Sentencia Civil Nº 227/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 354/2015 de 17 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 354/2015-4ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 382/2014

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 MANRESA

S E N T E N C I A N ú m. 227/2016

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a 18 de mayo de 2016.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 382/2014 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 6 Manresa, a instancia de D. Felix y D. Julián , contra PRAT MATERIALS I MAQUINARIA SL, D. Roque y D. Luis Carlos , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 19 de enero de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'RESOLC: Estimar parcialment la demanda formulada per la representació Don. Felix i Don. Julián contra PRAT MATERIALS I MAQUINARIA, S.L, Don. Luis Carlos i Don. Roque , establint els següents pronunciaments:

1.- Declaro resolt el contracte d'arrendament de local celebrat entre les parts en data 11 de febrer de 2003.

2.- Dono lloc al desnonament per manca de pagament de la renda i altres quantitats repercutibles de la finca objecte d'arrendament, tenint lloc el llançament el dia 16 d'abril de 2015 i hora de les 10:00.

3.- Condemno a PRAT MATERIALS I MAQUINARIA, S.L i Don. Roque a pagar solidàriament a l'actora la quantitat de 200.755,86 euros , i al pagament de rendes degudes i les que vagin vencent fins al lliurament de la possessió de la finca a la propietat.

La quantitat esmentada meritarà els interessos moratoris de l' art. 1.100 i 1.108 del CC des del 2 de maig de 2014 fins a la present, a partir de la qual es reportaran els legals de l' art. 576 de la LEC fins el total pagament.

La resta de rendes que s'hagin meritat o es vagin meritant fins el retorn de la possessió, només reportaran els interessos de l' art. 576 de la LEC des de la present fins el total pagament.

4.- Condemno Don. Luis Carlos a respondre com a fiador solidari junt la resta de codemandats de la quantitat de condemna referida a l'IBI de l'exercici 2011 (10.966,79 euros) i arbitris i taxa de gual de 2011 (1.386 euros), esdevenint absolt per la resta de la quantitat de condemna davant la seva manca de legitimació passiva.

Les costes no s'imposen especialment a cap de les parts.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 18 de mayo de 2016 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ .

Fundamentos

PRIMERO.-Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda de juicio verbal de desahucio por impago de rentas a la que se acumulaba la reclamación de las cantidades debidas en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de febrero de 2003 y modificado por anexo de 31 de marzo de 2011.

Dicha demanda se interpuso por la representación procesal de D. Felix y D. Julián en su condición de propietarios del local industrial, sus sótanos, cobertizo y local de negocio sitos en la calle Jacint Verdaguer nº 24 (casa 26) de Manresa, así como de la porción de terreno sita en la calle Bisbe Comas de dicha población, contra la entidad PRAT MATERIALS I MAQUINÀRIA,S.L., como arrendataria, y contra D. Roque y D. Luis Carlos , como avalistas solidarios.

Sin perjuicio de remitirnos a los antecedentes de hecho que se describen en la sentencia que es objeto de apelación, para la solución del debate resulta conveniente destacar ahora que, en el escrito de demanda, se fijó en 143.538,65.-euros la suma debida en concepto de rentas y cantidades asimiladas en cuya ineficacia se sustentaba la pretensión resolutoria, reclamándose también las que se fueran devengando hasta su completo pago e intereses y costas, si bien, el día del juicio se elevó el importe objeto de reclamación en concepto de rentas vencidas a la cantidad de 200.755,86.-euros, manteniéndose la petición por los restantes conceptos señalados.

Por otra parte, en el juicio, la mercantil demandada como arrendataria reconoció estar en deber la suma reclamada hasta ese momento.

Ante la oposición de los avalistas, quienes defienden que el aval que concedieron se extinguió mediante la novación del contrato que supuso la firma del anexo contractual señalado, practicada la prueba admitida, por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de los de Manresa se dictó sentencia en fecha 19 de enero de 2015 que estimó parcialmente la demanda y:

1.-Declaró resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 11 de febrero de 2003.

2.-Ordenó el desalojo de los demandados de las fincas objeto de dicho contrato.

3.-Condenó a PRAT MATERIALS I MAQUINÀRIA y a D. Roque a pagar solidariamente a los actores la suma de 200.755,86.-euros más las rentas debidas y que fueren venciendo hasta la entrega de la posesión de las fincas, con más los intereses correspondientes en la forma dispuesta en el fallo de dicha resolución, transcrito en los antecedentes de la presente.

4.-Condenó a D. Luis Carlos abonar, solidariamente con los otros demandados en la cantidad concurrente, las sumas de 10.966,79.-euros correspondientes al IBI del ejercicio 2011 y de 1.386.-euros en concepto de tasa por vado del mismo ejercicio.

5.- Todo ello sin efectuar expresa imposición de costas a ninguna de las partes.

Los actores se han aquietado a dicha resolución y por tanto a la estimación parcial de la demanda en relación con la condena del Sr. Luis Carlos .

Los demandados recurren en apelación dicha sentencia, insistiendo, en esencia, en que la firma del anexo formalizado el 31 de marzo de 2011 entrañó la extinción del afianzamiento.

A dicho recuso se opone la actora, ahora apelada, quien, en primer lugar, cuestiona la capacidad de la mercantil arrendataria para recurrir habida cuenta que, con posterioridad a dictarse la sentencia de primera instancia, ha sido declarada en concurso precisando, en consecuencia, de la integración de su capacidad procesal.

Ahora bien, como quiera que la propia apelada admite que, en realidad, la única cuestión objeto de debate en esta alzada afecta a la vigencia de la garantía prestada por los Sres. Luis Carlos , estima que se debe tener por interpuesto el recurso únicamente por estas dos personas y, mostrando su conformidad con los razonamientos de la juez a quo, solicita la desestimación de la apelación y la consiguiente confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-En primer lugar, debemos señalar que, si bien es cierto que la mercantil ahora en concurso precisaría complementar su capacidad procesal a través de la autorización al efecto de la administración concursal (AC), hay que hacer contar que ésta se entiende tácitamente prestada, en cuanto no consta la oposición de la AC y, en todo caso, como ya admiten los apelados, con independencia de ello, lo cierto es que la intervención en esta alzada de dicha mercantil -y consiguientemente su legitimación- resulta superflua pues la misma ha admitido la deuda por todos los conceptos que se le reclama y, en realidad, el recurso se interpone en interés de los avalistas, en particular de D. Roque , que es el único que reclaman para sí unos efectos distintos de los que acuerda la resolución recurrida.

Sentado lo anterior, para la resolución del recurso conviene partir de los hechos que se exponen a continuación y que resultan acreditados:

1º) D. Felix y D. Julián en su condición de propietarios del local industrial, sus sótanos, cobertizo y local de negocio sitos en la calle Jacint Verdaguer nº 24 (casa 26) de Manresa, así como de la porción de terreno sita en la calle Bisbe Comas de dicha población, suscribieron, en fecha 11 de febrero de 2003, un contrato de arrendamiento con la entidad PRAT MATERIALS I MAQUINÀRIA,S.L., como arrendataria, y con D. Roque y D. Luis Carlos , como avalistas solidarios, cuyo objeto venía constituido por las expresadas fincas.

De dicho contrato resultan relevantes las siguientes estipulaciones:

(I) El plazo de duración del contrato se fijó en ocho años a contar desde el 1 de abril de 2003 en que la arrendataria tomó posesión del local. Se acordó expresamente que, una vez transcurrido el plazo máximo de ocho años, si el arrendador no hubiera notificado fehacientemente con seis meses de antelación la voluntad de no renovarlo, se prorrogaría el contrato por años sucesivos a partir de los cuales cualquiera de los contratantes podría dar por terminado el contrato con un preaviso, de seis meses para los arrendadores y de tres meses para la arrendataria. (Pacto segundo, párrafos primero y cuarto).

(II) La renta quedó fijada en la suma de 4.800 € mensuales a pagar anticipadamente dentro de los 10 primeros días de cada mes mediante domiciliación bancaria (pacto tercero).

(III) Los arrendatarios otorgaron una fianza por la suma de 9000 €, la cual, transcurridos cinco años de vigencia del contrato, se debía actualizar anualmente para acomodarla al importe de la renta que se percibiera en la equivalencia de dos mensualidades (pacto décimo-sexto, párrafos primero y tercero).

(IV) Se acordaba el afianzamiento por parte D. Luis Carlos y D. Roque a la mercantil arrendataria 'para responder ante los citados por todas las obligaciones económicas que derivan del presente contrato' en los siguientes términos:

'Cualquiera de los fiadores se obliga por el plazo de duración del presente contrato y sus prórrogas a pagar dentro de las veinticuatro horas siguientes al requerimiento al efecto se haga por los arrendatarios, la cantidad que se reclame y que tenga su causa en el presente contrato, con renuncia expresa a cualesquiera beneficios y, en especial, los de división, orden y excursión'.

2º) En fecha de 31 de marzo de 2011 los demandantes y D. Roque , actuando este último tanto como administrador de la entidad PRAT MATERIALS I MAQUINÀRIA,S.L., como en su propio nombre, según se especifica en el encabezamiento de este escrito al identificarse a sus otorgantes (doc. nº 2 de la demanda; f. 239) suscribieron un anexo al anterior contrato en el que se acordaba la prórroga del mismo por otros ocho años y del que se deben destacar las siguientes menciones:

(I) Mediante el mismo se daba cuenta de la voluntad común de las partes de prorrogar el término de vigencia del contrato suscrito el 11 de febrero de 2003 por un nuevo período de ocho años más, así como se acordaba la modificación de alguno de los aspectos del contrato, en particular, los relativos a la renta contractual y al sistema de actualización de la misma (Expositivo II de este documento y pacto primero, primer párrafo). En este sentido se señalaba que, transcurridos los ocho años de prórroga del contrato, el plazo de duración se prorrogaría de año en año salvo desistimiento de alguna de las partes mediando el oportuno preaviso. (pacto primero, último párrafo).

(II) Se modificó la renta, que quedó fijada en la suma mensual de 7400 € más IVA, y se impusieron a la arrendataria los gastos bancarios que se derivasen de la domiciliación de los recibos. Además, se modificaba el sistema de actualización de la renta y se impuso a la arrendataria la obligación de asumir el pago de ciertos gastos, tasas y suministros (pactos segundo a quinto).

(III) Finalmente, en el pacto sexto, se establecía una cláusula de cierre en la que se disponía que, en todo lo no modificado expresamente por los pactos contenidos en el dicho documento, se mantendría subsistente el contrato originario suscrito por las partes descrito en el expositivo primero del documento, es decir, el contrato de fecha 11 de febrero de 2003.

3º) Posteriormente, en fecha 1 de enero de 2013, los actores y ya solo la mercantil arrendataria, actuando en su nombre D. Roque , suscribieron un nuevo documento mediante el que: (i) se daba cuenta de las dificultades económicas por las que atravesaba la arrendataria quien reconoció una deuda frente a los actores- en concepto de rentas y otros pagos debidos- por la suma de 108.152,49.-euros; y (ii) se pactó una rebaja transitoria de la renta arrendaticia aplicable al año 2013, quedando fijado el importe a abonar mensualmente por todos los conceptos durante ese ejercicio en la suma de 4.547,72.- euros, de los cuales, la renta base (sin incluir cantidades asimiladas, tasas, consumos, etc..) se fijaba en la suma de 3.400.-euros, en lugar de los 4.000.-euros vigentes por renta base hasta ese momento.

En este documento otra vez se indicaba (así, pacto cuarto) que, en todo lo no modificado expresamente por los acuerdos que se recogen en el mismo, había de estarse al contrato celebrado por las partes el 11 de febrero de 2003 con sus modificaciones.

4º) Que a la fecha de celebración del juicio la entidad arrendataria reconoció que adeudaba a los actores las suma de 200.755,86.-euros.

5º) Que, mediante auto de fecha 16 de febrero de 2015 dictado por el Juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona , esto es, al cabo de un mes de dictarse la sentencia que se recurre, la entidad PRAT MATERIALS I MAQUINÀRIA,S.L., fue declarada en concurso voluntario abreviado.

TERCERO.-Partiendo de los anteriores hechos se ha de avanzar que el recurso interpuesto debe ser desestimado en cuanto, de la prueba obrante en autos, fundamentalmente a partir de los documentos por los que se ha regido la relación contractual entre las partes, antes reseñados, se desprende claramente la vigencia de la garantía prestada por D. Roque , que es el núcleo del debate, de modo que, dado el aquietamiento de los actores a la estimación parcial de la demanda, debe confirmarse en esta alzada la resolución recurrida.

Ninguna de las partes discute que en el primitivo contrato, el celebrado el día 11 de febrero de 2003, tanto D. Roque como D. Luis Carlos , como personas físicas, afianzaron solidariamente a la mercantil PRAT MATERIALS I MAQUINÀRIA,S.L. para responder de todas las obligaciones económicas que se derivaran del contrato, en los términos recogidos en el pacto 18º de dicho contrato.

La controversia se centra en determinar si el documento privado suscrito por los actores y D. Roque , este último en la doble condición antes expresada, el día 31 de marzo de 2011, supuso una novación extintiva del anterior que determinó la extinción del afianzamiento solidario tanto para D. Roque como para D. Luis Carlos , como sostienen los recurrentes, o si, por el contrario, el afianzamiento, al menos en relación con D. Roque , sigue vigente.

La sentencia apelada viene a considerar que, como quiera que D. Luis Carlos no firmó este anexo, su afianzamiento solo llegaba hasta la fecha en que se formalizó el mismo y por ello le condena únicamente a pagar las cantidades avaladas que la juzgadora de instancia estima devengadas a esa fecha (el IBI y la tasa de vado del ejercicio 2011), decisión que es consentida por los demandantes.

Sin embargo, considera que este contrato no extingue para D. Roque el afianzamiento solidario, pues, aunque supuso una modificación de ciertas condiciones del contrato, ninguna de ellas es incompatible con el aval otorgado, y este documento se remite al primitivo contrato en lo no modificado.

Efectivamente, una interpretación literal -ex. art. 1281 del Código Civil (CC )- de lo dispuesto en el documento formalizado el 31 de marzo de 2011 como anexo al contrato de arrendamiento lleva a considerar, coincidiendo con la juzgadora de primer grado, que el mismo no puede ser calificado, como pretenden los demandados apelantes, como un nuevo contrato de arrendamiento, independiente del anterior, sino, antes al contrario, debe considerarse una mera modificación de ciertas condiciones.

Nos hallaríamos en presencia de una novación objetiva, de las llamadas impropias o modificativas, que no tiene los pretendidos efectos extintivos.

Como señala el art. 1204 del CC 'para que una obligación quedé extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean

de todo punto incompatibles'. Y, como bien señala la juzgadora de instancia, ninguna de las modificaciones acordadas en el citado anexo resulta incompatible con la previsión de afianzamiento contenida en el pacto 18ª.

Desde luego no resulta incompatible con la prórroga del término de duración del contrato, pues mediante el anexo lo que pretenden las partes es fijar que, en lugar de las prórrogas anuales previstas para el caso el transcurso el término ordinario de duración inicialmente pactado, se prorrogue el contrato por otro término de ocho años más. Se trata por tanto de una prórroga con diferente duración a las inicialmente previstas y a la que se debe extender la garantía, que expresamente incorpora a su ámbito ' todas las obligaciones económicas' derivadas del arrendamiento, y a lo largo ' del plazo de duración y sus prórrogas' sin hacer distinciones en cuanto a la duración de estas últimas.

Los apelantes han defendido que el aumento de la renta que las partes concertaron en dicho anexo se explicaba por la correlativa extinción del afianzamiento. Sin embargo, ello no es así necesariamente; esto es, no se trata de unas previsiones 'de todo punto incompatibles' como las aludidas en el transcrito precepto legal para tener por extinguida la obligación de garantía. Lo que resulta indiscutible es que pudiendo haber hecho los otorgantes del anexo una mención expresa a esa pretendida extinción del afianzamiento, no sólo no lo hacen así, sino que, antes al contrario, se especifica que las estipulaciones del contrato originario permanecen vigentes en todo lo no expresamente modificado.

Y aún más: la vigencia del afianzamiento previsto en el contrato de 11 de febrero de 2003 en todo lo que no viene expresamente modificado por el anexo se corrobora por los actos posteriores de los contratantes, a los que hay que atender conforme a lo dispuesto en el art. 1.282 CC para juzgar la intención de los contratantes, pues en el documento, reseñado en la relación de hechos acreditados, suscrito el día 1 de enero de 2013, casi dos años después de la firma del anexo, se vuelve a reiterar la vigencia de los pactos recogidos en el contrato originario que no fueran expresamente modificadas por las partes.

Procede, por tanto, la desestimación del recurso formulado por los demandados.

CUARTO.-Desestimándose el recurso deben imponerse a los recurrentes las costas causadas en esta alzada (ex art. 398 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por las representación de la entidad PRAT MATERIALS I MAQUINÀRIA,S.L., de D. Roque y de D. Luis Carlos contra la sentencia de fecha 19 de enero de 2015 dictada en autos de Juicio Verbal nº 382/2014 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Manresa, CONFIRMAMOS dicha resolución con expresa imposición a los recurrentes de las costas causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.