Sentencia Civil Nº 227/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 38/2011 de 31 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2011-0000156

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 38/2011- AM -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000534/2009

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE MONCADA

Apelante: DÑA. Amelia .

Procurador.- DÑA. Mª ROSA RODRIGUEZ GIL.

Apelado: PROYECTOS Y VIVIENDAS MILENIUM, S.L..

Procurador.- DÑA. BEGOÑA MOLLA SANCHIS.

SENTENCIA Nº 227/2011

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

DÑA. SUSANA CATALAN MUEDRA

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

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En Valencia, a treinta y uno de marzo de dos mil once.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Ordinario 534/2009, promovidos por DÑA. Amelia contra PROYECTOS Y VIVIENDAS MILENIUM, S.L. sobre "cumplimiento de contrato de compraventa", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por DÑA. Amelia , representado por el Procurador Dña. Mª ROSA RODRIGUEZ GIL y asistido del Letrado D. CARLOS PINEDA NEBOT contra PROYECTOS Y VIVIENDAS MILENIUM, S.L., representado por el Procurador Dña. BEGOÑA MOLLA SANCHIS y asistido del Letrado D. ARTURO JORGE LLORCA.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE MONCADA, en fecha 4 de octubre de 2010 en el Juicio Ordinario 534/2009 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO íntegramente la demanda presentada por elProcurador Rosa Rodríguez Gil, en nombre y rerpesentación de Amelia , con condena en costas a la demandante. DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda reconvencional formualda por PROYECTOS Y VIVIENDAS MILENIUM, S.L. representada por elProcurador Begoña Molla Sanchis condenando a Amelia al pago de 78.500 € más intereses legales y costas."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de DÑA. Amelia , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de PROYECTOS Y VIVIENDAS MILENIUM, S.L.. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 28 de Marzo de 2011.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO .-

Dª. Amelia presentó demanda frente a la mercantil Proyectos y Viviendas Milenium S. L. en solicitud, según los términos del suplico de su demanda: de condena a la demandada a elevar a escritura pública la compraventa suscrita entre las partes mediante documento privado de fecha 10 de julio de 2006. Y al abono a la actora del importe principal de 229.819 euros, e intereses de demora desde el requerimiento fehaciente de fecha 14 de abril de 2009.

Y frente a dichas pretensiones se alza la demandada oponiéndose a la demanda, y además dirigiendo reconvención contra la Sra. Amelia para obtener la declaración del derecho de la reconviniente a que le sea restituida la cantidad de 78.500 euros por la reconvenida, y la condena de ésta a su pago, así como a los interés legales de dicha suma.

Y se dicta sentencia en la instancia por la que se desestima la demanda inicial y se acepta la reconvencional.

Resolución que es apelada por la Sra. Amelia .

SEGUNDO .-

Aduce la parte apelante error en la valoración de la prueba e infracción de los artículos 1454 y 1158 del Código Civil y la jurisprudencia que los interpreta.

Y, al efecto, no siendo factible entrar a conocer de los hechos y pedimento novedosos articulados en la apelación con carácter subsidiario, que no lo fueron en la primera instancia, como el relativo a que por el incumplimiento de la contraparte debería ser penalizada con la pérdida de la totalidad de las cantidades adelantadas como pago del precio de la compraventa, por vedarlo, entre otros, los artículos 412 y 456-1 de la LEC , en lo que es, como decíamos, la cuestión nuclear, cual es la naturaleza penitencial o confirmatoria de las arras pactadas por las partes en el contrato de fecha 10 de junio de 2006 (folio 13 de las actuaciones), corresponde partir de la doctrina jurisprudencial, que resume la S. nº 606/2009, de 29 de septiembre , de esta Sala, cuando señala que ha diferenciado tres tipos de arras: las confirmatorias, que son expresión de un contrato con fuerza vinculante y se corresponden a entregas o anticipos "a cuenta del precio", que en caso de resolución se han de devolver; las arras penales, cuando lo entregado no se impute al precio, sino que actúa de modo similar a como lo hace la cláusula penal del artículo 1152 del Código Civil , es decir, funcionan como garantía del cumplimiento, y se pierden si el contrato es incumplido, pero no permiten desligarse del mismo; y las arras penitenciales, que son las reguladas en el art. 1454 del mismo Código a modo de multa o pena, y son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante su pérdida o su restitución doblada ( SSTS 10-3-86 , 12-7-86 , 31-7-92 y 24-12-93 ...). Y, que partiendo de esta clasificación, la jurisprudencia también ha sido unánime al declarar que las arras del mismo artículo 1454 , cuyo contenido no es imperativo ya que no se trata de una norma de derecho necesario, por su naturaleza penitencial tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva del contrato, de modo que para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan esas arras, expresando de una manera evidente, clara, precisa y rotunda la intención de los contratantes de desligarse del contrato por dicho medio resolutorio, ya que si no hay tal voluntad indubitada habrá de entenderse que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( SSTS 17-2-82 , 10-11-83 , 19-10-84 , 10-3-86 , 30-4-88 , 9-3-89 , 8-5-90 , 4-11-91 , 12-12-91 , 6-2-92 , 31-7-92 , 28-9-92 , 3-10-92 , 24-12-92 , 11-12-93 , 11-4-94 , 10-6-94 , 21-6-94 , 15-3-95 , 25-3-95 , 28-3-96 , 18-10-96 , 10-2-97 ,...).

Y, al respecto, se comparte con la Juzgadora de Instancia que el tenor literal del contrato suscrito entre las partes en su consideración global permite considerar de manera meridianamente clara que nos encontramos ante arras penitenciales, independiente que alguna expresión, de considerarla aisladamente, pudiera dar a entender otra cosa, como la que se alude del apartado "actúan", segundo, al aludir a las pactadas "como una prueba más de tener una señal de la perfección de la compraventa objeto de este contrato, para así no dejar lugar al arrepentimiento de ninguna de las partes...", puesto que en este mismo párrafo se expone que la aceptan "...con objeto de comprometerse los contratantes a su conclusión y ejecución, por temor de perderlas el que las ha dado o de restituirlas dobladas las que ha percibido...", coherente con el tenor del artículo 1454 del Código Civil ; al igual que la estipulación 2ª, en la que directamente se conceptúan como las que "...regula y define el artículo 1454 del Código Civil...", y también, de manera coincidente con lo anterior, en la estipulación 3ª , al establecer su duración hasta la firma de la escritura de compraventa; y, de manera más significativa, si cabe, la 7ª, cuando se dice que: "Conforme al artículo 1454 del Código Civil , expresamente se hace constar que como contrato de arras, en el supuesto que la Propiedad no compareciere a la firma de la escritura pública, previa la notificación establecida, deberá abonar el doble de la cantidad recibida", y que: "Si el no compareciente es el Comprador, perderá éste la cantidad entregada, quedando el presente contrato sin valor ni efecto alguno y pudiendo la Propiedad disponer del inmueble sin limitación alguna."

Y sin que sea óbice a dicha conclusión el que se haya pactado que la entrega de arras, así como los 78.000 euros entregados por la demandada al Ayuntamiento de Foios por el exceso del aprovechamiento urbanístico asignado a la demandante, lo fueran como anticipo del precio, puesto esto sería así en la medida que no se ejercitara la facultad expresamente querida por las partes en el contrato de desistimiento del mismo en aplicación de las arras penitenciales.

Y sin perjuicio de considerar también que a la firma del documento privado pendía la convalidación del convenio urbanístico al que se alude y del que se hace depender la consumación del contrato, puesto que, se insiste, también se otorgaba a las partes la facultad comprendida en el artículo 1454 del Código Civil .

En segundo lugar cabe mencionar, aunque no por el mismo orden que lo hace la apelante, que quedó manifestada claramente la voluntad de la demandada, que era lo significativo al caso, en orden a no continuar con el contrato, cuando, con ocasión del burofax remitido por la apelante de fecha 7 de abril de 2009, además de requerirle de pago, le conmina en el plazo de diez días a elevar la escritura de compraventa el contrato (folio 41), si se relaciona con la estipulación 7ª del convenio privado suscrito entre las partes, y aunque la demandada no se haya ceñido estrictamente a la misma. Puesto que en el mismo se indica que, si el comprador no comparece a la firma de la escritura pública, pierde la cantidad entregada como arras, quedando el contrato sin efecto alguno. E, indudablemente, si éste ni siquiera acepta señalar fecha para dicha firma, menos aún querrá acudir a dicho otorgamiento. Sin que se comparta la apreciación del actor de que, por no haberse notificado por la entidad compradora, de acuerdo con la estipulación 3ª, con antelación de diez días, el nombre del Notario, no cabría entenderla como desistida, cuando, se insiste, queda clara de otra forma dicha voluntad renuente a la firma de la escritura.

Por último, en lo que atañe a la reconvención, corresponde estar, igualmente, a lo que se decide en la sentencia que se apela, ya que una vez que se admite reiteradamente por la apelante que el importe de 78.000 euros abonado por la demandada al Ayuntamiento de Foios correspondía a una parte del precio, no cabe considerarlo, a su vez, un desembolso propio de la compradora, sino, en todo caso, de la demandante. La que, por lo demás, es la que se beneficia del incremento del aprovechamiento urbanístico correspondiente a dicha satisfacción económica.

Por lo que surge la obligación de la restitución de esta cantidad a la demandada, bien porque se encuadre el pago como realizado por tercero, conforme al artículo 1158 del Código Civil , puesto que hasta la consumación del contrato no cabría entenderla consolidada como parte del precio, bien, de no ser así, por generar en otro caso un enriquecimiento injusto para la apelante al desaparecer de manera sobrevenida la causa que hubiera legitimado el mantenimiento de dicha suma, traducida en el indicado exceso en el aprovechamiento urbanístico, que pasa a incorporarse al patrimonio de la demandante, por la misma razón de no haber llegado a traducirse aquella cantidad de manera definitiva como parte del precio al desistirse por el comprador del contrato, dejando dicho pago de tener sustento en el mismo, y determinando el empobrecimiento correlativo de la demandada.

Lo que lleva a desestimar el recurso de apelación y a confirmar la sentencia de instancia.

TERCERO .-

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada (artículos 398 y 394 de la LEC 1/2000 ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO .-

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por Dª. Amelia contra la sentencia dictada el 4 de octubre de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 3 de los de Moncada en juicio ordinario de la LEC nº. 534/2009.

SEGUNDO .-

SE CONFIRMA la citada resolución.

TERCERO .-

SE IMPONEN las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9º , procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por razón de la cuantía (artículo 477.2 núm. 2 de la LEC ), y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, conforme a los Acuerdos adoptados por la Junta General de Magistrados de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de Diciembre de 2000, elevados a doctrina por el propio Tribunal en la sucesivas resoluciones dictadas sobre la materia; dichos recursos, habrán de prepararse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 5 días siguientes a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre , con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.