Sentencia CIVIL Nº 227/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 216/2019 de 30 de Mayo de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCIÓN SEXTA
Rollo de apelación nº 216/2.019
SENTENCIA Nº 227
Ilmos. Sres.: Presidente:
DON JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO
Magistradas:
DOÑA MARÍA EUGENIA FERRAGUT PÉREZ
DON JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO
En la ciudad de Valencia, a treinta de mayo de dos mil diecinueve.
Vistos, ante la Sección Sexta de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los
autos de Juicio Ordinario [ORD] - 000783/2018, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1
DE VALENCIA, entre partes; de una, como demandante-apelante Dª Antonia representada por la procuradora
Dª ESPERANZA ALONSO GIMENO y dirigida por la letrada Dª ANA MASCARELL BATALLER, y, de otra,
como demandada- apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA000 Nº NUM000 VALENCIA
representada por la Procuradora Dª ROCÍO DE LOS ÁNGELES GOMER ESCRIHUELA y dirigida por el letrado
D. CARLOS SANCHIS DEL VALLE.
Es Ponente Dña. MARÍA EUGENIA FERRAGUT PÉREZ.

Antecedentes

PRIMERO .- En dichos autos se dictó sentencia el 15 de Enero de 2.019 cuya parte dispositiva es como sigue: 'DESESTIMANDO la demanda interpuesta por el procurador ESPERANZA ALONSO GIMENO, en nombre y representación de Antonia , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 Nº NUM000 que ha estado representada por la procuradora ROCIO DE LOS ANGELES GOMEZ ESCRIHUELA, de las pretensiones formuladas contra ella con imposición de costas a la parte actora.'

SEGUNDO .- Contra dicha resolución, por la representación de la demandante se interpuso recurso de apelación y, previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, y acordado el día 27 de Mayo de 2.019 para votación y fallo que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia apelada desestimó la demanda en la que la actora impugnaba los acuerdos adoptados en las Juntas de la Comunidad de Propietarios de 15 de Junio y de 14 de Diciembre de 2.017 para que se declarase su nulidad por ser contrarios a la Ley y a los Estatutos.

En la Junta del mes de Junio se actualizaban los coeficientes de participación al diferir de los contenidos en la Declaración de Obra Nueva respecto de los que aparecen en el Registro de la Propiedad tras la segregación operada en varios locales, acuerdo que requería su aprobación por unanimidad, lo que no se logró al haber votado en contra la ahora demandante.

La sentencia apelada desestimó la demanda argumentando: 'Respecto al bajo de Eva hay que tener en cuenta que lo ocurrido es que tras la segregación en dos locales y se atribuyó a cada bajo el 6'25 % porque quedaron física y jurídicamente con idéntica superficie útil y construida siendo la suma de ambos seguía siendo la de 12'50 %. Esto ocurrió en fecha 22 de marzo de 1989 sin que nadie formulara objeción alguna por lo que habría transcurrido con exceso el plazo de un año que establece el artículo 18 LPH . Pero es que además consta en los estatutos respecto del resultado de las cuotas de participación para el caso de alteraciones que ' en tales casos se fijarán por sus titulares la correspondientes modificaciones en las cuotas de participación o de valor de cada departamento en relación con el total del edificio practicando las divisiones, sumas, segregaciones o reagrupaciones que de tales proceda, pero la suma de las cuotas de los departamentos modificados será siempre igual a la suma de las nuevas así establecidas ', lo que debe ser interpretado que tras la segregación la suma será igual a las de las cuotas de los departamentos originales esto es del 12,50% pero no que las cuotas resultantes de la segregación llevan seguir siendo en 5,50% y el 7%, siendo valida la modificación efectuada que atribuyó 6'25 % a cada local, siendo esto es lo ocurrido.

3.2. respecto a la cuota de participación del bajo 2 resulta aplicable la misma solución pues la suma de las cuotas de los departamentos modificados es igual a la suma de las nuevas así establecidas. Consta que el bajo originario que tenía una cuota de 7'80 % y que se segrego en dos atribuyendo a uno 5'40 y 2'40 % respectivamente. Así consta desde el año 2001 para el bajo 1 que le atribuyó el 5'40 %, y desde el 2007 y 2010 para el otro bajo. Por tanto la suma de las cuotas de los departamentos modificados es igual a la originaria del 7'80 %. El apartado 2 de los estatutos además establece que se debe hacer si el bajo se divide estableciendo que ' el local de la planta baja izquierda por tener acceso al zaguán de la AVENIDA000 tendrá derecho al uso y participará en las cargas del portal, escalera, ascensor y terraza del mismo y si con arreglo a la regla primera algún día se dividieron esta obligación recaerá sobre aquel de los locales resultantes que quedara con acceso al zaguán '. Esto es, como explicó el secretario administrador, lo que se ha hecho, pues el local que resultó con acceso al zaguán fue el local 2 y se le atribuyó el coeficiente del 2'40 %.

3.3. Por último respecto a la impugnación de la cuota de participación del bajo 3 y del acta de 14 de diciembre de 2017 no se entiende la finalidad de la impugnación pues se reconoce que con el acta de 14 de diciembre de 2017 se corrigió el error aritmético pues a dicho bajo no le correspondía la cuota del 3 % sino la del 3'70 % y por el ello el Secretario administrador tras comprobar el coeficiente que consta en Registro de la Propiedad efectúo la corrección y se comunicó al propietario afectado que no puso objeción. En el punto tercero del acta de 14 de diciembre de 2017 lo explica. No requiere que se sometiera a votación pues se trataba de un error aritmético comprobable con lo inscrito en el Registro de la Propiedad por lo que entra dentro de las facultades del Administrador.



SEGUNDO .- La apelante reitera en su recurso lo que ya dijo en su demanda y en esencia lo que pretende es que ha habido una valoración errónea de lo que dicen los Estatutos de la Comunidad.

Por ello, nuevamente analizados dichos Estatutos que constan incorporados a la Escritura Declaración de Obra Nueva y Propiedad Horizontal de fecha 28 de julio de 1970, dicha Comunidad estaba conformada por un edificio con dos casas, una con acceso a la AVENIDA000 núm. NUM000 y otra con acceso a la CALLE000 (hoy AVENIDA000 NUM001 ).

Los Estatutos dicen que: 'quedan excluidos de la comunidad de elementos particulares de cada zaguán o escalera, la parte de los bajos y las viviendas o departamentos que correspondan al otro zaguán.' 'Y aunque por la agrupación y divisiones estatutariamente permitidas se altere la estructura e incluso el acceso de alguno de los departamentos del edificio, no se modificará su adscripción a una determinada escalera y a la comunidad de elementos particulares de la misma, que desde ahora queda fijada de modo inalterable.' Y que: ' En todo caso las plantas bajas están excluidas de las cargas y gastos de los ascensores, escalera y terrazas, mientras no hagan uso ni tengan acceso a tales elementos. Por lo que el local de la planta baja izquierda (departamento cincuenta ) por tener acceso al zaguán de la AVENIDA000 tendrá derecho al uso y participación en las cargas del portal, escalera, ascensor y terraza correspondiente al mismo. Y si, con arreglo a la regla primera, algún día se dividiere, está obligación recaerá sobre aquél de los locales resultantes que quedaren con acceso al zaguán. ' 'Para la aplicación de las presentes normas, y habida cuenta de que están ubicadas en ambas casas, del valor del departamento cuarenta y nueve (ocho enteros y setenta céntimas) corresponde tres enteros setenta centésimas al portal de la AVENIDA000 , y cinco enteros al de la CALLE000 , y 'del valor del departamento cincuenta y uno (doce enteros y cincuenta centésimas), corresponden cinco enteros cincuenta centésimas al portal de la AVENIDA000 y siete enteros al de la CALLE000 .'

SEGUNDO .- Por lo que se refiere al Departamento Cincuenta se describe como:: 'Local Comercial en planta baja, izquierda, con acceso por la AVENIDA000 , y por el Portal recayente a esta misma Avenida. Mide cuatrocientos setenta y seis metros dieciocho decímetros cuadrados, y linda: frente, dicha Avenida y portal de acceso a las plantas altas recayentes a la misma; derecha, locales comerciales de la derecha y fondo; izquierda, el del edificio, y espaldas, CALLE000 paralela a la repetida Avenida. Su valor 7.80%.' Y el Departamento Cincuenta y Uno como: ' Local comercial con terraza en planta alta primera. Tiene acceso por dos puertas en cada una de las dos escaleras del edificio, correspondiéndole en cada una de ellas los números uno y dos. Mide seiscientos cuarenta y siete metros cincuenta y dos decímetros cuadrados, y linda: por frente, la AVENIDA000 ; derecha, el del edificio y escalera del portal de la CALLE000 , y resto, los generales del edificio. Rodea la escalera por el portal de la mencionada AVENIDA000 . Su valor 12.50%. ' Ese Departamento 50 que es el bajo 2 según el título constitutivo, tiene una cuota de participación en la subcomunidad AVENIDA000 NUM000 de 7.80% y aunque operada en su momento la segregación del mismo, como solo tiene acceso por el zaguán del nº NUM000 el local 2, conforme a los Estatutos viene obligado a contribuir a los gastos y cargas de esta subcomunidad íntegramente.

El bajo 1 que es el que queda sin acceso por el zaguán, conforme a los Estatutos sigue adscrito a la subcomunidad del NUM000 , pero también conforme a esos Estatutos no ha de contribuir porque la carga le corresponde íntegramente al local 2 que es el que tiene acceso por el zaguán del nº NUM000 , con lo que en este extremo lleva razón la apelante y a este se le debería asignar íntegramente la cuota del 7,80%.

Dice el artículo 17 de la LPH : Los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetarán a las siguientes normas: '1ª) La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.' El acuerdo adoptado en tanto distribuye la cuota de participación entre ambos locales del departamento 50 modifica lo establecido en los Estatutos y por tanto requería su aprobación por unanimidad y ello no se logró al constar el voto en contra 5 de los propietarios asistentes.

Se estima este motivo del recurso y en consecuencia la nulidad de dicho acuerdo.

El Departamento 51 que es el entresuelo puertas 1 y 2 titularidad tenía asignado según el título constitutivo, un coeficiente de participación de 12.50%.

Los Estatutos, respecto del mismo dicen: 'del valor del departamento cincuenta y uno (doce enteros y cincuenta centésimas), corresponden cinco enteros cincuenta centésimas al portal de la AVENIDA000 y siete enteros al de la CALLE000 .' Este Local, tras la segregación todavía se sitúa entre ambas subcomunidades, de manera que forma parte de ambas y tiene acceso por las dos y tal como resulta de la Nota de Registro de la Propiedad, tras la segregación en dos locales, cada uno de ellos pasó a tener una superficie idéntica.

Según los Estatutos, ese valor de 12,50 total se repartía en un 5,50 para la Subcomunidad del NUM000 y 7 a la del NUM001 antes de la segregación, de manera que operada esta, y resultando de igual superficie, no es contrario a los estatutos que se le asigne a cada local el 50% de los gastos de cada Subcomunidad, es decir, el 6,25 a cada una de ellas, porque lo que dicen los Estatutos es que : ' la suma de las cuotas de los departamentos modificados será siempre igual a la suma de las nuevas así establecidas.' Se respeta esta norma porque la suma de las cuotas sigue siendo el 12,50, con independencia de que anteriormente contribuyera a la Subcomunidad del NUM000 en un 5,50% lo que ya no tiene sentido tras la segregación al resultar dos locales iguales en superficie, lo que no vulnera los Estatutos que reconocen que ese local, antes de la segregación, se situaba 'entre ambas casas' y así continúa pero sin poderse actualmente definir que mayor superficie ocupa de una u otra subcomunidad que justificara contribuir de manera diferente en ambas Subcomunidades.

El motivo se desestima.



TERCERO .- Alega también la apelante respecto del Departamento 49 bajo 3 que en el acta de la Junta celebrada el 15 de Junio de 2.017, se le asignaba un valor del 3% y se corrige en la de Diciembre fijándose en un 3,70% según los Estatutos y que ello supone rectificar el modo de contribuir a los gastos y no puede considerarse mero error aritmético porque al rectificarse, se modifican todos los coeficientes de participación asignados anteriormente.

No se acredita por la apelante que al corregir el coeficiente resulten afectados los demás y no se trata de asignar un nuevo valor sino tal como recoge la sentencia apelada, de rectificar lo que era un mero error aritmético que no necesita ser sometido a votación cuando el afectado, que pasa a tener un coeficiente superior, presta su conformidad y como hemos dicho, no consta que afectara a los demás comuneros.

El motivo se desestima.



CUARTO .- Conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer expresa condena encostas en ninguna de las dos instancias.



QUINTO .- La estimación parcial del recurso conlleva la devolución del depósito constituido para recurrir, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Fallo

1. Estimamos en parte el recurso interpuesto por DÑA. Antonia 1.

2. Revocamos parcialmente la sentencia apelada y: A) Estimamos en parte la demanda interpuesta por Dña. Antonia contra la CP de la AVENIDA000 nº NUM000 de Valencia.

B) Declaramos la nulidad del punto sexto del orden del día de la Junta de la Comunidad de Propietarios demandada de fecha 15 de Junio de 2.017 en lo que se refiere al reparto de coeficientes de participación asignados los locales Bajos 1 y 2.

C) No hacemos expresa condena en costas.

3. No hacemos expresa condena en costas en este recurso.

Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.