Sentencia Civil Nº 226/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 673/2012 de 20 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 673/12

Procedente del procedimiento Juicio Ordinario nº 1994/10

Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Granollers

S E N T E N C I A Nº 226

Barcelona, veinte de mayo de dos mil catorce.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Dª Mª Dolors PORTELLA LLUCH, D. Antonio RECIO CORDOVA y D. Manuel Horacio GARCÍA RODRÍGUEZ,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 673/12, interpuesto contra la sentencia dictada el día 26.03.12 en el procedimiento nº 1994/10, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Granollers en el que es recurrente Romualdo y apelado CONSTRUCCIONES CASTIRUS, S.L.y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por el procurador de los tribunales Oscar Entrena Lloret en nombre y representación de Romualdo contra la entidad mercantil Construcciones Castrius SL Absuelvo a la demandada de todos los pedimentos formulados en su contra.

Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda reconvencional formulada por el procurador de los tribunales Victoria Varcarcel Gil en nombre y representación de la entidad mercantil Construcciones Castrius SL contra Romualdo . Condeno al demandado reconvencional, Romualdo , a pagar a la actora, Construcciones Castirus SL, la suma de nueve mil novecientos tres euros con doce centimos (9.903,12 euros), más los intereses legales y las costas del procedimiento.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente Manuel Horacio GARCÍA RODRÍGUEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de los antecedentes.

Don Romualdo solicita la resolución del contrato de compraventa concertado, el 17 noviembre 2006, sobre una vivienda unifamiliar aislada ubicada en la CALLE000 , NUM000 - NUM001 , de DIRECCION000 -Municipio de Bigues y Riells, con la demandada Construcciones Castirus SL, con condena a la devolución de todo lo recibido en concepto de arras (40.000 €) y el importe de las obras de mejora realizadas (15.597,61 €), debido a que ha incumplido la obligación de entrega en el plazo convenido. Subsidiariamente, la resolución contractual y la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras o el importe de las obras de mejora realizadas.

La constructora demandada, además de oponerse a la demanda por considerar que quien ha incumplido es el comprador, que en el momento de otorgamiento de la escritura pública de venta, el día 20 mayo 2008, carecía de financiación para el pago del precio y no ha acreditado el abono de las obras realizadas a su costa en la vivienda, reconviene solicitando, a su vez, el precio de las modificaciones y extras efectuados en el inmueble por encargo del actor (9.903,12 €), pretensión que es rechazada por el demandado-reconvenido al entender que lo reclamado no ha sido encargado y lo que fue pactado y ejecutado ha quedado en beneficio de la finca.

La Juez de instancia desestima la demanda y acoge la reconvención por entender que ha sido la conducta incumplidora del comprador, que carecía de financiación para el pago del precio, la que ha motivado la resolución de la venta, estima acreditada la realización de cambios y modificaciones por el comprador por propia iniciativa que es discutible constituyan mejoras en la medida en que han personalizado la vivienda no resultando obligada la demandada a responder de las mismas, y, finalmente, considera probadas las modificaciones efectuadas en el proyecto de obra inicial a instancia del comprador que tienen el carácter de extras reclamables por la constructora demandada.

Frente a esta resolución se alza el actor alegando error en la valoración de la prueba y la interpretación del derecho por la sentencia de primer grado, y, subsidiariamente, para el caso de que se mantuviese aquella, su incongruencia pues no se pronuncia sobre la resolución contractual, que es antecedente necesario para estimar la reconvención, habiéndose allanado a aquélla la constructora demandada lo que llevaría como consecuencia la estimación parcial de la demanda y la no imposición de costas. La demandada-reconviniente-apelada se opone al recurso y solicita el manteniendo de los pronunciamientos de la instancia, no sin recordar que fue la propia constructora quien resolvió el contrato y no tendría sentido oponerse a esa pretensión.

SEGUNDO.- Los hechos relevantes.

El debate se introduce señalando que las partes litigantes otorgaron una compraventa de cosa futura ( art. 1451 C. civil ) que tenía por objeto una vivienda unifamiliar aislada en el numero NUM000 - NUM001 de la CALLE000 , en DIRECCION000 , fijando como precio el de 451.000 € pagaderos de la siguiente forma: 40.000 € en concepto de arras penitenciales, pues así lo indican los documentos suscritos el 12 octubre y 17 noviembre 2006, en los que se desdobló por razones de facilidad financiera el pago de la citada suma, y el resto, 411.000 €, al formalizarse la escritura pública de compraventa. La finalización de las obras se preveía para el 30 enero 2007 y la entrega de llaves dentro de los tres meses siguientes al certificado final de obras y no mas tarde del 30 abril 2007, previa obtención de la licencia de ocupación, cédula de habitabilidad y seguro decenal. Adicionalmente, se convino que los gastos de urbanización de la calle se incluían en el precio y eran de cuenta de la vendedora, y como cláusula especial que el comprador asumía los gastos de urbanización del sector cuyo importe se descontaría del precio de venta, supeditándolo a una reunión entre compradora y vendedora, de tal manera que en caso de que no se llegare a una acuerdo la vendedora devolvería las arras recibidas.

El desarrollo negocial de esta compraventa tuvo como hitos relevantes: (i) El comprador en un Anexo propuso una serie de cambios en la vivienda sobre el proyecto presentado, la mayor parte de ellos a su costa y alguno a compensar; (ii) A instancia de la constructora, el 12 abril 2007, se prorrogó el plazo para otorgar la escritura pública de compraventa al 30 junio 2007, y días antes de su finalización, el 28 junio 2007, ahora convenido por ambas partes, al 14 septiembre 2007: (iii) El certificado final de obra se expidió el 3 julio 2007 y la Cedula de habitabilidad el 10 de agosto siguiente, acreditando la constructora el seguro decenal; (iv) La constructora demandada realizó una serie de modificaciones y trabajos extras a petición del comprador, que son objeto de reconvención; y (v) El 30 abril 2008 la vendedora convocó al comprador para otorgar escritura pública de venta el día 20 mayo 2008, que compareció en la notaria pero sin aportar el precio convenido.

TERCERO.- Motivos de impugnación.

Establecido cuanto antecede procedemos al examen de los motivos de impugnación de la sentencia.

1) Error en la valoración de la prueba.

Dice el recurrente que la Juez de instancia incurre en error en la valoración de la prueba pues imputa al comprador el fracaso de la compraventa por falta de financiación cuando, en realidad, en la fecha en que se le citó para escriturar (20 mayo 2008) la constructora vendedora no estaba en condiciones de entregar la finca, dado que no contaba ni con el certificado final de obra, la licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad, además de no haber mediado reunión alguna para fijar el importe del valor de la urbanización y de esta manera conocer el real precio de la venta.

El motivo se desestima. Está acreditado que la constructora vendedora disponía del certificado final de obra desde el 3 julio 2007, incluso antes de la finalización de la segunda de las prorrogas concedidas por acuerdo de las partes, la cedula de habitabilidad la consiguió apenas un mes después, el 10 agosto 2007, lo que permitía al comprador contratar todos los servicios para la plena habitabilidad de la vivienda, y el precio era cierto pues, como indican los testigos Sres. Imanol y Jeronimo (arquitecto técnico) dichos gastos de urbanización se cuantificaron en unos 65/70 € por m2, hecho que se notificó al comprador. La reunión era un aspecto secundario.

En lo demás, tampoco pueden prosperar las alegaciones del recurrente por las siguientes razones: (a) La convocatoria para la firma de la escritura pública se realizó después de finalizado el plazo que ambas partes se habían dado para otorgarla en el convenio de 28 junio 2007, y unos diez meses después de finalizadas las obras, de manera que no puede calificarse de sorpresiva y de mala fe; (b) Si, como dice, tuvo concedida financiación en Septiembre 2007 lo que no entendemos es por qué no formalizo la venta, y si fueron circunstancias sobrevenidas (la crisis económica) lo que le impidió obtenerla ello no exonera al actor- apelante del cumplimiento de sus obligaciones ( STS 26 Septiembre 2007 , AP Bcn 20 Junio 2012 , Lleida 26 febrero 2013 ); más bien lo acontecido es que el Sr. Romualdo precisaba vender la propia vivienda y obtener financiación bancaria para poder pagar el precio de la compraventa y ni consiguió lo uno (Doc. 18 contestación, F. 263) ni lo otro (Testimonio del propio actor y del Sr. Modesto ), incluso la propia constructora demandada por su propio interés en vender (se trata de una pequeña empresa) intentó facilitar la operación; (c) No puede imputar responsabilidad alguna a la constructora por el retraso en las obras y la falta de financiación; si estas se retrasaron fue por escasos meses (30 abril a septiembre 2007), el comprador lo consintió y no fue ajeno a ello por las modificaciones introducidas en la obra; (d) Aunque se convino que el vendedor descontaría del precio algunas partidas (Anexo) e introdujo modificaciones en obra (ordenó instalar un lavadero en el baño proyectado de la planta baja, cambió la ubicación original del depósito de agua, colocó aire acondicionado, cambió la instalación eléctrica y de TV de la habitación de la planta baja y del salón comedor, así como la configuración del baño de la parte superior -Testigo-aparejador Don. Jeronimo --, además realizó determinadas actuaciones en cocina (mármoles, silestone) y puertas, lo que supuso por ejemplo la eliminación de una habitación por un baño más grande), aparte de ser unilaterales, es más que dudoso que ello supusiere una ventaja para la vivienda pues, al fin, lo que hizo fue personalizarla a su gusto de forma importante, lo que no debe ajustarse a las preferencias de un posible comprador y dificulta la venta a terceros (Testigo-aparejador Don. Jeronimo ); y (d) El perito judicial (Sr. Primitivo ) concluye que incluso se han detectado y comprobado mas trabajos y/o partidas de obra y/o reforma dispuestas por el actor-apelante y realizadas por el constructor a su costa que las reclamadas en la demanda reconvencional, que establece en 26.340,23 €.

2) Error en la interpretación del derecho.

El recurrente mantiene que el art. 1.124 C. civil al regular la resolución de la compraventa impone la restitución recíproca de las prestaciones recibidas en base al contrato, lo que supone que la constructora demandada tiene que devolver al actor-apelante el precio de las modificaciones introducidas en la finca (F. 567), y que el contrato establece una cláusula penal para el caso de frustración del contrato por parte del comprador, que es la de perder las arras entregadas, en ningún momento la pérdida de las modificaciones realizadas que han quedado en provecho de la finca (la vendedora) [F. 570].

El motivo se desestima. El TS en su sentencia de 26 marzo 2012 , recordando las de 17 de junio de 1986 , citada en las de 5 de febrero de 2002 y 27 de octubre de 2005 , declara que 'es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos [...] 'ex tunc', lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el art. 1295 del Código Civil al que expresamente se remite el art. 1124 del mismo Cuerpo legal , efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el art. 1303 y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el art. 1123'.

Ahora bien, el perjudicado puede pedir que se le indemnicen los daños y perjuicios ( art. 1124 y 1011 C. civil ).

En nuestro caso, el contrato no establece una cláusula penal por la que el deudor se compromete a pagar una pena en caso de incumplimiento de una obligación principal, establece unas arras: hay entrega de dinero por parte del comprador. Y son arras penitenciales, así lo definen las partes incluso con mención del art. 1454 C. civil . La facultad de desistimiento la ha ejercitado el actor al comparecer en la notaria y no pagar el precio. El pacto de arras no excluye la aplicación del art. 1124 C. civil ( STS 14 noviembre 1970 ), o mejor, del art. 1101 C. civil . Pero es que como ya señalamos no se considera que las modificaciones introducidas por el comprador supongan un beneficio para la vivienda, al contrario dificultan su comercialización debido a su alta 'personalización' y la constructora demandada-reconviniente ha realizado obras por cuenta y orden del comprador que le han supuesto un perjuicio patrimonial que la actora debe indemnizar. En consecuencia, pierde las arras y debe abonar esas obras.

Finalmente, el motivo subsidiario de incongruencia de la sentencia tampoco se acoge. La sentencia parte del hecho de un desistimiento no controvertido por ninguna de las partes y aborda las tres cuestiones litigiosas que plantea: arras entregadas, obras realizadas por el actor y los extras ejecutados por la demandada.

CUARTO.- Régimen de costas.

Al desestimarse el recurso las costas se imponen al recurrente ( art. 394 y 398.1 LEC ).

Fallo

El Tribunal decide:

1º.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Don Romualdo contra la sentencia de fecha 26 marzo 2012, dictada por el juzgado de Primera Instancia Nº 1, de Granollers-Barcelona , que se confirma íntegramente.

2º.- Las costas se imponen al recurrente.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.