del motivo en la denuncia de error en la valoración de la prueba.

TERCERO.-Sentado lo anterior, la revisión de la prueba practicada lleva a este Tribunal a considerar que la apreciación del Juzgador de instancia es acertada en cuanto de ella -así como por aplicación de los criterios interpretativos de los contratos- se obtiene la conclusión de que en el contrato de 26 de junio de 2009 de venta de las participaciones sociales de la mercantil El Mirador de La Carrascosa, ya se tuvo en cuenta la cláusula de revisión del precio prevista en el contrato de 31 de marzo de 2005 para fijar el precio de dicha venta, lo que se tradujo en una reducción del mismo. Por el contrario el resultado de dicha prueba no permite compartir las alegaciones y argumentos de las apelantes.

La resolución de la cuestión suscitada exige en síntesis la interpretación de los dos contratos mencionados por lo que no resulta ocioso recordar que, como declaran la STS de 10 de octubre de 2006 [RJ 20066470] con cita de las SSTS de 30 de noviembre de 2005 [RJ 2006, 106 ] y de 6 de febrero de 1998 [RJ 1998, 703], así como la STS de 3 de julio de 2002 (RJ 2002, 5837), [e] l art. 1281 del CC recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente pueden resumirse en tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de autoresponsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de confianza, buena fe en ellas. La interpretación contractual tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el contenido y alcance de lo pactado fijando las obligaciones de cada uno de ellos en la relación contractual ( STS de 15 de diciembre de 1992 [RJ 1992, 10406]). Aunque haya de partirse de las expresiones escritas, la interpretación de la relación creada no puede anclarse en su sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad, es decir, lo que en realidad quisieron las partes al contratar ( sentencia de 21 de abril de 1993 [RJ 1993 , 3110] que cita las de 20 de abril de 1944 [ RJ 1944, 658] y 14 de enero de 1964 [RJ 1964, 153]) ( STS de 30 de octubre de 2002 [RJ 2002, 9728]). La intención común de las partes de cuya indagación se trata ( art. 1281 del Código Civil y STS de 2 de febrero de 1975 ), no se puede encontrar en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye el contrato ( STS de 30 de noviembre de 1964 ), lo que obliga a utilizar otros medios hermenéuticos, como el de la totalidad expresamente reconocido en el art. 1285 del Código Civil ( sentencia de 18 de junio de 1992 [RJ 1992, 5320]) ( sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1996 [RJ 1996, 1261]). Asimismo la STS 14 de mayo de 2008 [RJ 20083539] declara que el artículo 1.282 del CC manda atender principalmente a los actos de los contratantes, coetáneos y posteriores al contrato, para conocer la voluntad de los mismos, para lo que se ha de tener en cuenta que los actos unilaterales, según ésta última Sentencia del Alto Tribunal, no constituye por sí solo el llamado comportamiento interpretativo al que, como medio de conocer la voluntad común de los contratantes, el artículo 1.282 se refiere -lo que no implica que carezcan de todo valor jurídico al exteriorizar la opinión del autor sobre el significado que para él tiene el contrato-.

Pues bien, mediante escritura de 31 de marzo de 2005 Unitaria Desarrollos Inmobiliarios, S.L. (ahora ADI) y BBVA Área Inmobiliaria, S.L. (ahora AGI), como vendedoras estipularon con Civisa como compradora en su cláusula primera que las primeras venden 1.706.161 participaciones sociales de que respectivamente son titulares en la Sociedad LA MORALEJA BUSINESS, S.L., que representa el quince por ciento (15%) del total de las participaciones de la sociedad, con cuantos derechos, usos y servicios les sean inherentes y accesorios, ... por precio de ... (3.640.000 euros). Las sociedades vendedoras tienen recibida, antes de este acto la suma de setecientos mil euros con setenta céntimos ... . El resto, es decir, dos millones novecientos treinta y nueve mil novecientos noventa y ocho euros con treinta céntimos, los recibe en este acto dicha sociedad de la compradora, mediante el cheque .... La parte del precio que se declaraba recibida fue pagado en la cantidad de 700.000 € a la firma de la prórroga de fecha 30 de diciembre de 2004 del contrato de fecha 30 de diciembre de 2003 de promesa venta de las 1.706.161 participaciones objeto de la mencionada escritura. En la cláusula tercera del contrato de 31 de marzo de 2005 se estipulaba que teniendo en consideración que se están manteniendo conversaciones con el Ayuntamiento de Alcobendas con el fin de negociar un convenio urbanístico por el que el derecho de superficie se transforme en pleno dominio y asimismo se incremente la edificabilidad a favor de la sociedad LA MORALEJA BUSINESS, S.L., o sociedad cuya denominación le sustituya, las partes han acordado que si, como consecuencia de dicho convenio, el resultado de multiplicar el porcentaje de participación de CIVISA por los metros cuadrados de la edificabilidad de los activos inmobiliarios de la sociedad, en pleno dominio, es superior a 5.100 metros cuadrados edificables, CIVISA deberá abonar a UNITARIA Y ANIDA, en sus respectivos porcentajes correspondientes, el valor de multiplicar cada metro cuadrado de más que exceda de los citados 5.100 metros cuadrados edificables por la diferencia entre MIL CINCUENTA EUROS (1.050 EUROS) y el coste medio de la edificabilidad de los activos inmobiliarios de la sociedad, teniendo en cuenta el acuerdo municipal de incremento de edificabilidad y los costes de sus contraprestaciones. Dicho pago deberá realizarse en el plazo de los 30 días naturales siguientes a la publicación de la aprobación definitiva de la revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Alcobendas.

Asimismo en fecha 31 de marzo de 2005 las mismas partes suscribieron otro contrato privado en el que Civisa declaraba conocer la intención de La Moraleja Business, S.L., de proceder a la ampliación del capital social mediante la entrada de Ibérica Maderas y Aglomerados, S.A., renunciando a su vez a su derecho de adquisición preferente, comprometiéndose al propio tiempo Unitaria Inmobiliaria (hoy ADI) y BBVA Área Inmobiliaria (hoy AGI) a recomprar el 15% de las participaciones de La Moraleja Business durante los dieciocho meses siguientes a la fecha y a la sola solicitud de Civisa.

Con fecha 5 de abril de 2005 fue otorgada escritura pública mediante la que se cambió la denominación social de La Moraleja Business por la de El Mirador de La Carrascosa y se amplió el capital de ésta en 5.920.000 € mediante creación de nuevas participaciones, desembolsado aquél y suscritas éstas por Ibérica de Maderas y Aglomerados, S.L., mediante la aportación por ésta de la parcela A-1 del ámbito de La Carrascosa que fue valorada en la suma a que ascendía la ampliación.

El 19 de febrero de 2008 AGI y Civisa suscribieron contrato privado de promesa de compra y venta de las 1.706.161 participaciones que esta última ostentaba en la sociedad El Mirador de La Carrascosa por precio de 5.000.757,89 €, entregando como señal confirmatoria AGI a Civisa la cantidad de1.957.757,89 €, pactándose que el resto del precio sería pagado en el momento del otorgamiento de la escritura pública, quedando éste condicionado a la aprobación definitiva del PGOU de Alcobendas y para el caso de que a fecha 10 de mayo de 2009 éste no se hubiera publicado, se acordaba que Civisa podría optar por dejar sin efecto el presente contrato o bien hacer firme el compromiso recogido en él.

Conforme a ello en fecha 26 de junio de 2009 fue otorgada escritura en cuya cláusula primera se estipulaba que Civisa vende a AGI 1.706.161 participaciones... . con cuantos derechos le son inherentes y accesorios. En su cláusula segunda se pactaba en su apartado 2.1 El precio que se pacta por la transmisión asciende a ... (5.000.750,89 euros) ... . De dicho precio, 1.957.757,89 fueron entregados por Anida Grupo Inmobiliario a Civisa a la formalización de la Promesa, mediante cheque bancario ... . El resto, esto es, la cantidad de ... (3.043.000 €) es satisfecho de la siguiente manera: -la cantidad de ... (500.000) euros mediante cheque bancario contra la cuenta ...; -el resto, es decir, la suma de ... (2.543.000 €) aplazadas de pago y se satisfarán en el día 30 de agosto de 2009; -dicho aplazamiento ha quedado representado en dos pagarés ..., uno de ellos por el importe de 1.543.000 euros y el otro por 1.000.000 de euros .... En el apartado 2.2 Las partes pactan expresamente que, una vez aprobado definitivamente el Plan General de Ordenación Urbana de Alcobendas, el precio de la compraventa anteriormente establecido se ajustará, al alza o a la baja, si el resultado de aplicar el porcentaje de participación que representan las participaciones sociales, objeto de compraventa, en el capital social de Mirador de la Carrascosa, S.L., es decir, el 9,87% por los metros cuadrados edificables que definitivamente se le hayan asignado a dicha sociedad en el citado Plan, es superior o inferior a 6.804,58 metros cuadrados edificables. Como consecuencia de lo anteriormente pactado, las partes procederán a abonarse o devolverse, según proceda, la cantidad resultante de multiplicar cada metro cuadrado edificable, que por exceso o por defecto, resulte de la diferencia entre ambas cantidades por su valor y que las partes fijan expresamente en la cantidad de 834,15 euros. El pago de las cantidades que como consecuencia de la aplicación de lo más arriba establecido deban abonarse las partes se realizará en el plazo de los treinta (30) días naturales siguientes a la fecha de la publicación de la Aprobación Definitiva del Plan General de Ordenación Urbana de Alcobendas en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma de Madrid.

Finalmente el PGOU de Alcobendas obtuvo su aprobación definitiva el 23 de julio de 2009, resultando de él que la edificabilidad correspondiente al porcentaje de capital social adquirido de nuevo por AGI (el 9,87%) pasó de 6.804,58 metros cuadrados previstos a 6.968,44 metros cuadrados.

Mediante burofax de fecha 10 de enero de 2010 Civisa requirió a AGI a fin de pagar en concepto de diferencia de precio entre la suma pagada por ésta en virtud del contrato de 2009, la cantidad de 136.681,15 € resultante de multiplicar el precio del metro cuadrado edificable pactado (834,15 €) por la diferencia entre la edificabilidad prevista en el contrato de 26 de junio de 2009 y la resultante del PGOU definitivamente aprobado (es decir, 163,86 metros cuadrados).

En fecha 3 de febrero de 2011 AGI y ADI requirieron a Civisa para el cumplimiento de la cláusula de regulación del precio prevista en el contrato de 31 de marzo de 2005, que según se expresaba ascendía a 1.375.594,21 €.

Pues bien para determinar si efectivamente en el contrato de 26 de junio de 2009 se tuvo en cuenta la cláusula de revisión pactada en el la escritura de compraventa de 31 de marzo de 2005 se debe partir de que en la misma fecha las partes suscribieron otro contrato en el que se preveía la recompra de las participaciones vendidas en el instrumento público que finalmente se materializó en el contrato privado de 19 de febrero de 2008 y después en la escritura pública de 26 de junio de 2009, trayendo por tanto ésta causa de los anteriores contratos de 31 de marzo de 2005. Por otra parte, atendiendo al propio tenor literal de la escritura pública de 26 de junio de 2009, se desprende que el resultado de multiplicar los 6.804,58 metros cuadrados edificables que se preveían (dado que aún no se había aprobado definitivamente el PGOU) por precio unitario del metro cuadrado fijado por ambas parte en la cantidad de 834,15 €, el precio de las participaciones ascendería en total a 5.675.556,60 €, siendo que el precio pactado (como así se previó en el contrato privado de 19 de febrero de 2008) ascendía 5.000.750,89 €, lo supone una diferencia 674.805,71 €. El tenor literal de la controvertida cláusula tercera del contrato público de 31 de marzo de 2005, prevé el abono del resultado de la multiplicación de la diferencia entre, por un lado, la diferencia entre la superficie producto de las negociaciones con el Ayuntamiento y que a tenor de la aprobación provisional del PGOU y según se recogía en la escritura de 2009 era 6.804,58, y 5.100 metros cuadrados, y por otro, la diferencia entre 1.050 € y el coste medio de la edificabilidad, siendo el éste factor según la pericial unida a la demanda de 810,18 € y según la aportada por la demandada de 605,20 €. Por tanto la aplicación de dicha cláusula tercera determina por un lado que la diferencia entre el primer factor a considerar es 10704,58 (6.804,58- 5100) y el segundo, siguiendo la pericial de las actoras, 1050-810,18, lo que arrojaría un total de 239, 82, que multiplicado por el anterior factor, arrojaría un resultado de 408.653,28 €. Asimismo si se toma en consideración la pericial de la demandada, la diferencia entre 1050 y 605,20 arroja un resultado de 239,82, que multiplicado por 1704,58 arroja un resultado de 758.197,18. Por tanto y puesto que una y otra cifra se aproximan (más la de las actoras) a la diferencia entre el precio fijado en el instrumento público de 2009 y el que resultaría de aplicar estrictamente en él los factores tenidos en cuenta para ello (los 674.805,71 €), puede concluirse que efectivamente en éste último contrato se tuvo en cuenta el resultado de la aplicación de la cláusula tercera de revisión del instrumento público de 2005.

Con respecto a las periciales debemos indicar que, tal como fue determinado por ambas partes litigantes, su objeto excede de la labor propia de todo perito, en cuanto dichos dictámenes no se limitan a ilustrar al Juzgador acerca de una materia que requiere conocimientos técnicos especializados de los que, como norma general, carece el órgano jurisdiccional, que es a tenor del artículo 335 LEC su ámbito propio. Por el contrario a través de ellas se pretende la interpretación de la tan repetida cláusula de revisión prevista en la escritura pública de 2005, labor hermenéutica ésta que por ser netamente de carácter jurídico no permite prueba pericial alguna. Sin embargo, en la medida que en uno y otro dictamen, según ha quedado expuesto, se determina el coste medio de edificabilidad a que se refiere dicha cláusula y ello resulta necesario para la cabal interpretación de la misma, tomamos en consideración en los términos expuestos el contenido de uno y otro informe.

Asimismo, la conclusión más arriba indicada queda avalada por la declaración principalmente de D. Jacinto , que como responsable de BBVA (en definitiva de las actoras) en el momento de concluirse los contratos litigiosos participó directamente en la negociación del primero y conoció en todo momento los pormenores y negociaciones del segundo, cuyo testigo al ser interrogado acerca de que en el caso de que Anida hubiera tenido que reclamar a Civisa en el momento del contrato de 2009 se hubiera tenido en cuenta, manifestó que normalmente no se hubiera pagado por adelantado, se hubiera retenido una parte para regularizar, es lo habitual, afirmando asimismo más adelante que si hubieran habido alguna contingencia a revisar, no hubieran pagado (el precio fijado en el contrato de 2009), lo hubieran retenido, reiterando también más adelante que en el año 2009 no habría autorizado pagar, lo hubieran retenido por criterio de máxima seguridad, todo lo cual pone de manifiesto que las ahora apelantes eran conscientes de que en 2009 nada adeudaba la aquí apelada por mor del contrato otorgado ante Notario el 31 de marzo de 2005, lo cual, a su vez queda corroborado por el hecho de que no es hasta dos años después de la firma aludido contrato de 2009 y un año después del requerimiento de pago de Civisa cuando AGI y ADI efectúan su reclamación extrajudicial a Civisa.

En síntesis, de la interpretación literal de las cláusulas contractuales, junto con los factores extraídos de las periciales, así como de los actos previos, coetáneos y posteriores de los contratantes aquí litigantes de los que resulta la intención común de los mismos, unidos a la indicada declaración testifical, concluimos que en la fijación del precio prevista en el tan repetido instrumento público de 2009 ya se tuvo en cuenta el resultado de la aplicación de la cláusula de revisión en que se funda la reclamación de las ahora apelantes.

Por lo demás y al hilo también de las argumentaciones iniciales del recurso debe recordarse que, como declara la jurisprudencia, para que exista enriquecimiento en perjuicio de otro es necesaria la falta de justa causa de atribución patrimonial, entendiendo por causa justa aquella situación jurídica que autoriza, de conformidad con el ordenamiento jurídico, al beneficiario de la atribución para recibir ésta y conservarla, bien porque exista un negocio jurídico válido y eficaz entre ellos, bien porque exista una expresa disposición legal que autoriza dicha consecuencia ( STS 28 de marzo de 1990 ). Por tanto la atribución patrimonial que implica la aplicación de las cláusulas contractuales no puede ser considerada como constitutiva de enriquecimiento injusto alguno.

TERCERO.-De cuanto antecede resulta la desestimación del recurso, lo que debe conllevar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394 de la LEC , la imposición de las costas de la alzada a las apelantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMAMOSel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Anida Desarrollos Inmobiliarios, S.L., y Anida Grupo Inmobiliario, S.L., contra la sentencia dictada el día 12 de noviembre de 2.012 por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 40 de Madrid, en autos de Juicio Ordinario núm. 1.298 de 2.011 a que el presente Rollo se refiere, CONFIRMAMOSdicha resolución, e imponemos las costas devengadas en ésta alzada a las apelantes.

Se acuerda la pérdida por la parte recurrente vencida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales, al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 192/13 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.