Sentencia Civil Nº 227/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 436/2009 de 13 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Cuarta

ROLLO Nº 436/2009-T

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1089/2007

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 54 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 227/2010

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a trece de mayo de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1089/2007 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 54 Barcelona, a instancia de PROMOTORA INMOBILIARIA METROPOLIS, S.L., contra D/Dª. Antonieta y D. Leon ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 9 de febrero de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por PROMOTORA INMOBILIARIA METROPOLIS, S.L contra Leon y Antonieta , DECLARO: a) la resolución del contrato privado de compraventa suscrito por los litigantes el 2 de agosto 2006 cuyo objeto era la vivienda sita en esta ciudad, CALLE000 nº NUM000 - NUM001 , NUM002 - NUM003 ; b) la reversión de la propiedad de dicha finca en la actora; y c) el derecho de la actora a hacer suyo el 60% de las cantidades que los demandados entregaron, esto es, a hacer suya la suma de 7.704 euros. Todo ello con imposición de las costas procesales a los demandados. que estimando parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por Leon y Antonieta contra PROMOTORA INMOBILIARIA METROPOLIS,S.L., CONDENO a la demandada reconvencional a pagar a los actores reconvencionales la suma de 5.136 euros, más sus intereses legales, sin hacer especial imposición de las costas procesales de la reconvención.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de abril de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIREIA RIOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- Por auto de fecha 29 de mayo de 2.008 , de conformidad con el artículo 21.2 de la L.E.C ., se acogen las pretensiones a las que se allanó la parte demandada en el presente procedimiento, relativas a declarar resuelto el contrato de fecha 2 de agosto de 2.006 por el que el actora vendía a los demandados la vivienda sita en esta ciudad, CALLE000 número NUM000 - NUM001 , NUM002 - NUM003 y la reversión de dicha finca a la actora, sin hacer expresa declaración de las costas causadas a resultas de la declaración que se haga en la sentencia que definitivamente se dicte.

La sentencia de primera instancia estimando la demanda deducida por METRÓPOLIS S.L. contra DON Leon y DOÑA Antonieta , DECLARA la resolución del contrato privado de compraventa suscrito por los litigantes el 2 de agosto de 2.006 cuyo objeto era la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 , número NUM000 - NUM001 , NUM002 - NUM003 , la reversión de la propiedad de dicha finca a la actora, y el derecho de la actora de hacer suyo el 60% de las cantidades que los demandados entregaron, esto es, a hacer suya la suma de 7.704 euros, imponiendo a la parte demandada las costas procesales.

Asimismo, la sentencia de primera instancia estima parcialmente la reconvención y condena a METRÓPOLIS S.L. a pagar a DON Leon y a DOÑA Antonieta la suma de 5.136 euros, más sus intereses legales, sin hacer expresa imposición de las costas procesales de la reconvención.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Leon y DOÑA Antonieta interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que ha quedado claro a lo largo del proceso que la contraparte abusó de su situación preeminente, como profesional en la materia, para infundir error en los compradores sobre el tipo de contrato que se estaba suscribiendo.

La parte apelante argumenta que los demandados tuvieron una imposibilidad sobrevenida de hacer frente al pago, lo cual fue comunicado a la promotora, quienes les manifestaron que más adelante quedarían para solucionar los pormenores económicos, que intentaron ponerse en contacto con la promotora demandante, sin ser posible porque tuvieron que hacer mudanzas, y que ésta tenía diversos teléfonos sin ponerse en contacto con los compradores.

En base a lo anterior, solicita se dice sentencia por la que se revoque la de primera instancia y se estime la procedencia de la devolución de todas las cantidades depositadas por los demandados recurrentes, más los intereses que procedan, con imposición de costas de ambas instancias a la contraparte.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Existe conformidad entre ambas partes respecto de la resolución del contrato de compraventa.

La cuestión objeto del debate queda centrada en si la resolución del contrato de compraventa se ha producido por incumplimiento de la parte compradora y en las consecuencias del incumplimiento, y en concreto, si es de aplicación la cláusula sexta del contrato de compraventa que ha dado lugar al litigio, cláusula penal estipulada en caso de incumplimiento que dispone, en lo esencial, la resolución del contrato por falta de pago de cualquier plazo del precio y la consecuente devolución de la vivienda al vendedor, haciendo suya la promotora un 60% de las cantidades recibidas de los compradores, sin perjuicio, obviamente, de la obligación del vendedor de reintegrar a los compradores el 40% de las cantidades recibidas a cuenta, o si por el contraria, esta cláusula no debe aplicarse al ser nula por abusiva.

En primer término, en cuanto a la existencia de incumplimiento contractual, por no asistencia de los compradores a la Notaría el día pactado en el contrato de compraventa, las partes, hicieron constar con claridad, en la cláusula sexta del contrato privado de fecha 2 de agosto de 2.006, documento 3 al folio 23, que la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura sería el día 15 de septiembre de 2.006, por lo que los términos del contrato eran claros y no puede atribuirse mala fe a la demandante ni vicio del consentimiento por parte de los demandados.

Se dice en el recurso que los compradores avisaron verbalmente a la promotora que no comparecerían a la Notaría el día 15 de septiembre de 2.006 y que los posteriores requerimientos no fueron entregados al hallarse el destinatario ausente.

Es cierto que el burofax de fecha 24 de octubre de 2.006, documento 4 al folio 31, y que las cartas remitidas por conducto notarial en fecha 17 de noviembre de 2.006, no fueron entregadas por ser el destinatario desconocido o hallarse ausente.

Pero independientemente de lo anterior, lo que sí ha quedado suficientemente acreditado es que el día 15 de septiembre de 2.006, los compradores no acudieron a la Notaría y lo que no han probado es que lo comunicaran a la promotora vendedora y que pactaran una prórroga.

Así, las manifestaciones de la demandada y de los dos testigos, su hija y su yerno, han sido negadas por el legal representante de la demandante, y por ello, no podemos considerar probado que los compradores comunicaron verbalmente que desistían de la venta y que no se presentarían en la Notaría el día 15 de septiembre de 2.006, y mucho menos, que la actora aceptara una moratoria para la firma del contrato.

En definitiva, no consideramos acreditado que la parte demandada, verbalmente, comunicara a la actora, con anterioridad al vencimiento del plazo, la situación existente de falta de recursos económicos para comprar ni que solicitara o pactara una prórroga del mismo del plazo.

En segundo lugar, en el presente contrato, en la estipulación 6ª, como obligación accesoria, las partes pactaron una condición resolutoria con cláusula penal.

La cláusula penal prevista en el caso litigioso, establece una pena consistente en la pérdida del 60% de las cantidades pagadas a cuenta en caso de resolución y consideramos que la misma no resulta desproporcionada.

Por ello, como la parte compradora ha incumplido injustificadamente el contrato, sin que se pueda apreciar incumplimiento alguno por parte de la vendedora, es procedente la resolución de aquél.

Y finalmente, consideramos que no existe vicio del consentimiento pues no se ha probado la existencia de error alguno al suscribir el contrato, y por tanto, al haberse pactado en el contrato una cláusula penal para el caso de que la parte compradora incumpla la obligación de suscribir la escritura pública de compraventa, es de aplicación al caso la cláusula penal estipulada en caso de incumplimiento.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar la sentencia de primera instancia.

TERCERO.- Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Antonieta y DON Leon contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 54 de Barcelona, en los autos de Procedimiento Ordinario número 1.089/2.007, de fecha 9 de febrero de 2.009, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.