Sentencia Civil Nº 227/2013, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 307/2012 de 07 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LEON

SENTENCIA: 00227/2013

ROLLO 307/2012

ORDINARIO 255/2011

JUZGADO LEON-2

S E N T E N C I A NÚM 227/2013

ILTMOS. SRES.

D.MANUEL GARCÍA PRADA.-PRESIDENTE

DOÑA SONIA GONZÁLEZ PÉREZ.-MAGISTRADA-ADSCRITA

DOÑA EVA ISABEL SANJURJO RÍOS.-MAGISTRADA-SUPLENTE.

En la Ciudad de León, Siete de Mayo de dos mil trece.

VISTOen grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de LEON, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000255 /2011, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.2 de LEON, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000307 /2012, en los que aparece como parte apelante, Crescencia , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. LUIS ENRIQUE VALDEON VALDEON, asistido por el Letrado Sra. Maria Reyes López Llamazares , y como parte apelada, Magdalena , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. NURIA REVUELTA MERINO, asistido por el Letrado D. VICENTE IGNACIO MORÁN GONZÁLEZ, siendo el Magistrado-Ponente DOÑA EVA ISABEL SANJURJO RÍOS.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.2 de LEON, se dictó sentencia en el procedimiento ORDINARIO NÚM. 255/2011, del que dimana este recurso, cuya parte dispositiva dispone: FALLO:Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por el procurador Sr. Valdeón Valdeón en nombre y representación de Crescencia contra Magdalena absolviendo a esta de las pretensiones contra ella.

Y estimando la demanda reconvencional presentada por la procuradora Sra. Revuelta Merino en nombre y representación de Magdalena contra Crescencia debo condenar y condeno a esta a abonar a aquella 27.500 euros (debiendo deducir la cantidad cobrada en virtud de la ejecución del aval) mas el interés legal desde la presentación de la demanda.

Debo condenar a la demandada al pago de las costas procesales.

Con fecha 21/03/2012 se dicto auto de aclaración cuya parte dispositiva contiene: ACLARAR Y COMPLETAR el fallo de la sentencia de 28 de febrero en los siguientes extremos:

La condena de la demandante reconvenida se fija en 25.000 Euros.

Los intereses de esta cantidad se abonaran desde el devengo de cada mensualidad hasta la ejecución del aval

No procede acordar la devolución del aval.

Se condena a la demandante al pago de las costas procesales tanto devengadas por la demandada como por la reconvención.'

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, señalándose la audiencia del día 06/11/2012, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.-Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución recurrida, y a ellos nos remitimos en todo cuanto no se diga en los de la presente.

SEGUNDO.-Por la representación de Dña. Crescencia se interpone recurso de apelación contra la sentencia de instancia (aclarada mediante auto de 21 de marzo de 2012 ) en la que se desestima la demanda presentada contra Dña. Magdalena donde se ejercitaba una acción de resolución de contrato del local de negocio destinado a bar restaurante sito en la Ctra. General s/n de Valdehuesa alegando que la demandada propietaria no ejecutó las obras de reparación del tejado que le correspondía. Asimismo, dicha sentencia estimó la demanda reconvencional presentada por Dña. Magdalena contra Dña. ElmaCascallanaMozo consistente en la reclamación de las rentas devengadasdesde diciembre de 2010 hasta el momento del vencimiento del contrato (septiembre de 2011).

TERCERO.-La parte apelante en su escrito de recurso alega un error en la valoración de la prueba. Analiza algunos de los hechos que en la sentencia de instancia se tienen como acreditados realizando al respecto las correspondientes observaciones, para seguidamente centrarse en los fundamentos de derecho tercero y cuarto de la sentencia apelada.

Resumidamente, y en relación con el fundamento de derecho tercero de la sentencia, puede decirse que la parte apelante insiste en que ningún caso la causa de resolución del contrato fuera como consecuencia de la apertura de un nuevo negocio en otro lugar, sino el tener que estar durante meses detrás de la propiedad para que reparase de manera definitiva unas humedades, goteras y filtraciones que tenía obligación de reparar. Sostiene que la propiedad fue requerida de manera verbal durante innumerables meses y después de manera fehaciente por medio de burofax y que el plazo prudencial que la demandada reconviniente alegó porque según ella había nieve en los tejados ha quedado acreditado que era falso, evidenciando el afán de seguir dando largas a la parte apelante para no dar cumplimiento a sus obligaciones. Además, le sorprende que sabiendo que el local arrendado era para el uso de restaurante, diga la juzgadora a quo que la situación no era calamitosa, cuando en las fotografías del documento anexo nº 5 de la demanda se aprecia perfectamente la existencia de humedades, filtraciones y goteras. Afirma también que la juzgadora no ha tenido en cuenta que en un negocio de cara al público donde la imagen y la comodidad son extremadamente importantes hacen que dicha causa, per se, lo sea para considerar que no se puede llevar a buen puerto el fin para el que el arrendamiento fue constituido que es el correcto uso del local.

Por otro lado, y en relación con la reconvención, sostiene la parte apelante la improcedencia de la misma, por cuanto a la fecha de la formulación de la demanda dicha parte ya había resuelto el contrato por incumplimiento de la realización de las obras y reparaciones necesarias en el restaurante. Además, señalan que una vez ejecutado el aval con anterioridad a la celebración de la audiencia previa, no procede continuar con su acción, pues ya ha obtenido sus pretensiones, cobrar la totalidad de las rentas que restaban hasta la conclusión del contrato. Sin embargo, afirma también que aún en caso de no haber ejecutado el aval, igualmente procedería la desestimación de la acción. Vuelve a insistir en que no se trata de una resolución unilateral del contrato por parte de la apelante, sino de una resolución del contrato por incumplimiento de la parte demandada reconviniente de sus obligaciones. En cuanto a que la sentencia hace referencia a que la parte apelante no puso el local a disposición de la contraparte mediante la entrega de las llaves del mismo, recuerda que se manifestó la intención de proceder a la consignación judicial de las llaves, lo cual fue denegado por el juzgado, por lo que consideran que es inadmisible y totalmente falso achacarles la 'falta de acuerdo en la recepción o entrega de las llaves' o 'una situación creada por desidia de la arrendataria'.Por último, recuerda que la consignación notarial de las rentas del mes de diciembre de 2010 y enero de 2011 que se hizo lo fue porque la arrendadora le dijo que no se molestara en pagar porque iba a cancelar la cuenta bancaria en que se hacían los pagos.

CUARTO.-Por la representación de la parte demandada Dña. Magdalena se presenta escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario solicitando la desestimación íntegra del mismo, confirmando en todos sus extremos la sentencia recurrida.

QUINTO.-En primer lugar, hemos de pronunciarnos sobre la existencia o no de un incumplimiento de la propiedad determinante de causa resolutoria del contrato firmado el 1 de octubre de 2007 y modificado el 1 de septiembre de 2010. Pues sostiene la parte apelante que la causa de resolución del contrato fue el incumplimiento de la arrendadora a efectuar las obras de reparación pertinentes en el tejado del local objeto de litigio con el fin de paliar las humedades, filtraciones y goteras.

Pues bien, a la vista de la prueba practicada a lo largo de todo el proceso, no es posible alcanzar una conclusión distinta a la obtenida por la juzgadora de instancia, la cual sostiene que 'no puede considerarse que exista un incumplimiento de la propiedad determinante de causa resolutoria, sino que ha existido un abandono de la arrendataria'.

Como decimos, de la prueba obrante en autos, no puede desprenderse un incumplimiento de la arrendadora, pues cuando el 31 de enero de 2011 el letrado de la arrendadora recibe comunicación de la arrendataria sobre la existencia de goteras instando a su inmediata reparación, concediendo plazo de una semana para la reparación y que de lo contrario declararía resuelto el contrato por incumplimiento,lo cierto es que no consta que la propiedad se negara a ejecutar las obras pertinentes. Como señala la juzgadora de instancia, la propiedad exigió un plazo prudencial para acometer las obras pertinentes, como figura en el burofax fechado el 1 de febrero de 2011. En dicho burofax se indicaba que ya se había procedido a iniciar las gestiones oportunas para realizar las reparaciones solicitadas y que la empresa que se iba a encargar de las mismas estaba ya contratada y apercibida de las tareas a efectuar, pero que debido a las condiciones meteorológicas y a la cantidad de nieve acumulada en los tejados no podían facilitarles una fecha y hora concreta para la realización de las reparaciones.Y poco después de dicho burofax, la propiedad remitió otro a la arrendataria fechado el 4 de febrero de 2011 en el que se le comunicaba que el día 9 de febrero de 2011 se desplazaría al local arrendado la empresa encargada de ejecutar las reparaciones oportunas, si bien dicho burofax no fue recibido por la arrendataria, pues consta como 'sin entregar, no reclamado. Caducado en lista'.

Por consiguiente, a nuestro parecer, no ha quedado acreditada la mala disposición de la arrendadora a efectuar las reparaciones oportunas, teniendo en cuenta que ésta no se negó a las mismas desde el mismo momento en el que consta acreditado en autos que se le comunicó la existencia de las goteras o humedades, y en consecuencia, no cabe atribuir como causa de resolución del contrato un incumplimiento de la arrendadora.

El cierre o abandono del local en el mes de noviembre de 2010 por la arrendataria, como también opina la juez de instancia, parece deberse a un motivo comercial, en tanto que ésta había abierto otro restaurante. De hecho a estos efectos es bastante indicativo el burofax que recibe la propietaria del local objeto de litigio a principios del mes de diciembre de 2010,en donde ya en élla arrendataria daba por resuelto el contrato de arrendamiento y en ningún momento alegó la no reparación de goteras, filtraciones o humedades. No obstante, en él sí se hablaba de los pocos beneficios que se obtenían con el local arrendado.

A mayor abundamiento, y en conformidad con el criterio de la juzgadora de instancia, creemos que las fotografías que se incorporan al informe pericial de la Sra. Camila (realizado después de más de tres meses de que el local se cerrara) no acreditan una situación calamitosa como por el contrario parece sostener la parte apelante, de forma que no parece oportuno el alegato de dicha parte en relación con las malas condiciones del restaurante que impedían su normal uso.

SEXTO.-Respecto a la reconvención estimada por la sentencia de instancia considerando la parte apelante la no procedencia de la misma, también en este aspecto hemos de mantener la misma opinión vertida en dicha sentencia. Pues a la vista de la prueba practicada, creemos que es procedente la reclamación de las rentas devengadas desde el mes de diciembre de 2010 hasta la fecha de vencimiento del contrato (septiembre de 2011).

En este caso, además de lo argumentado por la juzgadora en el fundamento jurídico cuarto de su sentencia, hay que tener en cuenta que la cláusula segunda del contrato obliga al pago de la totalidad de las rentas hasta la finalización del contrato al no haber existido preaviso en el tiempo convenido. Además, poco importa aquí que el aval ya se hubiera ejecutado y por tanto la arrendadora ya hubiera cobrado las rentas reclamadas, pues lo que se reconoce es tan sólo un derecho al cobro por la arrendadora. La declaración de condena tiene un simple efecto declarativo y ratificador del acto de ejecución del aval, pero supone estimar la pretensión ejercitada en la demanda reconvencional, como razona la juzgadora de instancia.

A mayor abundamiento, la propietaria del local arrendado no recuperó la posesión del mismo, pues las llaves no le fueron devueltas, lo cual perfectamente podría haberse hecho, como se indica en la sentencia recurrida, mediante una simple consignación notarial.

Por último, sólo nos queda referirnos a la consignación notarial de las rentas del mes de diciembre de 2010 y enero de 2011 que la arrendataria efectuó, pues explica ésta en su recurso de apelación que se hizo porque la arrendadora le dijo que no se molestara en pagar ya que iba a cancelar la cuenta bancaria en que se hacían los pagos. Pues bien, tal y como también se argumenta en la sentencia apelada, dicha consignación no puede tener efecto liberatorio, pues no cumple los requisitos previstos en el CC. Además, la consignación no se produjo porque la arrendadora se negara a recibir el importe de las rentas, o al menos no se acreditó dicho extremo por la arrendataria.

SÉPTIMO.-Como quiera que la presente resolución es íntegramente confirmatoria de la recurrida procede, conforme al apartado primero del art. 398 de la LEC , imponer a la parte apelante las costas de esta alzada, toda vez que el caso no presentaba serias dudas de hecho o de derecho que pudieran justificar, de acuerdo con el art. 394.1 LEC , un pronunciamiento diferente al respecto.

Vistoslos preceptos legales invocados, sus concordantes, y demás de aplicación

Fallo

Se desestimael recurso de apelación interpuesto por la representación de DÑA. Crescencia contra la Sentencia dictada el día 28 de febrero de 2012 (aclarada mediante auto de 21 de marzo de 2012) por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de León , dictada en Autos de Juicio Ordinario seguido bajo el nº 255 de 2011, habiendo actuado como demandante DÑA. Crescencia y como demandada DÑA. Magdalena . En su virtud se confirma íntegramente la reseñada resolución, imponiéndose las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución en legal forma a las partes, únase testimonio al Rollo y llévese el original al legajo correspondiente, remitiéndose las actuaciones al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para sucesivos trámites.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando en apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.