Sentencia CIVIL Nº 226/2017, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 777/2016 de 01 de Junio de 2017

Encabezamiento

SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)
Las Palmas de Gran Canaria
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Fax.: 928 42 97 74
Email: s04audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000777/2016
NIG: 3502341120130000012
Resolución:Sentencia 000226/2017
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000002/2013-00
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Santa María de Guía de Gran Canaria
Perito: Jesús Ángel
Apelado: Juan Ignacio ; Abogado: Francisco Miguel Ferrera Hernandez; Procurador: Carmelo Pedro
Ortiz Perez
Apelante: Juan Enrique ; Abogado: Francisco Palero Gomez; Procurador: Gemma Ayala Dominguez
Apelante: Blanca ; Abogado: Francisco Palero Gomez; Procurador: Gemma Ayala Dominguez
SENTENCIA
SALA
Iltmos. /as Sres. /as
Presidente
D. JUAN JOSÉ COBO PLANA (Ponente)
Magistrados
D. JESÚS ÁNGEL SUÁREZ RAMOS
Dª. MARGARITA HIDALGO BILBAO
En Las Palmas de Gran Canaria, a 1 de junio de 2017.
VISTAS por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente
rollo nº 777/2016 en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 9 de mayo de
2016 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Santa María de Guía en los autos de Juicio Ordinario
nº 2/2013 seguidos a instancia de DON Juan Ignacio , asistido/a por el Letrado/a D./Dña. Francisco Ferrera

Hernández, y representado/a en esta segunda instancia por el/la Procurador/a D./Dña. Carmelo Ortíz Pérez,
actuando como parte apelada-impugnante, contra DON Juan Enrique Y DOÑA Blanca , asistido/a por el
Letrado/a D./Dña. Francisco Palero Gómez, y representado/a en esta segunda instancia por el/la Procurador/
a D./Dña. Gemma Ayala Domínguez, actuando como parte apelante, siendo ponente el Sr. Magistrado D.
JUAN JOSÉ COBO PLANA, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Santa María de Guía se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: Que se ESTIMA PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Don Juan Ignacio , representado por Don CARMELO ORTIZ y bajo la asistencia letrada de Don Francisco Ferrera, frente a Doña Blanca y Don Juan Enrique , representada/o por Doña GEMMA AYALA y bajo la asistencia letrada de Don Francisco Palero y se CONDENA a la parte demandada al pago de 9.565,68 euros, más los intereses legales procedentes devengados desde la interposición de la demanda hasta el completo pago.



SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de DON Juan Enrique Y DOÑA Blanca .

La representación procesal de DON Juan Ignacio formuló escrito de oposición y de impugnación al mismo.

Tras ello, se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para deliberación, votación y fallo que tuvo lugar el día 18 de abril de 2017.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes.

1.1. Señala la parte actora en su demanda que en fecha 4 de julio de 2012 adquirió una vivienda, y que al entrar en posesión de la misma observó una serie de desperfectos, que se reflejaron en el acta notarial de 23 de agosto de 2012.

Estas deficiencias se reflejaron en el informe pericial que se aportó con la demanda, y son las siguientes: Los pavimentos interiores se encontraban muy sucios, por lo que tras la venta se detecta que varias se encuentran fisuradas, y al retirarlas para proceder a su sustitución se percata el demandante que se encuentran separadas del soporte que constituye el atezado del pavimento.

La descripción que se hace de los desperfectos en los pavimentos exteriores se limitan a una de las terrazas, en la que no existe la pendiente precisa para la recogida de aguas pluviales, la separación de varias piezas, y el despegue de las zabaletas.

Las filtraciones se localizan en todas los techos de todas las estancias.

Las humedades se localizan en la medianera izquierda de la terraza pequeña que linda con la cocina, en los paramentos de cerramiento de la vivienda con la terraza y en los pretiles de la terraza grande del salón.

1.2. La parte demandada en su contestación indicó que el demandante visitó varias veces el inmueble antes de la compra. Reseña que en fecha 15 de marzo de 2012 se llevó a cabo una pericial de la vivienda en la que se concluye que existen humedades patentes en los pretiles, muros y distintos lugares de la vivienda pero no deterioro en las baldosas del suelo.

La parte demandada considera que todos los defectos eran visibles y conocidos por el demandante a la hora de suscribir el contrato, a salvo los desperfectos en el atezado, respecto a los que indica que se trata de meras fisuras que no ha producido deterioro alguno en el pavimento, por lo que no reviste gravedad.

1.3. La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda estimando la acción únicamente con relación a los daños y perjuicios derivados de las fisuras de los pavimentos interiores y las grietas del atezado del pavimento.

1.4. La referida sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de DON Juan Enrique Y DOÑA Blanca . La representación procesal de DON Juan Ignacio formuló escrito de oposición y de impugnación al mismo.



SEGUNDO.- Como acabamos de señalar, la sentencia de instancia estima parcialmente la demanda estimando la acción únicamente con relación a los daños y perjuicios derivados de las fisuras de los pavimentos interiores y las grietas del atezado del pavimento.

Este pronunciamiento es el que combate la parte demandada en su recurso de apelación.

Dice al respecto la sentencia recurrida lo siguiente: 'Cuestión distinta es la relativa a las grietas que gravitan en torno al suelo del salón, pues se considera plenamente acreditado que las mismas no eran patentes a simple vista, sino que su existencia se reveló cuando se retiró las baldosas que aparecían fisuradas.

Se trata de un desperfecto grave, que compromete la seguridad y buen estado de la vivienda, por lo que parece evidente que Don Juan Ignacio no sólo no conocía su existencia a la hora de adquirir el inmueble, sino que de haberlo sabido no lo hubiese hecho o hubiese pagado un precio muy inferior por el mismo.

Don Eulogio aseveró que al retirar las baldosas rotas del suelo, se vieron enormes fisuras, y si bien reconoció no haber hecho catas, sí aseguró que las mismas eran de relativa relevancia, que habían formado una flecha en el forjado y que hace necesario sustituir el pavimento.

Al contrario Don Felipe , perito de la demandada, realizó una serie de afirmaciones sin haber siquiera visitado la vivienda litigiosa.

Dijo el perito en relación a las grietas, que debe levantarse el suelo y mirar el origen de las mismas y su magnitud, para elegir el sistema adecuado para su reparación, que puede consistir en un simple arreglo o en su reposición, postura por la que aboga el perito de la demandante, y de la que nada dijo Don Felipe quien, como hemos dicho, ni siquiera visitó el inmueble.

El informe pericial aportado con la demanda estima que para la reparación de estas fisuras es preciso levantar y eliminar el pavimento actual de la totalidad de la vivienda, sanear los atezados y fisuras de la tabiquería y proceder a sellado de las mismas y a pintar, tal y como se detalla en el apartado 'SOLUCIÓN A ADOPTAR' de la página 5 de su informe.

Si bien la valoración de las obras se hace de forma conjunta y confusa en las páginas 13 a 16 del informe pericial, sin determinar a qué vicio o defecto se corresponde cada uno de los trabajos detallados, se puede colegir haciendo un gran esfuerzo interpretativo que las patologías en los pavimentos interiores se corresponden a los conceptos siguientes: 01.01 demolición solado de baldosas cerám. Terrazos interior vivienda: 84,52 a 7,87, un total de 665,17.

01.05 sellado de fisuras int.vvda: 15,06 a 6,8, es igual a 102,41 euros.

01.10 Pav. Gres porcel prens, Bla, clase 1 interior vvda: 6.146,29 euros.

01.15 Pintura plástica lisa mate, paramentos interiores, 1.332,41 euros.

Todo ello hace un total de 8.246,28 euros a lo que se añade un 6 y un 10% en el informe, correspondiente a gastos generales y beneficio industrial, lo que supone un total de 9.565,68 euros.'

TERCERO.- La representación procesal de DON Juan Enrique Y DOÑA Blanca interpone recurso de apelación en el que combate la decisión de la juez a quo de estimar parcialmente la acción de saneamiento de vicios ocultos con relación a los daños y perjuicios derivados de las fisuras de los pavimentos interiores y las grietas del atezado del pavimento.



CUARTO.- La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2010 (Pte: D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ) dice lo siguiente: '

TERCERO.- Asumiendo, pues, la instancia, teniendo en cuenta lo alegado en el recurso de casación, partiendo de los hechos que se han acreditado la instancia y que han sido declarados probados, se dan los presupuestos de la obligación del vendedor de saneamiento por vicios ocultos, que proclama el artículo 1484 del Código civil.

En primer lugar, la verdadera existencia del vicio, como defecto no manifiesto y que no conocía la parte compradora; la presencia de un manantial subterráneo bajo el sótano o semisótano que provocó graves inundaciones, los cual es el hecho probado, en el que se hace especial hincapié en el desarrollo del recurso de casación.

En segundo lugar, gravedad del vicio o defecto, que hagan la cosa impropia para su uso o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o hubiera dado menos precio, sin llegar a producirse el caso de aliud pro alio, tal como se ha probado en autos, se ha especificado en el recurso de casación y se ha desarrollado en la jurisprudencia: sentencias de 20 de diciembre de 2000, 1 de julio de 2002, 22 de abril de 2004 y las de 29 de junio de 2005 y 17 de octubre de 2005 que dicen: ' Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso mas conforme con su naturaleza y mas en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970).' En tercer lugar la preexistencia del vicio, en el sentido de que existía ya en el tiempo de la perfección del contrato de compraventa'.



QUINTO.- Esta Sala, a la vista de las pruebas obrantes en las actuaciones, no puede sino estimar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada.

Y ello por lo siguiente: 5.1. No existe ninguna prueba que acredite que las baldosas del salón estuvieran agrietadas.

El primer documento que se aporta con la demanda es el acta notarial fechada el día el 23 de agosto de 2012, esto es, 60 días después de la toma de posesión de la vivienda y en ese acta notarial se refleja la situación en que se encuentra la vivienda en esa fecha, y en las fotografías aparece el suelo totalmente levantado, sin que sea posible apreciar ninguna baldosa fisurada.

En el informe pericial que aporta la parte demandada, ratificado en la vista, se reseña que el perito visitó la vivienda del mismo bloque, situada en el piso inferior, y en la misma no existen piezas cerámicas fisuradas.

Pero si hay una prueba fundamental a este respecto es el informe de la empresa tasadora TINSA que se adjunta por la parte demanda como documento UNO acompañando a la contestación a la demanda, no impugnado por la demandante y realizado por el arquitecto Don Laureano . En dicho informe sobre el valor y sobre el estado de la vivienda existen numerosas fotografías (folios 161 y siguientes) y en las mismas no se observa deterioro alguno en relación con las baldosas del suelo de las habitaciones de la vivienda. Tampoco se dice nada en el informe sobre las fisuras a que se alude en la demanda.

Hay que resaltar que el mencionado informe fue elaborado solo tres meses antes de la compra.

En todo caso, y en el hipotético caso de que se entendiera acreditado que las baldosas presentaban fisuras, tales desperfectos se hallaban a la vista, sin que la aludida suciedad del suelo (no acreditada) pueda ser invocada para entender que las referidas fisuras constituyeran vicios o defectos ocultos.

5.2. No está acreditado que las fisuras que presentaba el suelo, tras el levantamiento de las baldosas, tengan la gravedad a la que se refiere la sentencia.

Se afirma en la sentencia que al retirar las baldosas rotas del suelo, se vieron enormes fisuras, y que las mismas eran de relativa relevancia, que habían formado una flecha en el forjado y que hace necesario sustituir el pavimento.

Resulta, sin embargo, que el propio perito informante señala en la vista que, a pesar de la gravedad de lo afirmado, no realizó ninguna cata que le permitiera valorar la profundidad y gravedad de las fisuras que hacían inservible la casa para ser habitada. Añadió el perito en su comparecencia que desconocía que pasó con el arreglo de los defectos después de su peritación, que no hizo proyecto alguno para la reparación 'grave' detectada y que desconocía como se resolvieron los defectos.

En contraste con la gravedad de los defectos afirmada por el perito del demandante, Don Felipe , perito presentado por la parte demandada - que no pudo ver la vivienda objeto de la litis porque no le dejaron entrar, pero sí examinó la vivienda inmediatamente inferior, construida en el mismo tiempo y con los mismos materiales -, señala en su informe: 'En el techo de la vivienda inferior visitada no aparecen ni siquiera fisuras que se correspondan con las supuestas grietas del piso superior.' Resulta fuera de toda lógica afirmar que las grietas del suelo fueran de extrema gravedad cuando ha quedado acreditado que el techo de la vivienda inmediatamente inferior no presentaba ningún tipo de anomalía.

Ha quedado acreditado, además, que la vivienda fue habitada de forma inmediata por el comprador y en ella vive, sin que se haya presentado en la litis y como prueba de la gravedad de los defectos detectados, proyecto arquitectónico o licencia urbanística de obra mayor para 'reparar' la situación de inhabitabilidad afirmada por su perito y reafirmada en la vista.

Pero es más, lo que ya resulta sorprendente es que, siendo calificadas, tanto por la demanda como por la sentencia, las fisuras o grietas del suelo como graves y afirmando que los defectos hacían que la vivienda no fuese utilizable para su fin, la sentencia declare que en la reparación de las mismas se invirtió la cantidad de 102,41 euros, que por sí sola indica la nimiedad del desperfecto.



SEXTO.- Sobre los motivos de impugnación formulados por la parte actora, no cabe sino reiterar lo acertadamente expuesto en la sentencia.

Efectivamente, el mismo perito de la parte demandada indicó que algunos de los defectos observados en la vivienda eran ocultos, como las grietas en los forjados, pero que otros eran plenamente evidentes.

Por lo que se refiere a las filtraciones y humedades, el perito de la parte demandante indicó que desconocía si las mismas existían en el momento de la venta, dado que su visita y análisis sobre el estado de la vivienda fue posterior. Don Maximo y Don Oscar señalaron que las humedades eran perfectamente visibles, lo que se considera plenamente acreditado. No podemos dejar de reseñar además que ambos testigos indicaron que el bajo precio pactado para la venta, lo fue conforme a la situación económica del país y también teniendo en cuenta el estado de la vivienda.

En efecto, de forma clara el testigo Don Oscar indicó que la rebaja del precio se acordó por ambos motivos, y que con el sobrante el demandante acometería una serie de reformas, con lo que parece evidente que ciertamente se pactó una rebaja del precio para arreglar ciertos vicios que tenía la vivienda, y que evidentemente eran conocidos a la hora de pactar dicho precio, es decir, con carácter previo a la compra.

Esta consideración viene respaldada por la testifical de don Maximo , quien indicó que el precio se ajustó para facilitar al demandante el pago de la hipoteca y también conforme al estado de la vivienda, con lo que se acredita que el estado del inmueble se tuvo en cuenta a la hora de fijar el precio, que se convino en base a los desperfectos que eran evidentes y conocidos por ambas partes a la hora de perfeccionar el contrato.

Basta observar el acta notarial que se aportó por la parte demandante como documento nº 2 de la demanda, de fecha 23 de agosto de 2012, tras escasos 2 meses después de la compraventa, en la que se hace patente la existencia de las humedades en el interior y exterior de la vivienda. Es manifiestamente imposible que tales manchas, tal y como se verifican en dicha acta, se materializasen en ese breve periodo, y resulta evidente que el comprador pudo verlas en las dos visitas que realizó antes de acordar la venta, pues son patentes y fácilmente visibles por cualquier persona, incluso por la menos observadora.

Fallo

1º. Procede estimar el recurso interpuesto por la representación procesal de DON Juan Enrique Y DOÑA Blanca y revocar la sentencia de instancia en el sentido siguiente: Se debe desestimar y se desestima la demanda interpuesta por DON Juan Ignacio contra DON Juan Enrique Y DOÑA Blanca , absolviendo a los demandados de las pretensiones contenidas en aquélla. Con expresa imposición de costas a la parte actora.

Sin declaración sobre costa en esta alzada.

2º. Procede desestimar la impugnación efectuada por la representación de DON Juan Ignacio . Con expresa condena en costas al impugnante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación; FALLAMOS 1º. Procede estimar el recurso interpuesto por la representación procesal de DON Juan Enrique Y DOÑA Blanca y revocar la sentencia de instancia en el sentido siguiente: Se debe desestimar y se desestima la demanda interpuesta por DON Juan Ignacio contra DON Juan Enrique Y DOÑA Blanca , absolviendo a los demandados de las pretensiones contenidas en aquélla. Con expresa imposición de costas a la parte actora.

Sin declaración sobre costa en esta alzada.

2º. Procede desestimar y desestima la impugnación efectuada por la representación de DON Juan Ignacio . Con expresa condena en costas al impugnante.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.