Sentencia Civil Nº 227/2015, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 319/2015 de 26 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

SENTENCIA: 00227/2015

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

N01250

C., EL CID, 20

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 987/233159 Fax: 987/232657

N.I.G. 24089 42 1 2012 0004101

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000319 /2015

Juzgado de procedencia:JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N3 de LEON

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000421 /2012

Recurrente: Gaspar , Eva

Procurador: MONTSERRAT ARIAS AGUIRREZABALA, MONTSERRAT ARIAS AGUIRREZABALA

Abogado: JUAN RODRÍGUEZ ZAPATERO, JUAN RODRÍGUEZ ZAPATERO

Recurrido: CP DIRECCION000 PARCELA NUM000 DE LEON

Procurador: MARIA SOLEDAD TARANILLA FERNANDEZ

Abogado: EUFEMIO GARCIA ALVAREZ

SENTENCIA NUM. 227-15

ILMOS/A SRES/A:

D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.- Presidente

D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.- Magistrado

Dª Mª DEL PILAR ROBLES GARCIA.- Magistrada

En León, a veintiséis de octubre de dos mil quince.

VISTOSen grado de apelación ante esta Sección Segunda de la Audiencia Provincial de León, los Autos de Procedimiento Ordinario 421/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de León, a los que ha correspondido el Rollo Recurso de Apelación (LECN) 319/2015, en los que aparece como parte apelante D. Gaspar y Dª. Eva , representados por la Procuradora Dña. Montserrat Arias Aguirrezabala y asistidos por el Letrado D. Juan Rodríguez Zapatero y como parte apelada la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 PARCELA NUM000 DE LEON, representada por la Procuradora Dña. Maria Soledad Taranilla Fernández y asistida por el Letrado D. Eufemio García Álvarez, sobre nulidad acuerdo junta general extraordinaria, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 18 de mayo de 2015 , cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO:Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la Procuradora Sra. Arias Aguirrezabala en nombre y representación de D. Gaspar y Dª. Eva contra la comunidad de propietarios del DIRECCION000 parcela NUM000 ', absolviendo a la demandada de las pretensiones de la demanda y con expresa imposición de costas '.

SEGUNDO.-Contra la relacionada sentencia, se interpuso por la parte demandante recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a la contraparte, por ésta se presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación, el día 13 de octubre actual.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La común representación de D. Gaspar y su esposa Dña. Eva , en su condición de propietarios de la vivienda sita en CALLE000 nº NUM001 , NUM002 de esta ciudad, formuló demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 Parcela NUM000 ' de esta ciudad, solicitando al amparo de los artículos 7 , 12 , 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal la nulidad o anulabilidad del acuerdo del punto 3º del orden del día de la Junta General Extraordinaria de 1 de diciembre de 2011, por el que, en relación con un local comunitario, fruto del cierre por la Comunidad de una determinada superficie de los soportales del edificio, con el voto en contra de los actores (propietarios de la finca NUM001 - NUM002 ) y la abstención del NUM001 - NUM003 , se aprobó 'que se destine a uso Comunitario pero pudiendo ser alquilado en un momento determinado y si se presenta una oportunidad siempre que se cumpla la legislación vigente en cuanto a su destino, uso, acondicionamiento, etc.'

La Comunidad demandada se opuso a la demanda alegando, en lo que aquí nos interesa, que el acuerdo se ajustaba estrictamente a la legalidad vigente, en cuanto que, por una parte, cumplía con la mayoría de 3/5 exigida por el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal para el arrendamiento de elementos comunes (de los 154 vecinos solo se opusieron los actores) y, por otra, en el propio acuerdo se condicionaba el arrendamiento al cumplimiento de la ley en cuanto a destino, uso y acondicionamiento.

La sentencia dictada en la primera instancia desestimó la demanda y contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación actora, alegando, en síntesis, que los hechos probados en el procedimiento pusieron de manifiesto la conversión de un porche abierto comunitario en un local cerrado, creándose así una finca nueva y susceptible de uso independiente que antes no existía y que puede ser destinada a fines comerciales y que no aparece contemplada ni en la escritura de división horizontal ni en los estatutos de la Comunidad, alterándose con ello, además, la configuración externa del edificio; en segundo lugar, que su posible arrendamiento, permitido por el acuerdo impugnado, carece de justificación desde el punto de vista de la Comunidad y perjudicaría notoriamente a los recurrentes, al tener su vivienda justo encima del local, llamando la atención sobre el hecho de que con anterioridad al acuerdo impugnado no hubo ningún otro que legalizase la obra ni la conversión operada ni que precisase el destino que se iba a dar al local; en tercer lugar, que la resolución recurrida incurre en significativos errores en la valoración de la prueba, en cuanto que en ningún momento consintieron los actores el cierre, pues nunca se sometió al acuerdo de los comuneros la conversión del porche en local y menos aún se detallaron las obras a ejecutar y el destino que se le iba a dar al espacio cerrado; en cuarto lugar, la indebida aplicación al caso del art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , puesto que no estamos ante la simple aprobación del destino de un local que como elemento común podría ser objeto de arrendamiento por parte de la Comunidad, sino ante la alteración del título constitutivo, la alteración de la configuración exterior del edificio y la modificación del destino y el uso de un elemento común, que habría exigido la unanimidad de todos los comuneros, según se establecía en el nº 1 del referido precepto, en su redacción anterior al texto vigente y que, por no haberse obtenido, convierte en nulo de pleno derecho el acuerdo impugnado.

SEGUNDO.- Susceptibles de tratamiento conjunto todos los motivos enunciados, en cuanto todos giran en torno a la misma idea de que la actividad emprendida por la Comunidad de Propietarios hace años y que culminó con la posibilidad de arrendar un espacio cerrado que en un principio no era más que unos simples soportales, hubiera exigido la unanimidad de los comuneros que la integran, para su resolución se hace necesario sintetizar el repaso de los acuerdos adoptados por la comunidad que se realiza en la contestación a la demanda y que cuenta con el soporte documental a la misma adjuntado. Así tenemos que:

1º) En Junta General celebrada el 24 de mayo de 2007, punto 3º del orden del día, tras explicarse por la presidencia la problemática que planteaba el 'cerramiento de los bajos' y las entrevistas mantenidas con los responsables municipales, con tan solo un voto en contra y trece abstenciones, se aprobó realizar el cerramiento. Dicho acuerdo no fue impugnado.

2º) En Junta General celebrada el 28 de mayo de 2008, al exponer el Presidente las actuaciones llevadas a cabo durante el ejercicio, incluyó el cierre ya efectivo de los soportales y la instalación de puntos de luz y enchufes, así como que el Ayuntamiento no autorizaba la obra e instaba a su demolición

3º) En Junta General celebrada el 25 de mayo de 2009, se aprobó, sin ningún voto en contra, realizar obras de acondicionamiento del local que incluían la instalación de un servicio.

4º) En Junta General celebrada el 24 de mayo de 2010, en el punto 4º del orden del día se trató de las exigencias del Ayuntamiento en relación con el local, acordando nombrar una comisión para realizar las consultas jurídicas y técnicas que fueran necesarias y decidir la presentación de los recursos pertinentes para tratar de evitar la demolición del cerramiento.

5º) En Junta General celebrada el 24 de mayo de 2011 se informó sobre el resultado de las anteriores consultas, favorables a los intereses de la Comunidad y por el propietario del NUM002 , el codemandante Sr. Gaspar , se preguntó por el futuro uso de los locales cerrados y por la previsión de modificación o no del título constitutivo de los coeficientes de participación de las distintas viviendas y locales, para lo que entendía era necesaria la unanimidad.

6º) En Junta General Extraordinaria celebrada el 1 de diciembre de 2011, una vez se entendió estaba legalizada la obra por el Ayuntamiento, con el voto en contra de la finca NUM001 - NUM002 (los actores recurrentes) y la abstención del NUM001 - NUM003 , se adoptó el acuerdo impugnado: 'que se destine (el nuevo local cerrado) a uso comunitario pero pudiendo ser alquilado en un momento determinado y si se presenta la oportunidad siempre que se cumpla la legislación vigente en cuanto a su destino, uso, acondicionamiento, etc.'.

7º) En Junta General celebrada el 25 de junio de 2012 y tras presentarse en fecha 28-02-12 por los propietarios de la finca NUM001 - NUM002 una demanda de conciliación contra la Comunidad de Propietarios para que se aviniera a dejar sin efecto el último acuerdo referido, por unanimidad de los asistentes se ratificó el mismo 'en cuanto al alquiler del local para cualquier uso siempre que cumpla estrictamente la normativa municipal'.

De la anterior relación circunstanciada de hechos, que culminaron con la presentación de la demanda de que dimana el presente procedimiento en fecha 17.05.12, se deduce que cuando se tomó el acuerdo impugnado los soportales llevaban cerrados y el local tenía la configuración y consideración de tal desde hacía casi cuatro años, sin que los ahora recurrentes hubieran impugnado el acuerdo por virtud del cual se decidió el cierre y con ello alterar el nivel de efectiva edificación y la configuración exterior del edificio, por más que fuesen conscientes de que tales cambios exigían la unanimidad de todos los comuneros. Por lo tanto, cuando se contempló como posible destino del local su arrendamiento, éste tenía una existencia consolidada de varios años, no se acababa de cerrar, habiendo entrado a formar parte de los elementos comunes del edificio como tal local y no como unos simples soportales susceptibles de un uso distinto y de menor entidad.

Y existiendo a fecha 01.12.11 un local comunitario en los bajos del edificio, el régimen aplicable para su arrendamiento es le previsto en el art. 17 de la Ley de Propiedad horizontal, según redacción dada a la norma 1ª por la Ley 51/2013, de 2 de diciembre , que establece que 'El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere'.

Obtenidas dichas mayorías para la adopción del acuerdo impugnado, que, como queda dicho, se adoptó con un solo voto en contra y una abstención (en una Comunidad de 154 vecinos) y no teniendo encaje los inconvenientes que los actores ven al posible arrendamiento del local comunitario en el concepto de 'propietario directamente afectado' previsto para otros supuestos, es claro, conforme se razona en la resolución recurrida, que el acuerdo resulta acorde a Derecho y que su impugnación no puede prosperar.

TERCERO.- Por cuanto antecede, el recurso de apelación debe ser desestimado, debiendo imponerse a los recurrentes las costas procesales del mismo derivadas ( art. 398 en relación con el art. 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

VISTOSlos preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimandoel recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dña. Montserrat Arias Aguirrezabala, en nombre y representación de D. Gaspar y Dña. Eva , contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de León, en fecha 18 de mayo de 2015 , en los autos de Juicio Ordinario nº 421/2012 de dicho Juzgado, que fueron elevados a esta Audiencia Provincial el 26 de agosto siguiente, la confirmamosen todos sus pronunciamientos, con expresa imposición a los recurrentes de las costas procesales de la presente alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente y testimonio al presente rollo de apelación y remítase todo ello al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para su ulterior sustanciación.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.